Как проверить документы застройщика

Полная энциклопедия недвижимости. Какие документы должны быть у застройщика? - на ГдеЭтотДом.РУ. Какие документы должны быть у застройщика, и как их проверить перед покупкой квартиры? Разберемся в этой статье. Требования, предъявляемые к застройщикам..

Стоит ли прибегать к услугам риэлторов для проверки чистоты квартиры.

Привлечение агента по недвижимости увеличивает шанс удачной покупки квартиры. В этом случае все проверки по недвижимости и продавцу ложатся на его плечи. Однако важно зафиксировать подобные обязательства в договоре. Потому что нести юридическую ответственность за чистоту сделки риэлтор будет только в том случае, если это прописано в тексте соглашения. В противном случае это будет только вопрос его совести.
Таким образом, чтобы купить квартиру, которая в будущем не принесет неприятных сюрпризов, важно тщательно проверять все этапы сделки.

Вернуться

Финансовое обеспечение ответственности Застройщика перед дольщиками

Финансовое обеспечение ответственности Застройщика перед дольщиками

 

Так как «надежность Застройщика» – понятие мутное и нестабильное, то государство требует от них материального (финансового) обеспечения своих обязательств перед дольщиками. Как это выглядит?

 

С 1 января 2014 года, в рамках исполнения 214-ФЗ все Девелоперы обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками одним из трех доступных способов:

1. Банковское поручительство;
2. Полис страховой компании;
3. Договор с Обществом взаимного страхования (ОВС).

Подробнее об обязательном страховании гражданской ответственности Застройщика см. по ссылке.

 

А с 2019 года очередные поправки в закон ФЗ-214 обязали всех Застройщиков, которые привлекают деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), вместо страхования делать отчисления в единый компенсационный фонд долевого строительства. Деньги из этого фонда будут направляться на финансирование долгостроя, или на выплату компенсаций дольщикам, в случае банкротства строительной компании (подробнее – по указанной ссылке).

 

Еще одной альтернативой финансовой ответственности (пока еще по выбору самого Застройщика, до ) может служить особый способ расчета за квартиру – через эскроу-счета (подробнее об этом способе – см. по ссылке).

 

ВАЖНО! С 01 июля 2019 года расчеты дольщиков с Застройщиками через счета эскроу становятся обязательными для всех проектов, где первый Договор долевого участия (ДДУ) представлен на регистрацию после этой даты. Таким образом, все остальные методы защиты вложений дольщиков, которые использовались ранее (поручительство, страховой полис, компенсационный фонд) – постепенно становятся неактуальными. Хотя они продолжают действовать до полного перехода на расчеты через счета эскроу.  

 

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

 

Как проверить надежность компании?

Но осторожность, пусть и обоснованная, - не повод отказываться от мечты. Главное – правильный подход к выбору застройщика. Идеалом инвестора является надежная, ответственная компания с хорошей репутацией и солидной производственной базой, действующая строго в рамках федерального законодательства.

На форумах можно узнать много полезного о застройщике

Чтобы найти такого девелопера, лучше всего обратиться за помощью к открытым источникам. Информацию можно черпать из аналитических статей и отзывов, которые в большом количестве имеются в интернете. В Сети есть множество сайтов, посвященных недвижимости, и форумов дольщиков, которые помогут отсеять нечистоплотных и просто безответственных застройщиков.

Если после предварительного фильтра вы остановили свой выбор на каком-либо привлекательном объекте, нужно окончательно убедиться в том, что этот застройщик достоин вашего доверия. Для этого нужно внимательно изучить документацию, касающуюся как самого застройщика, так и жилого комплекса, в котором планируется покупка квартиры.

Какие документы требовать у застройщика?

Поскольку любое строительство обременено большим количеством бумаг, нужно сразу же составить список, имеющий особую важность для инвестора. Потенциальный дольщик должен получить доступ к следующим документам:

• учредительной документации;
• лицензии застройщика;
• разрешению на строительство;
• проектной документации;
• правоустанавливающим документам на земельный участок;
• финансовым документам.

В офисе рекомендуется вести себя со спокойной уверенностью. Согласно статьям 19,20 и 21 Федерального закона №214-ФЗ, потенциальный дольщик имеет право запросить у застройщика все необходимые документы (оригиналы или заверенные копии). Теоретически бумаги должны быть предоставлены по первому требованию, но на практике бывает и наоборот. Если сотрудник офиса отказался показать испрашиваемые документы – это повод навсегда распрощаться с компанией.

Если вы не имеете достаточного опыта для работы с бумагами, пригласите специалиста, имеющего дело с новостройками, - компетентного риелтора или юриста. Он изучит документы и даст им экспертную оценку.

Проверяем правоустанавливающие документы на землю

Земля под домом должна интересовать будущего дольщика не меньше, чем стены и коммуникации. Если с правоустанавливающими документами на участок что-то не в порядке, готовое здание могут годами не вводить в эксплуатацию.

Застройщик может законно работать на основании двух типов документов. Это свидетельство о праве собственности на землю, либо договор долгосрочной аренды участка. В первом случае вы должны внимательно сравнить данные в свидетельстве с учредительными документами компании. Во втором — убедиться, что срок действия аренды не истечёт, пока дом не достроят и не введут в эксплуатацию.

Учтите, что предполагаемые и фактические сроки окончания строительства всегда различаются. Дом официально считается долгостроем, лишь, когда задержка превышает три года. Поэтому аренда участка должна быть с запасом.

Изучая правоустанавливающие документы, обратите внимание на их реквизиты. Если речь идёт об аренде, уточните сведения о собственнике земли. Но самые важные параметры, которые вы должны проверить, — это адрес участка, кадастровый номер и площадь.

Действие 7

Проверяем лицензию застройщика

Если учредительные документы не вызывают у вас сомнений, можно изучить лицензию застройщика и разрешение на строительство. Следует обратить внимание на вид лицензии и номер, а также уточнить, каким органом она выдана. Но главное, что должно вас волновать, — это срок действия лицензии застройщика. Необходимо обязательно увидеть оригинал документа и удостовериться в том, что он всё ещё действует.

Разрешение на строительство важно запросить, чтобы убедиться, на какой объект оно выдано. Иногда застройщики параллельно ведут несколько проектов, хотя оформили документы только на один. Также важно уточнить срок, на который выдано разрешение, — может оказаться, что оно давно устарело.

Действие 5

Определяем обязательный список документов

Процесс строительства сопровождается огромным количеством документации. Чтобы сбить с толку дотошного клиента, недобросовестный застройщик может предоставить для ознакомления десятки второстепенных бумаг, но при этом скрыть самые важные. Поэтому необходимо точно знать, что запрашивать. Будущего дольщика должна интересовать как информация о застройщике, так и данные о проекте строительства.

Заранее составьте список необходимых документов:

1. 1 Учредительные документы застройщика
2. 2 Лицензия застройщика
3. 3 Разрешение на строительство
4. 4 Проектная документация по объекту
5. 5 Правоустанавливающие документы на землю
6. 6 Финансовые документы

Действие 2

Проверка документов строительной компании

На встречу с застройщиком нужно прийти подготовленным, предварительно изучить сайт и иметь представление о компании, с которой собираетесь подписать договор. Анализируя документы компании, необходимо проверить, чтобы во всех выданных  бумагах было одно и то же фирменное название и адрес (они также должны полностью совпадать с информацией на сайте).

Проверьте сведения об учредителях, посмотрите подписи и печати, а также срок действия документов. Если диалог с вами ведет не директор компании, а представитель, у него должна быть надлежащим образом заверенная доверенность (проверьте, не закончилось ли ее действие), дающая ему право подписи договора.

При проверке финансовых документов, просмотрите утвержденные годовые отчеты, проанализируйте, как распределяется в компании прибыль и убытки. Получение этих сведений может вызвать сложность, поэтому  на встречу с застройщиком желательно пригласить специалиста.

Проверяем учредительные документы

Первый шаг проверки застройщика — знакомство с учредительными документами компании. К ним относятся:

1. 1 Устав фирмы
2. 2 Свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ)
3. 3 Свидетельство ОГРН
4. 4 Свидетельство ИНН

Проверьте правильность сведений о фирменном наименовании компании, её фактическом и юридическом адресе. Уточните данные об учредителях и совладельцах юридического лица — не только ФИО, но и процент голосов каждого из этих людей в органах управления компании.

Запросите информацию о строительных проектах, в которых компания принимала участие в последние три года. Вам должны предоставить сведения об адресе этих объектов недвижимости и фактических сроках их ввода в эксплуатацию.

Это базовый список, который не является исчерпывающим. При необходимости чиновники вправе запросить дополнительные документы. К примеру, в случае приватизации жилья для оформления технического паспорта дополнительно понадобятся:

Если какие-либо данные кажутся вам подозрительными или противоречат информации, которая публикуется на официальном сайте компании, это повод взять паузу и всё перепроверить.

Действие 4

Что включает в себя проверка квартиры на чистоту при покупке?

Если вы не хотите тратиться на юристов и риэлторов, нужно самостоятельно провести проверку предполагаемой покупки. Вам нужно убедиться в двух вещах:

• Что застройщик является в достаточной степени надежным и можно не бояться остановки строительства.
• Что дом будет построен из качественных материалов и будет соответствовать всем нормам.

Оба фактора проверяются при помощи изучения документов и небольшого исследования рынка недвижимости.
Сначала узнайте, как давно застройщик на ней работает, сколько объектов успел сдать, как о нем отзываются клиенты, и нет ли судебных разбирательств по результатам строительства. Если результаты такой неформальной проверки оказались положительными, переходите на второй этап – тщательное изучение документации как застройщика так и здания. Проверяя документы, важно требовать только оригиналы с печатью и подписью соответствующих органов.

Вернуться

Требования, предъявляемые к застройщикам на законодательном уровне

Изменения в 214 ФЗ, вступившие в действие в 2019 году, поставили застройщиков в очень жесткие рамки и полностью пресекли возможность купли/продажи квартир по серым схемам. Благодаря нововведениям, на рынке долевого строительства больше не смогут работать фирмы-однодневки, имеющие уставной капитал 10 тысяч рублей, которые создавались в рамках одного проекта, чтобы собрать деньги и исчезнуть вместе с ними.

Сегодня, чтобы привлекать средства частных инвесторов, компания обязана иметь минимальный уставной капитал 2.5 млн. рублей, если объем строительства менее 1.5 тыс. м 2. Максимальный размер капитала для возведения площадей объемом 500 тыс. м 2 и больше составляет 1.5 млрд. рублей.

Помимо этого, застройщик должен отвечать и другим требованиям, установленным законом:

• не имеет задолженность по налогам;
• отсутствует в реестре недобросовестных участников по земельным аукционам и недобросовестных поставщиков;
• в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации и банкротства;
• у руководителя и главного бухгалтера компании отсутствует судимость за преступления экономического характера.

При нарушении этих требований застройщик может быть привлечен к ответственности вплоть до уголовной. Гражданам нужно знать, что если строительная компания, с которой заключен договор, не отвечает перечисленным выше требованиям, они могут потребовать возврата своих средств и выплаты двойных процентов.

Перед покупкой квартиры от застройщика, потенциальный дольщик может запросить все необходимые документы о компании и строительном проекте, в который он собирается вложить свои деньги.

Проверка учредительных документов

Посмотреть необходимые документы можно не выходя из дома

Пакет учредительных документов включает:

• устав компании;
• Свидетельство ОГРН (основной государственный регистрационный номер);
• Свидетельство ЕГРЮЛ (о внесении в единый государственный реестр юридических лиц);
• Свидетельство ИНН.

Вас прежде всего должны интересовать совпадение фактического и юридического адресов компании, имена учредителей и совладельцев, распределение между ними голосов при принятии решений.

Обязательно узнайте, какие проекты фирма осуществляла в последние годы, их адреса и сроки ввода в эксплуатацию. Если какие-то сведения не совпадают с данными, опубликованными на сайте девелопера, это должно насторожить потенциального покупателя.

Обременение.

Обременение предполагает ограничение на операции с недвижимостью, в частности, ее продажу.
Если квартира, которую вы собираетесь покупать, находится в новом доме, это еще не гарантия отсутствия обременения на нее. Препятствием к заключению сделки может стать:

• Ипотека - если первичная покупка осуществлялась с использованием заемных средств, это требует обязательного участия банка в продаже.
• Материнский капитал – если квартира куплена с участием подобных средств, необходимо привлечение органов опеки и попечительства, которые должны одобрить продажу недвижимости.

Также могут обнаружиться сюрпризы и со стороны застройщика. Например, если на землю, на которой построено здание, наложен сервитут, это также относится к обременениям.

Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления (п.4 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от №218-ФЗ).

Чтобы исключить подобные риски, закажите выписку из ЕГРП. В ней, помимо сведений о владельце жилплощади, будут указаны все обременения, которые наложены на квартиру.

Вернуться

Как проверить надежность Застройщика при покупке квартиры

Как проверить надежность Застройщика при покупке квартиры

 

Начинать знакомство, конечно, стоит с сайта компании Застройщика/Девелопера.

Посмотрите раздел «О компании»: как долго она существует на рынке, как развивалась, чего достигла. Возможно, компания не стесняется публиковать свой ключевой менеджерский состав и состав совета директоров. Это отчасти говорит о ее открытости и компетентности внутреннего управления.

 

Раздел «СМИ о нас» (если такой есть на сайте) не должен вводить нас в заблуждение. Очевидно, здесь будут только положительные и хвалебные отзывы СМИ, нас же интересует объективная информация. Поэтому лучше почитать информационно-аналитические статьи о Застройщике на независимых тематических порталах, например, на «РБК-Недвижимость» или «Индикаторы рынка недвижимости», а также в открытом поиске Яндекса.

Но учитывая, что на рынке существует т.н. «черный пиар», следует интересоваться статьями только из авторитетных источников.

 

Раздел «Проекты» нам может быть интересен, только если у компании есть уже реализованные, т.е. построенные и сданные госкомиссии объекты. Проекты же в стадии подготовки и реализации («бумажные проекты») – говорят только об амбициях компании, но не о ее опыте.

Кстати, в каждой Проектной декларации (к любому из проектов Застройщика) есть обязательный раздел, где указываются те строительные проекты, в которых Застройщик принимал участие за последние 3 года.

 

Если реализованные проекты существуют, нужно обратить внимание на город/регион, где они построены. Это говорит о том, что взаимодействие с администрацией этого города/региона у Девелопера уже налажено, и проблемы, связанные с разрешениями, согласованиями, техническими условиями, энергообеспечением и т.п. – менее вероятны.

 

Нелишним будет съездить и лично посмотреть на пару-тройку таких объектов (хотя бы в своем регионе). Даже беглый осмотр придомовой территории и фасадов построенных домов (с учетом года их постройки) дадут представление о качестве строительства. А если удастся поговорить с жильцами на предмет возможных дефектов (промерзание стен, протечки швов, плохой звукоизоляции и т.п.) – получите вполне объективную и полезную информацию.

 

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Проверка качества приобретаемого жилого помещения.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п.1 ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 2004 №214-ФЗ).

Принимать готовое жилье нужно по акту приема-передачи, где должно быть зафиксировано фактическое качество передаваемой квартиры. В договоре с застройщиком (независимо от его вида) должно быть зафиксировано, какие материалы будут использоваться при строительстве и гарантии, которые предоставляет компания. А по акту приема-передачи вы сможете сверить обещанное качество и предоставленным. Если оно вас не устраивает, подписывать документ не нужно. У застройщика будет 45 дней на устранение выявленных недостатков.

Вернуться

Знакомимся с проектной декларацией

Проектная декларация — это основной документ вашего будущего дома. Застройщик обязан разместить её в публичном доступе для ознакомления всех потенциальных инвесторов. Важнейшая часть декларации — заключение Государственной строительной экспертизы. Оно должно подтверждать, что проект соответствует всем установленным нормативам и техническим регламентам. Всю информацию, которую компания предоставит вам о будущей стройке, нужно тщательно проверить на соответствие проектной документации.

В проектной декларации должны быть указаны:

1. 1 Цель проекта строительства, его этапы и сроки
2. 2 Разрешение на строительство и на землю
3. 3 Адрес объекта недвижимости
4. 4 Число квартир в многоквартирном доме и их технические характеристики
5. 5 Состав общего имущества, которое перейдёт в общую долевую собственность всех жителей дома
6. 6 Функциональное назначение нежилых помещений, которые не входят в общую долевую собственность
7. 7 Предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию и государственный орган, который выдаст соответствующее разрешение
8. 8 Финансовые риски проекта и меры по их страхованию
9. 9 Планируемая стоимость строительства
10. 10 Перечень подрядчиков по основным строительно-монтажным работам
11. 11 Способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору
12. 12 Сведения об иных инвестиционных средствах для строительства дома

Действие 6

Перечень документов, которые следует истребовать у продавца?

Купить квартиру в новостройке можно не только у самого застройщика, но и у физического лица. В этом случае продавцу нужно представить:

• Свидетельство о праве собственности
• Документ, подтверждающий право перехода собственности (по какому договору была произведена первичная сделка).
• Согласие от второго супруга.
• Справку о составе семьи.
• Согласие застройщика на продажу (если речь идет о переуступке права требования).
• Документы на дом от застройщика (проект, разрешение на строительство, право на землю).

Вернуться

Проверка лицензии

Изучая лицензию, обратите внимание на основные реквизиты – вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Самое главное, - убедиться, что срок действия лицензии не истек.

В разрешении на строительство должно быть указано, что оно выдано на интересующий вас объект. Бывает, что застройщик одновременно строит несколько домов, а разрешение получает только на один из них. Здесь тоже надо обратить внимание на сроки действия документа. Устаревшее разрешение силы не имеет.

Какие документы выдает застройщик при долевом строительстве

Процесс строительства требует наличия большого количества документов, но далеко не все они нужны дольщику при покупке квартиры. Какие документы должен посмотреть дольщик, и как получить их от застройщика? В первую очередь будущего участника проекта должны интересовать нормативные документы, касающиеся строительства дома, и документация самой компании.

С нового года каждый застройщик обязан иметь свой официальный сайт, где должны быть опубликованы все данные о фирме и информация об актуальных строительных проектах. Перед покупкой квартиры у застройщика, потенциальному дольщику необходимо внимательно изучить интернет ресурс строительной компании, конкретно надо смотреть раздел «Документы».

В 20 и 21 статьях 214 ФЗ указано, какие документы должен предоставить застройщик дольщику при личной встрече. Предоставление покупателю документов – это не желание, а обязанность застройщика. Граждане имеют полное право потребовать документы при покупке квартиры. Если строительная компания, обязанная их предоставить, не выполнит требование, дольщик может пожаловаться в контролирующие органы.

Перечень документов, которые обязательно должен представить застройщик участнику долевого строительства для ознакомления.

О компании:

• учредительные документы застройщика;
• свидетельства о госрегистрации и о налоговом учете;
• бухгалтерскую отчетность за предыдущие три года;
• заключение аудиторской проверки за текущий период.

О проекте строительства:

• разрешение на возведение объекта;
• проектные документы с изменениями на момент просмотра;
• правоустанавливающие документы;
• экспертное заключение проектной документации;
• техническое и экономическое обоснование проекта.

Документы, предоставляемые застройщиком, должны быть либо в подлинниках, либо в виде копий, заверенных нотариально.

Как видно, документации, представляемой застройщиком для проверки, достаточно много. Часть документов – это узкоспециальные тексты, требующие специальных знаний и понятные только профессионалам. Они являются достаточно  сложными для восприятия неподготовленным человеком. Ниже приведена пошаговая инструкция, как проверить документы застройщика.

Серьезные партнеры – признак стабильности

Серьезные партнеры – признак стабильности

 

Важным фактором при оценке надежности компании-застройщика являются ключевые партнеры компании. Старая поговорка – «скажи мне кто твой друг, и я скажу, кто ты» – применяется здесь в буквальном смысле. Например, хорошо, если крупные банки кредитуют компанию, а генподрядчиками в ее проектах выступают известные строительные фирмы, члены СРО.

Крупный инвестор, участвующий в проектах компании (банк, инвестиционный фонд или финансовая корпорация) – это гигант, на плечах которого стоит бизнес Девелопера. В инвестиционных партнерствах такого уровня проверка девелоперской компании, в бизнес которой вкладываются огромные средства, происходит долго и тщательно. И если такая проверка пройдена, Застройщик показывает всему рынку, что его репутация достаточно высока.

 

Где найти информацию об источниках финансирования проекта? В Проектной декларации, которую Застройщик публикует на своем сайте. В разделах о финансовых рисках, о структуре финансирования проекта или о привлечении денежных средств для строительства, будет указано, из каких источников (помимо договоров ДДУ) происходит финансирование проекта. И если Застройщик привлекает проектное финансирование от крупного банка, то это большой жирный плюс в его резюме.

При этом, нам важно, чтобы финансирование шло именно от крупного банка, т.к. мелкий местечковый банк может быть аффилирован со структурой самого Застройщика.

 

Стоит также обратить внимание на наличие или отсутствие валютных рисков проекта. Валютные риски возникают, если обязательства Девелопера номинированы в валюте (в долларах или евро, например), которая может резко вырасти по отношению к рублю, и создать серьезные финансовые проблемы для компании. Если же все обязательства, связанные с проектом, номинированы в рублях, то валютные риски отсутствуют.

 

Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.

 

Участие банков в бизнесе Застройщика может выражаться не только в кредитовании собственно строительства (т.е. проектном финансировании Застройщика), но и в кредитовании покупателей квартир (т.е. ипотечном кредитовании частных лиц). И в том и в другом случае банк дает деньги под залог строящихся площадей конкретного проекта, а значит, проводит тщательную проверку финансовой устойчивости Застройщика, гарантирующую банку возврат кредита или реализацию залоговых квартир.

Не лишним будет проверить аккредитацию Застройщика и интересующего нас объекта строительства на сайтах банков, с которыми он сотрудничает.

 

 

Плюсом также будет являться участие Девелопера в инвестиционных программах местных или федеральных органов власти. Очевидно, что «административный ресурс» у таких компаний будет выше, а значит, существенно снижается риск задержек строительства из-за нерешенных вопросов с властями.

 

Хорошим знаком являются профессиональные награды Девелопера (если они у него есть), которые говорят о признании рынком заслуг и квалификации компании.

 

Дополнительные договоры между Застройщиком и Генподрядчиком о страховании строительно-монтажных рисков проекта, тоже могут нас порадовать. Об их наличии мы можем узнать из той же Проектной декларации, или от менеджеров компании.

 

Какие бывают виды собственности на квартиру – смотри в Глоссарии по ссылке.

 

Что нам стоит дом построить?

Если с разрешением на строительство и лицензией все в порядке, то можно переходить к изучению проектной декларации. В ней содержатся все сведения о будущем доме, поэтому важность этого документа трудно переоценить.

Застройщик должен выложить декларацию в открытый доступ, чтобы все потенциальные инвесторы могли с ним ознакомиться. Она проходит Государственную строительную экспертизу, которая выносит заключение о соответствии документа техническим регламентам и установленным нормативам, принятым в РФ.

Сведения, указанные в проектной декларации, включают:

• цель, сроки и этапы строительства;
• адрес проекта;
• разрешение на землю и начало строительства;
• количество и технические характеристики квартир;
• состав имущества, которое будет передано в общее владение жителей дома;
• функции и назначение помещений, которые не будут включены в долевую собственность жильцов;
• ожидаемый срок ввода дома в эксплуатацию и наименование организации, ответственной за это;
• финансовые риски и их страхование;
• предполагаемую стоимость проекта;
• список подрядных организаций, ответственных за выполнение отдельных этапов работ;
• информацию о дополнительных инвестициях в строительство;
• способ, которым будет обеспечено выполнение застройщиком своих обязательств.

Аренда или собственность: проверяем документы на землю

Важно знать кому принадлежит земля

Помимо документов, удостоверяющих легитимность компании и ее строительных проектов, не менее важное значение имеет земельный участок, на котором возводится здание. Если документы на землю не в порядке, готовый дом может годами дожидаться введения в эксплуатацию, а вместе с ним – и дольщики, которым не повезло связаться с компанией, не оформившей должным образом земельные отношения.

Застройщик может вести строительство жилого здания на участке, который находится в долгосрочной аренде или является ее собственностью. Если между компанией и собственником земли заключен договор аренды, нужно проверить, не истечет ли его срок до запланированного окончания строительства. Если же застройщик владеет землей на основании свидетельства о праве собственности, то надо убедиться в том, что сведения в учредительных документах и свидетельстве полностью совпадают.

Особое внимание обращайте на реквизиты, указанные в правоустанавливающих документах, и прежде всего – на адрес и площадь участка, его кадастровый номер. Если участок находится в аренде, не помешает уточнить данные его собственника.

Нелишним будет напомнить, что ожидаемые и реальные сроки окончания строительства редко совпадают. Проект становится официально признанным долгостроем, если сроки ввода отстают от запланированных на три года. Поэтому важно, чтобы договор аренды предусматривал достаточный запас времени.

Уточняем свои права

Перед тем как явиться в офис застройщика, вы должны быть уверены в своих правах и общаться с представителями компании спокойно, но твёрдо. Клиент вправе запросить необходимые документы на основании ст. 19, ст. 20, ст. 21, Федерального закона от N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов». В спорной ситуации вы можете смело ссылаться на этот нормативный акт.

В идеале застройщик должен без лишней волокиты предоставить для ознакомления все запрашиваемые бумаги — в его интересах проявить благонадёжность на первых же этапах взаимодействия с клиентом. Но на деле вам могут и отказать — это должно немедленно насторожить потенциального покупателя. Однако, прежде чем навсегда покинуть офис строительной компании, уточните полномочия сотрудника, который отказался предоставить документы. Возможно, дело не в злом умысле застройщика, а в некомпетентности отдельного менеджера.

Требуйте предоставить оригиналы или нотариально заверенные копии документов. Отсканированные версии или ксерокопии могут оказаться подделкой.

При анализе документов лучше воспользоваться помощью профессионала. Пригласите компетентного юриста или риэлтора, который занимается новостройками. Такого специалиста можно найти на любом уважаемом сайте недвижимости. Например — воспользоваться сервисом «Дежурные риэлторы» на сайте ГдеЭтотДом.РУ.

Рис. Пример сервиса «Дежурные риэлторы» на портале недвижимости ГдеЭтотДом.РУ

Действие 3

Единый реестр застройщиков – что там?

Единый реестр застройщиков – что там?

 

Из чисто философских соображений можно заглянуть в Единый реестр застройщиков (здесь), созданный при поддержке Национального объединения застройщиков жилья. Там, правда, дана всего лишь краткая справочная информация по всем компаниям-застройщикам, которые привлекают деньги по ДДУ в России (указано – кто, что и где строит, в каких объемах, и т.п.). И еще там каждой компании присвоен определенный рейтинг надежности (наподобие рейтинга банков – А1, Б1, В2, и т.п.).

 

Сам по себе этот рейтинг довольно условный, и может измениться в любой день, поэтому всерьез полагаться на него не стоит. Интерес может вызывать только явно низкая оценка компании в рейтинге (т.е. если ей присвоена категория Г или Д). Тогда уже стоит выяснить, в чем причина такой низкой оценки надежности. Ну и конечно, отсутствие нашего Застройщика в этом реестре тоже может навести на нехорошие мысли.

 

На самом деле, для проверки Застройщика нам гораздо интереснее другие реестры – так называемые, реестры проблемных застройщиков, или «черные списки» (см. ниже).

 

Какие существуют основания для расторжения ДДУ и в чем риск одностороннего отказа от договора – см. в этой заметке.