Что значит квартира в зачет

Как выгодно продать вторичное жилье и успеть купить квартиру в новостройке? Что такое «квартира в зачет»? Как воспользоваться этой услугой и к кому обратиться? Ответы даст SPbHomes.ru. Оформление ипотеки в зачет имеющегося жилья может отличаться более лояльными условиями кредитования, чем базовые, так как такой объект квалифицируется как показатель возвратности средств (особенно, если ранее и он был приобретен с использованием заемных средств), а также способен покрыть все риски банка, при неплатежеспособности или банкротстве заемщика.

Особенности программы «квартира в зачет»

Полноценный трейд-ин в Санкт-Петербурге не прижился – из-за того что компании-покупатели устанавливают слишком большой, до 20-25%, дисконт к рыночной стоимости объекта. Собственники не готовы платить такую цену за скорость и удобство оформления сделки.

В качестве альтернативы специалисты петербургского первичного рынка изобрели подкорректированный трейд-ин – так называемые программы «квартира в зачет». Клиент взаимодействует параллельно с двумя юридическими лицами: строительной компанией, практикующей продажу квартир по зачетной схеме, и с дружественным ей агентством недвижимости.

Алгоритм действий покупателя несложен. Представим, что искомое жилье найдено в строящемся комплексе и застройщик или действующий от его имени продавец готов предложить его по программе «квартира в зачет». Так как большинство строительных компаний справедливо полагают, что продажа жилья на вторичном рынке для них бизнес непрофильный, они направляют клиента к партнерам-риэлторам.

Те, в свою очередь, присылают специалиста для оценки недвижимости, находящейся в собственности потенциального клиента (услуги оценщика обычно оплачивает заинтересованный застройщик). На этом этапе может выясниться, что объект для зачета не подходит, так как риэлторы не хотят браться за его реализацию. Скорее всего, агентство откажется продавать недвижимость, расположенную в другом регионе. Не заинтересует его также вариант с комнатой или долей в квартире. Могут отказать клиенту в том случае, если необходимо разрешение органов опеки – например, когда в жилище прописан несовершеннолетний. Связано это не с капризами профессионалов, а с необходимостью продать недвижимость в кроткий срок и с длительностью некоторых бюрократических процедур в нашем государстве.

Предположим, звезды сошлись удачно и риэлторам ваша недвижимость приглянулась. Если денежные потери клиента не пугают (а квартира в спешке, как правило, продается на 5-10% ниже рыночной цены), то стороны подписывают соглашение об оказании услуг агентством недвижимости. В грамотно составленном документе должен быть указан объект, срок его реализации, минимальная цена, а также период экспонирования, после которого прайс может быть снижен. Стоимость услуг агентства составляет 3-4% от вырученной при продаже суммы; в исключительных случаях строительные компании готовы взять эти расходы на себя.

Одновременно клиент развивает отношения с компанией-застройщиком: стороны подписывают договор о бронировании выбранной квартиры по фиксированной цене. Стоимость приобретаемого объекта, как правило, на 10-15% выше, чем при ипотеке или стопроцентной оплате. Но, если сделка заключена на ранней стадии строительства, цена квадратного метра оказывается близкой к минимальной в данном ЖК.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке. Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Подпишите договор бронирования

После выяснения всех финансовых вопросов клиент и застройщик подписывают договор бронирования квартирв. Срок бронирования может различаться в зависимости от застройщика и составлять от одного до шести месяцев. После продажи старой квартиры клиент заключает договор долевого участия с застройщиком на забронированную квартиру. Далее деньги за продажу старого жилья переводятся в уплату нового. Остаток суммы клиент либо выплачивает наличными, либо оформляет ипотеку или рассрочку.

Плюсы участия в трейд-ин

Скажем о самом больном – о сроках. Застройщик, как правило, соглашается ждать три месяца (в редких случаях в договоре прописывается больший срок). За это время риэлторы должны найти покупателя, сойтись с ним в цене, провести сделку купли-продажи, зарегистрировать право собственности в Росреестре и получить вырученную за старую недвижимость сумму, чтобы тут же внести ее в счет оплаты новой квартиры.

Что будет, если не успеете уложиться в срок? Зависит от состояния рынка. Если спрос на первичке вялый, то застройщик может согласиться пролонгировать договор бронирования и подождать еще один-три месяца. Если продажи идут бодро, то соглашение, скорее всего, будет разорвано. Клиент при этом рискует потерять комиссию за бронирование, которая составляет 1-2% от стоимости выбранного объекта или фиксированную сумму в 20-30 тыс. руб.

Представим себе оптимистичный исход: покупатель найден, сделка проведена и деньги получены. В таком случае клиент, доплатив разницу, становится участником долевого строительства или собственником свежепостроенной квартиры.

Но это только один из «зачетных» вариантов. Некоторые банки, кредитующие покупку квартир в новостройках, предлагают свою схему трейд-ин – с возможностью проживания в имеющейся квартире вплоть до новоселья. Гражданин выбирает квартиру в новостройке, получает в банке ипотечный кредит на ее покупку, а залогом по нему становится имеющееся у него жилье. Он продолжает жить в своей квартире до сдачи дома в эксплуатацию. Переехав в новую квартиру, клиент продает старую – обычно в течение шести месяцев после подписания акта приема-передачи, если он приобрел уже построенную квартиру, или в течение девяти месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, если жилье куплено на этапе строительства. Вырученные средства идут в счет частичного досрочного погашения кредита, предоставленного банком.

Подобную схему «проживание до вселения» иногда применяют и застройщики, хотя гораздо реже, чем банки.

Резюмируем. У данной схемы два основных плюса. Выбранный объект закреплен за вами на несколько месяцев (или даже до сдачи новостройки в эксплуатацию), и цена на него не меняется. Тем временем профессионалы занимаются продажей вашей недвижимости, не создавая вам особых проблем.

Схемы приобретения недвижимости в зачет уже имеющегося жилья

Наличие жилья у заемщика, планирующего взять ипотеку значительно облегчает финансовое бремя и позволяет стать собственником нового объекта, используя одну из нескольких схем, среди которых:

Реализация квартиры застройщику в обмен на объект в новостройке

Некоторые крупные строительные компании, специализирующиеся на возведении жилых многоквартирных комплексов, предлагают услугу по выкупу уже имеющейся квартиры у потенциальных клиентов в обмен на жилье, которое они сдают в эксплуатацию.

Схема реализуется следующим образом:

• Застройщик уведомляет о проведении акции по обмену вторичного жилья на его новостройку;
• В рамках указанной программы потенциальный клиент застройщика реализует ему квартиру по сниженной цене (разница составляет порядка 20% от рыночного показателя);
• Продавец (клиент застройщика) получает жилплощадь в новостройке или соответствующие документы (если строительство еще не завершено и объект не сдан в эксплуатацию). Может быть подписан договор, по которому бронируется конкретная квартира;
• Застройщик выставляет вторичное жилье по среднерыночной цене и, тем самым, получает чистую прибыль;
• Если у клиента нет временного варианта для проживания до сдачи дома в эксплуатацию, стороны могут предусмотреть соглашение об аренде некогда собственной квартиры заемщика.

Перед вступлением в указанные отношения застройщик оценивает вторичное жилье клиента. Чтобы обеспечить рентабельность мероприятия первый ориентируется только на ликвидные объекты.

Ипотека в залог имеющегося жилого объекта

Классическая схема ипотечного обязательства, которой придерживаются почти все банки страны.

Банк при выдаче займа оформляет залог не на предмет ипотеки, а на тот объект, который стал собственностью заемщика ранее. До погашения суммы долга залоговая недвижимость не может становиться частью других правоотношений, так как, фактически, ограничена в обороте.

Реализация имеющегося жилья и внесение вырученных средств в ипотечное обязательство

В рамках займа на покупку жилья может быть предусмотрено условие, по которому заемщик:

• Выставляет имеющееся жилье на продажу;
• За счет вырученных средств вносит первоначальный взнос или некоторую часть основного долга.

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости. Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%. Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.

Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.

Новое – хорошо забытое старое

Новое – хорошо забытое старое

Каждый, кто хоть раз задумывался над вопросом продажи имеющейся недвижимости, знает, насколько эта процедура может быть утомительной и растянутой по времени. Кроме сбора всех необходимых документов и справок, на первое место встает непосредственный поиск самого покупателя. Кто-то прибегает к услугам риэлторов, кто-то предпочитает делать все сам. К привычным способам приобрести квартиру в новостройке относятся:

• Продажа старого жилья и покупка нового с доплатой из собственных средств либо при помощи ипотеки;
• Ипотека под залог имеющегося имущества;
• Получение государственной жилищной субсидии.

С относительно недавних пор список пополнился: застройщики стали предлагать новый формат покупки жилья «Квартира в зачет» или trade-in.

Практика trade-in (с англ. буквально – «сделка по обмену») пришла в сферу недвижимости с автомобильного рынка. Суть подобной манипуляции заключается в том, что автосалон фактически берет на себя обязанности агента и покупает сам или же продает старую машину клиента по согласованной стоимости. Впоследствии полученная сумма идет в счет покупки нового автомобиля. Практически такая же схема действует и при trade-in в недвижимости.

Допустим, Вам понравилась какая-либо квартира у выбранной строительной компании. Сейчас у Вас уже есть собственная жилплощадь, однако сколько времени займет ее продажа неизвестно. К моменту окончательного завершения сделки выбранный лот вполне может быть продан, или увеличится его стоимость. Для того, чтобы минимизировать эти риски, стоит обратиться к программе «Квартира в зачет».

Застройщик, самостоятельно либо через партнерские агентства, обязуется реализовать квартиру клиента в оговоренный заранее срок по определенной заранее цене. На период продажи выбранная Вами квартира бронируется, поэтому опасность потерять желанную планировку исчезает. После того, как «вторичка» будет успешно реализована, клиент должен внести сумму от ее продажи в счет оплаты за новое жилье.

Рабочие схемы

Рабочие схемы

Маркетинговый ход оказался настолько гибким и интересным покупателям, что успешно прижился на строительном рынке. Однако застройщики разработали определенные схемы, в которых есть некоторые, иногда принципиальные, отличия.

Сначала продажа, потом покупка. Пожалуй, это самый понятный и классический вид trade-in. После обращения, специалисты компании оценивают имеющуюся у клиента недвижимость и предлагают свою цену, по которой жилье гарантировано можно продать в необходимый промежуток времени. Если сумма клиента устраивает, то на его имя бронируется выбранная у застройщика квартира на срок от 1 месяца (зависит от конкретной организации), и заключается договор на оказание услуг. Потом начинается непосредственная реализация «вторички». После успешной продажи, клиент вносит полученную сумму в счет оплаты новой квартиры. Если финансов не хватило на покрытие полной стоимости, а так бывает в большинстве случаев, на остаток можно оформить рассрочку или взять ипотеку.

Необходимость первоначального взноса. Другой вид программы «Квартиры в зачет» подразумевает внесение первоначального взноса за жилье от застройщика в размере от 10% базовой стоимости. Обусловлен такой подход нежеланием компании заниматься продажей «вторички» без каких-либо финансовых гарантий. При такой форме перед оплатой взноса фактически заключается договор долевого участия. Правда, стоит отметить, что некоторые застройщики все-таки не спешат заключать ДДУ сразу же: первоначальный взнос учитывается в договоре на оказание услуг, однако при неудавшейся продаже имеющейся квартиры в срок, взнос полностью возвращается клиенту. После, схема работы не отличается от первого описанного способа.

За продажу «вторички» придется платить комиссию. Часть строительных компаний, взявших на себя функции риэлтора, просят вознаграждение в размере 3-4% от стоимости сделки по продаже или же имеют фиксированный прайс. Польза от такого сотрудничества в том, что новая квартира будет все-таки забронирована, а, значит, клиент может быть уверен в приобретении именно понравившегося варианта.

Появление третьей стороны. Для осуществления продажи старого жилья застройщики нередко обращаются к профессиональным агентствам. С партнерами клиент также должен заключить договор на оказание услуг, однако комиссию чаще всего платить сам застройщик. Делается это в том случае, если у строительной компании отсутствуют специалисты по вторичному жилью. Неудобство может возникнуть только в необходимости согласовывать действия сразу с несколькими сторонами. Хотя у крупных фирм процесс уже отлажен и не доставляет беспокойства клиентам.

Предоставьте документы

Важно: продаваемая квартира должна быть юридически чистой, а собственник должен предоставить свидетельства о собственности, а также справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на совершение сделки. Проверяется и наличие (отсутствие) притязаний третьих лиц на квартиру и наличие судебных разбирательств.

Наиболее выгодные алгоритмы

Многие ипотечные заемщики, имеющие в собственности еще одно жилье, не обремененное финансовым обязательством перед банком, поступают следующим образом:

1. Берут ипотеку по традиционным условиям (вновь приобретенный объект уходит в залог банку);
2. Уже имеющееся жилье реализуется по договору аренды;

Такой алгоритм обеспечивает следующие гарантии:

• Заемщик получает дополнительный доход сверх зарплаты и сохраняет финансовую стабильность;
• В случае невыполнения обязательств, банк реализует жилье, выступающее предметом ипотеки, однако у заемщика останется первый вариант жилплощади, на который банк не сможет обратить взыскание, если:

• Заемщик не предоставлял его в качестве обеспечения по ипотечному договору;
• Оно является его единственным жильем (при открытии исполнительного производства ввиду признания клиента-физического лица банкротом).

Продажа вторичного жилья может принести достаточно средств на покупку чернового варианта в новостройке. Особенности варианта таковы:

1. Придется нести дополнительные затраты на проведение ремонта во вновь купленном объекте;
2. Современные застройщики предлагают новостройки улучшенной планировки;
3. Цена за квадратный метр дома, который находится на стадии строительства, зачастую, ниже цены за квадрат вторичной недвижимости;
4. Крупные компании-застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку или за чисто символический процент (если период расчета по обязательству не превышает 2-3 года).

Перед использованием схемы по приобретению новостройки за счет реализации прежнего жилья необходимо учесть следующие моменты:

1. Узнать о репутации застройщика и проверить его финансовое состояние. Необходимо проанализировать следующее:

• Документы о регистрации;
• Выписки о налоговых отчислениях и наличие долгов;
• Сведения о кредитах на строительство;
• Стадию строительства, в которой пребывает объект на момент обращения в компанию (какой процент отстроен);
• Какое количество объектов (квартир) предлагалось к продаже и какое уже реализовано.

1. Детально ознакомиться с предлагаемыми застройщиком условиями договора и периодами сдачи дома в эксплуатацию, в том числе:

• Условия о возможном повышении стоимости новостройки после сдачи в эксплуатацию;
• Случаи одностороннего изменения соглашения кем-либо из сторон;

1. Большое внимание уделить санкциям и способам возврата средств, в случае нарушения условий договора компанией, предоставляющей новостройку.

Требования, предъявляемые к заменяемому объекту

• Заемщик имеет на объект полное (индивидуальное) право собственности (исключение составляет совместная недвижимость супругов, которая может быть оставлена в залог, при условии выдачи согласия на то вторым супругом);
• Недвижимость, передаваемая в залог должна быть в собственности не менее трех последних лет (согласно минимальному сроку владения, в противном случае, его реализация/отчуждение при неисполнении ипотечных обязательств будет сопровождаться дополнительными налоговыми издержками);
• Предпочтение отдается жилью, расположенному в престижных или популярных районах города, с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью (такой объект вероятнее всего обеспечит положительный ответ на ипотечную заявку ввиду своей высокой ликвидности);
• В предполагаемом для залога объекте не должно быть проведено незаконных перепланировок и других изменений конструкции помещения, обязательных к согласованию БТИ и иными инстанциями;
• Объект должен быть освобожден от прав третьих лиц на него, в том числе:
• Залог в сторонней кредитной организации;
• Наложение ареста судебными приставами;
• Арендные отношения (допускается при условии, что арендаторы могут быть выселены в кратчайшие сроки).

Риски таких схем

Главным риском является повышение стоимости строящегося объекта в тот временной промежуток, пока покупатель квартиры ищет клиентов на свое вторичное жилье. Если за такой объект вносится аванс, то существует риск потерять свои средства. К рискам следует отнести затягивание сроков строительства, ввода квартиры в эксплуатацию, отсутствие всех документов-оснований.

Схема взаимозачета плюсы и минусы

В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.

К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс. Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской. При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.

Trade-in на рынке Петербурга

Trade-in на рынке Петербурга

Несмотря на то, что программа довольно известная, соглашаются на ее реализацию далеко не все застройщики. В Санкт-Петербурге такой услугой можно воспользоваться менее, чем в десятке компаний.

«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» бесплатно предлагает провести оценку вторичного объекта. Кроме того, никаких дополнительных расходов клиент не понесет. Однако перед началом реализации необходимо будет заключить ДДУ и внести первоначальный взнос от 10% стоимости будущего жилья. При этом заниматься продажей будут партнерские агентства «ПАН» или «София». С ними подписывается договор на оказание услуг на 3 месяца. По словам представителя застройщика, в их практике еще не было ни одного случая, когда риэлторы не уложились бы в этот срок. При необходимости же договор можно будет продлить на индивидуальных условиях.

Так же поступают и в компаниях LEGENDA Intelligent Developent (первоначальный взнос от 30%, срок реализации устанавливается на 6 месяцев с агентством «ПАН»), «КВС» (при первоначальном взносе от 15% срок реализации 3 месяца, а при взносе от 20% - полгода; агентство «Метро») и «Ленстройтрест» (10% первоначальный взнос, реализация в течение 7 месяцев агентством «ПАН»).

Вернуть первоначальный взнос в 15% или 20% от стоимости понравившейся квартиры в случае неудавшейся продажи старой можно в RBI. Срок реализации установлен в 3 и 5 месяцев соответственно. При этом клиент не обязан сразу же заключать ДДУ. Работать можно как самостоятельно, так и с партнерскими агентствами «М16» или «ПАН».

Комиссию за услуги берут в «РосСтройИнвесте» (договор на оказание услуг и бронирование на 1 месяц с возможностью однократного продления обойдется в 3-4% от суммы сделки по продаже) и в «ПСК» (эксклюзивным договором предусмотрено вознаграждение в 150 тысяч рублей, а срок реализации колеблется от 3 до 6 месяцев). В обеих компаниях работают собственные отделы вторичного жилья.

Предложение застройщика Normann разочарует тех, кто рассчитывал зафиксировать стоимость квартиры при бронировании – купить забронированное жилье можно будет только по текущей цене.

Что представляет собой ипотека в зачет имеющегося жилья

Ипотека в зачет жилья представляет собой своеобразный бартер, сторонами которого выступает банк-кредитор и заемщик, оформляющий финансовое обязательство, реализующееся на покупку новой недвижимости, в то время как прежнее жилье станет залоговым обеспечением кредитно-финансовой организации.

Особенности категории следующие:

1. Условия кредитования, как правило, мягче, чем базовые;
2. Заемщик вправе ориентировать выбор на покупку объекта и на первичном, и на вторичном рынке жилья;
3. Условие о первоначальном взносе может быть опущено;
4. Прежний недвижимый объект, выступающий залогом по ипотеке должен быть оценен (как показывает практика, его стоимость может быть занижена по сравнению со среднерыночными показателями региона расположения такого жилья);
5. Не обязательно привлечение созаемщиков.

Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

Прежде чем выбрать один из предложенных вариантов приобретения нового жилья в зачет старого, физическим лицам необходимо внимательно изучить все схемы. Следует просчитать, какой вариант окажется менее затратным и рискованным, чтобы исключить возможность возникновения проблем в будущем.

Рассрочка с самостоятельной продажей

Покупатель находит застройщика, изучает все предложенные им варианты, после чего заключает договор. Ему потребуется внести либо сразу всю сумму за готовую квартиру в новостройке, либо сделать первоначальный взнос за строящееся жилье.

Принцип этой схемы заключается в том, что клиент самостоятельно занимается реализацией имеющегося в собственности объекта недвижимости. Естественно, что вырученных средств ему не хватит, чтобы рассчитаться с застройщиком. Именно поэтому недостающую сумму он получает в кредитно-финансовом учреждении.

Ипотека под залог

Эта традиционная схема покупки жилья у застройщика предусматривает несколько этапов:

1. Физическое лицо выбирает для сотрудничества банк, который предлагает ипотечные программы на самых выгодных условиях.
2. Претендент на получения кредита отправляется в финансовое учреждение и получает список документов, которые ему нужно предоставить для подписания договора.
3. Если клиенту удается собрать нужные бумаги, а также у него есть личная недвижимость, которую он может передать в залог, то в банке оформляется договор на ипотеку, и получается согласие на перевод заемных средств.
4. С застройщиком подписывается соглашение.
5. Банк перечисляет деньги за квартиру в новостройке.
6. Как только объект будет сдан в эксплуатацию, покупатель сможет сделать в квартире ремонт и заселиться в нее.
7. В течение определенного количества лет он будет выплачивать банку ежемесячные платежи до полного погашения задолженности. Стоит отметить, что с полученных от заемщика платежей изначально списываются начисленные проценты и прочие банковские издержки, а в последнюю очередь уменьшается тело ипотечного кредита. При наличии возможности клиент может в досрочном порядке закрыть свой кредит, одним платежом погасив оставшуюся сумму задолженности. В этом случае банк обязан выполнить перерасчет.

Внимание! Пока собственность заемщика находится в банковском залоге, он не сможет с ней осуществлять никаких юридических действий. Сегодня только некоторыми банками предлагается российским гражданам ипотека на квартиру в зачет имеющегося жилья. Ипотека под залог недвижимости более подробна рассмотрена нами ранее.

Застройщик выкупает квартиру

Крупные строительные компании имеют в распоряжении средства для выкупа вторичного жилья у своих клиентов с дисконтом. Параллельно бывшим собственникам выкупленных объектов оформляются права требования на квартиры в новостройках. Стоит отметить, что процесс оценки такого жилья в каждой компании проводится по-разному. Но в большинстве случаев при срочном выкупе размер дисконта варьируется в диапазоне от 10,0% до 20,0%. В дальнейшем застройщик самостоятельно занимается реализацией выкупленных объектов, возвращая себе, таким образом, потраченные средства с довольно приличной наценкой.

Бронирование квартиры и продажа

Физическое лицо обращается в компанию, выступающую в качестве застройщика, выбирает объект недвижимости и подписывает соглашение о продаже находящегося в его собственности вторичного жилья. Реализацией этого объекта, как правило, занимается риелторская контора, которая тесно сотрудничает с застройщиком. Также данные функции могут быть поручены штатному сотруднику, являющемуся специалистом по этим вопросам.

Крайне важно проследить за тем, чтобы вторичную недвижимость правильно оценили. Если физическое лицо сомневается в оценочной стоимости, озвученной представителем застройщика, он может настоять на привлечении профессионала со стороны.

Стоит отметить, что по условиям подписанного с застройщиком соглашения владелец недвижимости должен ее продать в четко оговоренные сроки. Как правило, такие договоры заключаются не более чем на три месяца, так как именно этот временной промежуток специалистами считается оптимальным, для реализации квартиры.

При подписании соглашения с застройщиком осуществляется бронирование на такой же временной промежуток квартиры в новостройке, которая может находиться на любом этапе строительства, либо уже была введена в эксплуатацию. Если человек не сможет продать вторичное жилье, то его бронь сгорит и ее передадут другим людям. В том случае, когда удалось реализовать квартиру, с застройщиком оформляется новое соглашение на покупку объекта в новостройке. При этом будет действовать цена, зафиксированная бронью (она не может изменяться, даже если у застройщика имеются веские основания).

Проживание в квартире до сдачи дома

Если выбор делается в пользу этой схемы оформления сделки, то сторонам придется заключить три вида соглашения:

1. Первый договор составляется на покупку квартиры в новостройке у застройщика. При этом указывается, что застройщик дает клиенту отсрочку на совершение платежа вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
2. Второе соглашение составляется на реализацию вторичного жилья, находящегося в личной собственности клиента. В нем оговариваются все моменты, связанные с юридическим и физическим освобождением жилого помещения. Все сроки должны в полной мере соответствовать датам, указанным в первом документе.
3. Третий договор оформляется на аренду вторичного жилья на период, который будет дан застройщиком клиенту для его юридического и физического освобождения. Если стороны не захотят оформлять отдельное соглашение, то все моменты, касающиеся аренды, они могут прописать во втором документе.

Схема предусматривает такие нюансы:

1. Клиент выбирает квартиру в новостройке и подписывает с застройщиком договор на покупку.
2. Параллельно он передает застройщику свою вторичную недвижимость по договору продажи.
3. Застройщик позволяет клиенту пожить в своей старой квартире на условиях ее аренды до тех пор, пока строящийся объект не будет введен в эксплуатацию.

Плюсы и минусы взаимозачета

Плюсы:

1. Максимально быстрые сроки рассмотрения заявки;
2. Льготные условия по ипотеке;
3. В качестве залога может выступать не только квартира, но также дача, комната, частный дом;
4. Большинство банков не запрещают ипотечным клиентам заменять объект залога на иной, не уступающий по стоимости предшествующему;

Минусы:

1. При несовпадении сроков выдачи ипотеки под залог имеющегося жилья и приобретении нового, заемщику придется продумать вопрос о временном проживании в другом месте (наиболее актуален для случаев, когда приобретается квартира в доме, еще не сданном в эксплуатацию, а старая квартира уже в залоге);
2. Заемщик может потерять значительную сумму средств на сдаче прежнего жилья в аренду (так как объект должен быть свободен от эксплуатации, если иное не предусмотрено договором ипотеки);
3. Несоблюдение требований к залогу влечет однозначный отказ или ухудшение условий выдачи ипотечного кредита;
4. Залоговый объект не может быть отчужден, обменян, подарен или сдан в аренду (последний из указанных допускается при наличии согласия на то банка);
5. Чаще всего распространяется требование о комплексном страховании, либо оформление имущественного страхования на имущество, выступающее залогом и на то, что только будет приобретено.

В пользу «трейд-ин»

Плюс покупки квартиры в зачет имеющегося жилья в Санкт-Петербурге – возможность быстро приобрести новое жилье. Если повезет, то от момента выставления старой квартиры на продажу до получения договора долевого участия по новому жилью с регистрации может пройти всего полгода, так как сделки проходят параллельно.

Впрочем, эта схема больше всего подходит покупателям, владеющим востребованной недвижимостью. Так, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов отмечает, что «только если у клиента есть ликвидный объект (комната или “однушка”), то он заключает договор с агентством, после чего объект выставляется на продажу с обозначением сроков». Продать неликвидный объект и параллельно купить новую квартиру не удастся.