Как часто проводится кадастровая оценка

В данной статье вы узнаете всю необходимую информацию о кадастровой оценке объектов недвижимости. Что это за процедура? Кто ее проводит? Где посмотреть результаты? Расскажем несколько способов, с помощью которых можно узнать заключение специалиста. Узнаете, как действует Росреестр оценки недвижимости, а также какими законами регламентируется данная деятельность. Что означает кадастровая оценка недвижимости в 2019 году. Порядок проведения и. методика расчета кадастровой стоимости. Массовая оценка земельных участков.

Нормативные акты

КОН регламентируется следующими законами о кадастровой оценке недвижимости:

• Приказ Минэкономразвития России от N 358;
• ФЗ от N 237-ФЗ;
• ФЗ от N 135-ФЗ;
• НК РФ.

Пересчет будет производиться через каждые 5 лет, но не реже, в некоторых субъектах разрешено уточнение по прошествии 2-3 лет. Если корректировку не делать, то снова владельцы окажутся в неравных условиях, а налоговый сбор заниженным.

Что это такое и зачем применяется?

Оценка кадастровой стоимости недвижимости — это стоимость объекта, определенная по специальным методикам и максимально близкая к реальной, то есть такой, по которой имущество можно реализовать.

В идеале кадастровая и рыночная оценки должны совпадать, что случается далеко не всегда.

Кадастровая оценка объектов недвижимости (далее – КОН) должна охватывать такие свойства и параметры объекта:

• площади (жилую и общую);
• возраст здания, материалы, из которых возведено;
• планировку, наличие удобств, в том числе паркинга и лифта;
• этажность дома, и на каком этаже квартира;
• расположение (престижность района);
• близость к транспортным развязкам;
• наличие расположенных рядом объектов инфраструктуры, и пр.

Что касается нежилых объектов и земельных участков, то берутся во внимание все основные параметры, важные для потребителя.

Существующая в прежние годы инвентаризационная оценка, в сопоставлении с нынешними методами и стоимостными показателями, не является адекватной и не годится для использования при расчете налога на недвижимость, который планируется взимать, начиная с 2019 г.

Налоги, рассчитанные по инвентаризационной оценке, в десятки раз ниже, что не способствует наполнению бюджета.

Для обновления данных и приведения сведений о стоимости объектов недвижимости к одному знаменателю было введено понятие кадастровой стоимости, расчет которой должен быть произведен по всем регионам и охватить 100 % объектов.

Кадастровая оценка – цифра, от величины которой будут исходить при начислении суммы имущественного налога, а также расчеты арендной платы и пр.

Следует понимать, что государственная кадастровая оценка объектов недвижимости не учитывает индивидуальных отличий недвижимых объектов (например, наличия дорогостоящего ремонта в жилых или нежилых помещениях, установки новомодных сантехнических приборов), так как проводится заочно. Именно это является одной из причин неточности в расчетах.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости узнаете из видео:

Результаты деятельности по определению стоимости объектов недвижимости

Результат кадастровой оценки объектов недвижимости после работы оценщиков рассматривается комиссией при местных органах власти и утверждаются, после чего передаются в Кадастровую палату для занесения в ГКН.

Результат измеряется в руб. и может быть указан в свидетельстве о праве собственности, кадастровом паспорте, справке.

Именно оценка квартир по кадастровой стоимости и служит для налоговых органов отправной точкой при расчете размера имущественного налога.

Основания для проведения кадастровой оценки объекта

Коротко перечислим ситуации, когда потребуется обновить стоимость недвижимости в ЕГРН.

1. Купля-продажа жилья. Нередко при установлении стоимости недвижимости бывает сложно найти в непосредственной близости схожие по характеристикам объекты, чтобы сопоставить показатели. Кадастровая оценка — хороший инструмент для определения реальной цифры, но только если она выполнялась относительно недавно. В противном случае целесообразно заказать внеочередную оценку и указать КС в объявлении о продаже объекта.
2. Оформление субсидий. Для правильного расчета предусмотренных государством льгот нужно принимать во внимание не только площадь помещения, но и сведения из Росреестра. Проводимая им оценка для исчисления налога на недвижимость в 2019 году играет важную роль. Численное значение КС напрямую влияет на размер базы для расчета фискального сбора. И здесь есть 2 варианта: уменьшение этого параметра на 1 млн. рублей или вычет в объеме понесенных расходов.
3. Передача объекта в аренду. Данный случай актуален, когда муниципалитет предоставляет жилье в аренду по договору коммерческого найма. Размер ежемесячной арендной платы определяется с учетом именно КС недвижимости.
4. В собственности гражданина находятся объекты, подлежащие обложению налогами. Во всех этих случаях учитывается кадастровая оценка недвижимого имущества для налогообложения.
5. Оформление ипотеки или кредита под залог. Стоит обновить данные в ЕГРН, если фигурирующие там цифры не позволяют получить в банке заем нужного объема.

Правила определения КС недвижимости

Порядок проведения государственной кадастровой оценки недвижимого имущества состоит из таких этапов:

1. Подразделение службы кадастрового учета формирует список объектов недвижимости, которые подлежат оценке. Инициирует эту процедуру орган местного самоуправления субъекта РФ.
2. Исполнительная власть административно-территориальной единицы проводит конкурс по определению компании-контрагента для выполнения работ.
3. Эксперты устанавливают КС недвижимости.
4. Орган местного самоуправления принимает нормативно-правовой акт, утверждающий результаты оценки.
5. Отчет о кадастровой стоимости недвижимости публикуется в СМИ.
6. Должностные лица исполкома передают результаты в Росреестр в течение 10 дней с момента утверждения этих данных.

Кто проводит кадастровую оценку недвижимости?

Наиболее распространенным среди граждан является вопрос о том, кто проводит кадастровую оценку недвижимости?

Так вот, согласно ст. ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, заниматься проведением кадастровой оценки уполномочены субъекты РФ.

Органы местной власти по полученным от Кадастровой палаты Росреестра сведениям формируют перечень зданий, сооружений, земельных участков, по которым требуется подсчет стоимости.

Кадастровая оценка квартиры проводится прошедшими подготовку специалистами, имеющими должный уровень квалификации, при наличии подтверждающего документа.

Выбор оценщика осуществляется местными властями по результатам конкурса.

Победитель заключает с местными властями договор, на основании которого и исполняет расчет кадастровой стоимости. Итоги работы рассматриваются компетентными лицами из числа властных структур, утверждаются и передаются в местное отделение Росреестра.

Какие объекты недвижимости подлежат кадастровой оценке

При формировании списка объектов, подлежащих кадастровой оценке, органы местной власти должны руководствоваться положениями ст.13 Федерального Закона от № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Эту сферу деятельности затрагивает также Приказ №74 Минэкономразвития РФ от 2017 «Об утверждении порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости…». Из п. 6 следует, какие характеристики должны иметь объекты, подлежащие кадастровой оценке:

• кадастровый номер;
• площадь. Этот параметр актуален, когда проводится кадастровая оценка здания, отдельного помещения, земельного участка, машиноместа;
• назначение объекта. Указывается для случаев, упомянутых в предыдущем пункте;
• вид разрешенного использования;
• категория земель.

Последние два критерия касаются земельных участков.

Стоит также упомянуть о наличии обременений. В IV квартале 2019 года действует Приказ Минэкономразвития от «О внесении изменений в федеральный стандарт оценки…». Он внес коррективы в Федеральный стандарт оценки №508 от .

Так, согласно ФСО №4 “Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости”, при выполнении этого комплекса работ ограничения (обременения) не учитываются. Но и здесь без исключений не обошлось. Например, проводя кадастровую оценку, нужно принимать во внимание зонирование территорий, государственную охрану объектов культурного наследия и так далее.

Как выяснить КС недвижимости

В настоящее время существует 3 популярных способа уточнить КС объекта:

• посетить филиал Росреестра или офис МФЦ и подать заявление о предоставлении сведений из ЕГРН;
• воспользоваться сервисом «Карты Росреестра». Для поиска следует ввести адрес участка или дома. Нужно признать, что в некоторых случаях КС объекта не отображается;
• заполнить специальную форму на онлайн-портале Росреестра. После ее отправки спустя несколько секунд нужная информация высветится на мониторе. Поиск квартиры с помощью этого сервиса осуществляется по адресу или кадастровому номеру. В результате пользователь получит своего рода выписку с необходимыми данными.

Справка о кадастровой стоимости объекта на бумажном носителе обойдется физлицу в 300 рублей. А за электронный вариант документа придется заплатить 150 рублей.

Подробнее о том, как узнать кадастровую стоимость недвижимости.

Какие могут быть ошибки при проведении кадастровой оценки недвижимости — 4 главные ошибки

Не секрет, что в процессе оценки кадастровой стоимости недвижимости часто происходят ошибки, которые становятся причинами некорректного конечного результата. Это приводит к переплате налогов и другим негативным последствиям.

Когда подобные неточности в расчетах становятся причинами серьёзных разногласий, имеет смысл обратиться в суд для их разрешения. В правовом обеспечении этого мероприятия вам помогут юристы компании Правовед.

Фирма предоставляет консультационные услуги прямо через свой сайт в режиме онлайн. Их стоимость незначительна, но пользу такая консультация принесет неоценимую. При этом сайт работает в круглосуточном режиме без выходных и праздников.

Однако всегда лучше такие ошибки предупредить, чем их потом героически исправлять.

Ошибка 1. Неточность в межевом плане

Перед тем как узнать кадастровую стоимость недвижимости путем проведения оценки, рекомендую проконсультироваться со специалистами по поводу корректности межевого плана участка. Если он ранее был составлен с неточностями, это может стать причиной ошибок в расчетах кадастровой стоимости. Вы получите совсем не тот результат, на который рассчитывали.

Ошибка 2. Неправильный расчет удельной и полной стоимости объекта

У специалистов есть такие понятия, как удельная и полная стоимость объекта. При этом одна следует из другой. Если была допущена ошибка при расчете удельной стоимости, она однозначно повлияет и на конечный результат. Обязательно проверяйте этот пункт.

Ошибка 3. Некорректно проведенные математические расчеты

Как не странно, но причиной недостоверного результата нередко становятся банальные ошибки в математических расчетах.

Если видите явное несоответствие полученного результата своим ожиданиям, попросите оценщика еще раз проверить все математические выкладки, использованные коэффициенты и дефляторы. Ведь поставленная не в том месте запятая в десятичной дроби изменит результат кардинально.

Ошибка 4. Опечатки в заполнении документации

Даже обычные технические опечатки в итоговом документе приведут к тому, что в ЕГРН будет внесена недостоверная информация, а ошибку вы обнаружите только после получения выписки. В результате потребуется время на ее исправления. Поэтому в обязательном порядке проверяйте полученные результаты оценки на предмет опечаток.

В заключении предлагаю посмотреть тематический видеоролик.

Процедура оценки

Для КОН чаще всего применяется модель оценки, выведенная на единицу площади, и называемая удельным показателем.

Именно эту характеристику и берут за основу при определении КОН однотипных объектов, находящихся в примерно одной зоне, путем умножения на общую площадь объекта недвижимости.

Так группируют, например, панельные дома примерно одного периода застройки, находящиеся в центральном районе; при тех же условиях, но в спальном районе показатель будет уже другой, на окраине – свой.

Для «хрущевок» определены более низкие уровни удельных показателей, в зависимости от наличия объектов инфраструктуры, рыночной востребованности района.

Выходит, что для каждой зоны к похожим объектам применяется, обоснованный специалистами-оценщиками, удельный показатель стоимости, который утверждается актом субъекта РФ.

Аналогичный алгоритм используют для любых объектов, стремясь приблизиться к рыночным уровням цен.

Оценщики наделены правами подбирать метод расчета на свое усмотрение.

Оценщики работают с документами – чертежами, данными исследований по рынку недвижимости, учитывают рейтинги зон населенных пунктов. Собственников такое положение дел должно устроить, если нет явного завышения КОН.

Кто проводит кадастровую оценку недвижимости — обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Вы спросите, кто производит кадастровую оценку недвижимости за приемлемую цену? Я отвечу, что цена зависит от многих факторов и не всегда назначается обоснованно.

Однако для обзора я выбрал три компании, в которых ценообразование — прозрачное и понятное, а качество услуг находится на высоте. Кстати, в них можно заказать и оценку рыночной стоимости недвижимости. Об этой процедуре читайте в нашей специальной статье.

1) Граунд Компания

Компания предоставляет бесплатную первичную консультацию. Всю работу специалисты выполняют не дольше 3 дней. Если не хватает каких-то документов для оценки, вам помогут их собрать. На объект оценщик выезжает бесплатно, а оплата по договору производится только после получения окончательного результата. Цены на услуги дипломированных оценщиков Граунд Компании одни из самых низких.

Услуги и цены на них:

Бесплатную консультацию заказывайте прямо на сайте через форму обратной связи.

2) Кадастровый центр

Специалисты компании выполняют весь комплекс работ, связанных с недвижимостью, включая рыночную и кадастровую оценку. Они занимаются межеванием и составлением всевозможных планов, сопровождают регистрацию объектов в Росреестре. При необходимости юристы компании помогут вам оспорить кадастровую стоимость в суде.

Услуги здесь качественные, а стоимость — умеренная. Поэтому при необходимости решения целого набора вопросов по недвижимости рекомендую обращаться именно в Кадастровый центр. Первоначальная консультация у них тоже бесплатная.

3) Аркадия

Оценщики компании к предоставлению услуги подходят дифференцировано. Если вы обладаете типовым объектом, то применяется массовый метод проведения кадастровой оценки такой недвижимости. Это стоит дешево, так как не требует индивидуальных расчетов, а стоимость определяется на основе достаточно большой выборки подобных объектов.

Пользоваться таким методом специалисты этой фирмы рекомендуют с осторожностью, так как он не учитывает индивидуальные особенности жилья. Владельцы домов и нетиповых квартир заказывают здесь индивидуальные расчеты, которые дороже, но зато лучше подходят для решения поставленных задач. В отдельных случаях используется методика определения рыночной стоимости.

Способы получения необходимой информации

Очень часто граждан интересует вопрос : «Как узнать кадастровую оценку квартиры?». Постараемся на него ответить.

Итак, сведения об оценке квартир по кадастровой стоимости можно узнать несколькими способами.

Самый надежный, с получением письменного подтверждения – это заказать справку о КОН, а если нет кадастрового паспорта, то заказать этот документ, так как в нем указывают и стоимость.

Для этого нужно прийти в местное отделение кадастровой палаты или в МФЦ, написать заявление и примерно через неделю забрать бумагу или получить по почте (вариант получения результата выбирает сам заказчик).

Другие методы тоже есть. Достовернее всего испрашивать на сайте электронную версию документа, после внесения оплаты в размере 200 р. пришлют в паре с паспортом и электронную цифровую печать регистратора Росреестра, что удостоверяет принадлежность сведений ГКН.

Получать данные в онлайн-режиме просто и удобно, без потерь времени.

Информация доступна каждому, кто обратится, не обязательно быть собственником или зарегистрированным по интересующему адресу.

К тому же, чтобы узнать какова оценка кадастровой стоимости квартиры, можно воспользоваться порталом Росреестра через сервисы по объектам недвижимости:

• «Получение сведений»;
• «Справочная информация»;
• «Публичная кадастровая карта».

Указывая адрес или КН, можно по каждому из электронных источников получить искомую цифру.

Надеемся, мы ответили на вопрос «Где посмотреть кадастровую оценку квартиры?».

Как проходит кадастровая оценка недвижимости — 7 основных этапов

Заказ оценочной процедуры доступен в Росреестре и Многофункциональных центрах (МФЦ).

Причем сайт ведомства позволяет сделать это онлайн.

Пока действует переходный период, не возбраняется обращаться и в частные оценочные компании. Как происходит процесс кадастровой оценки недвижимости в таких фирмах, читайте ниже. Предположим, вам необходимо узнать кадастровую стоимость дома.

Этап 1. Заключение договора с заказчиком и определение перечня объектов для оценки

Сотрудник оценочной компании вместе с вашим заявлением принимает необходимые документы. Это техническая документация и правоустанавливающие бумаги. На основе полученной от вас информации он составляет перечень объектов, входящих во владение.

Ведь вместе с домом обязательно будет земельный участок, гараж и другие капитальные постройки. Определение кадастровой стоимости земли под домом — обязательное условие, так как при любых сделках на нее готовится отдельный договор купли-продажи. Все эти нюансы учитывают в договоре на выполнение оценочных работ, который заключают после согласования всех моментов.

Этап 2. Анализ рынка недвижимости

Оценщик перед проведением работ обязан сделать анализ рынка недвижимости в районе нахождения объекта. Только эти данные помогут максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной. Ведь использование только региональных расценок не отражает всех особенностей и зачастую становится основной причиной повторного обращения клиентов.

Этап 3. Определение факторов, влияющих на кадастровую стоимость

На кадастровую стоимость влияет масса факторов, многие из которых определяют цену жилья на свободном рынке.

Пример

Николай Матвеев решил продать дом в деревне и выставил цену 1,5 млн, которая равнялась кадастровой. Однако он не учел, что при оценке не был принят во внимание такой фактор, как закрытие птицефабрики в этом населенном пункте.

Люди массово продавали жилье и уезжали. В результате дом удалось продать лишь за 900 тыс. рублей.

Пример иллюстрирует, насколько важно знать текущую ситуацию на рынке недвижимости. От профессиональной компетенции того, кто занимается кадастровой оценкой недвижимости, зависит достоверность конечного результата. Ответственный оценщик учтет все, а безответственный подойдет к работе формально и применит только общие формулы.

Этап 4. Выбор модели для оценки

Не вдаваясь в подробности, отмечу, что существует несколько общепринятых моделей оценки. От того, как производится кадастровая оценка недвижимости, результат тоже зависит. Грамотный оценщик знает, в каких случаях использовать ту или иную методику, чтобы результаты были наиболее корректными.

Этап 5. Согласование действий с заказчиком

Когда все подготовительные моменты закончены, добросовестный исполнитель согласовывает все свои действия с заказчиком. Он объясняет основные моменты и описывает выбранную модель. Согласие заказчика считается сигналом к началу фактической работы.

Этап 6. Расчет кадастровой стоимости

Это основной этап работы оценщика. С использованием формул и выбранной методики он производит расчеты, в которых подробно обосновывает выбор тех или иных коэффициентов и дефляторов. Полученный результат в идеале должен в рамках статистической погрешности совпадать со среднерыночной ценой на подобный объект в местности оценки.

Этап 7. Предоставление отчета о проделанной работе

Результатом выполнения работы будет подготовленный отчет, в котором фигурирует кадастровая стоимость объекта. Именно эти данные необходимо внести в ЕГРН для обновления сведений. Для этого требуется обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. Если же работы проводили сотрудники этого ведомства, то такое обращение не понадобится.

Обжалование результатов кадастровой оценки

Процедура начинается со сбора документов. Подготовленный пакет бумаг нужно подать вместе с заявлением в комиссию по рассмотрению споров, действующую при территориальном органе Росреестра. На рассмотрение обращения отводится один месяц.

При несогласии с решением комиссии заявитель может подать иск в суд. Как правило, по таким делам судебная инстанция назначает оценочную экспертизу. Во многом успех оспаривания зависит от всесторонности, полноты и объективности экспертного заключения.

В настоящее время компенсация судебных издержек для заявителя законодательством не установлена.

О других нюансах процедуры можно узнать из статьи «Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости».

Когда может понадобиться проведение кадастровой оценки недвижимости — обзор основных ситуаций

Несмотря на то, что массовая кадастровая оценка объектов недвижимости пока не проводится, могут возникнуть ситуации, когда обновление стоимости в ЕГРН будет просто необходимо.

Рассмотрим такие ситуации подробно.

Ситуация 1. Купля-продажа объекта недвижимости

Часто при установлении цены на реализуемую квартиру трудно найти подобные объекты в непосредственной близости, чтобы сопоставить показатели. В таких случаях удобным инструментом служит кадастровая стоимость, если расчет ее производили не слишком давно в ходе плановой оценки.

В противном случае возникает необходимость заказать внеплановую кадастровую оценку квартиры, о сути которой на нашем сайте есть специальная статья. Полученный результат используется при выставлении цены в объявлении на продажу.

Ситуация 2. Оформление наследства или дарения

При оформлении сделок, в которых отсутствует движение финансовых средств, формально требуется указывать цену объекта. К таким сделкам относятся: оформление наследства, дарение и даже в некоторой степени обмен.

Для этого лучше всего подходит кадастровая оценка недвижимости. Если последняя оценка проводилась уже давно, то есть смысл инициировать новую.

Ситуация 3. Передача недвижимости в аренду

Нередко кадастровая оценка недвижимости предусмотрена правилами предоставления муниципального жилья в аренду отдельным категориям граждан. Объясню это на примере.

Пример

У меня есть собственное жильё в Тюмени, но живу и работаю я в другом городе. Муниципалитет предоставляет мне и семье квартиру в аренду на условиях коммерческого найма. Так вот, арендная плата как раз и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости квартиры. Это прописано в договоре.

Ситуация 4. Оформление кредита или ипотеки под залог

Если вы обратитесь в банк для получения кредита под залог недвижимости, в отделе кредитования вас попросят сделать новую кадастровую оценку объекта. Это нужно, если имеющиеся данные в ЕГРН не удовлетворяют вашим потребностям по сумме.

Ситуация 5. Оформление субсидий для начисления налога на имущество

При начислении налога на недвижимое имущество граждан государством предусмотрен ряд льгот. Чтобы их правильно, посчитать надо знать не только площадь, но и кадастровую стоимость. Очевидно, что от ее размера зависит и сумма субсидии, на которую можно рассчитывать.

Если кадастровая стоимость жилья менее 1 млн рублей, то при начислении налога предоставляется вычет на такое имущество. Поэтому есть смысл провести повторную кадастровую оценку имущества, стоимостью немного больше этой суммы, если считаете, что в результате она снизится.

Во всех перечисленных выше ситуациях в итоге вам понадобится выписка из ЕГРН, в которой указана кадастровая стоимость объекта. Для удобства запрашивайте её в режиме онлайн на сайте ЕГРП 365. Там есть специальная форма поиска, в которую нужно внести адрес или кадастровый номер. После подтверждения найденного объекта на странице появится вся информация о нем, включая стоимость.

Портал позволяет не только бесплатно в режиме онлайн узнать последние данные о кадастровой оценке недвижимости, но и получить официальные выписки и справки, заверенные печатью Росреестра. Эта услуга платная, а стоимость её узнавайте прямо на сайте ЕГРП 365.

Что такое кадастровая оценка

В 2019 году граждане России и юрлица начали платить налог на объекты недвижимости, размер которого зависит от их кадастровой стоимости (КС). За это время нововведение пока не успело полноценно укорениться в обиходе владельцев недвижимости. Поэтому вопрос, что это такое – кадастровая оценка объекта, и поныне весьма актуален.

Под термином подразумевается процедура определения КС объекта, относящегося к категории недвижимого имущества. Значение искомого показателя несколько отличается от цены, которую владелец квартиры/дома указывает при продаже. Причина состоит в том, что кадастровая оценка учитывает лишь стандартные характеристики, например:

• среднюю по муниципальному образованию цену квадратного метра жилых помещений;
• местоположение дома;
• размер общей и жилой площади;
• год возведения и так далее.

А оценка рыночной стоимости объектов недвижимости обычно производится с учетом таких важных факторов, как состояние рынка, сезонность, уровень спроса и прочее. Очевидно, что результат при этом подходе будет более объективным.

Чтобы нивелировать разницу, в марте 2019 года в закон № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от  были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые позволят приблизить конечный результат к реальной, иными словами, рыночной стоимости (РС).

Услугу организуют сотрудники территориальных подразделений Росреестра по месту расположения недвижимости путем заключения договора с независимым оценщиком о выполнении соответствующего комплекса работ.

Во время кризиса отмечается падение спроса на многие материальные ценности, в результате чего их стоимость снижается. Недвижимое имущество не является исключением. Но поскольку владелец должен платить за него налоги, возникает вопрос, как часто проводится кадастровая оценка недвижимости.

Периодичность определения КС: не чаще 1 раза в 3 года, но не реже 1 раза в 5 лет. Исключением является внеочередная процедура. Согласно законодательству РФ, она может проходить только с , если в конкретном субъекте Федерации со дня последнего проведения кадастровой оценки будет зафиксировано 30-процентное снижение индекса рынка недвижимости.

Больше информации в статье «Государственная кадастровая оценка».

Как часто меняется КС объектов недвижимости

Величина КС влияет на размер подлежащего выплате налога на недвижимость и на сумму арендных платежей. Но многие россияне не знают, что значение данного параметра может меняться в зависимости от характеристик конкретного объекта.

Во избежание недоразумений с налоговой инспекцией необходимо знать, действует ли кадастровая оценка, с учетом которой ранее платился фискальный сбор, или она изменилась.

Выше упоминалось, что оценка недвижимости проводится не чаще 1 раза в 3 года, но не реже, чем 1 раз в 5 лет. В Москве и Санкт-Петербурге – не реже 1 раза в 3 года. Обязательность переоценки обусловлена частыми изменениями ситуации на российском рынке.

Узнайте больше о том, как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости.

Методика исчисления КС объектов недвижимости

Вступивший в силу Федеральный закон от № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает, что применяемая методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости должна основываться на принципах обоснованности и единообразия.

Дополнительно в 2019 году Минэкономразвития был утвержден пакет рекомендаций по выполнению данного мероприятия. В частности, в зависимости от характеристик объекта недвижимости могут использоваться массовые, индивидуальные или специальные методы оценки. Но существует ключевое правило: независимо от того, какие применяются методы кадастровой оценки недвижимости, определенная экспертом стоимость не может превышать рыночную.

Оценочной организации потребуется информация о состоянии рынка недвижимости: динамика и уровень цен, особенности кредитования и прочее. Все факторы, влияющие на ценообразование, разделяются на 3 вида:

• характеристика самого объекта;
• характеристика сегмента рынка и непосредственного окружения;
• факторы внешней среды.

Рассмотрим основные методики кадастровой оценки недвижимого имущества.

Массовая оценка объекта недвижимости

В случае массового подхода оценщик не проводит осмотр конкретного объекта, а ограничивается лишь сведениями из техпаспорта. При этом он не принимает во внимание такой немаловажный критерий как развитость инфраструктуры места нахождения дома/квартиры. Следовательно, массовая оценка недвижимости позволяет получить только ориентировочную стоимость реализуемого объекта.

Этот подход применим и к определению цены земельных наделов. Однако в РФ и ряде других стран (в Эстонии, Грузии, Белоруссии, Австрии) эта процедура отличается от методики, принятой в большинстве государств мира. В России кадастровая оценка земель как вид массовой оценки проводится отдельно для надела и для расположенных на нем объектов капитального строительства. В других странах предпочтение отдается комплексному подходу определения стоимости участка.

Сложно говорить о независимости оценки недвижимости обоих этих типов. Так, если вид разрешенного использования земель не установлен, методика определения кадастровой стоимости земельного участка предусматривает учет назначения возведенных на этом наделе объектов недвижимости.

Индивидуальный подход

Индивидуальный метод требует, чтобы оценщик, наряду с изучением характеристик в техпаспорте, проводил осмотр самого объекта. Так он сможет получить важную информацию, влияющую на цену недвижимости, например:

• вид из окна квартиры;
• близость к остановкам общественного транспорта;
• непосредственное окружение и так далее.

Все эти сведения должны быть использованы для формирования РС данного объекта.

Применение сравнительного метода

Сущность сравнительного подхода состоит в том, что заключение о рыночной цене недвижимости формируется на основании анализа сведений о стоимости сделок аренды или купли-продажи с аналогичными по набору факторов ценообразования объектами.

Отметим, что Минэкономразвития утвердило Приказом №226 «Методические указания о государственной кадастровой оценке». В п.. этого документа  уточняется, что сравнительный метод не применяется либо используется лишь для проверки результатов, полученных с применением других подходов при оценке:

• объектов капстроительства;
• ЕНК (единый недвижимый комплекс;
• земельных участков.

Затратный метод оценивания

В основе затратной методики находится предположение, что расходы на создание оцениваемого объекта – приемлемый ориентир при установлении рыночной цены объекта. Особенность подхода состоит в том, что оценщик должен понимать разницу между восстановительной стоимостью и стоимостью замещения.

Стоимость замещения – это размер затрат, необходимых для возведения объекта, имеющего такую же полезность, как и оцениваемый, но построенного с использованием новых материалов, стандартов и дизайнерских решений в современной архитектурной стилистике.

Оценивание доходным методом

Определение ожидаемой прибыли – основа доходного метода. Анализируя Методические рекомендации Минэкономразвития о кадастровой оценке, можно определить, что этот метод целесообразно применять при наличии надежных данных:

• об уровне доходов и расходов по объектам недвижимости;
• об общей ставке дисконтирования и/или капитализации.

Глубже вникнуть в эту тему поможет статья «Кадастровая стоимость недвижимости».