Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества? Чем отличаются отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества? Список, что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества. Законодательное определение по ГК РФ неотделимых улучшений квартиры. Нужно ли возмещение неотделимых улучшений по договору аренды. Татьяна Новикова, кандидат экономических наук, доцент МГУУ Правительства Москвы, аудитор, налоговый консультант расскажет каким образом арендатору учитывать основные средства неотделимых улучшений.

Спорные случаи и учет

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства: ремонтировать, модернизировать, реконструировать и т д. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, в свою очередь, делятся на отделимые и неотделимые. Порядок налогового и бухгалтерского учета напрямую зависит от того, к какому виду будет отнесено улучшение.

Впервую очередь предлагаю определиться, что такое неотделимые улучшения. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте.

По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту).

Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.

Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п.5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от  № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту.

Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от .

2008 № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от .

2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст.

256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

• Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от  № А43-25348/2006-31-814).
• Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от  № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от  № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
• Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от  № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ.

Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстрой-ка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от  № Ф09-10509/06-С7).

• Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от  № А56-15769/2006).
• Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от  № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
• Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от  № А21-8680/04-С1).
• Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от  № КА-А40/13476-06).
• Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от  № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
• Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от  № А56-50335/2004)).
• Ремонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от  № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а являются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Следует иметь в виду, что улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя, так и без его согласия. В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем.

Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ).

Еще один нюанс: неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. А на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Источник:

Предлагаю ознакомиться с краткими выжимками из судебной практики по данному спорному вопросу:

Предлагаю ознакомиться с краткими выжимками из судебной практики по данному спорному вопросу:

Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям отнесено: маслопрессы, емкости для хранения масла, маслонасос, щит учета электроэнергии т.к. они могут быть использованы по своему предназначению в другом помещении, то есть представляют собой самостоятельные вещи, а не неотделимые улучшения.

Постановлением ФАС Уральского округа от по делу N Ф09-8204/06-СЗ к отделимым улучшениям отнесено: установка системы кондиционирования, телефонно-компьютерной сети и охранной сигнализации с видеонаблюдением. 

Постановлением ФАС Северо-Западного округа от N А56-28425/01 суд к отделимым улучшениям отнес сантехнические приборы (раковины с подставками и унитазы с бачками), поскольку их демонтаж не может повлиять на состояние помещения, в котором они установлены.

К неотделимым улучшениям тем же постановлением от N А56-28425/01 отнесено:

• Декоративные панели подвесного потолка; 

Поскольку их демонтаж существенным образом ухудшит внешний вид помещения (оставшиеся металлические конструкции подвесного потолка) и повлекут за собой необходимость дополнительных расходов для установки других декоративных плит на эти конструкции.

• Полотна дверей. 

Т.к. полотно является составной частью комплекта дверного блока, включающего дверное полотно и дверную коробку, которая крепится непосредственно к стене помещения. Ст. 134 ГК предусматривает, что если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Использование дверного полотна и дверной коробки возможно только по их общему назначению. Следовательно, дверное полотно нельзя признать отделимым улучшением, поскольку оно является составной частью сложной вещи, которая в свою очередь является неотделимым улучшением, поскольку демонтаж дверного блока нанесет существенный ущерб помещению и повлечет за собой необходимость производства ремонтных работ.

Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 4 июля 2006 г. № Ф08-2900/2006 по делу № А53-6916/2003-С4-20 к отделимым улучшениям отнесено: устройство торговых секций, монтаж холодильных камер, оплату проектных работ, технической помощи и обучения персонала.

Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от по делу N АЗЗ-23786/04-С2-Ф02-3270/05-С2 к неотделимым улучшениям отнесено: установка оконных блоков из ПВХ, установка дверных блоков, монтаж и модернизация системы пожарной и охранной сигнализации; монтаж кабельной линии.

Постановлением ФАС Поволжского округа от по делу N А49-143/05-74/5 к неотделимым улучшениям отнесено: ремонт кровли, системы отопления, полов, канализации; замена труб ГВС и ХВС; смонтированная вентиляция, установленная электропроводка и т.д.

Постановлением ФАС Северо-Западного округа от по делу N А56-10673/2005 к неотделимым улучшениям отнесено: вентиляционное оборудование торгового места, поскольку демонтаж этого оборудования нанесет вред торговому месту арендодателя, исходя из предназначения и функциональности этого места.

ВЫВОД: к отделимым улучшениям относятся самостоятельные вещи, а также возможность их демонтажа без причинения вреда  арендованному имуществу.

ОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ:

• Охранная сигнализации с видеонаблюдением (см. постановление ФАС указанное выше); 

• Телефонно-компьютерная сеть (см. постановление ФАС указанное выше); 

• Система кондиционирования (см. постановление ФАС указанное выше); 

• Оборудование (емкости, торговые секции, холодильные камеры и т.п.); 

• Сантехнические приборы (см. постановление ФАС указанное выше); 

• Оплата проектных работ (см. постановление ФАС указанное выше); 

• Различные передвижные подставки, подиумы и т.п.; 

• Передвижные, сборно — разборные перегородки; 

• Передвижные лестницы. 

ЧТО ПОДЛЕЖИТ ОЦЕНКЕ?

При оценке производиться анализ с выявлением затрат которые носят капитальный характер,  являются неотделимыми от объекта и без которых невозможно его дальнейшее функционирование, а именно:

Ремонтно-строительные работы и применяемые материалы:

• Устройство полов (подготовка основания, гидроизоляция, стяжка, покрытие и т.д.); 

• Установка оконных и дверных блоков, в том числе съемные полотна дверей; 

• Облицовка, штукатурка, грунтовка, шпатлевка, окраска стен и потолков; 

• Подвесной потолок (съемные декоративные панели и каркас); 

• Устройство перегородок и стен (перепланировка); 

• Благоустройство прилегающей территории; 

• Ремонт или устройство фасада здания. 

Монтажные работы и устанавливаемое оборудование:

• Монтаж системы вентиляции (системы воздуховодов, решетки, клапана, вентиляторы и т.д.); 

• Монтаж системы отопления (трубопроводы, отопительные приборы, арматура и т.д.); 

• Монтаж электрических сетей (автоматические выключатели, кабеля, провода и т.д.); 

• Монтаж пожарной сигнализации (кабеля, короба, инженерное оборудование и т.д.); 

• Монтаж систем водоснабжения и водоотведения (трубопроводы, арматура и т.д.).  

Следует отметить, что право арендатора по требованию возмещения стоимости неотделимых улучшений возникает только после окончания срока действия договора аренды. Учитывая, что результатом произведенных улучшений пользуется арендатор, то обязанность арендодателя по их возмещению не может считаться наступившей.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция. Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

« Неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта. »

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

• Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от № А43-25348/2006-31-814).
• Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
• Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения согласованы с арендодателем

Д 08...К 60 — Произведены неотделимые улучшения
Д 19...К 90 — НДС по неотделимым улучшениям
Д 68...К 19 — НДС принят к вычету
Д 01...К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения
Д 26...К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также признается при исчислении налога на прибыль.

Два варианта передачи неотделимых улучшений арендодателю

1. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений: Д 02...К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений) Д 91...К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений Д 91...К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений Д 99...К 68/Налог на прибыль — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).
2. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений: при указанном условии сумма амортизации, начисленная со стоимости неотделимых улучшений, не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль. Д 76...К 91 — Стоимость возмещения неотделимых улучшений Д 91...К 68/НДС — Начислен НДС Д 91...К 01 — Списана остаточная стоимость неотделимых улучшений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ. Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстрой-ка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от № Ф09-10509/06-С7).

• Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от № А56-15769/2006).
• Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
• Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от № А21-8680/04-С1).
• Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от № КА-А40/13476-06).
• Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
• Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от № А56-50335/2004)).
• Ремонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а являются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Аренда и содержание помещений

Гражданский кодекс РФ в рамках арендных правоотношений допускает произведение съемщиком какого-либо имущества неотделимых улучшений в отношении арендуемого объекта. Осуществление им подобных действий предполагает формирование различных правовых последствий.

В связи с неотделимыми улучшениями арендуемого объекта отдельные права и обязанности могут возникать как у собственника, так и у арендатора соответствующего имущества. Их специфика может быть обусловлена типом собственности, а также условиям договора между владельцем и арендатором.

Каковы основные нормы закона, регулирующие правоотношения, предмет которых — произведение неотделимых улучшений имущества, находящегося в аренде? Каковы нюансы налогообложения результатов осуществления подобной модернизации объектов?

Сущность неотделимых улучшений арендуемого объекта

Человек или организация, арендовавшие у кого-либо имущество – чаще всего в данном контексте речь идет о недвижимости, – могут некоторым образом модернизировать, реконструировать, улучшить его функциональность.

Проведение данных работ может предполагать формирование у соответствующего объекта принципиально новых свойств. Обратные действия в его отношении затруднены и могут привести к невозможности использования сооружения.

Поэтому соответствующее улучшение имущества признается неотделимым.

Значимый критерий неотделимости имущества — изменение качественных характеристик исходного объекта, вследствие чего может увеличиваться его стоимость, что обусловлено возможным увеличением его срока эксплуатации или потребительских свойств.

Каким образом могут выглядеть неотделимые улучшения? Образец подобной модернизации может быть представлен в самых разных вариантах. Так, он может отражать тот факт, что здание приобрело существенно иные характеристики в сравнении с исходным состоянием.

Неотделимые улучшения в контракте

Стоит отметить, что порядок арендных правоотношений позволяет субъекту, снявшему объект недвижимости, произвести его соответствующую модернизацию только при согласовании с владельцем. Желательно письменном, зафиксированном в контракте. Неотделимые улучшения — это юридически значимые действия, и их осуществление следует оформлять официально.

В контракте между владельцем имущества и его арендодателем может быть прописан пункт о возможной компенсации собственником соответствующей модернизации объекта. При этом могут быть зафиксированы основные параметры улучшений и их предварительная стоимость.

Всеми возможными преференциями от оптимизации объекта сможет пользоваться только его владелец.

Сущность отделимых улучшений

Чем принципиально отличаются отделимые и неотделимые улучшения? Здесь все очень просто. Выше мы отметили, что основной критерий неотделимости — потеря функциональности объекта в случае попытки его возврата в исходное состояние. Неотделимые улучшения — это, можно сказать, необратимый процесс.

В свою очередь, отделимая модернизация объекта может предполагать относительно доступный его возврат к исходному состоянию. Еще один нюанс соответствующих улучшений — они могут быть инициированы арендатором без согласия с собственником.

В общем случае все права на пользование отделимыми ресурсами остаются у съемщика — если иное не предусмотрено контрактом.

Если арендатор произвел неотделимые улучшения объекта, то необходимо проанализировать их на предмет схожести с результатами действий, направленных на поддержание имущества в функциональном состоянии посредством ремонта и техобслуживания.

Конечно, в большинстве вариантов разница в данном случае может быть очевидной.

Но если арендатор осуществил капитальный ремонт объекта, вследствие чего недвижимость существенно изменила свой внешний вид, то, тем не менее, результат его работы, скорее всего, не будет признан в качестве улучшения объекта. Теоретически расходы на ремонт могут быть и выше, чем соответствующая модернизация имущества. Но это не имеет принципиального значения.

Таким образом, неотделимые улучшения арендованного имущества характеризуются тем, что:

– их нужно согласовывать с владельцем недвижимости;

– в общем случае они становятся собственностью владельца объекта и не подлежат компенсации.

Вместе с тем, человек или организация, снимающие жилье, могут под свою ответственность все же осуществить неотделимые улучшения арендованного имущества.

Изучим то, к каким правовым последствиям это может привести.

Несогласованные неотделимые улучшения: правовые последствия

Если арендатор произвел неотделимые улучшения снимаемого жилья, не согласовав данное действие с владельцем, то, как мы отметили выше, он будет не вправе требовать от собственника компенсации.

Согласованные неотделимые улучшения

Второй сценарий — когда модернизация недвижимости согласуется между его съемщиком и собственником. В этом случае условия осуществления соответствующих улучшений, как мы отметили выше, должны прописываться в контракте.

Одним из условий договора может быть компенсация стоимости модернизации арендодателем. В зависимости от конкретного момента проведения улучшений, владелец может оплатить расходы съемщика по истечении контракта или же в период его действия.

Договором также может быть определено снижение арендной платы — в счет компенсации неотделимой модернизации.

Неотделимые улучшения: налогообложение

Рассмотрим такой аспект, как налоговый учет неотделимых улучшений. Условимся, что арендатор и владелец недвижимости согласовали данную процедуру. Прежде всего стоит обратить внимание на тот факт, что улучшения, которые согласованы между съемщиком и собственником объекта, не всегда относятся к амортизируемому имуществу, а только в том случае, если они оплачены владельцем объекта.

В свою очередь, возмещение издержек арендатора на соответствующую модернизацию может быть учтено собственником объекта в целях налогообложения доходов. Сам съемщик также может использовать произведенные расходы в целях оптимизации величины налогов — в определенный отчетный период.

Возможен вариант, при котором возмещение неотделимых улучшений владельцем недвижимости не прописывается в договоре, несмотря на то, что собственник дал согласие на соответствующую модернизацию. В этом случае амортизация также не начисляется, а первоначальная стоимость объекта недвижимости не увеличивается. Оснований для оптимизации налоговой базы также не возникает.

Можно отметить, что в тех случаях, когда неотделимые модернизации не были компенсированы арендодателем, то арендатор вправе начислить амортизацию на имущество. Специфику налогообложения результатов модернизации объектов мы можем рассмотреть на примере выполнения сторонами правоотношений обязательств по уплате налога на имущество.

Если договор заключают юрлица, то есть, оформляется аренда нежилых помещений, то они должны уплачивать соответствующие суммы в бюджет. Налог на имущество в данном случае должна оплачивать та сторона, которая фиксирует затраты на улучшение объектов на счетах бухучета. Как правило, это соотносится с правом собственности на улучшения. Если ими владеет арендатор, то налоги обязан платить он.

Вам будет интересно: Штраф за непристегнутый ремень

Еще один критерий, по которому определяется субъект уплаты имущественного налога — учет соответствующего ресурса на балансе. Что это значит? Если улучшения стоят на балансе арендатора, он и платит соответствующий налог.

Если их учет ведет арендодатель — платежи в бюджет должен осуществлять он.

Улучшения имущества и НДС

Есть ряд нюансов, характеризующих начисление НДС в рамках правоотношений, предмет которых — аренда имущества, сопровождающаяся произведением неотделимых улучшений в нем. Изучим их.

Если неотделимые улучшения были переданы арендодателю, в то время как они были осуществлены подрядной организацией — данная передача должна быть признана реализацией. За нее должен уплачиваться НДС. Его предъявляет подрядная фирма арендатору, и в отношении него может быть применен вычет.

Можно отметить, что при исчислении налога на прибыль безвозмездно переданные владельцу улучшения объекта не учитываются.

Привлечение в целях модернизации объекта сторонней организации — ключевой критерий возникновения обязанности фирмы исчислить НДС на неотделимые улучшения. Дело в том, что если арендатор произвел реконструкцию объекта самостоятельно — то в этом случае в действие вступают иные нормы права. В соответствии с ними НДС на улучшения не может быть начислен.

Это связано с тем, что для квалификации улучшений как части съемного имущества в целях их обложения НДС требуется переход права собственности. В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, регламентирующего правоотношения, в рамках которых осуществляются неотделимые улучшения, по умолчанию соответствующие правовые механизмы не применяются.

ГК РФ фактически не включает положений, предполагающих возникновение у съемщика права собственности на результаты модернизации объектов. Они не могут рассматриваться как самостоятельный актив отдельно от основного объекта недвижимости. Таким образом, когда арендованное помещение возвращается владельцу, передача права собственности не осуществляется.

Получается, что неотделимые улучшения, произведенные съемщиком, не облагаются НДС.

Учет отделимых улучшений

Полезно будет рассмотреть основные нюансы налогового учета, в свою очередь, отделимых улучшений недвижимости. Для того чтобы корректно исчислить налог на них, необходимо прежде всего определиться со стоимостью и сроком эксплуатации соответствующих улучшений.

В случае если расходы на модернизацию недвижимости не превышают установленной НК РФ величины, а срок их использования составляет менее 12 месяцев, то улучшения подлежат отнесению к материально-производственным запасам.

Если субъект правоотношений аренды — юридическое лицо, то, вероятно, на уровне его локальных актов будет утверждена учетная политика.

И если в ней лимит отнесения имущества к амортизируемому установлен меньший, чем в НК РФ — то в целях учета отделимых улучшений следует использовать именно тот показатель, что утвержден в локальном акте.

Можно отметить, что налог на имущество в случае, если соответствующая модернизация произведена, арендатором не платится. Это обусловлено тем, что отделимые улучшения в общем случае классифицируются как движимое имущество.

Как оформить согласие собственника на неотделимые улучшения в контракте?

Изучив то, каким образом осуществляется учет неотделимых и отделимых улучшений, рассмотрим такой аспект, как корректное оформление согласия владельца имущества на соответствующую модернизацию объекта. Для этого между арендатором и собственником имущества должен быть подписан отдельный договор.

В данном контракте должны быть прописаны условия: о том, какие именно работы предполагается произвести в целях улучшения объекта, кто будет оплачивать модернизацию — полностью или частично, каким образом предполагается возмещение затрат на улучшение недвижимости.

Компенсация расходов арендатора на модернизацию может осуществляться, как мы отметили выше в статье, посредством снижения арендной платы. Или же возможен договор продажи неотделимых улучшений. Все определяется сторонами контракта. Корректное его составление — важный аспект правоотношений.

Если какая-либо из сторон его не выполнит — вторая получит право получить свои преференции в судебном порядке.

Отсутствие письменного соглашения между арендатором и владельцем означает то, что расходы в целях налогообложениях ни одна из сторон не сможет использовать.

Кроме того, как мы отметили выше в статье, неотделимые улучшения арендодатель вправе потребовать удалить с объекта — но так, чтобы его функциональное состояние не пострадало.

Споры между владельцем недвижимости и его арендатором могут разрешаться в судебном порядке.

Аренда предприятия и его неотделимые улучшения: нюансы

В начале статьи мы определили, что в общем случае неотделимые улучшения — это характеристика недвижимого имущества. Но это не всегда так.

Бывает, что неотделимые улучшения — это свойство объектов, не обязательно являющихся недвижимостью. Например, это может быть предприятие.

В этом случае правоотношения, связанные с его арендой, регулируются иными нормами права, чем в случае с недвижимостью.

Так, если арендатор внес в структуру предприятия улучшения, то он, в соответствии с законодательством РФ, получает право на возмещении собственных расходов на соответствующую модернизацию, даже если не договаривался с арендодателем об осуществлении данных действий. Если, конечно, иное не установлено контрактом между владельцем предприятия и его партнером.

Для этого ему нужно будет доказать, что неотделимые улучшения арендованного имущества модернизировали его не настолько очевидно, что эксплуатационные возможности производственных фондов предприятие выросли недостаточно с точки зрения необходимости компенсации издержек арендатора. Кроме того, если владелец фирмы может попробовать доказать в суде, что у арендатора не было объективной потребности в проведении модернизации.

Улучшения при продаже жилой недвижимости

Какие правовые последствия могут характеризовать неотделимые улучшения при продаже квартиры одного физлица другому?

В данном случае полезно будет обратиться к анализу тех же положений права, что регулируют правоотношения, предметом которых являются сделки с любой недвижимостью.

В данном случае правовая природа соответствующих правоотношений одинакова и регулируется одними и теми же нормами закона.

Отделимые улучшения в арендованной квартире являются в общем случае собственностью арендатора, если иные условия не прописаны в договоре между ним и собственником жилья.

В случае если съемщик осуществил неотделимые улучшения на арендованном объекте с согласия владельца квартиры, то по факту прекращения договора аренды жилья он получает право на получение компенсации своих расходов на соответствующую модернизацию.

Если модернизация объекта не была согласована между владельцем и съемщиком, то в общем случае расходы, произведенные вторым, не подлежат компенсации. Но при продаже владелец квартиры может включить их по своему желанию в стоимость объекта.

Если улучшения имущества осуществлены за счет амортизационных отчислений за счет него, то право собственности на них закрепляется за арендодателем. Данная норма актуальна для правоотношений с участием юридических лиц, предмет которых — аренда квартиры.

Кроме того, они могут иметь нюансы в части интерпретации.

Источник: http://.ru/article/246508/neotdelimyie-uluchsheniya---eto-arenda-i-soderjanie-pomescheniy