Как купить квартиру в долевом строительстве

Покупка квартиры по ДДУ дает возможность обзавестись собственным жильем по относительно низкой цене. Сделка сопровождается определенными рисками, но имеет ряд неоспоримых преимуществ. В статье мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Пошаговая инструкция покупки жилья по ДДУ

Предварительно нужно проанализировать все преимущества покупки от застройщика, которые могут выражаться в существенном снижении цены на помещение. Также – взвесить степень допустимых рисков. Если уверенность покупателя в том, что он желает участвовать в долевом строительстве, незыблема – можно приступать непосредственно к её организации.

Подготовительный этап

Главное – не торопиться и не предпринимать необдуманных решений под влиянием рекламных сайтов и маркетинговых планов компании. Исходить нужно из собственных имущественных интересов. Иногда целесообразно обратиться к эксперту в области работы с недвижимостью, которым может выступить:

• практикующий юрист;
• риэлтор, работающий в компании или индивидуальный предприниматель.

Такие специалисты смогут не только проконсультировать по вопросу выбора фирмы застройщика, но и оказать требующиеся услуги при заключении договора. Лица, способные ориентироваться в юридических вопросах, могут действовать самостоятельно.

Выбор компании

Выбору компании, в которую лучше всего обратиться, должен предшествовать анализ всех фирм, работающих на рынке строительных услуг в том регионе, где планируется покупка квартиры. Он проводится путём сравнения предложений и ценового диапазона готовой продукции.

Кроме этого каждая компания даёт основные требования к условиям, которые должен выполнить претендент на участие в долевом строительстве. Иногда нюансы, сопровождающие коммерческое предложение, являются решающим фактором в выборе.

По преимуществу лица, находящиеся в поиске партнёра для долевого участия в строительстве, ориентируются на определённую категорию жилья, которое может быть бюджетным, или, напротив – элитным. На этом этапе требуется:

1. Определить категорию приобретаемого жилья.
2. Рассмотреть все предложения по участию в долевом строительстве.
3. Из данных предложений выбрать предпочтительные по району застройки.
4. Сделать выборку по техническим характеристикам предлагаемых помещений.

Из выбранных предложений сделать список строительных фирм и их руководителей для дальнейшей проверки.

Изучение объекта

От полученной информации зависит качество и правоспособность последующего долевого участия. Поэтому необходим следующий порядок действий:

1. Выйти на рекламный сайт компании и внимательно изучить коммерческое предложение застройщика.
2. Сравнить его с аналогичными предложениями, рассчитать рентабельность приобретения жилья у каждого из застройщиков.
3. Изучить план строящегося здания, представленного на сайте. По субъективным критериям оценить привлекательность использования того или иного предлагаемого помещения.
4. Из оставшихся вариантов составить список компаний.

Если населённый пункт не располагает к выбору из-за отсутствия конкуренции на рынке строительства недвижимости, анализ и проверка застройщика потребуется для того чтобы уверенно продолжить оформление договора, либо предпочесть приобретение квартиры на вторичном рынке жилья.

Из составленного перечня требуется в первую очередь ориентироваться на максимальную гарантию завершения строительства здания, поэтому дальнейшая проверка включает в себя определение деловых качеств руководителя строительства. Нужно:

1. Ввести в поисковике фамилию, имя и отчество руководителя компании.
2. Внимательно изучить его профессиональный путь, выявить все «тёмные пятна», вызывающие сомнение в его компетентности. Если под его руководством компании становились банкротом – следует усомниться в его порядочности или профессионализме.

Если всё показалось благополучным – скопировать контактные данные фирмы. Контрольным критерием добросовестности компании станут отзывы на форумах, оставленные в тех населённых пунктах, где работали компании, возглавляемые данным должностным лицом.

ВАЖНО: Представленный на официальном сайте пакет документации, констатирующий получение разрешения на строительство и банковские гарантии, даёт застройщику преимущество перед теми компаниями, которые таких сведений не предоставляют.

Далее требуется личное посещение консультанта компании. По возможности лучше всего обратиться лично или с сопровождающим сделку специалистом, в несколько компаний.

Куда обращаться для заключения сделки?

Полученная на официальном или рекламном сайте застройщика контактная информация позволит связаться с офисом компании. По телефону или электронному адресу нужно назначить время посещения. Если ранее было принято решение о привлечении сопровождающего сделку компетентного специалиста, то его следует пригласить в назначенное для консультации время.

В офисе заинтересованным лицам застройщик должны предоставить пакет документов:

• лицензию на разрешение обозначенной деятельности;
• документацию, разрешающую строительство, техническую и кадастровую документацию;
• документацию на аренду или приобретение участка земли под планирующимся зданием;
• проект застройки, с поэтажным планом и характеристиками каждой свободной квартиры, предлагающейся клиентам.

Далее на фото можно посмотреть пример того, как выглядит лицензия на осуществление строительной деятельности:

Как может выглядеть свидетельство, подтверждающее факт владения участком, предназначенным под строительство многоквартирных домов, можно посмотреть на фото:

Здесь же должны представляться сведения об условиях сделки и образец типового договора ДДУ, подлежащий заключению сторонами. Представленный образец требуется тщательно изучить. Главное – обратить внимание на вид договора, который предлагается клиенту, а так же – на его существенные положения, пункты и подпункты.

Скачать бланк типового договора ДДУ (договор долевого участия) с застройщиком при покупке квартиры в новостройке

Взыскание неустойки и возврат денег

Взыскание неустойки и возврат денег

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

Заключение договора

Независимо от разновидности договора, он должен соответствовать нормативам, установленным в статьях 421, 422 ГК РФ.Текст состоит из вводной части и основных положений, в число которых по преимуществу входят нижеследующие:

• предмет договора;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• условия долевого участия;
• сроки действия договора, соответствующие сроку сдачи объекта;
• условия внесения платежей;
• расторжение договора;
• действия в обстоятельствах неодолимой силы.

Статья 422 ГК РФ. Договор и закон

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В завершение даётся заключительная часть, ставятся подписи сторон. Следует указать персональные данные участника долевого строительства и реквизиты застройщика, скреплённые круглой печатью компании. После подписания документа, его нужно передать в Кадастровую палату для внесения сделки в Государственный кадастр недвижимости, согласно Федеральным закону о регистрации недвижимости и проводимых с нею сделок от г., № 122-ФЗ.

Как выбрать добросовестного застройщика

Как выбрать добросовестного застройщика

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением. Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.

Какие документы должны быть у застройщика

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет. В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование  и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Сведения о застройщике

Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании.

Не мешает провести и собственное «расследование» — побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика. Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится. Если же в целом информационный фон благожелателен и основной объем полученных данных свидетельствует в пользу застройщика, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны — недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.

Стоимость квадратных метров

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны. Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить. Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Партнеры застройщика

Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров. Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов. Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы.

Государственная регистрация ДДУ

После подписания соглашение должно быть обязательно зарегистрировано в государственном органе. Для этого потребуются следующие документы:

• Заявление установленной формы. Образец можно скачать с официального сайта Росреестра или получить в МФЦ или территориальном органе Росреестра.
• Подписанный договор между застройщиком и инвестором в количестве трех экземпляров. Он должен полностью соответствовать требованиям федерального законодательства, в противном случае, будет отказано в его регистрации. В такой ситуации, если покупатель уже передал деньги строительной компании, у него возникнут значительные риски.
• У инвестора при себе должен быть паспорт. Если он состоит в браке, то обязательно также потребуется согласие супруга или супруги (в зависимости от того, на кого оформляется недвижимость).
• Застройщик предоставляет в Росреестр проектную декларацию, разрешение на постройку дома, договор страхования своей ответственности, детальное описание передаваемого помещения.
• Квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины за регистрационные действия.

Что такое долевое строительство

Что такое долевое строительство

Новостройками или первичным жильем принято называть квартиры в жилых домах, которые еще находятся в процессе строительства. Застройщики полностью организуют все процессы по согласованию, строительным работам, оформлению всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и оформлению в собственность.

Строительство финансируют участники долевого строительства, желающие приобрести недвижимость в строящихся домах — инвесторы или, как их еще называют, дольщики. Средства, уплаченные ими застройщиками при заключении договора долевого участия (ДДУ) гарантируют им получение в собственность выбранных квартир. Этот вид строительства называют долевым потому, что каждый инвестор передаёт застройщику ту долю средств, которая соответствует его части имущества в возводимом объекте.

Правовое регулирование

Стоит отметить, что благодаря новому законопроекту собственники теперь намного больше защищены со стороны государства.

ФЗ 214

В апреле 2005 года был принят Федеральный закон № 214, который регулирует участие покупателей в долевых строительных сделках многоквартирных зданий и других объектов недвижимости.

Закон принимался для защиты прав дольщиков от недобросовестных застройщиков. Он устанавливает определенные гарантии для дольщиков со стороны строительной компании и ответственность для последней (статья 7, статья 10 ФЗ № 214).

При его соблюдении застройщик не имеет права оформлять договор по долевому строительству, пока не будут реализованы определенные условия:

• земельный участок должен быть выкуплен строительной компанией на аукционе;
• необходимо получить соответствующее разрешение на строительные работы;
• до начала строительства застройщик должен опубликовать в СМИ или интернете проектную декларацию о будущей недвижимости;
• после публикации декларации должно пройти не менее 15 календарных дней.

Правила составления сделки

Согласно нормам ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от г. гражданско-правовой договор купли продажи допустимо заключить только после сдачи возведённого здания в эксплуатацию актом госприёмки, и получения владельцем жилья свидетельства о собственности.

Скачать бланк гражданско-правового договора купли-продажи квартиры от застройщика

До этого момента приобретение помещения может происходить на основании:

• непосредственно ДДУ;
• договор инвестирования;
• договора цессии.

• Скачать бланк договора инвестирования строительства жилого дома с физическим лицом
• Скачать бланк договора цессии при покупке квартиры в новостройке

При этом ДДУ состоит из двух частей, которые заключаются поэтапно. Первоначально заключают предварительный договор (ПДДУ), который позволяет зарезервировать понравившееся жилое помещение в выбранном строящемся (планируемом к застройке) здании. Этот договор не регистрируется и не допускает внесения первоначального взноса.

ВНИМАНИЕ: В случае внесения клиентом платежа по ПДДУ, он может потерять возможность возвращения вложенных средств, так как его действия являются неправомерными.

После заключения ПДДУ, где отражены основные нюансы оформления ДДУ, в назначенный день и на установленных условиях стороны заключают основной договор покупки квартиры по долевому участию.

Такие действия, при надлежаще оформленных с учётом интересов клиента, положениях, практически всегда являются гарантией относительной безопасности. Гарантией выступает тот факт, что по преимуществу ДДУ заключается непосредственно с застройщиком. Этот вид договоров применяется наиболее часто и рекомендуется клиентам специалистами риэлтерских и юридических компаний, сопровождающих сделку.

Договор инвестирования – первичная форма оформления сделки с застройщиком, возникшая до принятия документа № 214-ФЗ. Здесь дольщик выступает полноправным партнёром, разделяя с ним риски по строительству, в том числе – внося дополнительные инвестиции, если средств для возведения здания оказалось недостаточно.

В случае получения застройщиком прибыли – вправе притязать на её соразмерную часть. Естественно, что такой договор выгодно заключать только при уверенности в рентабельности сделки. В случае сомнений от такого договора лучше всего отказаться, так как он не предусматривает возвращения вложенных в строительство средств. Договор цессии является способом переуступки прав на приобретение жилья по ранее составленному цессионарием ДДУ.

Соответственно здесь появляется посредник, роль которого следует выяснить. Если это посредническая фирма, которая выкупила договора и перепродаёт документацию на жильё посредством уступки, то обязательно нужно выявить статус компании-посредника, попросив её учредительную документацию. При категорическом требовании застройщика о заключении договора цессии через посредническую фирму имеет смысл обратиться за сопровождением к специалисту.

Опасения можно снять, когда переуступка совершается:

1. Физическим лицом, которое планировало участвовать в долевом строительстве, но изменило первоначальное решение.
2. Компанией, работающей на рынке недвижимости, зарекомендовавшей себя положительно.

Если требования к форме договора обоснованы, можно приступать к его заключению.

Существенные пункты ДДУ

Существенные пункты ДДУ

Многие граждане склонны подписывать договоры «не глядя», особенно если документ имеет большой объем текста, изобилующего юридическими терминами и формулировками, растягивающими вдумчивое чтение не на один час. Но внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки.

Важно! Внимательность при подписании ДДУ — важная составляющая безопасности интересов дольщика. Поэтому на поездку в офис застойщика для изучения и подписания документов необходимо выделить достаточное количество времени.

На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия:

1. Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
2. Стоимостьи порядок оплаты — единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
3. Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
4. Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.

Важно, чтобы все сведения в договоре, которые подлежат проверке, соответствовали действительности, а все вопросы, которые инвестору не до конца ясны, были прояснены до подписания, а еще лучше — до визита в офис продаж.

Оформление в собственность и прописка

Только после ввода здания в эксплуатацию актом госприёмки допускается оформление права собственности. Согласно положениям договора, оформлением занимается:

1. Застройщик через Росреестр.
2. Дольщик через суд.

Эта процедура требует внесения оплаты за регистрацию от компании в размере 20 тысяч рублей за каждое свидетельство. Если компания отказалась от регистрации свидетельств, владелец жилья оплатит:

• пошлину в суд за имущественный иск, в пределах 60 тысяч рублей;
• пошлину за регистрацию в Росреестре – 2 тысячи рублей.

После получения свидетельства о собственности, правообладатель жилья вправе обратиться в отделение миграционной службы по месту расположения объекта для прописки вселяющихся в квартиру лиц. Он заполняет выданные формы, представляет документацию о праве собственности и паспорта жильцов, с приложением свидетельств о браке и свидетельств о рождении детей.

Далее на фото можно увидеть образец свидетельства о собственности квартиры:

Правовое регулирование долевого строительства

Основным нормативно-правовым документом, положения которого обязаны соблюдать, как застройщики, так и инвесторы (покупатели помещения по договору долевого участия), является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», принятый в 2005 году.

Главной задачей данного закона является защита прав участников долевого строительства. Она решается за счет определения набора гарантий для дольщика, которые должна обеспечить строительная компания, а именно:

• Заключать договор долевого участия при приобретении квартиры застройщик имеет право лишь при наличии прав собственности или аренды на земельный участок.
• У строительной компании должно быть корректно оформленное и действующее разрешение на постройку здания.
• Проектная декларация публикуется до начала строительных работ, что позволяет инвесторы быть уверенным, что дом будет возведен, а также оценить качество планируемого строительства (узнать материалы, планировки и так далее).

Если застройщик не выполняет указанных условий, он не имеет права заключать ДДУ, а при их заключении у него наступает ответственность вплоть до уголовной.

Можно ли использовать материнский капитал на долевое строительство

Можно ли использовать материнский капитал на долевое строительство

В настоящее время, нет запрета использовать материнский капитал на долевое строительство. Вы спокойно можете приобрести квартиру в новостройке у застройщика по ДДУ, но сам формат использования материнского сертификата накладывает некоторые ограничения, а именно:

• Вы не можете использовать маткапитал на покупку жилья за наличку, если ребенку, после рождения которого был выдан сертификат, не исполнилось три года;
• Использовать материнский капитал на долевое строительство до достижения ребенком трех лет возможно при оформлении ипотеки.

Таким образом, маткапитал вы можете использовать при покупке квартиры по ДДУ, но стоить помнить про ограничение в возрасте ребенка. Ипотека плюс материнский капитал поможет обойти это ограничение.

Рейтинг застройщика

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам 

Бесплатная юридическая консультация

Москва, Московская область звоните: +7 (499) 938-60-73

Звонок в один клик

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

Звонок в один клик

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

Звонок в один клик

Также при выборе застройщика следует обратить внимание на то, известен ли он. Доверять стоит тем застройщикам, за «плечами» которых уже имеются сданные объекты, например, целые кварталы, школьные учреждения и сады. Крупные компании стараются избегать спорных ситуаций, так как это может сильно сказаться на их репутации.

Одним из важных факторов на который также стоит обратить внимание при выборе строительной компании является ее аккредитация, а также аккредитация строящегося объекта в банке, который производит оформление ипотеки. В этом случае покупатель будет уверен, что банк уже провел проверку безопасности застройщика. Более того, пакет документом, требуемый для оформления ипотеки на покупку квартиры у такого застройщика будет минимальным, что значительно ускорит процесс оформления.

Кто уплачивает налоги?

Согласно статье 220 НК РФ, компания исполнителя услуг уплачивает земельный и имущественный налог до момента ввода объекта в эксплуатацию. С этого момента налоговая ответственность передаётся жильцам. На основании этой же статьи, новый собственник вправе подать заявление в налоговую инспекцию, о возврате НДФЛ с суммы, уплаченной в качестве взносов по ДДУ.

Скачать бланк заявления о возврате суммы излишне уплаченного налога (имущественный вычет)

Образец заполнения заявления о возврате суммы излишне уплаченного налога можно посмотреть на фото:

ВАЖНО: Право воспользоваться имущественным налоговым возвратом при покупке недвижимости предоставляется только один раз в жизни.

Нужно ли открывать аккредитив

Многие строительные компании могут принуждать своих клиентов к открытию аккредитива, то есть специального счета в банке, где хранятся средства дольщика. Там они «замораживаются» до тех пор, пока строительная компания не предоставить подтверждение того, что регистрация выполнена.

Такая схема может быть и действенная, так как она будет гарантировать выплату средств, однако оплачивать эту услугу придется покупателю. Если необходимости в открытии такого счета нет, то делать этого не стоит.

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

По смыслу закона, любой предварительный договор выступает как обязательство заключить основной договор (например, о передаче имущества или оказании услуг) в будущем на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

С принятием изменений в ФЗ № 214 деятельность застройщика стала контролироваться государством более жестко. Снизился финансовый риск дольщиков — с 1 июля 2019 года денежные средства, поступающие от граждан и юр. лиц, хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На сайте Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

• финансового;
• относительно качества квартиры;
• оформления права собственности;
• увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

• Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
• Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
• Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.

Для предотвращения такого случая сторонам необходимо при согласовании условий договора обозначить календарную дату (или квартал) завершения строительства и сдачи дома.

Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:

• неустойку за просрочку (п. 2 ст. 6 ФЗ-214);
• либо расторжения договора, если передача квартиры затягивается более чем на 2 месяца или строительство прекращено (п. 1 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214).

Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку, даже если он предупредит дольщиков за ранее.

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

• проект строящегося многоквартирного дома;
• размер его объектов;
• назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

Для предотвращения такой ситуации в договоре должно присутствовать условие, что стоимость квадратного метра фиксированная, цена является окончательной и дополнительных платежей не потребуется.

Двойная продажа квартиры

Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

• застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
• при заключении договоров:
  • предварительного договора долевого участия;
  • переуступки;
• при покупке квартиры у подрядчика;
• из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

С принятием Федерального закона от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

• застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
• застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

Если по какой-либо причине застройщиком не передано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, госрегистрация права собственности дольщика невозможна (квартира является незавершенным объектом строительства).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.