Ипотека в новостройке как расторгнуть договор

Сегодня многие россияне, стремящиеся сэкономить свои деньги на покупке недвижимости, решаются вступить в долевое строительство. Расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика – как осуществляется? Какие документы требуются? Какие последствия несёт расторжение договора?

В каких случаях нужно идти в суд

Закон предоставляет застройщику двадцать дней для возврата денег дольщику и уплаты неустойки. Однако большая редкость, когда удается так просто расторгнуть ДДУ. В подавляющем большинстве случаев застройщики не возвращают деньги добровольно, и решение вопроса переходит в судебный зал.

На пути к долгожданному новоселью дольщики могут столкнуться с еще более серьезными проблемами и спорными ситуациями с застройщиками, которые заставят их принять решение о расторжении договора ДДУ. В законе предусмотрено ряд причин, которые требуют судебного урегулирования.

Дольщик может обратиться в суд с заявлением о расторжении ДДУ, если строительство его дома заморожено, и он реально видит, что в положенный срок компания-застройщик не передаст ему квартиру, а также в том случае, если застройщик по своей инициативе изменил назначение общего и нежилого имущества возводимого объекта.

Нередко при приемке жилья участник обнаруживает, что фактическая площадь его квартиры не соответствует документам. Если в планы дольщика не входит оплачивать лишние квадратные метры или, наоборот, лишаться части оплаченной жилплощади, он также может обратиться в судебные органы для аннулирования договора. Инициировать процедуру в суде можно тогда, когда изменения площади составляют более 5 % в любую сторону.

При обращении в суд нужно учесть два момента: грамотно составить иск и правильно его подать. В заявлении нужно верно отразить свои требования к застройщику и рассчитать все выплаты, которые он должен произвести. Закон позволяет дольщику требовать не только неустойку за пользование его деньгами, которая рассчитывается по ключевой ставке Центробанка, но также и оплату всех своих расходов, взыскание морального вреда и 50 % штраф от всей суммы иска. На исполнение судебного решения застройщику отводится десять дней.

Заявление можно подать:

• по адресу, где зарегистрирована строительная фирма,
• по местонахождению объекта строительства,
• по своему месту проживания.

Налоговый вычет и возврат процентов: важные моменты

Налоговый вычет при долевом строительстве можно получить как с самой стоимости жилья, так и с процентов, которые вы выплачиваете банку по ипотеке. Что касается вычета по ДДУ на стоимость квартиры, то по закону вы не можете вернуть налог с суммы, превышающей 2 млн. рублей.

При ипотеке на долевое строительство налоговый вычет на стоимость квартиры по ДДУ выплачивается после оформления права собственности. Обязательным документом для налоговой инспекции в этом случае является акт приема-передачи квартиры, который подтверждает, что клиент фактически получил свою собственность.

Возврат процентов, уплаченных по ипотеке, не имеет ограничения по сумме и осуществляется также после наступления права собственности на квартиру за все годы, в течение которых налогоплательщик выплачивал кредит банку.

Например, если вы выплачивали ипотеку в 2015, 2016 и 2019 годах, акт приема-передачи получили в 2019 году, в 2018 вам нужно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ для получения налогового вычета. Вот полный список документов для получения налоговой скидки:

• заявление на вычет;
• договор ДДУ;
• акт приема-передачи;
• свидетельство о собственности;
• все платежные документы.

Аккредитация банком объекта для ускоренной выдачи ипотеки

Некоторые банки по предложению застройщика проверяют документацию по девелоперскому проекту и в случае положительного заключения выдают так называемую «аккредитацию». Это означает отсутствие необходимости проверки аккредитовавшим банком новостройки перед заключением ДДУ с ипотекой. Зачастую проценты по кредиту в такого рода предложениях бывают ниже. Застройщики и банки получают так больше клиентов.

Но если с объектом приключилась проблема и стройка встала, то банк не отвечает по обязательствам застройщика. Следует различать аккредитацию от банковского поручительства. Банковское поручительство – способ обеспечения застройщиком своих обязательств, а аккредитация – формальная проверка банком с целью отсечения очевидно неблагонадёжных строительных компаний.

Когда ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика невозможно

Несмотря на то, что дольщик имеет право расторгнуть ДДУ на любом этапе, существуют ситуации, когда это все же становится невозможным. Точнее говоря после подписания акта приёма-передачи, тем более после того, как истёк гарантийный срок.

Также нужно знать, что ДДУ не подлежит расторжению без согласия застройщика в случае, когда он соблюдает все взятые на себя обязательства, не нарушая действующего законодательства. Не факт, что даже судебное разбирательство будет иметь положительный для дольщика результат.

Существенным условием прекращения действия ДДУ являются оговорённые выше основания.

При этом нужно учитывать, что и у застройщика есть права, которыми он может воспользоваться:

• направить встречный иск с требованиями;
• устранить нарушения со стороны дольщика.

Ведь у каждого человека случаются разные ситуации, и не всегда, тем более на протяжении длительного срока, возможно, спрогнозировать собственное финансовое положение.

Дополнительно стоит сказать, что если все же ДДУ расторгается необходимо этот факт зафиксировать в органах регистрации прав с недвижимостью. Сделать это нужно в соответствии с действующим законодательством и в установленном порядке.

Можно ли расторгнуть ДДУ с ипотекой?

Право требования жилья с застройщика гарантировано договором долевого участия, но без одобрения банковского учреждения, в залоге у которого находится та самая недвижимость, дольщик, увы, не вправе совершить ни одного юридически значимого действия. Посему при возникновении дискутабельной ситуации, помимо разрешения эксцесса со строительной компанией, необходимо урегулировать вопрос и с самой кредитной организацией.

Право заемщика на расторжение договора долевого строительства предусмотрено федеральным законодательством РФ. Ситуация усложняется необходимостью ежемесячной уплаты процентов банку и при расторжении ДДУ с ипотекой теряется право претендовать на квартиру. Как бы то ни было, суд вправе взимать со строительной организации уплаченные банку в качестве процентной ставки по кредиту суммы. Это и есть возмещение или взыскание убытков.

Изложенный в законе алгоритм расторжения ДДУ с ипотекой идентичен расторжению и без таковой. Договор можно расторгнуть:

• по инициативе дольщика;
• по соглашению сторон;
• в судебном порядке.

Нужно помнить! Процедура расторжения проводится до подписания акта приема-передачи квартиры.

Никогда не соглашайтесь на возвращение вложенных денег после того, как фирма-строитель заключит договор на то же жилое помещение с новым человеком. Это действие может не произойти, и вы останетесь ни с чем. А длительный срок возврата долга лишает возможности обращения в суд с этим вопросом.

Первое, второе и компот

При оформлении ипотеки по ДДУ порядок действий выглядит примерно следующим образом:

• выбираем квартиру в строящемся доме;
• оформляем договор бронирования у застройщика;
• вычисляем сумму ипотеки (с первоначальным взносом или без него);
• собираем необходимые для банка документы;
• подаем заявку в банк;
• после одобрения банком вашей заявки заключаем договор ДДУ на конкретную квартиру;
• регистрируем договор долевого участия на объект ипотеки в Росреестре;
• вносим первоначальный взнос за квартиру (если есть такая возможность);
• предъявляем ДДУ в банке;
• заключаем договор с банком о залоге имущественного права на строящуюся недвижимость;
• оплачиваем все необходимые виды страхования;
• кредитный договор о залоге имущественного права регистрируем в Росреестре;
• банк перечисляет на ваш счет стоимость квартиры за вычетом первоначального взноса;
• вы перечисляете средства застройщику.

В этом алгоритме отражены основные этапы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку. Как видите, регистрация ДДУ с привлечением ипотеки идет параллельно с регистрацией кредитного договора с банком. То есть приобретаемая вами недвижимость будет находиться под обременением все то время, пока вы будете выплачивать вашу задолженность перед банком. На практике обычно получение ипотеки происходит после заключения ДДУ, но в зависимости от отношений банка и застройщика возможны и другие варианты.

После сдачи дома в эксплуатацию необходимо получить документы о праве собственности. Порядок оформления на этом этапе включает в себя следующие процедуры:

• подписание акта приема-передачи новой квартиры;
• экспертная оценка стоимости и ликвидности;
• получение техпаспорт в БТИ;
• составление закладной с банком на готовую квартиру;
• регистрация закладной в Росреестре;
• получение дольщиком от застройщика документа о праве собственности, в котором будет указано, что квартира находится под обременением.

Тем, кто планирует покупать по договору долевого участия квартиру в ипотеку, предстоит кропотливая и непростая работа. На каждом этапе могут возникать непредвиденные ситуации, поэтому юридическая подкованность может стать вашим козырем и значительно сэкономит деньги и время.

Процедура расторжения

Есть наиболее простой способ для аннулирования ДДУ – вы направляете в строительную компанию заказное письмо с уведомлением о своем решении. При этом в нем нужно указать причины отказа и рассчитать сумму, которую вы планируете получить. С момента отправки соглашение будет считаться расторгнутым.

Застройщику дается 20 дней для возврата денег. Однако, мало кто по своей воле добровольно расстается с денежными средствами, а потому решение этого вопроса нужно переносить в суд. При этом нужно не только грамотно составить иск, но и верно его подать.

В заявлении указываются ваши требования и расчеты по выплатам. Помните, что закон позволяет вам требовать неустойку за пользование вашими деньгами (рассчитывается по ставке Центробанка), оплату всех ваших расходов, взыскание морального вреда, а также штрафа в размере 50% от всей суммы иска. При наличии положительного судебного решения, на его исполнение отводится 10 дней.

Алгоритм действий

Как расторгнуть договор долевого участия с ипотекой? Для этого следует:

• оповестить о своих намерениях банковское учреждение и получить на это согласие;
• написать заявление на досрочное погашение (в свою очередь, банк пересчитывает проценты);
• в оповещении указать счета: дольщика - для возврата собственных средств, и банка - для возврата кредитных денег;

Важно! При судебном урегулировании вопроса обязательно участие банка в качестве третьего лица.

Если в договоре отражены особые условия возврата денежных средств, то последние перечисляются на счет заемщика или банка. Зачисление возможно и на счет физического лица, которое впоследствии самостоятельно гасит долг перед банком.

На практике имели место случаи достижения в досудебном порядке договоренностей между застройщиком, как зарекомендовавшей себя организацией, и дольщиком, когда последний, имея обоснованные и объективные причины, просит расторгнуть договор, несмотря на участие банка.

Для этого ставится в известность кредитор с одновременным запросом справки об уплаченных процентах и остатке долга, а также направляется заявление застройщику с четким изложением причин расторжения соглашения и реквизитами для возврата уплаченных сумм.

Не забудьте, что договор о расторжении ДДУ с ипотекой в обязательном порядке должен пройти регистрацию в Росреестре.

ДДУ с участием материнского капитала и ипотеки, а так же военная ипотека

Решение вопроса как расторгнуть ДДУ с ипотекой и материнским капиталом и вернуть деньги будет сложно и проблематично. При этом основная загвоздка будет именно в материнском капитале. Он выдаётся один раз, и если будет возвращён обратно в Пенсионный фонд, чего сложно будет избежать, вторичное пользование им может и не удастся. Поэтому правильным будет предварительная консультация в пенсионном фонде.

Ведь участие материнского капитала в сделке обязывает наделить детей долями. В противном случае придётся дело иметь с прокуратурой и отчитываться за нецелевое использование государственной субсидии. Что касается заёмных от банка средств, то остаток долга по нему будет переводиться в банк, по указанным реквизитам.

Расторжение ДДУ при ипотеке весьма хлопотное и неоднозначное занятие, однако, это не значит невозможное, порой дольщику удаётся решить все вопросы с застройщиком мирным путём, без всякого суда. Достижение таких договорённостей называют соглашением сторон. Относительно военной ипотеки дела обстоят так же.

Правда в этом случае ДДУ находится ещё и на балансе ФГКУ «Росвоенипотека».

Проводятся следующие действия:

• застройщик возвращает средства на счёт банка;
• банк переводит полученные деньги на счёт ФГКУ.

Тут военнослужащий никаких прав, ни на какие суммы не имеет, если только не вносил собственных средств, что встречается крайне редко.

По каким причинам дольщик может отказаться от дальнейшего исполнения договора

Наверняка мало найдется граждан, желающих по своей инициативе расторгнуть договор долевого участия, когда строительство будущего жилья идет по плану, дом возводится точно в срок, не вызывает сомнений качество объекта. К сожалению, такое случается редко, у застройщиков находятся десятки причин и сотни обстоятельств, заставляющих их передвигать дату окончания строительства. Практически 80% строителей нарушают свои обязательства. Получить квартиру в срок, указанный в ДДУ – счастье, доступное единицам.

Однако проблемы застройщика не должны волновать участников, в принципе им все равно по какой причине квартира не была передана в срок. Если строительная компания затянула с передачей жилья более чем на два месяца, дольщик может начинать процедуру расторжения договора долевого участия.

Но это далеко не единственное основание, по которому можно аннулировать договор со строительной компанией. Если передача жилья все-таки состоялась, то здесь участника поджидают другие проблемы – могут вскрыться разнообразные дефекты, допущенные строителями. Если у дольщика есть желание и возможность, он может устранить их своими силами, естественно за счет застройщика, который по закону обязан ему оплатить ремонтные работы или уменьшить сумму договора. Если желания нет, то исправлять свои огрехи должны сами строители. Исполнить или нет данное требование – на совести застройщика, который наверняка изучил 214 ФЗ и знает, что его неисполнение – не в его интересах, поскольку если в разумный срок он не устранит недостатки, у дольщика появляются основания для расторжения ДДУ и взыскания с него неустойки.

Еще одно основание для одностороннего отказа дольщика от дальнейшего исполнения ДДУ – прекращение договора поручительства между застройщиком и кредитной организацией и не заключение им нового договора с другим поручителем в течение двух недель.

Расторгнуть договор долевого участия по всем вышеперечисленным основаниям можно в упрощенном порядке. Для этого достаточно направить в строительную фирму заказное письмо с уведомлением о своем решении, в котором нужно указать причины отказа от договора и рассчитать сумму, положенную к возврату. Договор считается расторгнутым с момента отправки этого письма.

Схема покупки дольщиком квартиры по ДДУ с ипотекой

1. Дольщик выбирает квартиру в новостройке.
2. Обращается в банк за получением кредита.
3. Если получает одобрение, то заключает с договор банковского кредита с залогом (ипотекой) приобретаемого имущественного права требования квартиры и одновременно договор долевого участия (ДДУ).
4. Договор проходит регистрацию в Росреестре с отметкой об ипотеке.
5. Дольщик и банк выплачивают застройщику цену объекта.

Причины для расторжения договора

Конечно же, всем хотелось бы, чтобы возведение дома шло строго по плану, строительство идет точно в срок, и не было никаких сомнений по качеству. Но, к сожалению, такое бывает очень редко, в 80% случаев у строителей находятся десятки причин и обстоятельств для отодвигания окончательной даты окончания строительства.

• Если строительная организация затягивает с передачей жилья более, чем на 2 месяца, то дольщик имеет право начать процедуру по расторжению договора.
• Еще одна проблема – скрытые дефекты, которые могут быть выявлены уже при получении квартиры. По желанию дольщика, он может либо сам устранить эти дефекты (естественно за счет застройщика), либо сами строители должны все исправить. У них нет альтернативы делать или не делать, потому как все обязанности сторон прописаны в ФЗ №214. И если проблемы не будут устранены в разумный срок, то это станет основанием для расторжения ДДУ и взыскания неустойки с застройщика,
• Также основанием будет считаться прекращение договора поручительства между застройщиком и кредитной организацией в том случае, если в течение 2 недель после этого он не заключит новый договор.

Страхование и ипотека по ДДУ

В Росреестре договор ДДУ не будет принят к регистрации при отсутствии договора о страховании ответственности с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования. К страховщику предъявляются жесткие требования. Организация должна быть достаточно надежной, иметь уставной капитал не меньше определенной суммы, обладать безупречной репутацией. Это касается как ОВС, так и страховых компаний и банков. Стоимость полиса страхования долевого участия в строительстве в среднем составляет 1,3-1,7% от стоимости самой квартиры.

Кроме страхования долевого участия, ипотека подразумевает страхование титула (утраты права собственности) и трудоспособности (потери работы и так далее). Данные виды страхования не являются обязательными по закону, но часто банки предоставляют клиентам, которые соглашаются на расширенную страховку, особые условия по кредиту.

Поэтому перед тем, как отказываться от такой страховки или соглашаться на нее, стоит все хорошенько просчитать.

Когда можно расторгнуть расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

Казалось бы, всё просто, но ситуация осложняется, когда для оплаты ДДУ привлекаются заёмные или кредитные целевые средства. Такой вид кредитования ещё называют ипотекой.

В этом случае соблюдение всех условий ДДУ со стороны застройщика становится особенно актуальным для клиента, ведь он не просто платит деньги, а ещё и переплачивает проценты. Если же случилось так, что условия договора всё же были нарушены, качество жилья не соответствует заявленным, то выходом из ситуации может стать расторжение ДДУ по инициативе дольщика. В этом случае застройщик обязан вернуть все уплаченные суммы, но как быть, если при подписании ДДУ привлекалась ипотека?

Расторжение ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика имеет свои тонкости. В этом случае причина передумали или разонравился район, не могут быть приняты как обоснованные.

Ведь в ДДУ с ипотекой, кроме сторон застройщик и дольщик, есть ещё и банк, у которого ДДУ числится на балансе, а все возможные действия ограничены обременением. В такой ситуации денежные потери могут быть весьма значительными.

И всё же для того чтобы ответить на вопрос можно ли расторгнуть договор ДДУ с ипотекой, нужно определить в каких случаях расторжение вообще возможно:

1. Основной причиной чаще всего является проблемы со сроками сдачи готового объекта и ввода его в эксплуатацию. Тут имеется в виду, что здание не только должно быть построено, оно должно быть пригодным для проживания. Также недобросовестный застройщик может просто не достроить объект, оставив его на неопределённый срок. В случае судебных разбирательств эти факты придётся доказывать путём проведения экспертиза, чтобы вернуть уже уплаченные деньги.
2. Расторгнуть ДДУ можно, если застройщик изменил стоимость жилья, путём увеличения квадратуры или изменения проекта без предварительной договорённости, в одностороннем порядке.
3. При обнаружении незаконных действий, со стороны застройщика, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ. В такие действия входит двойная продажа или отказ от регистрации ДДУ в соответствующих органах.

Дольщик должен знать, что расторжение ДДУ в одностороннем порядке с застройщиком можно только через суд, который и сможет определить порядок возврата уплаченных сумм.

Последствия расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

Расторжение ДДУ с ипотекой может повлечь за собой довольно серьёзные последствия для дольщика, ведь он ещё является заёмщиком в банке. Перед тем как принимать решение о расторжении обязательно нужно изучить кредитный договор, так что по нему, даже если заёмщик более не является участником долевого строительства, кредитные обязательства с него не снимаются.

Чаще всего кредитный договор не привязан напрямую к ДДУ, а прекращение его не вменяет в обязанности кредитора ожидания возврата уплаченных дольщиком средств от застройщика. То есть он может потребовать полного досрочного погашения остатка по задолженности. Не менее важно знать, что до тех пор, пока запись об ипотеке не погашена, банк имеет право на залог, который обязан обеспечить заёмщик.

Рекомендуем ознакомиться:В чем разница между договором долевого участия в строительстве и ЖСК и что лучше

Рассматривая вопрос расторжения ДДУ, дольщику нужно внимательно оценить финансовое состояние застройщика. Ведь в случае банкротства риск остаться без компенсации, пока идёт судебное разбирательство, очень велик. При этом в период возврата денег дольщику он, по сути, остаётся и без средств, и без предмета залога, которые опять же в случае разорения застройщика, может быть реализован, тем самым компенсировав часть затрат.

Ещё одной причиной взвешенного подхода к расторжению ДДУ являются убытки дольщика, а именно:

• расходы, связанные с уплатой процентов по кредиту;
• расходы, связанные с процессом оформления ипотеки, это и оценка, и госпошлина за регистрацию ДДУ;
• разница между уплаченной суммой и рыночной стоимостью, связанной с изменениями цен. Для примера можно рассмотреть последние три года, когда цены резко поднялись, а потом начали опять снижаться;
• расходы, связанные с услугами третьих лиц, если таковые были (пример: риэлтерские услуги).

Очень сложно гарантировать возврат всех этих расходов, даже через суд.

Основания для расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

При просрочке передачи объекта долевого строительства более, чем на два месяца и в иных, предусмотренным законом случаях дольщик вправе расторгнуть ДДУ, даже если он обременён ипотекой. Несмотря на то, что права на квартиру находятся в залоге у банка, у дольщика в силу 214-ФЗ возникает право на расторжение ДДУ по собственной инициативе при наличии на то оснований.

1. Уведомить застройщика об одностороннем отказе от ДДУ по собственной инициативе. В письме также желательно сразу указать на обязанность застройщика выплатить проценты за пользование ценой квартиры. В письме важно указать актуальные банковские реквизиты дольщика. Есть также ряд нюансов, связанных с адресами, по которым нужно направлять уведомление. Практика показывает, что это не только адрес из ЕГРЮЛ.
2. Уведомить банк о расторжении кредитного договора. В письме дольщику следует указать сроки предполагаемого возврата суммы долга, рассчитав их поправилам, изложенным в 214-ФЗ.
3. Дождаться 20 рабочих дней с момента направления уведомления о расторжении ДДУ с ипотекой . Если цена не возвращена, то дольщик вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав. В настоящее время уды общей юрисдикции урезают проценты за пользование ценой на основании статьи 395 ГК РФ, и даже на основании статьи 333 ГК РФ (которая применима к неустойке, но не процентам). В Обществе защиты дольщиков сложилась положительная судебная практика по взысканию процентов и штрафа при расторжении договора долевого участия (в том числе с ипотекой) в полностью и без снижения через арбитраж.

Порядок действий дольщика при расторжении ДДУ с ипотекой

1. Уведомить застройщика об одностороннем отказе от ДДУ по собственной инициативе. В письме также желательно сразу указать на обязанность застройщика выплатить проценты за пользование ценой квартиры. В письме важно указать актуальные банковские реквизиты дольщика. Есть также ряд нюансов, связанных с адресами, по которым нужно направлять уведомление. Практика показывает, что это не только адрес из ЕГРЮЛ.
2. Уведомить банк о расторжении кредитного договора. В письме дольщику следует указать сроки предполагаемого возврата суммы долга, рассчитав их поправилам, изложенным в 214-ФЗ.
3. Дождаться 20 рабочих дней с момента направления уведомления о расторжении ДДУ с ипотекой. Если цена не возвращена, то дольщик вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав. В настоящее время уды общей юрисдикции урезают проценты за пользование ценой на основании статьи 395 ГК РФ, и даже на основании статьи 333 ГК РФ (которая применима к неустойке, но не процентам). В Обществе защиты дольщиков сложилась положительная судебная практика по взысканию процентов и штрафа при расторжении договора долевого участия (в том числе с ипотекой) в полностью и без снижения через арбитраж.

Некоторые особенности расторжения ДДУ с ипотекой

1. Должен ли дольщик платить проценты по ипотеке, если расторг договоры? Да, пока не погасит сумму долга. Даже если ипотечный кредитный договор расторгнут, обязательства по нему действуют до их полного исполнения сторонами.
2. В ДДУ может быть обозначен способ возврата застройщиком кредитной части цены квартиры - на расчётный счёт банка. В таком случае застройщик будет обязан вернуть деньги банку. Но если он этого не сделает, ответственности не последует, поскольку договор не трёхсторонний (сторона в виде банка отсутствует).
3. На практике возникает ситуация, когда договор долевого участия расторгнут (направлено уведомление о расторжении ДДУ), но при этом регистрация такого расторжения невозможна, поскольку банк не снял ипотеку. В таком случае это остаётся проблемой застройщика. Он не вправе отказать в возврате дольщику цены ДДУ или выплате процентов за её использование, ссылаясь на то, что банк не дал своё согласие и не подал заявку на снятие обременения.

Данная статья ориентирована прежде всего на граждан, желающих приобрести строящееся жилье по выгодной цене, а также на тех, кто в ближайшее время планирует первый раз воспользоваться услугами банков по предоставлению кредита на большую покупку — собственную квартиру. Статья подготовлена на основе собственного опыта автора, его теоретических изысканий и увлекательного практического пути, который ему довелось когда-то пройти в поисках простого человеческого счастья.

Правовое сопровождение приобретения жилья на первичном рынке — в новостройке — крайне актуально на сегодняшний день. Большинство квартир на первичном рынке жилья приобретаются на кредитные денежные средства — в ипотеку — а это значит, что покупателю необходимо взаимодействовать как с представителем застройщика, который демонстрирует строящийся комплекс и с которым необходимо будет заключать договор, так и с представителем банка, который будет предоставлять денежные средства на покупку. Указанное свидетельствует о том, что в рамках сделки по покупке квартиры Вам предоставят на ознакомление и подписание сравнительно большое количество документов, содержащих различные условия, требующие самого внимательного анализа ввиду того, что «на кону» Ваши далеко не маленькие деньги! К тому же перед глазами в этот момент, как правило, всплывают примеры с обманутыми дольщиками различных жилищных комплексов, например, «Южное Тушино», «Кутузовская миля» и др. Не имея практического опыта заключения подобных сделок, оценить возможные риски и последствия, на наш взгляд, довольно затруднительно. В настоящей статье мы вместе попытаемся пройти весь путь, который необходимо будет осилить гражданам, желающим купить квартиру в новостройке в ипотеку, и укажем Вам на основные важные моменты, на которые стоит обратиться внимание.

Застройщик

Поделимся вначале одной закономерностью — большинство квартир в настоящее время приобретаются на заемные средства, предоставляемые банками, о чем это может говорить? Это говорит о том, что чем доступнее становится ипотека (а именно чем ниже становится ставка по ипотеке) тем больше становится желающих совершить покупку, а повышенный спрос в свою очередь начинает влиять на цену квартир в сторону ее увеличения и наоборот. Вспомним резкий скачок курса валют зимой 2014 года, когда банки временно приостанавливали выдачу кредитов из-за повышенного количества поданных заявок — граждане в тот момент ожидали резкого увеличения ставки по ипотеке, а потому торопились вложить свои средства в покупку недвижимости. Резкое увеличение спроса стало толком для резкого увеличения стоимости квартир в Москве в тот период. Если в 2013 году среднюю однокомнатную квартиру можно было приобрести за 6 млн. рублей, то в конце 2014 стоимость приблизилась к 7 млн. Далее ситуация с курсом стабилизировалась, покупной ажиотаж прошел и цены снова стали снижаться. Отсюда вывод: рассматривать вариант приобретения жилья стоит тогда, когда на рынке более-менее спокойная обстановка, явившаяся следствием аналогичной стабильной ситуации в экономике страны в целом. Иногда стоит подождать, чем переплачивать.

Решение о необходимости купить жилье принято, настало время проанализировать рынок. Первое, с чем сталкиваются наши Клиенты (как и любые желающие стать счастливыми обладателями квартиры) — это выбор застройщика, т.к. именно ему необходимо будет передать деньги, на первых этапах получая взамен лишь обязательства на бумаге. В настоящее время наиболее известными на рынке застройщиками являются компании «МОРТОН», «МИЦ», «ДОНСТРОЙ», «Жилищный капитал», «ИНКОМ», ФСК «Лидер», «МИЭЛЬ», «НДВ», «ПИК», «Эталон-Инвест» — у них у всех довольно стабильная репутация и относительно положительная история. Думаю, ни у кого не вызывает сомнений, что если застройщик на рынке недвижимости не первый год, и за это время он успел построить ни один комплекс, то скорее всего и Ваше жилье будет построено и передано Вам. Отсюда наш первый практический совет: при выборе застройщика изучите и проанализируйте его историю, а также почитайте отзывы и еще лучше — совершите визит в офис — так Вы сможете всесторонне изучить Вашего потенциального строителя жилья и сделать выводы на примерах тех, кто уже вложил свои деньги в комплексы этой строительной компании. Однако отметим, что все же полностью и всецело полагаться только на хорошую репутацию не стоит. Вспомним обанкротившиеся компании «ТРАНСАЭРО», «НЕВА» и застройщика «СУ-155» — их репутация была блестящей, однако, в настоящее время, ко всеобщему удивлению, они признаны банкротами, ввиду невозможности удовлетворить требования кредиторов, поэтому помимо хорошей репутации стоит проанализировать дополнительные факторы. О них речь ниже.

Выбор квартиры

На стадии выбора квартиры в офисе застройщика Вам будут представлены варианты строящихся жилых комплексов (как правило, с громкими и красивыми названиями), а также описана текущая стадия их постройки — это второй момент, на который, на наш взгляд, стоит обратить внимание. Если выбранный Вами многоквартирный дом еще не построен, т.е., как говорят, находится «на стадии котлована», то риск того, что у застройщика внезапно поменяются планы достаточно велик, а если таких «котлованных» проектов несколько, то, возможно, застройщик таким образом просто активно привлекает деньги, имея намерение с ними скрыться. Но если дом уже построен (или построен более чем на половину) или уже даже вводится в эксплуатацию, то указанные риски минимальны, т.к. «бросать» комплекс, в который уже были вложены средства на фактическое строительство гораздо затратнее. Но, вместе и очевиден тот факт, что в домах, находящихся на разных этапах постройки, и стоимости квартир будут в значительной степени отличаться, отсюда наш второй совет: при выборе Вашего будущего жилья, постарайтесь найти «золотую середину» между этапом строительства и, соответственно, ценой.

Особое внимание при выборе застройщика уделите также проектной декларации, которая, как правило, размещена на сайте застройщика — в ней содержатся основные требования к качеству строящегося дома — какого класса будут двери, где именно они будут, какого типа будут стеклопакеты (двухкамерные, однокамерные) и т.д., но самый важный момент — это отделка, с которой Вам будет передаваться жилье. Варианта три: без отделки, черновая отделка, чистовая отделка. Рассмотрим их более подробно. Отсутствие отделки (фраза «без отделки») подразумевает: как правило кривые стены, пол и потолок; наличие входной двери; окон; систем отопления, водоснабжения, канализации; отсутствие проводки электричества. Стоимость доведения до пригодного для проживания состояния (для квартиры 33 кв. м) ориентировочно 500 тыс. руб. Черновая отделка подразумевает: выровненные пол и стены; наличие: входной двери (как правило из материала напоминающего картон); систем отопления, водоснабжения, канализации и электропроводки; окон. Стоимость доведения до пригодного для проживания состояния (для квартиры 33 кв. м) ориентировочно 300 тыс. руб. Чистовая отделка (или «муниципальный» ремонт, ремонт «от застройщика») — квартира пригодна для проживания, в ней находятся ванная, раковина в ванной и на кухне, унитаз, обои на стенах, покрашенный потолок и линолеум на полу. Однако, скажем сразу, что все перечисленное самого низкого качества, поэтому в большинстве случаев первые хозяева начинают менять содержимое на более дорогое. Отсюда наша рекомендация — постарайтесь найти оптимальное сочетание цены и присутствующей отделки, зачастую бывает намного выгоднее сэкономить на квартире, выбрав вариант «без отделки» или «черновая отделка» и отремонтировать его самостоятельно с учетом Ваших пожеланий, чем переплачивать за «бездушный» ремонт, который Вы захотите как можно скорее переделать.

Договор долевого участия (ДДУ)

Третий совет — попросите менеджера в самом начале подробно описать установленную у них процедуру покупки. Наибольшую защиту прав покупателю гарантирует приобретение квартиры в соответствии с Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» посредством заключения договора долевого участия — ДДУ. Иными словами, если Вам предлагают заключить что-то иное, но, со слов менеджера, «точно такое же по сути» лучше отказаться от такого варианта, каким бы заманчивым в плане цены об ни был. Объясним почему. Договор долевого участия, заключенный в соответствии с указанным ФЗ №214 (вступил в силу в 2005 году), закрепляет за участниками долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и/или ином объекте недвижимости — это первое. Второе — закон (именно закон, даже если в договоре данное положение будет отсутствовать) устанавливает обязанность застройщика передать Вам объект не позже конкретной даты. Третье — закон устанавливает обязанность застройщика передать Вам жилье, соответствующее нормам качества — гарантии качества, а Вам предоставляет право требовать от застройщика устранения выявленных недостатков в установленный срок. Таким образом, если застройщик на исполнит свои обязанности по передачи Вам квартиры в срок (п.2 ст.6 ФЗ 214) или передаст Вам некачественно построенное жилье (кривые стены, неровный пол, несоответствие качества дверей и т.д.) — Вы вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и взыскания с застройщика суммы неустойки (Вы можете доверить оказание Вам данной услуги нашей компании, см. ). Присуждаемый на практике размер неустойки довольно высокий, т.к. рассчитывается исходя из стоимости квартиры, и за восстановлением нарушенных прав стоит, на наш взгляд, побороться. И четвертое преимущество — ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (срок регистрации не более 18 календарных дней, гос. пошлина 200 руб.), а это значит, что Вы в любое время можете самостоятельно убедиться (заказа выписку из ЕГРП), что ДДУ на данную квартиру заключен именно и только с Вашим и участием и участием застройщика.

«Серые» схемы

Совет четвертый. Если вместо ДДУ Вам будет предложено купить квартиру по предварительному договору или путем покупки векселя — мы настоятельно рекомендуем Вам отказаться. Вкратце поясним риски данных сделок. При покупке по предварительному договору у застройщика появляется обязанность заключить с Вами основной договор купли-продажи после ввода объекта в эксплуатацию, ОДНАКО 1) по предварительному договору права собственности на построенные квартиры сначала появляются у застройщика, и только после этого он должен совершить их отчуждение в Вашу пользу, однако денежные средства застройщик получает сразу, а не когда будет заключен основной договор; 2) предварительный договор (в отличие от ДДУ) НЕ подлежит государственной регистрации, а значит у потенциальных мошенников есть возможность совершить так называемые «двойные» продажи, т.е. заключить такие же предварительные договоры с несколькими лицами в отношении одной и той же квартиры, при этом никто не сможет проверить факт такого мошенничества.
Как мы писали выше денежные средства по предварительному договору передаются покупателем в момент подписания, НО чтобы не нарушать закон (а действующее законодательство, разрешая заключать предварительные договоры, запрещает принимать оплату по ним) деньги передаются НЕ в счет оплаты по предварительному договору, а по договору купли-продажи векселя. Поясним. Вексель — это ценная бумага, которая предоставляет право требовать оплаты, т.е. фактического получения денег при предъявлении эмитенту (юридическому лицу, выпустившему вексель) или третьему лицу (при наличии соответствующих договоренностей). Т.е. Вы как бы даете застройщику деньги взаймы равные стоимости квартиры, а застройщик обещает их обменять на квартиру (произвести зачет требования по оплате векселя к требованию по передаче квартиры), когда она будет построена. На первый взгляд, все логично и прозрачно, но, присмотревшись, можно увидеть, что произвести зачет — это лишь право застройщика, а не обязанность, т.е. прийдя к застройщику с векселем, Вы можете с удивлением обнаружить, что Ваши деньги Вам просто вернут, а квартиру никто передавать не будет — это в лучшем случае, а в худшем застройщик может просто обанкротиться, что будет означать, что даже выплат по векселю не будет.
Также существует вариант покупки с организацией Жилищно-строительного кооператива (ЖСК), однако договоры о паенакоплении, заключаемые в данном случае, также не подлежат обязательной государственной регистрации, что делает этот вариант высокорисковым ввиду возможных «двойных» продаж как было описано выше.

Продолжение настоящей статьи, в котором Вы найдете описание и особенности процедуры бронирования квартиры в офисе застройщика, а также практическую информацию о том, что нужно знать при выборе банка, в котором Вы планируете взять ипотеку, Вы можете найти по ссылке:
См.

Сегодня ответ на вопрос, можно ли выгодно взять ипотеку на долевое строительство, положительный.

Но так было не всегда. Законодательная база для выдачи ипотечных кредитов под залог права на еще не существующую в физическом смысле квартиру появилась в 2004 году и начала работать в 2005. Принятие закона «Об участии в долевом строительстве» и появление типового договора участия в долевом строительстве пресекло следующие возможности махинаций со строящейся недвижимостью:

• застройщик не может начать строительство без разрешения;
• благодаря обязательной регистрации сделок по ДДУ отпала возможность продавать одну квартиру нескольким дольщикам;
• срок сдачи объекта недвижимости оговаривается в договоре. При его несоблюдении застройщику придется платить штраф государству.

Ипотека на долевое строительство является одним из наиболее востребованных кредитных продуктов.

По сравнению с уже построенным и вторичным жильем, покупка квартиры по ДДУ в ипотеку имеет следующие плюсы:

• с помощью ДДУ вы можете купить жилье еще на стадии котлована, когда экономия составляет до 30%;
• рынок строящегося жилья более привлекателен для инвестирования;
• среди новостроек много вариантов с улучшенной планировкой.

Чтобы обойти законодательство, недобросовестные застройщики используют предварительный договор купли-продажи (он не регистрируется в Росреестре) и вексельную схему. По сравнению с ДДУ, оба этих метода являются изначально проигрышными для дольщика и не гарантируют того, что в итоге он станет собственником нового жилья.

Если вы рассматриваете ипотеку при участии в долевом строительстве, помните, что кредит может быть оформлен как под залог прав на строящееся жилье, так и под залог имеющегося у вас в собственности вторичного жилья .