Как купить коммерческую недвижимость в ипотеку

Чаще ипотекой пользуются и бизнес-структуры, индивидуальные предприниматели. Банки готовы предоставить коммерческую ипотеку для покупки недвижимости. Физические лица также могут купить коммерческое или другое нежилое помещение в ипотеку, как и индивидуальные предприниматели. Однако существуют сложности и нюансы.

Какой банк выбрать?

Выбор конкретной финансовой организации будет зависеть от того, какие именно условия вам нужны. К примеру, если вам нужна минимальная процентная ставка, то можно воспользоваться услугами одной финансовой компании, если же нужен максимальный размер займа, то подойдет другая финансовая компания. Ну и конечно же помните о том, что чем «честнее и прозрачнее» ваши доходы, тем меньше будет процент по займу и тем больше – сумма и срок платежей.

Для того, чтобы получить как можно больше шансов на ипотеку, нужно обратиться сразу в несколько финансовых организаций. Сделать это можно, к примеру, с помощью онлайн-заявки. Например, чтобы подать заявку на продукт от Сбербанка, нужно пройти по ссылке . А онлайн-заявку от ВТБ 24 можно подать по ссылке . Ну и конечно же ваши шансы на получение кредита значительно увеличатся, если у вас имеется залоговое имущество или поручительство.

Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса

Одно из существенных преимуществ ипотеки состоит в ее схожести с лизингом, то есть арендой, в конце срока которой актив переходит в собственность плательщика. Однако есть и различие: чаще всего требуется начальный взнос, составляющий пятую часть цены объекта или более.

Это обстоятельство мешает многим кредитуемым покупателям. Крупные фирмы вынуждены изымать средства из оборота, а у малых предприятий и ИП таких денег может вовсе не быть.

В России есть несколько банков, предоставляющих ипотечные кредиты без первоначального взноса в рамках действующих программ. Условия их предусматривают широкий диапазон параметров договора:

• сумма – 150 тыс. руб. и более;
• срок погашения – от 3 до 10 лет;
• годовая ставка – 9–17,45%;
• банковская комиссия за оформление – 0–1,5%;
• открытие расчетного счета в данном финучреждении (не всегда);
• залоговое обеспечение или поручительство (часто).

Для облегчения контроля, некоторые банки кредитуют ипотечное приобретение объектов, расположенных территориально близко.

Требования к заемщику

Для того чтобы не вносить первоначальный взнос, клиенту банка чаще всего нужно соответствовать следующему набору критериев:

• Компания (ИП) зарегистрирована и ведет хозяйственную деятельность в России.
• Фирма работает на рынке не менее полугода (лучше – год).
• Возраст лица, полномочно представляющего кредитуемую организацию (руководителя, владельца, индивидуального предпринимателя) находится в «золотом» диапазоне 20–60 лет.
• Положительная кредитная история. Ее отсутствие лучше, чем наличие скверной, но ненамного.
• Для индивидуальных предпринимателей во многих банках действуют ограничения на величину годового финансового оборота. То, что он не должен быть ниже 400 тыс. руб., понятно – в противном случае ИП может «не потянуть» ежемесячные выплаты. Но есть и верхний предел – один миллиард, и он иногда вызывает вопросы. Этот лимит объясняется тем, что при такой выручке могут возникать сомнения в финансовой устойчивости, а иногда и законности деятельности «скромного частного бизнесмена».
• Минимальная штатная численность – сто сотрудников. Это условие предъявляется не всеми банками и не всегда. Количество работников не обязательно отражает состояние финансов фирмы.

Общим правилом кредитования является превышение цены вероятной реализации залогового имущества над суммой выдаваемого займа плюс проценты по нему. Так как в качестве материального обеспечения выступает чаще всего сам приобретаемый объект недвижимости, естественным требованием кредитора считается предоставление дополнительных гарантий, компенсирующих отсутствие первоначального взноса.

Например, Сбербанк, Транскапиталбанк, Сургутнефтегазбанк, ФК Открытие и некоторые другие вроде бы как предлагает подобную программу, но готовы предоставить в кредит только 70–80% от суммы оценочной стоимости объекта. Плюс обязательное поручительство.

ВТБ могут дать коммерческую ипотеку в полном размере с 15% авансом под 15% годовых с отсрочкой до полугода, но при обязательном дополнительном обеспечении. Мотивация все та же – стремление обезопаситься от невыплат.

Образец заключаемого договора

Ипотечный договор заключается в индивидуальном порядке. Его пункты могут отличаться, в зависимости от условий кредитования, но в основном, такое соглашение должно иметь такие пункты, как информация о заемщике и банке, условия ипотеки, права и обязанности сторон, а также схема погашения ипотеки (учитывается и возможность досрочного погашения).

С полным примером образца ипотечного договора можно ознакомиться здесь. 

Особенности предоставления

Годовая ставка по коммерческой ипотеке колеблется в пределах 11,5–20%. Без залога или первоначального взноса получить заем практически невозможно.

Навигация по статье

• Физические и юридические лица в ипотечных отношениях
• Как и на каких условиях можно взять бизнес-ипотеку
• Процедура заключения договора
• Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса
• Требования к заемщику
• Банки, дающие коммерческую ипотеку
• Калькулятор коммерческой ипотеки
• Выводы

Объекты недвижимости обычно составляют наиболее ценную часть основных фондов предприятия. Соответственно, их приобретение требует больших затрат, а часто и привлечения заемных средств. Статья рассказывает о том, как получить кредит на покупку коммерческой недвижимости в 2019 году.

Условия и требования

Итак, давайте разберем, какие же бумаги нужно предоставить, чтобы от вас приняли заявку на кредит.

Необходимые документы

Как правило, помимо личной ифонрмации (то есть паспорта с информацией о прописке и гражданстве РФ) требуются следующие документы:

• документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
• бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Схемы оформления ипотеки

Существенным отличием, оформления кредита при покупке коммерческой недвижимости от обычной ипотеки, является невозможность её залога в банке до того момента пока право собственности не перешло от старого владельца к новому.

Такой интервал между передачей кредитных средств заемщику и возможностью получения гарантии их возврата, в виде купленного объекта, представляет угрозу интересам финансовых учреждений и обуславливают необходимость применения одной из следующих схем коммерческой ипотеки.

Схема, когда продавцу необходимо подождать, включающая следующие этапы:

1. Между субъектами сделки купли-продажи оформляется договор;
2. Покупатель передает продавцу авансовую часть стоимости объекта сделки, равную сумме залога по договору коммерческой ипотеки в банке;
3. Банк предоставляет гарантийное письмо, по которому остаток суммы будет передан продавцу после перехода прав собственности и кладет деньги в специально открытую депозитную ячейку;
4. Регистрируются права на недвижимость нового владельца;
5. Оформляется договор залога, после чего заемщик получает оставшиеся средства и расплачивается с продавцом или у того появляется доступ к средствам на депозите.

Подобная схема удобна банку, приемлема для покупателя, но может быть неподходящей для продавца, период ожидания полной оплаты для которого может растянуться на несколько месяцев.

Схема, когда продавец закладывает недвижимость, подразумевает следующие шаги:

1. Покупатель передает продавцу аванс в размере залоговой части по ипотечному договору и гарантию банка о полной оплате после залога имущества;
2. Собственник закладывает свое имущество банку, оформляет договор купли-продажи с покупателем и получает остаток средств;
3. Документы передаются на регистрацию нового права собственности с согласия банка и с переходом залога к новому владельцу.

Процедура более сложна для документального оформления, но соблюдает интересы всех участников в наибольшей степени.

Схема с дополнительной регистрацией фирмы, заключается в выполнении следующих действий:

1. Продавец регистрирует новую фирму, получающую права собственности на объект недвижимости;
2. Вновь созданная фирма передает недвижимость в залог банку, получая взамен кредитные средства, причитающиеся покупателю по договору ипотеки;
3. Оформляется переход владения фирмой от продавца объекта недвижимости к продавцу, вместе с залогом в банке;
4. После выплаты кредита покупатель вправе переоформить недвижимость в личную собственность.

Данный сценарий является более сложным вариантом с залогом объекта недвижимости, требующим выполнения массы регистрационных действий, которые еще больше удлинят процедуру оформления сделки.

Таким образом, оптимальной схемой, по времени оформления и соблюдению интересов всех участников сделки с коммерческой недвижимостью, является передача ее в залог банку текущим сособственником с последующей продажей и переходом обязательств к новому владельцу, который получает для этого ипотечный кредит.

Что гласит закон?

Весь процесс покупки нежилых помещений коммерческого назначения в ипотеку регулируется 102 Федеральным законом.

Однако даже он не указывает все тонкости процесса оформления такого кредита. Все рассматривается в общих чертах. Да и то, лишь касательно вопроса с залоговым имуществом.

102 ФЗ регулирует лишь вопрос залога такой недвижимости. А это означает, что требования к заемщикам, формы и списки документов, а также прочие условия выдачи таких кредитов полностью устанавливаются банками. А это может быть не выгодным для заемщика.

Как и на каких условиях можно взять бизнес-ипотеку

Первый закономерный вопрос касается стоимости заимствования, то есть банковских годовых процентных ставок. Так как каждый ипотечный договор уникален, вывести универсальную формулу, описывающую условия этого вида кредитования, практически невозможно.

Но все же, есть статистические данные, по которым можно судить о средних значениях основных показателей по стране. Вот они:

• годовая ставка по коммерческой ипотеке колеблется в пределах 11,5–20%;
• выдаются суммы в диапазоне 150 тыс.–200 млн руб.;
• первый взнос – от 20%;
• срок погашения кредита – 5–15 лет.

При этом к кредитуемому объекту банки предъявляют стандартные требования:

• Капитальность конструкции приобретаемого строения или здания, частью которого является залоговое имущество. Ипотеку не выдадут для покупки ветхой или временной недвижимости.
• Отсутствие проблем (на юридическом языке – обременений) с определением права собственности. Иными словами, если недвижимость уже заложена, арестована или на нее обоснованно претендуют некие третьи лица, то кредита ее потенциальный приобретатель не получит.
• Площадь не менее 150 кв. м.
• Территориальная близость к отделению банка.

Процедура предоставления залога при коммерческой ипотеке в общих чертах регулируется Федеральным законом 102-ФЗ. Все моменты, выходящие за рамки этого акта, произвольно устанавливаются финансово-кредитными учреждениями, в том числе:

• требования к кредитуемым субъектам и объектам;
• состав пакета предоставляемых документов;
• прочие условия кредитования.

Процедура заключения договора

Последовательность действий, ведущих к заключению договора о заимствовании под залог приобретаемой коммерческой недвижимости, включает следующие этапы:

1. Подача заявки на ипотечное кредитование с приложением требуемых банком документов.
2. Рассмотрение заявки банком и ее одобрение. Процесс может длиться до двух недель.
3. Расчет суммы и условий предоставления кредита.
4. Предоставление банку правоустанавливающих и технических документов на объект недвижимости.
5. Заключение договора ипотеки.
6. Приобретение объекта коммерческой недвижимости (подписание договора купли-продажи).
7. Регистрация прав собственности в Российском реестре недвижимости.

Чтобы заключить договор ипотеки с ООО, банку требуется следующий пакет:

• устав компании и прочие учредительные документы;
• выписка о постановке акционерного общества на учет в реестре юридических лиц;
• лицензия (если деятельность ее требует);
• карточки подписей и оттиски печати предприятия;
• кредитная история;
• бухгалтерский баланс для оценки финансового состояния компании;
• по требованию – договоры и проект реконструкции объекта недвижимости.

Индивидуальному предпринимателю нужно предоставить:

• общегражданский паспорт Российской Федерации;
• регистрационное свидетельство;
• лицензию (если нужна);
• образец подписи.

Через 15 дней после заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества она должна быть зарегистрирована в Росреестре. Процедура облагается пошлиной в 4 тыс. руб. для юридического лица и 1 тыс. руб. для ИП.

Можно ли взять ипотеку на нежилое помещение для физических лиц?

Сейчас кредиторы предоставляют возможность такой ипотеки не только для юридических, но и для физических лиц.

Это связано с разработкой программ, в целях поддержки малого бизнеса.

На гараж

Физические лица и индивидуальные предприниматели могут оформить ипотеку на гараж. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) выдают целевые кредиты именно на покупку или постройку гаражей.

Разумеется, такая ипотека есть не во всех банках, однако в таком случае, Вы можете оформить обычный потребительский кредит.

Обратите внимание! Гаражи не являются объектами недвижимости сами по себе. Они связаны с земельным участком, на котором расположены. Помимо того, гараж должен, как минимум, иметь фундамент, чтобы считаться объектом недвижимости.

Также, согласно закону, можно взять в ипотеку даже обычное машинное место. Сбербанк уже практикует выдачу таких кредитов.

Условия этой ипотеки таковы:

1. Минимальная сумма кредита – 45 000 рублей;
2. ПВ – 15% от стоимости недвижимости;
3. Комиссия за использование средств ипотеки – 10%;
4. Максимальный срок кредита составляет 30 лет.

Будет полезно просмотреть:

С земельным участком

Согласно 69 статье 103 ФЗ, земельный участок становится залоговым имуществом, если на нем расположен приобретаемый в ипотеку дом.

Но есть и случаи, в которых можно взять ипотеку, и не отдавать в залог земельный участок:

• Если это муниципальная или федеральная собственность;
• Если площадь участка меньше, чем установленная в регионе;
• Недвижимость находится на праве постоянного пользования.

Подробнее ознакомиться с ипотекой на земельный участок можно в этой статье.

Недвижимость коммерческого назначения

Физическим лицам труднее купить недвижимость коммерческого назначения, чем юридическим.

Дело в том, что юридические лица в принципе оформляют кредиты по повышенной ставке, а если позволить оформить такую ипотеку физическому лицу, то банк потеряет свои деньги.

Такие кредиты чаще выдаются:

1. Для ИП;
2. Владельцам ферм;
3. Собственникам малого бизнеса;
4. Руководителям компаний.

Таким образом, в таком случае, банк тщательно проанализирует деятельность компании, которая берет ипотеку. То есть, физическое лицо (к примеру, руководитель ООО) должен предоставить не только стандартный пакет документов, но и бумаги компании.

Обратите внимание! В связи с особенностями законодательства РФ, для банков выдача кредитов на покупку коммерческой недвижимости сопровождается трудностями. Хотя бы потому что передача нежилой недвижимости в залог от физического лица – довольно специфический, с точки зрения закона, процесс. Поэтому каждый случай стоит рассматривать индивидуально.

Чаще, такие кредиты сопровождаются ужесточенными для заемщика условиями.

Рекомендуем к просмотру: 

В большинстве своем:

• Процентная ставка по ипотеке может быть от 11,5% до 20% годовых;
• Сумма кредита от 150 000 до 200 000 000 рублей;
• Первый взнос по ипотеке не менее 20%
• Срок кредита – от 5 до 15 лет;
• Здание, в котором расположено помещение, должно быть капитальным;
• Не должно быть никаких обременений на право собственности.

Подробнее о коммерческой ипотеке

Что такое коммерческий ипотечный заем? Это приобретение помещений нежилого типа в кредит под залог имущества, приобретаемого бизнесменом, либо под залог помещения, которое принадлежит заемщику.

Для того, чтобы получить коммерческий заем, предпринимателям нужно предоставить:

• документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
• бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Однако из-за недоработки законодательных актов при приобретении коммерческого жилья в кредит возникают некоторые сложности. Так, к примеру, имеется множество законодательных актов о жилой недвижимости. Зато нет ни единого упоминания о коммерческой недвижимости. Поэтому при ипотечном займе последнего типа клиентам банка запрещается оформлять закладную на покупаемое жилье до того, как будет заключена сделка купли-продажи. Если говорить другими словами, то сначала финансовой организацией выдаются средства на покупку, потом покупатель вступает в собственность, и только после этого оформляется залог. Но вот между выдачей заемных средств и оформлением залога для банка возникают некоторые риски, поэтому далеко не каждая финансовая организация соглашается на оформление ипотечного займа для малого бизнеса.

Если же говорить об остальных нюансах, то ипотечный коммерческий заем схож с целевым кредитом на покупку жилья. По программе так же предусмотрено внесение первоначального взноса, оценка помещения и страхование имущества.

Как правило, срок кредитования по такой программе составляет до десяти лет, первоначальный взнос варьируется в пределах 15-20%, а процентная ставка от 9 до 17 процентов годовых.

Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Существуют стандартные требования, определяющие, кто именно может получить ипотеку. Как правило, это люди 20-60 лет, чей бизнес существует на протяжении как минимум полугода. Кроме того, их бизнес должен быть зарегистрирован в регионе, где есть отделение финансовой компании, в которой берется заем.

Кроме того, многие банки обращают внимание и на годовую выручку компании.

Абсолют Банк

АКБ «Абсолют Банк» обещает желающим взять ипотеку на коммерческую недвижимость быстрое решение по заявке, сопровождение персонального менеджера от подачи заявки до закрытия кредитного договора, оптимальное решение сложных ситуаций, возникающих в процессе погашения займа.

Предлагаемые параметры бизнес-ипотеки:

• ставка – от 17,45%;
• размер кредита – до 60% стоимости приобретаемого объекта недвижимости либо до 80% при предоставлении дополнительного залога;
• минимальная сумма – 1 млн руб.;
• максимальная сумма – 15 млн руб. в Московском регионе, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 9 млн руб. в остальных субъектах федерации;
• срок – до 10 лет.

Абсолют Банк также дает возможность купить в ипотеку по ставке 14,25% машино-место, предлагая до 70% его стоимости, или от 100 тыс. до 1 млн руб. (в Московском регионе, СПб и Ленобласти – до 2 млн).

Условия предоставления кредита

Кредиторы могут устанавливать любые требования и условия, так как законодательством это никак не ограничивается. Поэтому каждый банк может предъявлять свои требования, и для большей точности, стоит напрямую обратиться с этим вопросом к сотруднику банка.

Физические лица могут получить ипотеку на нежилое помещение только на таких условиях:

• Физическое лицо является индивидуальным предпринимателем;
• Собственником бизнеса, одним из учредителей или крупным акционером;
• Действующим топ-менеджером в ООО;
• Заемщик должен быть гражданином РФ;
• У этой фирмы должна быть хорошая репутация;
• Компания должна быть расположена в регионе нахождения банка;
• Предприятие зарегистрировано в РФ и платит налоги.
• Нужно быть в возрасте от 21 года до 65 лет;
• Площадь недвижимости должна быть не меньше 150 квадратных метров;
• Объект находится в регионе расположения банка;
• Это капитальная постройка;
• Нет обременений на собственность.

Полезное видео:

Необходимый список документов

В процессе оформления ипотеки, Вам придется предоставить банку такие документы:

• Сотрудник компании приносит устав;
• Соглашение о ее создании;
• Выписка из реестра;
• Лицензию на деятельность;
• Заверенный образец подписи руководителя и оттиск печати компании;
• Индивидуальный предприниматель должен предоставить паспорт;
• Документ от регистрации;
• Лицензию;
• Образец своей подписи;
• А также, нужно принести сведения о руководителе ООО и финансовом состоянии компании;
• Информацию о кредитной истории компании;
• Копии соглашений по бизнесу и проект.

Фотогалерея:

Выписка из Росреестра Лицензия на разрешение предпринимательского дела Паспорт РФ Свидетельство о регистрации ИП
Образец своей подписи Справка 2 НДФЛ Кредитная история

Условия коммерческой ипотеки

Учитывая высокую стоимость нежилых объектов недвижимости, предназначенных для ведения бизнеса, коммерческая ипотека без первого взноса может быть предоставлена банком только при наличии соответствующего залога, перекрывающего не только стоимость нового приобретения, но и проценты по кредиту за весь период использования.

Обеспечением ипотеки, как и других аналогичных финансовых инструментов, могут выступать, имеющиеся в наличии у заёмщика объекты движимого и недвижимого имущества, а также ценные бумаги.

Обобщенные условия коммерческой ипотеки для физических лиц имеют следующие характеристики:

• максимальная сумма дифференцирована, в зависимости от банка, и может достигать 200 млн. рублей, не превышая при этом 80% от стоимости объекта, если не предоставлен дополнительный залог;
• срок кредитования может находиться в интервале от 5 до 15 лет и напрямую зависит от платежеспособности клиента и обеспеченности обязательств;
• процентная ставка по ипотеке составляет от 11,5%, если кредит предоставляется в рублях, и от 10% при валютном займе;
• первоначальный взнос, при отсутствии обеспечения, составляет от 20-30% стоимости объекта.

Сравнительный анализ условий банков

Представленная ниже таблица охватывает условия кредитования для различных финансовых институтов нашей страны по состоянию на 2019 год:

Как и любой другой кредитный продукт, коммерческая ипотека на максимально выгодных условиях может быть предоставлена при банковском обслуживании фирмы-заемщика, солидном обеспечении и минимальном сроке займа.

Дополнительным плюсом коммерческой ипотеки является возможность предоставления банком отсрочки первоначального платежа, которая может находится в интервале от 6 месяцев до года, позволяя предпринимателю аккумулировать необходимые средства и начать получать доход с приобретенного объекта недвижимости.

Видео: Наталья приобрела коммерческое помещение в ипотеку

Необходимые документы

Стандартизованного пакета документации, способного удовлетворить любое финансовое учреждение при рассмотрении заявки на ипотеку для приобретения коммерческой недвижимости, не существует, что обусловлено новизной кредитного продукта и его высокими показателями риска при выдаче физическому лицу, из-за потенциально высокой вероятности невозврата.

Вследствие подобной специфики, необходимые для одобрения ипотеки документы зачастую включают в себя не только личные бумаги заёмщика, но и отчетную документацию предпринимательской структуры, которую он представляет.

Пакет документов от заёмщика

Вне зависимости от того, является заемщик индивидуальным предпринимателем или входит в состав управления фирмы, от него потребуются:

1. Ксерокопия всех страниц паспорта и оригинал для сверки подлинности;
2. Копия свидетельств о заключении брака и рождении детей с предоставлением оригиналов для проверки;
3. Ксерокопия заполненных страниц военного билета (для военнообязанных лиц) и оригинал документа для сверки данных;
4. Оригинал свидетельства о постановке на учет в УФНС (ИНН), копия обычно не требуется, но лучше её иметь;
5. Сведения о банковских счетах;
6. Данные об имеющемся в собственности движимого имущества и объектов недвижимости;
7. Проект договора на покупку рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости;
8. Оценочная экспертиза недвижимости;
9. Страховка на объект потенциальной сделки и жизнь заёмщика;
10. Свидетельство о праве собственности на недвижимость, без обременений.

Владельцу бизнеса, если оформляется коммерческая ипотека для ИП, следует дополнительно готовить для предоставления:

• документы, подтверждающую регистрацию ИП;
• справки о доходах из налоговой и задолженностях по платежам в бюджет;
• выписка из ЕГРИП о зарегистрированных видах деятельности;
• лицензия, подтверждающая возможность заниматься зарегистрированным видом деятельности.

Руководящему составу организации, относящейся к малому и среднему бизнесу, дополнительно потребуется предоставить:

• справку с места работы, подтверждающую работу на руководящем посту фирмы не менее полугода;
• справку о доходах за последние 6 месяцев.

Документация организации

В том случае, когда заемщик выступает в роли ответственного должностного лица коммерческой организации, он фактически представляет интересы юридического лица, которому перед тем, как купить коммерческую недвижимость в ипотеку, требуется подтвердить банку свою платежеспособность, предоставив:

• данные о полугодовом товарно-денежном обороте;
• отчетные документы, заверенные главным бухгалтером о расходах и доходах;
• банковскую выписку о счетах фирмы и операциях по ним, если ипотека осуществляется в стороннем финансовом учреждении;
• данные по основным средствам организации;
• бухгалтерский отчет о текущей дебиторской и кредиторской задолженностях.

Физические и юридические лица в ипотечных отношениях

Бизнес-ипотека для юридических лиц доступнее, чем для физических. Связано это со спецификой практики начисления комиссии: процентные ставки для ООО или других видов предприятий в банках традиционно выше.

Причина кроется и в степени ликвидности. Если предположить, что заемщику, вознамерившемуся купить коммерческую недвижимость на кредитные деньги, не удалось вернуть задолженность, у банка могут возникнуть проблемы при реализации залога. Помещение, интересное для собственников бизнеса, не всегда нужно кому-то еще, а покупателей придется долго искать. Продать обычную квартиру намного легче.

Тем не менее и физическим лицам дают ипотечный кредит на приобретение нежилых объектов, предполагающих использование в коммерческих целях. Правда, им для этого нужно соответствовать одному из требований:

• зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя;
• быть фермером;
• владеть собственным успешным малым бизнесом;
• быть акционером или соучредителем крупного российского предприятия с хорошей репутацией;
• руководить компаний (занимать должность генерального директора или топ-менеджера).

Кроме этого, обязательны еще два условия:

• российское гражданство физического лица, претендующего на ипотечный кредит;
• возрастной диапазон 21–65 лет.

При этом следует учитывать особенности российского законодательства, регламентирующего процесс предоставления физическим лицом залога в виде коммерческой недвижимости. Единого механизма не существует, а каждый случай рассматривается банком в индивидуальном порядке.

Купить коммерческое помещение для юр. лиц посредством ипотечного кредитования технически проще.

Физлицам, при тех же равных условиях, предлагаются более жесткие условия заимствования:

• годовые ставки выше (до 20%);
• срок кредитования короче (максимально до 10 лет, в отличие от юридических лиц, которым предоставляют до 30 лет);
• больший процент первого взноса (от 30% цены);
• расширенные требования к предоставляемому пакету документов;
• при покупке здания в залог попадает и земля, на котором оно расположено (в том числе ее часть, занимаемая долей строения).

Также следует обратить внимание на неизбежные ограничения, которым подвергается физическое лицо, приобретая коммерческую недвижимость по ипотеке:

• имущество становится залогом;
• если объект представляет собой апартаменты, планируемые под офис, регистрировать в них владельцев в качестве жильцов нельзя;
• коммунальные тарифы для нежилых помещений всегда выше, что затрудняет выполнение долговых обязательств;
• использование материнского капитала и субсидий в этом случае запрещено;
• налоговые вычеты, связанные с приобретением недвижимого имущества коммерческого назначения, для ФЛ законодательством не предусмотрены.

Все эти факторы приводят к тому, что большинство физических лиц при покупке бизнес-недвижимости избегают ипотеки, а чаще пользуются возможностями обычных потребительских кредитов.

ВТБ 24

ВТБ 24 реализует программу «Бизнес-ипотека» для приобретения объекта коммерческой недвижимости любого назначения.

Параметры кредита:

• ставка – от 13,5%;
• сумма – не менее 10 млн руб.;
• срок – до 10 лет;
• первоначальный взнос – от 15%.

При наличии дополнительного залогового имущества аванс, или первоначальный взнос не требуется.

Специфика нежилого помещения

Если для юридических лиц покупка нежилого помещения – довольно стандартная и уже выверенная до мелочей процедура, то физическим лицам придется столкнуться с определенными, не всегда приятными, нюансами:

1. Ипотечная недвижимость в обязательном порядке станет залоговым имуществом;
2. Если Вы покупаете апартаменты, но прописаться в них нельзя;
3. Тариф на коммунальные услуги в нежилых помещениях значительно выше, поэтому обычное физическое лицо будет испытывать затруднения с их оплатой;
4. Для погашения кредита нельзя использовать средства или материнского капитала или любые другие жилищные субсидии;
5. Налоги по такой ипотеке не вычитываются.

ВТБ Банк Москвы

Другая банковская организация группы ВТБ кредитует покупку не только помещений, но и земельных участков для использования в коммерческих целях.

Ипотека для бизнеса доступна по условиям:

• ставка – в описании кредита на сайте банка не указана, определяется индивидуально;
• сумма – до 150 млн руб.;
• срок – до 7 лет.

ВТБ Банк Москвы предлагает бизнес-заемщикам привлекательные дополнительные возможности:

1. Взять ипотеку на объект жилой недвижимости с переводом его в коммерческий статус впоследствии.
2. Волучить заемные средства единовременным платежом либо в виде кредитной линии.
3. Заменить первоначальный взнос:

дополнительным залоговым имуществом;

внесением гарантийного депозита;

залогом векселя банка;

поручительством гарантийного фонда.