Как избежать разрыва договора аренды

Безболезненно прекратить договорные отношения с арендодателем (если он, например, не хочет предоставлять скидку) у компаний получается сегодня не всегда. Соглашение о расторжении договора аренды является основанием для прекращения взаимных прав и обязанностей сторон по ранее заключенному договору аренды. С образцом соглашения о расторжении договора

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Расторжение арендных правоотношений подчиняется общим правилам о расторжении любых договоров, установленным ст. 450 ГК. На основании данной нормы расторгнуть такой договор можно:

• по взаимному согласию всех сторон сделки (обеих, если она двусторонняя, или трех, четырех и т. д., если многосторонняя) — п. 1 ст. 450 ГК;
• по требованию любой стороны сделки, посредством направления его в суд, если условия договора существенно нарушаются другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором — п. 2 ст. 450 ГК;
• в одностороннем порядке — п. 4 ст. 450 ГК.

При этом по смыслу статьи расторжение договора по решению суда не является односторонним, поскольку происходит не по воле стороны. Следовательно, под односторонним расторжением понимается прекращение обязательств по сделке по решению стороны, которой это право предоставлено.

Право на односторонний отказ от исполнения сделки может быть предусмотрено как законом, так и договором. Например, в качестве оснований для одностороннего расторжения сделки арендодателем в силу договора могут послужить:

• неисполнение обязанности арендатора по надлежащему содержанию имущества;
• невнесение арендатором арендной платы.

Арендатору такое право может предоставляться, например, в случае неисполнения арендодателем своих обязанностей, в частности, непроведение капитального ремонта помещения, нарушение сроков передачи арендуемого имущества.

Ст. 610 ГК РФ дает право любой из сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, если он заключен на неопределенный срок. В этом случае сторона, желающая выйти из договора, должна предупредить другую об этом за один месяц, а если арендуется недвижимость — за 3 месяца.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендодателем совершается одно из следующих действий:

1. Передаваемое имущество непригодно для пользования по причинам, которые не могут зависеть от арендатора.
2. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это предусмотрено договором.
3. Отказ в передаче имущества или создание преград в его употреблении.
4. Передача имущества с изъянами, о которых арендодатель знал.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендатором совершается одно из следующих действий:

1. Существенным образом портится состояние арендуемого имущества.
2. На счет арендодателя не перечисляются арендные платежи более 2 раз подряд.
3. Предмет договора используется с нарушениями, причем существенными.
4. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.

Что такое «нерасторгаемые» договоры

Само понятие «нерасторгаемый» договор аренды довольно условное и с точки зрения права его не существует. Любой договор может быть расторгнут:

• По соглашению сторон
• При отсутствии соглашения сторон – в судебном или во внесудебном порядке по основаниям, предусмотренным законодательством/договором

Договор аренды, как правило, заключается на определенный срок. Если одна из сторон может его расторгнуть до истечения этого времени во внесудебном порядке, документ «расторгаемый». Если же для решения вопроса приходится обращаться в суд, можно условно говорить о «нерасторгаемом» договоре аренды.

Чтобы избежать хлопот с судебными тяжбами, стоит для начала разобраться с самим документом.

Фото с сайта

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Условие о сроке договора аренды в силу п. 2 ст. 610 ГК не является его существенным условием, а потому может не включаться в текст договора. В этом случае контракт будет считаться заключенным на неопределенный срок. Также стороны вправе непосредственно в тексте сделки прописать, что договорные отношения по передаче в аренду имущества заключаются на неопределенный срок, хотя это и необязательно.

О том, как расторгнуть такую сделку, мы уже писали выше, в разделе об одностороннем порядке расторжения. На основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК любая сторона имеет возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого ей необходимо лишь уведомить контрагента по адресу, указанному в его реквизитах.

По общему правилу срок направления уведомления до момента прекращения договора в отношении движимого имущества составляет 1 календарный месяц, в отношении недвижимого — 3 месяца. Однако данное установление носит диспозитивный характер и может быть изменено сторонами по их усмотрению. Так, стороны могут как уменьшить, так и увеличить данный отрезок времени, внеся соответствующий пункт в договор.

Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия

Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия

Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.

Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.

Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.

Что делать арендатору, если договор «нерасторгаемый»

Что делать арендатору, если договор «нерасторгаемый»

Арендодатель, зная, что договор «нерасторгаемый», может отказаться расторгать договор по соглашению сторон.

На этот случай – несколько советов, как усилить свою позицию в ходе переговоров о расторжении договора. Кстати, вы можете использовать это и во время обсуждений скидок и снижения арендной ставки.

1. Проверить, не было ли нарушений договора со стороны арендодателя

Гражданский кодекс предусматривает основания для расторжения договора по требованию арендатора:

• Арендодатель создает препятствия для пользования помещением.
• В помещении есть недостатки, мешающие им пользоваться, которые не были оговорены при заключении договора.
• Арендодатель не производит капитальный ремонт, когда это является его обязанностью.
• Помещение окажется в состоянии, не пригодном для использования по причинам, за которые арендатор не отвечает. Например, оно разрушилось или пришло в негодность в результате стихийного бедствия.

В любом из этих случаев договор может быть расторгнут, но только в судебном порядке. Но это хороший аргумент в ходе переговоров.

Внимательно перечитайте свой договор аренды: возможно, там будут дополнительные основания для расторжения договора по требованию арендатора.

Фото с сайта

2. Проверить, есть ли основания для признания договора незаключенным или недействительным

Если оснований для расторжения (по законодательству или условиям договора) нет, нужно проверить, является ли сам договор заключенным и действительным.

Иногда выясняется, что договор может быть признан незаключенным или недействительным. Тогда можно не считать себя связанным его условиями и свободно переезжать в другое помещение (пробовать договариваться о новых условиях).

Признание договора незаключенным. Одна из особенностей гражданского права: несмотря на то, что договор на бумаге подписан и исполняется сторонами, юридически он может не порождать никаких прав и обязанностей. А все действия, производимые сторонами, являются «внедоговорными». То есть в этой ситуации нельзя заставить другую сторону выполнить что-либо, прописанное в договоре, так как юридически этого договора нет.

Договор считается незаключенным в ситуации, если стороны не согласовали все существенные условия договора аренды: предмет аренды, размер арендной платы, иные условия, являющиеся существенными для одной из сторон.

Для выяснения этого вопроса нужно не только внимательно изучить текст договора. Следует посмотреть, как описан предмет аренды, как обозначен на техническом плане, как сформулированы условия о размере арендной платы. Также нужно проанализировать всю переписку, предшествующую договору. Возможно, одна сторона предлагала какое-либо условие, которое потом не было включено в договор. При этом в самом документе отсутствует фраза о недействительности переписки, предшествующей договору.Признание договора недействительным. Наиболее часто встречающиеся основания:

1. Отсутствие согласования органов юридического лица, полномочных принимать решение о заключении договора. В учредительных документах любого юридического лица есть те или иные ограничения полномочий директора на совершение сделок. Например, крупные сделки, сделки с недвижимым имуществом могут требовать согласования общего собрания участников или собственника имущества унитарного предприятия.

Фото с сайта

Иск о признании сделки недействительной в этом случае должно подавать лицо, право которого нарушено (сделка была совершена без его согласования). Это могут быть учредитель, акционер, собственник.

2. Отсутствие согласования залогодержателя. Если помещение в залоге, по общему правилу должно быть получено согласие залогодержателя на заключение договора аренды.

3. Договор не соответствует требованиям законодательства.

Например:

• Цель использования помещения, указанная в договоре аренды, не соответствует назначению помещения (жилое помещение (квартира) сдается «под офис» или «под магазин»).
• Договор предусматривает расчеты в валюте.
• Заключен лицом, не являющимся собственником помещения при отсутствии соответствующих полномочий.

При этом важно учитывать, что признание договора незаключенным или недействительным не подразумевает возможности, например, потребовать возврата арендной платы за весь срок аренды. Эта «бездоговорное возмездное пользование имуществом», соответственно, все уплаченные платежи не возвращаются арендатору, а признаются соразмерной платой за пользование.

Письмо-уведомление о расторжении договора аренды

Письмо-уведомление о расторжении договора аренды

Правомерно, что неисполнение условий сделки одной стороной рассматривается второй стороной как нарушение договоренностей. Однако обстоятельства могут сложиться так, что, например, руководитель организации — арендатор не знает о том, что его бухгалтер «забыл» перечислить арендную плату.

Скачать образец письма

Именно поэтому Гражданским кодексом предусмотрен вариант предварительного уведомления арендатора о том, что он не исполняет свои обязательства, с предложением их все-таки исполнить в разумный срок или в срок, указанный в уведомлении.

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю. Подписаться С условиями обработки персональных данных согласен

После направления такого письма-уведомления и неполучения ответа от арендатора, а также в случае, если последний не совершает никаких действий для разрешения ситуации, арендодатель составляет еще одно письмо-уведомление, но уже о своем желании расторгнуть договор (см.: «Как составить письмо (уведомление) о расторжении договора (образец)»).

Как расторгнуть договор аренды

Так как договор — это сделка между двумя сторонами, то законодателем предусмотрено, что она может быть расторгнута досрочно по инициативе любого участника обязательства.

В случае если в договоре аренды указано, что имеются иные основания для его расторжения (помимо прописанных в Гражданском кодексе РФ), то стороны вправе сослаться на них.

Расторжение договора аренды. Образец соглашения

Расторжение договора аренды. Образец соглашения

Расторжение договора осуществляется путем подписания соглашения участниками обязательства.

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:

• дата и место составления соглашения;
• конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
• далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
• пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
• далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
• реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Скачайте образец соглашения о расторжении договора аренды