Как получить неустойку от застройщика

Неустойка с застройщика, какую неустойку может получить дольщик. Каков правильный расчёт неустойки по ДДУ? Как написать и отправить застройщику претензию о выплате неустойки? Какой суд выбрать для обращения с иском о взыскании неустойки?

Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?

Иск может быть подан в районный/городской суд по месту постоянной или временной регистрации заявителя, по месту нахождения ответчика, либо по месту исполнения договора. Расположения объекта недвижимости, указанного в ДДУ судьи не всегда трактуют как место исполнения договора.

Благо, суды сейчас на стороне дольщиков, однако сильно снижают неустойку. Причины отказа, в основном, - недостаток доказательств из-за неверно составленных документов. Поэтому будьте внимательны!

Зачастую дольщики воспроизводят распространённые заблуждения о «коллективных исках». Обращаться массово в суд почти наверняка значит затянуть дело, ведь в нем появляется слишком много участников.

Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?

На некоторых сайтах вы можете прочитать подобный текст:

«Необходимо помнить, что факт передачи претензии должен быть надлежащим образом подтверждён. Если претензия передаётся лично, то она должна быть составлена в двух экземплярах, на одном из которых представитель застройщика, принимающий претензию, обязан сделать соответствующую отметку: кем и когда был принят документ. Копия остаётся у дольщика и служит доказательством того, что он пытался решить вопрос в досудебном порядке.»

Такое могут написать только те, кто профессионально не занимается взысканием неустоек. Такой способ отправки не годится, потому что вручение надлежащему лицу будет недоказуемо. Вряд ли кто-то вам выдаст вместе с отметкой и доверенность на право приемки корреспонденции от застройщика. А если и выдаст, то не факт, что к тому времени она не будет отозванной. Поэтому если хотите получить штраф, отправляйте только письмом согласно нашим рекомендациям.

Если в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии застройщик не удовлетворил требования дольщика, то возникает право на штраф 50 % от суммы неустойки.

Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?

Теперь мы логическим образом подошли к стадии обращения в суд за защитой нарушенного права с иском о взыскании неустойки в рамках рассматриваемого договора.

Самое главное – определиться с подведомственностью спора: общая юрисдикция или арбитраж? Обращение в арбитражный суд по времени даст незначительный перевес. Главное - более прогнозируемый результат: тут чаще выносятся решения без снижения неустойки. Чего не скажешь о судах общей юрисдикции. Наш опыт и опыт коллег показывает, что практика там разнится не сколько от суда к суду, сколько от судьи к судье. А выбрать судью законными способами невозможно. В общую юрисдикцию есть смысл обращаться только когда взыскиваемая сумма настолько мала, что не покрывает издержек арбитражного судопроизводства.

Далее в статье мы расскажем о работе судов общей юрисдикции, куда можно обратиться и самому, если есть много свободного времени. В арбитраж за взысканием неустойки по ДДУ самостоятельно обращаться мы не рекомендуем без наличия арбитражной практики хотя бы один год.

Получить неустойку с застройщика — все совсем не просто

Рекламные слоганы юридических фирм кричат обещают, гарантируют взыскать с застройщиков по ДДУ неустойки, штрафы и «моральный вред». На переговорах уверенно жонглируют статьями закона 214-ФЗ, закона о защите прав потребителей, рассчитывают клиентам значительные суммы законной неустойки увеличивают сумму на штраф и моральный вред и получают от доверчивых клиентов предоплату в счет своих услуг.

Что говорит закон

Существует два основных вида неустойки: законная, правила получения и размер которой определены законодательством, и договорная, вытекающая из условий конкретного договора. Неустойка, которая полагается дольщикам, является законной, размер и условия ее получения сформулированы в 214 ФЗ. Согласно ГК РФ, если неустойка предусмотрена законом, то она не может быть отменена условиями договора.

Таким образом, даже если ДДУ не предусматривает выплату неустойки, или в договоре присутствует условие, отменяющее пеню, это не освобождает застройщика от уплаты законной компенсации.

В каких случаях дольщику положена неустойка

В 214 ФЗ указаны законные основания, по которым участник может взыскивать неустойку со строительной компании:

• просрочка передачи жилья более чем на два месяца;
• строительство объекта, качество и характеристики которого не соответствуют условиям договора;
• нарушение сроков, установленных для устранения дефектов строительства.

Помимо этого, при расторжении договора по основаниям, предусмотренным 9 статьей 214 ФЗ, дольщик может взыскать со строительной организации пеню за пользование своими деньгами.

Судебные заседания по делу

В предварительном заседании имеет смысл передать ответчику копию искового заявления, с копиями всех документов, которые у него отсутствуют (например, договор ипотечного займа).

Стоит отметить, что при наличии всех подтверждающих документов, суды, как правило, выносят вердикт в пользу истца на третьем заседании. Однако сумму возмещения могут существенно снизить. Кроме того, если доказательная база подготовлена недостаточно тщательно, истец может и проиграть процесс, а вновь подать точно такой же иск будет уже невозможно. Поэтому к процессу следует готовиться очень тщательно. Особенно внимание следует уделить обоснованию недопустимости снижения неустойки по ДДУ. Чаще всего исход дела и срок процедур зависят от компетентности юриста, представляющего интересы клиента.

Как правило, рассмотрение иска о взыскании неустойки по ДДУ в суде первой инстанции занимает около 3-5 месяцев, в том случае, если ответчик не пытается сознательно затянуть дело. Однако, как правило, дела такого рода не завершаются без апелляции одной из сторон, не удовлетворённой взысканием сумм соответствующего суда.

Почему суды снижают неустойку

Взыскание неустойки можно производить как в претензионном, так и в судебном порядке. В первом случае в строительную фирму направляется претензия с расчетом суммы неустойки, которую застройщики, как правило, игнорируют. Обычно неустойка взыскивается через суд, но и здесь не все так просто.

Судебная практика последних лет свидетельствует, что практически все суды общей юрисдикции, которые рассматривают гражданские иски граждан, урезают пеню, рассчитанную потребителями. Основанием для этого является 333 статья ГК РФ, позволяющая уменьшать неустойку по усмотрению суда.

Условия, обязательные для снижения неустойки:

• заявление застройщика с обоснованием причины снижения;
• явное несоответствие размера пени последствиям, которые возникли вследствие нарушения обязательства (застройщик должен представить доказательства этого);
• исключительный случай (доказывание этого факта также ложится на застройщика);
• судебное решение должно содержать мотивы, по которым суд решил уменьшить пеню.

Дополнительные основания:

• в неисполнении обязательства виновны обе стороны, и застройщик, и дольщик;
• участник неумышленно повлиял на увеличение своих убытков;
• отказ дольщика подписать приемо-передаточный акт без наличия на то законных оснований.

Верховный Суд неоднократно разъяснял, что применение 333 статьи допустимо только в самых крайних случаях, и на это должны быть очень существенные причины. В Постановлении ПВС № 7 от г. указано, что снижение пени возможно, если ее получение влечет ничем необоснованное обогащение получателя. Несмотря на это, в 90% случаев суды на 50-80% урезают заявленную неустойку, считая, что таким образом они препятствуют банкротству застройщика, который после взыскания неустойки одним дольщиком будет вынужден отвечать по искам всех участников данного проекта. На самом деле такое положение дел на руку недобросовестным строительным фирмам, привыкающим безнаказанно не исполнять своих обязательств.

Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ

Приведём перечень документов, необходимых для подачи искового заявления в суд:

• копия ДДУ со всеми приложениями к договору;
• копии платёжных документов, подтверждающих выполнение участником долевого строительства своих обязательств по ДДУ;
• претензия в адрес застройщика и документы, подтверждающие то, что претензия застройщиком получена, и то, что с момента её получения прошло не менее 10 дней.
• документы, подтверждающие наличие дополнительного ущерба (договор аренды квартиры и документы об оплате по этому договору, договор ипотечного займа, справка банка о произведённых платежах, и т.п.) для подтверждения соразмерности неустойки.

Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома

Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома

 

Если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени). Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в п.2, ст.6, ФЗ-214. При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

 

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

 

Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома

 

Вообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.

 

Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику. В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже). Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см. ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.

 

Когда надо подавать претензию Застройщику о просрочке передачи квартиры?

 

Это можно делать как до подписания Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока). В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры. Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.

 

Образец претензии к Застройщику о выплате неустойки из-за нарушения сроков сдачи дома (сроков передачи квартиры по ДДУ) можно скачать здесь.

 

Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

 

Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – статьей 12 закона N 59-ФЗ от ).

Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.

 

На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты. Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика. Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.

 

Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.

 

Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.

 

При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к специализированным юристам.

 

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Порядок получения компенсации за просрочку сдачи дома по ДДУ

 

Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:

 

1. дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
2. ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
3. подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
4. предварительное слушание по делу;
5. основное заседание суда и вынесение судебного решения;
6. вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
7. исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).

 

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:

 

• возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
• компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
• штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
• возмещение судебных расходов.

 

Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Тут уже без специализированных юристов не обойтись.

 

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

 

На-все-про-все понадобится порядка 5-6 месяцев. Если решение суда кого-то сильно не устроит и будет обжаловано, то может понадобиться еще 3-4 месяца.

 

Подавать исковое заявление можно как в период строительства дома, так и после его окончания. Но при этом нужно помнить про срок исковой давности: если после сдачи дома прошло более 3-х лет, то суд может отказать во взыскании неустойки со строительной компании.

 

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

 

Штраф 50 % от неустойки

В ситуациях, в которых нарушаются права какого-либо участника проекта, суд производит взыскание штрафа с застройщика, помимо пени и возмещения убытков, оплаты услуг юриста. Размер штрафа составляет 50% от суммы, которую определяет суд в пользу участника. Более того, он имеет право требовать компенсации за моральный ущерб. Достаточным основанием считать, что моральный ущерб действительно был, будет установленный факт нарушения прав потребителя.

Но на какую сумму неустойки в действительности может рассчитывать дольщик по ДДУ?

Согласно законодательству в определенных случаях застройщик обязан уплатить дольщику неустойку (пени). Когда и сколько — установлено в законе 214-ФЗ. Но так же следует сказать, рассчитанную согласно закону 214-ФЗ сумму неустойки дольщик получит не всегда. Тем более, если обратиться в суд.

В большинстве случаев дольщики мотивируют требования неустойки пропуском срока передать объект — квартиру.

Согласно части 1 статьи 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру (объект долевого строительства) не позднее срока, который предусмотрен договором.

За нарушение срока передачи квартиры дольщику частью 2 ст. 6 закона для застройщика установлена ответственность: застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как рассчитать правильно срок передачи квартир сейчас говорить не будем.

Рассмотрим пример расчета неустойки, как это обычно демонстрируют юристы по ДДУ, и что получают по решению судов.

Пример: застройщик, по условиям договора ДДУ, обязался получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию в 1-м квартале 2015 года. Объект недвижимости должен быть передан дольщику по акту приема-передачи в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

По условиям, последний день срока передачи объекта — 31 мая 2015 года ( – последний день получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, прибавляем два месяца на передачу объекта участнику долевого строительства).

Фактически квартира передана дольщику по передаточному акту 01 сентября 2015 года. Соответственно, за период просрочки — с 01 июня 2015 года по 01 сентября 2015 года, у участника долевого строительства возникает право на получение неустойки, установленной ч. 2 ст. 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». (Такую неустойку называют «законной»).

Расчет неустойки (согласно ч.2 ст.6 закона 214-ФЗ):

Неустойка = (цена договора) х (количество дней просрочки) х 8,25% х 1 /300,

Где  8,25 — ставка рефинансирования Банка России в периоде просрочки.

Для описанного выше примера возьмем цену квартиры – 2 000 000 руб.

При передаче квартиры дольщику 01 сентября 2015 года просрочка составляет 92 дня (с по г.)

Таким образом, размер неустойки, если участником долевого строительства является гражданин, составит: 2 000 000 (цена договора) х 92 (количество дней просрочки) х 8,25% (ставка рефинансирования) х 1/150 х 2 = 101 200 рублей.

Сумма неустойки 101 200 руб. — сумму рассчитанная в соответствии с законом. Но такую сумму застройщик по доброй воле никогда дольщику не выплатит!

 

Что будет происходить в действительности

Во всех известных нам случаях при предъявлении застройщику требований неустойки первое, что делает застройщик – молчит, не отвечает на требования или пытается уклониться от выплаты под любыми предлогами, в том числе манипулируя условиями договора о сроках передачи объекта.

В суде застройщику еще проще.

Дело в том, что существует статья 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В подавляющем числе случаев суд снижает, и существенно, требуемую дольщиком неустойку.

 

Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?

214-ФЗ устанавливает выплату застройщиком неустойки за нарушение срока передачи жилья дольщику. Но в реальном мире строительные компании зачастую стараются обойти эту норму. Они не заключают с клиентами договоры долевого участия, а создают жилищные кооперативы или советуют подписывать предварительные ДДУ, при этом не регистрируя их в Росреестре.

Если застройщик применяет подобные уловки, взыскание неустойки может быть непростым делом, которое по силам только опытным юристам. Если же с дольщиком подписывается ДДУ, и он проходит регистрацию в Росреестре, процесс наложения штрафных санкций за затягивание срока передачи жилья сильно упрощается. Причем в договоре не обязательно должна быть ссылка на 214-ФЗ. Если документ называется ДДУ, можно смело обращаться в суд. Хотя и в этом случае существует много нюансов, которые необходимо учитывать.

Как получить компенсацию без снижения процентов

Сегодня сложилась обширная практика по взысканию пени с застройщика через Арбитражный суд, где 333 статья практически не применяется. Взыскивая компенсацию через Арбитраж, дольщик может получить гораздо большую сумму, чем при обращении в судебную инстанцию общей юрисдикции. Однако самостоятельно граждане не могут принимать участие в Арбитражном процессе, поскольку суд рассматривает только споры, возникающие между юридическими лицами: ООО и ИП.

Как взыскать неустойку через Арбитражный суд? Чтобы дело было рассмотрено, дольщик должен передать право требования пени любой компании, которая выступит в процессе вместо него, и подаст исковое заявление от своего лица. Следует учесть, гражданин передает только право на неустойку, права на квартиру не уступаются.

Через Арбитраж можно взыскать не только неустойку, но также все свои убытки, расходы и 50% штраф от всей суммы искового заявления. Однако компенсация морального вреда, которую закон относит к категории личных требований граждан, непосредственно связанных с личностью, не может быть взыскана через Арбитраж. Право ее требования не передается другим лицам. Но, как правило, ее размер редко превышает 10-15 тыс. рублей, что незначительно влияет на общую сумму иска.

Данная схема взыскания неустойки с застройщика применяется давно и успешно, и выглядит она следующим образом:

1. Между организацией и участником заключается договор цессии, в котором указывается, кому и какое право передается, а также основания его возникновения. В документе также устанавливается цена уступки, которая обычно определяется как определенный процент от компенсации, положенной дольщику.
2. В адрес строительной компании направляется претензия от дольщика, уведомление о передаче права на неустойку, а также претензия от компании, которой было уступлено право требования пени.
3. Далее организация составляет исковое заявление с расчетом неустойки, которое подается в Арбитраж. Срок рассмотрения подобных дел составляет от двух до трех месяцев. Еще два месяца необходимо для получения судебного решения. Далее исполнительный лист передается в банковское учреждение, в котором открыты счета застройщика.
4. После поступления денег из банка, организация перечисляет дольщику сумму компенсации за минусом своих процентов.

На какую компенсацию может рассчитывать дольщик

Согласно формуле расчета неустойки, приведенной в 214 законе, за просрочку передачи объекта дольщику полагается пеня в размере 1/150 ставки ЦБ от цены жилья за один день. Компенсация взыскивается за весь период просрочки. Такая же формула применяется и при расчете пени при расторжении договора. Но в этом случае проценты взыскиваются за весь период действия ДДУ.

При нарушении сроков исправления строительного брака, неустойка рассчитывается по закону о защите потребителей и составляет 1% от цены договора за день неисполненного обязательства.

Помимо неустойки с застройщика можно взыскать:

• штраф 50% от полной суммы исковых требований;
• компенсацию морального вреда;
• убытки, понесенные дольщиком по вине строительной фирмы. Сюда можно включить оплату арендованной квартиры за все время просрочки, а также разницу процентов по ипотечному договору;
• оплату юридических услуг и судебные издержки.

Как получить решение суда?

Как получить решение суда?

Судья оглашает вердикт на последнем заседании. В течение 1-2 недель после мероприятия можно забрать из инстанции развернутое мотивированное решение. С даты изготовления решения начинается истечение месячного срока, когда законное решение суда вступает в силу. Дальше можем пойти по одному из 2-х путей: попытаться обжаловать вердикт, если на то имеем основания (когда неустойку значительно «урезали» или отказали во взыскании после вступления решения в силу) и подать заявление в ту же инстанцию для получения исполнительного листа. Второй (более быстрый) путь – исполнение через банк.

Важные условия совершения сделки

Дольщик может передать только то право, которое у него реально существует. Если ранее участник уже заключил договор цессии с другой организацией, или самостоятельно взыскал пеню со строительной компании, значит право на получение компенсации у него отсутствует.

По общепринятому правилу, чтобы уступить свое право на неустойку, не требуется получать разрешение застройщика. Если данное требование содержится в условиях ДДУ, оно является ничтожным, дольщик может его не соблюдать. В некоторых ДДУ можно также встретить положение о запрете переуступки неустойки. Арбитражная практика показывает, что и это условие не является основанием для неудовлетворения денежного требования.

Уступать право требования неустойки можно весь период действия договора, а также после подписания приемо-передаточного акта. Срок давности по данным искам по общему правилу составляет три года. Потому дольщик может уступить требование неустойки даже через несколько лет после получения квартиры.

Если уступка происходит до подписания акта, то договор цессии регистрируется в Росреестре. После того как действие ДДУ закончилось, объект передан дольщику, можно обойтись без регистрации соглашения. С конца 2019 года суды не требуют регистрацию цессии, однако для подстраховки рекомендуется не пренебрегать подобной процедурой.