Как проверить наследников при покупке квартиры

Риски при покупке наследственной квартиры: срок давности, завещание, доверенность, новые наследники. Как избежать риска? Судебная практика. Покупка квартиры, полученной по наследству – это один из самых рисковых вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Но защита для Покупателя здесь, хоть и не гарантированная, но все же есть.

Какие меры следует предпринимать покупателям?

Лучше самого покупателя о его правах не позаботится никто. Нельзя подписывать купчую, пока не изучена досконально история квартиры. Для этого запросить следует следующие данные:

• Выписку из ЕГРП. С 1998 г. в реестре отображаются все операции, совершаемые с объектами недвижимости. Если квартира имеет какое-либо обременение, оно обязательно отражено в реестре.
• Выписку из домовой книги. Из нее будет ясен полный перечень лиц, зарегистрированных и прописанных в данной квартире, в том числе тех, кто не в ней не проживает в данный момент.
• И конечно же опросить соседей. Иногда простой опрос способен продемонстрировать недобросовестность продавца, после чего предпринимать многочисленные меры для проверки будет просто излишним.

Трезвым взглядом стоит оценить список наследников. Например, когда квартиру продает гражданская супруга умершего, это рискованная сделка, так как могут объявиться: дети, внуки, братья, сестры, родители, племянники и т.д. Если же продавцом выступает единственный ребенок наследодателя, то риск минимален. Если же наследник утверждает, что остальные родственники составили завещательные отказы, эту информацию лучше всего проверить в нотариальной конторе.

Очень внимательно следует отнестись к подписанию договора, когда продавцами выступают несколько наследников. Одно дело, когда каждый из них подписывает договор сам, а совсем другое, когда все они передоверили сделку одному доверенному лицу. В этом случае с его доверенностью нужно особенно внимательно ознакомиться, чтобы убедиться: дает ли она право подписи на договоре или нет, и все ли наследники подписали эту доверенность.

Проверять следует буквально все, начиная с самого продавца. Его личность лучше всего подтвердить через паспортный стол, запросив оттуда сведения о гражданине, от чьего имени предлагается продать квартиру. Возможно, он давно умер или вовсе никогда здесь не проживал.

Не повредит убедиться и в факте смерти наследодателя, так как он может числиться пропавшим без вести находиться в длительной командировке и т.д. Следует запросить подлинник свидетельства о смерти, а если гражданин был признан умершим по решению суда, то соответствующее решение в подлиннике.

Как избежать проблем

Не стоит сразу отказываться от покупки квартиры, полученной в наследство. Что следует знать и на что обращать особо пристальное внимание:

• сроки вступления в права наследования. Чем дальше этот день от дня покупки, тем меньше рисков. Квартиры, находящиеся в собственности более 3 лет, не смогут стать предметом иска по разделу имущества, по оспоренному или признанному ничтожным завещанию и т.д. Сделки по квартирам, унаследованным 10-12 лет назад, практически лишены опасности появления потерянных правопреемников. Даже если это случится, скорее всего, суд встанет на сторону покупателя и не будет отменять сделку купли-продажи, а ограничится назначением выплаты компенсации за долю. Компенсацию будут выплачивать другие наследники, и покупателя эта проблема не коснется;
• наследственная масса, частью которой была квартира. Сколько было наследников, каким образом была получена квартира (по закону или завещанию), как происходил раздел (долями или объектами в натуре). Бывают случаи, когда покупатель получает действительно исчерпывающую информацию о наследодателе и его потомках. Тогда становится понятно, что на наследство больше никто претендовать не будет. При таком «расследовании» можно и найти возможных претендентов, например, жену, с которой умерший давно не жил, но не расторгал брак. Возможно, она, как только узнает о смерти супруга, захочет отсудить свою часть наследства;
• достоверность сведений в документах. Это универсальный совет, который поможет обойти многие подводные камни не только при покупке унаследованной квартиры. Проверять и перепроверять все бумаги на соответствие персональных данных, номеров свидетельств, дат, сумм.

Читайте также о том, какой документ подтверждает право собственности на квартиру.

Покупать ли наследственную квартиру?

​Покупателю могут предложить квартиру, доставшуюся по наследству нескольким наследникам, но продавец - один, так как остальные написали наследственные отказы. Потенциальному покупателю стоит задать себе вопрос: так ли все законно, как выглядит? Возможно, отказы написаны под давлением и угрозами, а в дальнейшем будут отозваны.

Нельзя идти на поводу у продавца и вписывать в договор купли-продажи вымышленную сумму. Никогда нельзя исключить возможность в будущем оспаривания сделки. Но вернуть переданные в конверте деньги точно не удастся, в лучшем случае вернут только то, что записано в договоре купли-продажи.

Сегодня страховые компании предлагают особый продукт: титульное страхование, когда возмещение выплатит не продавец, а страховая компания, если по какой-либо причине сделка купли-продажи будет признана недействительной. Это хороший способ защитить свои права при покупке наследственной квартиры.

Продавец может какими угодно причинами обосновывать заниженную цену продажи, но не стоит радостно соглашаться на сделку с закрытыми глазами. Причины могут быть далеко не такими безобидными, как это пытается представить продавец. Например, вот-вот объявятся другие наследники, а значит, мошенник изначально намеревается скрыться со всеми вырученными от продажи деньгами.

Как снизить риски

Конечно, стопроцентных гарантий, что сделка с наследственным жильем окажется беспроблемной, дать нельзя. Но можно воспользоваться советами, которые помогут снизить риски и обойти острые углы:

1. Не соблазняться низкой ценой, тщательно проверять документы и историю перехода прав на имущество. Если есть возможность, лучше получить от продавца нотариальное заявление о том, что он обязуется за свой счет удовлетворить имущественные претензии в случае их возникновения.
2. В договоре купли-продажи желательно указывать реальную стоимость жилья. В противном случае суд при разбирательстве будет учитывать цену, зафиксированную в документах. Даже если есть искушение вписать в договор мифическую сумму, то сделки с наследственными метрами – не тот случай.
3. При покупке жилья, полученного не только что, а 5-6 лет назад, риски значительно снижаются. Вероятность того, что на горизонте возникнут никому не известные люди, претендующие на квартиру, сводится к минимуму.

Проверка документов должна быть действительно скрупулезной. Стоит детально изучить историю квартиры, посмотреть выписки из домовой книги и ЕГРН.

Отказы наследников – особый случай. Бывает, что люди, унаследовавшие недвижимость, отказывались от своих прав из-за давления или угроз. Впоследствии они могут изменить свое решение и начинают бороться за жилье.

Не будет лишним и поинтересоваться личностью наследодателя. Желательно получить копию свидетельства о его смерти, заверенную нотариусом, ведь человек мог просто пропасть без вести. Еще полезно обратиться к паспортистам, узнать, не числится ли паспорт наследодателя в числе утерянных.

Еще один эффективный, хоть и неофициальный способ снизить риски – поговорить с соседями. Старушки у подъезда будут рады общению и с удовольствием расскажут о родственниках усопшего, о том, сколько у него было детей и где они находятся.

Что нужно знать о сроках давности

При заключении сделок, касающихся покупки наследственной недвижимости, стоит учесть несколько моментов. Хоть российские законодатели и отводят шестимесячный срок на получение наследства, но притязания могут возникнуть намного позднее.

Так, согласно ст. 1155 ГК РФ в суд можно обратиться в течение полугода с того момента, когда человек узнал о смерти наследодателя. Кроме того, придется учесть положения п.2 ст.196 ГК РФ, который отводит россиянам максимальный десятилетний срок для защиты своих нарушенных прав. Исключением могут являться только ситуации, связанные с терроризмом, но это явно не тот случай.

Какие проблемы могут возникнуть

При операциях с недвижимостью, полученной продавцом по наследству, споры возникают чаще всего. Ведь нотариусы, которые открывают наследственные дела, не разыскивают всех заинтересованных участников. Они работают только с гражданами, которые сами сообщают о своих правах.

Но часто шести месяцев, отведенных на поиск претендентов на имущество покойного, оказывается недостаточно. Люди могут быть лишены возможности получить свою часть наследства по разным причинам:

1. Прохождение срочной воинской службы.
2. Пребывание на длительном лечении в медучреждении.
3. Отбывание срока наказания за совершение преступления.
4. Нахождение в другом городе или другой стране.

Мнение экспертаСтанислав ЕршовЭксперт в области жилищного права.Написать экспертуЕсли человек докажет, что пропустил срок давности по серьезным причинам, он легко сможет отсудить свой кусок имущества. То же самое происходит, когда завещатель лишает наследства кого-то из родных, имеющих право на необходимую долю.

Встречаются и случаи откровенного мошенничества. Обычно в этой роли выступают люди, первыми узнавшие о смерти родственника, оставившего наследство. Если желания делиться с другими претендентами нет, они стараются быстрее продать завещанное имущество.

Заключение договора по доверенности: стоит ли рисковать

Скачать образец договора купли-продажи недвижимости по доверенности

Особую бдительность нужно проявить, если реализовать квартиру хочет представитель по доверенности от продавца. Юристы предупреждают о том, что такие сделки являются особенно рискованными.

Прежде всего стоит насторожиться, если покупателя не хотят знакомить с настоящим продавцом. Человек может быть болен психически, страдать алкоголизмом или другими заболеваниями. Наконец, его могут просто обмануть при продаже жилплощади, и впоследствии заключенный договор признают недействительным.

Кроме того, доверенность можно в одностороннем порядке отозвать или отменить. Другими словами, во время передачи задатка она может действовать, а впоследствии ее отменят. А ведь бывает, что покупатель, соблазненный низкой ценой, сразу вносит всю стоимость недвижимости.

Если с квартирой хотят расстаться несколько наследников, то в соглашении купли-продажи каждый из них должен расписаться лично. Также на практике встречаются случаи, когда все наследники выбирают одно лицо, уполномоченное представлять их интересы. В такой ситуации нужно внимательно изучить, какие полномочия предоставлены доверителю: вправе ли он подписывать соглашение и получать средства за проданную недвижимость.

Не типичные, но возможные сложности

Завещание может быть после оформления договора купли-продажи оспорено, а наследник признан недостойным. Например, когда выяснится, что смерть наследодателя наступила по вине наследника. В этом случае завещание теряет законную силу, вступает в действие наследование по закону, права собственности переходят истинным наследникам, а следка купли-продажи, уже завершенная, будет признана судом недействительной.

В подобной ситуации остается только судиться с продавцом, но обычно это бесперспективное занятие, так как на тот момент он может скрыться в неизвестном направлении, потратить деньги, а взыскать даже в судебном порядке с нищего столь большую сумму крайне проблематично. Даже служба судебных приставов может оказаться бессильной помочь.

Наконец, неприятность может подстерегать там, где ее вовсе не ожидали: продавец может потребовать расторгнуть договор купли-продажи под каким-либо предлогом. Причем потребовать в судебном порядке. Но вот беда: в договоре вписана не истинная сумма сделки, а ее половина или даже треть, так как продавец умолял не вписывать истинную сумму, не желая платить государству налог с продажи. Суд расторгнет сделку, но продавец вернет только то, что указано в договоре.

Есть и еще один не столь уж частый, но возможный повод для расстройства: наследственный отказ. Наследодатель завещает квартиру одному родственнику с условием пожизненного проживания в ней другого лица. Да, нет никаких препятствий к продаже такой квартиры, только о дополнительном жильце обычно при продаже умалчивают.

Как обезопасить себя

Чтобы проверить квартиру на «чистоту», нужно проявить бдительность:

• выписка из ЕГРП. Этот документ можно заказать в Росреестре или через МФЦ. В нем можно найти информацию о последних владельцах (с 1998 года и до дня получения выписки), имеющихся обременениях и т.д. Нужно сравнить данные о владельце с данными продавца;
• сведения из нотариального кабинета. В свидетельстве о наследстве указан нотариус, выписавший бумагу, и его координаты. Чтобы сделка прошла успешно, нужно сходить к этому нотариусу и поинтересоваться наследственным делом: сколько всего родственников претендовало на имущество, от скольких есть отказы или принятия и возможно ли возникновение новых наследников;
• сведения из домовой книги. В управляющей компании, к которой относится приобретаемая квартира, выдадут по запросу выписку о прописанных.

Лучше все документы заказывать и получать лично, не доверяя бумагам, которые предоставит продавец. Если он убеждает, что, например, выписка из ЕГРП вам не нужна, она стоит денег, а он ее уже заказал и предъявляет, то лучше не иметь никаких финансовых дел с этим человеком. Также стоит задуматься и все перепроверить, если цена на квартиру значительно ниже рыночной.

Важно! Срочные продажи недвижимости — гораздо более редкое явление, чем можно представить.

Принципы наследования. Риски покупки квартиры по наследству

Недвижимое имущество, которое получено по наследству, принадлежит наследнику по праву частной собственности. Он может распорядиться им по собственному усмотрению – продать, подарить, обменять. Гражданским законодательством не предусмотрено никаких дополнительных особенностей для заключения сделок с наследственным имуществом. Тем не менее, покупатели такого имущества рискуют – в связи с множеством особенностей наследственного законодательства, которые не всегда учитываются при совершении сделки.

Основным риском является риск «приобрести» вместе с недвижимым имуществом — имущественные претензии наследников, права которых были нарушены в процессе наследования.

Жилая недвижимость может быть передана по наследству в законном порядке или в порядке, определенном завещанием. Рассмотрим особенности каждого способа наследования.

По закону

Наследование по закону предполагает раздел родственников на очереди (по степени родства – от ближайшей до дальней). Так, первыми на наследство претендуют родители, дети, супруги. Если претендентов из первой очереди нет, к наследованию приглашают вторую очередь – братья и сестры, дедушки и бабушки. Аналогично, претенденты третьей очереди – тети и дяди – приглашаются к наследованию, если нет никого из первой и второй очереди. И так далее.

Случается так, что родственники ничего не знали о смерти наследодателя, потому не вступили в наследственные права. Случается и так, что наследники ничего не знали (или умышленно умолчали) о других родственниках.

Чаще всего случаются следующие ситуации:

• Собственник жилого помещения давно не жил вместе с мужем/женой, но брак не расторгал. В число наследников первой очереди супруга/супругу включить забыли, сам законный наследник в нотариальную контору вовремя не явился, поскольку не знал о смерти «второй половинки»;
• Ни мужа/жены, ни детей у собственника квартиры не осталось, поэтому к наследованию были приглашены представители второй очереди, хотя на наследство по праву представления имели право живые внуки, которые не знали о смерти бабушки/дедушки;
• Один из наследников был признан судом недостойным, его доля должна быть перераспределена между другими законными наследниками.

Это лишь несколько примеров. На самом деле жизненные ситуации могут быть самыми разнообразными, но суть их сводится к одному — спустя некоторое время наследники могут заявить притязания на имущество, особенно, на самое дорогостоящее — недвижимое. И если оно уже продано, судебного разбирательства не избежать.

Ситуация, скорее всего, будет развиваться по следующему сценарию: наследник подает исковое заявление в суд, если суд удовлетворит иск, новый владелец должен освободить жилое помещение. Безусловно, он потребует с продавца выплаченные за жилье деньги, но, скорее всего, они будут уже потрачены. Если ни денежных сбережений, ни равноценного имущества у него нет, покупатель сильно рискует потерять и новоприобретенное жилье, и деньги.

По завещанию

Даже если наследование происходит по завещанию, риск неожиданного появления наследников уже после совершения сделки с унаследованной недвижимостью тоже есть. Дело в том, что помимо лиц, указанных в завещании, правом на наследство обладают такие лица, как несовершеннолетние дети наследодателя, его нетрудоспособные родители, муж или жена, другие иждивенцы. Их доля невелика – всего половина от доли наследников по закону, но потребовать денежной компенсации за нее они могут.

Еще один возможный вариант развития событий. Если завещанием был установлен завещательный отказ, выполнять его условия, вполне возможно, придется новому владельцу имущества – все зависит от того, какие условия поставил первоначальный владелец перед смертью.

Самая интересная ситуация, связанная с наследованием по закону. Спустя некоторое время может обнаружиться завещание, о котором никто не знал, которое было составлено так давно, что сам наследодатель о нем забыл, однако, законное и действительное. Соответственно, возможна обратная ситуация – оспаривание законными наследниками законного завещания.

Схемы мошенников

В сфере недвижимости работают одни и те же схемы на протяжении многих лет. На уловки мошенников люди попадаются по незнанию вопроса. Поэтому основные схемы, связанные с покупкой полученной по наследству квартиры, нужно знать:

• подделка бумаг. Завещательное распоряжение здесь стоит на первом месте. О том, является ли оно настоящим, нужно поинтересоваться у нотариуса, который его составлял: у него тоже хранится экземпляр, а также есть запись в реестре. Поддельные договоры и документы из регистрационной палаты тоже встречаются. Всю информацию о пути получения квартиры продавцом можно узнать в Росреестре;
• продажа по генеральной доверенности. Следует сразу отказаться от такой сделки, на которой не присутствует владелец квартиры. Мошенники, пользуясь доверчивостью пожилых людей и оказывая им финансовую поддержку при жизни, сразу после их смерти умудряются продать недвижимость. Сейчас такие схемы практически не встречаются, потому что любые сделки с квартирами нужно проводить через нотариуса. Но все же лучше быть начеку.

Какие есть опасности

Чтобы не встретиться с мошенниками и не остаться без денег и жилплощади, нужно заранее знать, с чем можно столкнуться при покупке вторичного жилья:

• внезапно объявившиеся наследники. На принятие доли отводится срок в полгода со дня смерти. Затем принявшие становятся собственниками своих частей. Но не всегда в этот период объявляются все претенденты на наследство. Если потенциальный преемник не писал отказ и имеет уважительную причину, он может восстановить пропущенный срок через суд. Этот же суд признает недействительными все последующие сделки с имуществом и признает новое соотношение долей между преемниками. А если квартира уже продана? Закон не запрещает отнять квартиру у покупателя и вернуть права на нее наследникам. А вот полученные от сделки деньги забрать будет гораздо сложнее;
• если планируется покупка квартиры по наследству, оформленной менее 3 лет назад, риски для покупателя еще выше. 3 года со дня вступления в наследство — тот период, когда родственники могут затребовать через суд передел наследства. Раздел наследства может быть инициирован по разным причинам. По истечении этого периода иски, связанные с перераспределением наследственной массы, менее вероятны;
• квартира, полученная продавцом по завещанию, тоже должна быть тщательно проверена, особенно в первые 3 года владения. Завещание может быть оспорено законными наследниками, если они соберут и предоставят доказательства. Автор завещательного распоряжения мог написать его, находясь в неадекватном состоянии или под давлением. Срок исковой давности по оспариванию завещаний — до 3 лет со дня открытия наследства.

Доверенность и риски

Иногда продавцом наследственной квартиры оказывается не сам владелец, а его представитель по доверенности. Юристы предупреждают – никогда не соглашайтесь на заключение сделки по доверенности!

Во-первых, если Вас не хотят или не могут познакомить с собственником недвижимости, это «пахнет» мошенничеством. Он может оказаться болен, зависим от алкоголя или наркотиков, психически нездоров, обманут, принужден к продаже… Впоследствии сделка, совершенная по доверенности, может быть признана недействительной.

Во-вторых, доверенность может быть отозвана или отменена в одностороннем порядке. Например, если на момент передачи денежного задатка представителю доверенность была действительна, то после этого она может быть отменена. Вернуть денежные средства, переданные постороннему человеку, может оказаться очень сложно. А если речь идет не о задатке, а о полной стоимости квартиры?

Покупка квартиры, полученной Продавцом в наследство по закону

Покупка квартиры, полученной Продавцом в наследство по закону

 

Например, покойный дядя Вася не оставил завещания, и его квартира досталась по наследству его ближайшим родственникам (наследникам 1-ой очереди по закону) – жене и двум дочерям. Теоретически, у дяди Васи может быть еще много родственников, но Покупатель должен понимать, что в данном случае наследуемая по закону квартира делится только среди наследников именно 1-й очереди. А значит, все остальные родственники уже не могут предъявлять права на это наследство.

 

При покупке такой квартиры Покупателю нужно выяснить – все ли родственники, входящие в 1-й круг наследников (родители, супруг и дети дяди Васи), получили свою долю в наследстве, и не забыт ли кто случайно (в т.ч. с учетом «права представления» – см. ссылку на статью Глоссария выше). Если все эти родственники на виду, и все они фигурируют в Свидетельстве о праве на наследство, то риск покупки этой квартиры близок к нулю.

 

Но проблема в том, что вычислить наследников даже 1-й очереди не так-то просто. Например, если Продавцом квартиры выступает одна дочь дяди Васи, то как узнать, есть ли у нее сестра или брат, жива ли ее мать (супруга дяди Васи)? Подтверждающих это родство документов может ни у кого и не быть, их придется запрашивать по отдельным ведомствам (ЗАГСы, роддома, паспортные столы и т.п.).

 

А если ближайших родственников у дяди Васи не окажется, то наследство делят родственники следующих очередей (братья и сестры дяди Васи, его дяди и тети, племянники и т.п.). Вычислить всех этих персонажей на практике вообще не представляется возможным. Поэтому риск покупки такой квартиры возрастает многократно.

 

Что делать Покупателю в таком случае? Универсального рецепта на этот счет не существует. Как минимум, следует посоветоваться со специализированным юристом. И далее принимать решение – отказаться от такой квартиры, или все-таки принять этот риск, выполнив некоторые дополнительные защитные действия (о них – в конце этой заметки).

 

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

 

Судебная практика

Юридическая неграмотность, доверчивость и желание сэкономить – причины, которые приводят покупателей к крупным потерям.

Но следует отметить, что в последнее время судебная практика по делам с признанием сделок с наследственным жильем недействительными – становится на сторону добросовестного покупателя. Да, закон гарантирует права наследников (например, на обязательную долю, на восстановление пропущенного срока вступления в наследство), но при рассмотрении дела суд изучает обстоятельства со всех сторон. У добросовестного покупателя квартиры появляется все больше шансов сохранить право собственности на жилье.

Постановление Конституционного суда РФ от . содержит правовую норму о том, что лицо, считающее себя собственником имущества, не может истребовать это имущество, если оно было приобретено добросовестно. Добросовестный приобретатель, согласно статье 302 ГК РФ, — тот, который приобрел имущество за плату, при этом не знал и не мог знать о том, что продавец был не вправе распоряжаться имуществом. То же положение содержится в Постановлении Верховного Суда РФ , согласно которому покупатель, который докажет, что при совершении сделки не знал о ее неправомерности, хотя принял все необходимые меры для установления правомочности продавца на распоряжение имуществом.

Надо сказать, что именно в данном случае заниженная стоимость недвижимости может оказаться фактом не в пользу покупателя — суд может квалифицировать сделку недобросовестной. Поэтому следует всегда указывать в договоре полную стоимость объекта сделки: во-первых, это подтверждение ее достоверности, во-вторых – гарантия возврата всех средств в случае признания ее недействительной.

Еще одна важная норма закона содержится в Постановлении Верховного Суда РФ от г. № 9, согласно которой наследник, несвоевременно принявший наследство (согласно ст. 1155 ГК РФ), имеет право только на денежную компенсацию, если возврат наследственного имущества в натуре невозможен, независимо от причин, по которым он невозможен. При этом стоимость наследственного имущества определяется на момент открытия наследства (ст. 1105 ГК РФ). Иными словами, если после продажи наследственной квартиры вдруг появится новый запоздалый наследник, он может получить только денежную компенсацию доли, причем обращаться за ней ему нужно не к добросовестному покупателю, а к наследникам, которые продали квартиру.

Конечно, теория – это только теория. Практические аспекты применения наследственного права всегда индивидуальны. Юридическая подкованность поможет Вам защититься от незаконных притязаний и противозаконных намерений мошенников. Если Вы не хотите рисковать, заручитесь поддержкой профессиональных юристов нашего портала!

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область - +7(499)648-11-59
   • Санкт-Петербург и область - +7(812)655-72-96

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Ваш вопрос *   Задать вопрос

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Ваше имя Номер телефона *   Ваш город (регион) *   Отправить Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Задать ещё вопрос

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист   Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка... Автор статьиИрина ГармашЮрист-консультант по семейному праву.Рейтинг автораНаписано статей544задать вопрос эксперту

Срок давности и риски при покупке

Законодатель подразумевает, что полугодового срока, установленного для вступления в наследство – вполне достаточно. Но на деле все бывает не так просто. Некоторые родственники ничего не знают о смерти, другие – проживают далеко, проходят лечение больнице, отбывают наказание в местах лишения свободы. Иными словами, имеют уважительные причины для пропуска срока.

Каков срок давности для заявления притязаний?

Согласно статье 1155 ГК РФ, наследник, который не вступил в наследственные права по уважительным причинам, должен обратиться в суд на протяжении полугода с момента, как узнал о смерти наследодателя, о праве на наследство. А согласно пункту 2 статьи 196 ГК РФ, срок исковой давности для защиты права не должен превышать десять лет со дня нарушения этого права. Иными словами, на протяжении десяти с половиной лет со дня смерти первоначального владельца квартиры можно ожидать появления наследников, даже если квартира уже продана.

Покупка квартиры менее 3 лет после вступления в наследство

С какой опасностью может столкнуться покупатель квартиры, унаследованной менее 3 лет назад?

При продаже унаследованного имущества на протяжении первых 3 лет после вступления в наследство, новый владелец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы сделки. Чтобы снизить размер налога, он может просить покупателя о формальном снижении цены в договоре купли-продажи до 1 миллиона рублей (согласно НК РФ, эта сумма сделки не облагается налогом).

Соглашаться на подобные «услуги» нельзя ни в коем случае – выгоду от такой подтасовки получает только продавец. А если случатся непредвиденные обстоятельства (вроде обнаружения новых наследников) и судебные разбирательства завершатся не в пользу покупателя, он должен будет вернуть квартиру и получить взамен ту денежную сумму, которая указана в договоре. Доказать, что квартира была приобретена намного дороже, будет практически невозможно.

Покупка квартиры более 3 лет вступления в наследство

Даже если после принятия наследства прошло уже более 3 лет, налог платить не нужно. Но некоторые другие  риски для покупателя все равно остаются.

Прежде всего, риск обнаружения новых родственников, которые не вступили в наследственные права вовремя. Они имеют право на восстановление пропущенного срока через суд, если они не успели вступить в наследство по уважительной причине. Как уже упоминалось выше, не позже, чем через шесть месяцев после того, как отпали обстоятельства, послужившие причиной для пропуска срока (а случиться это может и гораздо позже, чем через три года), можно обратиться в суд с иском о восстановлении пропущенного срока. И если решение суда будет положительным, можно заявить о наследственных правах.

Покупатель наследственной квартиры практически никак не может знать наверняка – появятся или не появятся новые наследники, даже если прошло уже три года. Можно опираться лишь на судебную практику, которая свидетельствует о редкости таких случаев.