Как снять квартиру в москве

Лайфхакер и сервис Rentor подготовили подробную инструкцию для всех, кто хочет снять квартиру в Москве, но не знает, с чего начать. Как быстро и безболезненно снять квартиру в Москве

Особенности рынка Москвы

Рынок Москвы отличается сильным разбросом спроса в зависимости от цены на квартиру. На квартиру на окраине, стоимостью в 20 тысяч в тот же вечер после ее появления, может выстроиться очередь в 10 человек, в то время как квартира за 80 может простоять на рынке несколько месяцев. Такой разброс обусловлен тем, что в Москве очень большое количество приезжих, нуждающихся в дешевом жилье, но с ростом стоимости покупательная способность сильно снижается.

Качество обслуживания растет пропорционально стоимости, в сегменте дешевой недвижимости нередко встретить хамство со стороны как риэлтора, так и собственника, но с ростом стоимости квартир это сходит на нет.
На дешевых квартирах собственнику нет необходимости искать клиентов самому, поэтому собственник никогда не платит комиссию риэлтору, работу риэлтора оплачивает клиент, снимающий квартиру, торговаться по комиссии при этом, намного сложнее, т.к. вам в спину могут дышать еще 5-6 человек, готовых снять квартиру, заплатив всю комиссию. В дорогом сегменте наоборот – на 5-6 свободных квартир приходится один – два клиента, которые могут себе позволить определяться с выбором и торговаться неделями.

В квартире: 5 правил осмотра

Главный совет — держите себя в руках. Даже если вам попался вариант с отличным видом и вроде бы неплохим ремонтом, не торопитесь сразу же подписывать договор аренды. Внешне квартира может выглядеть вполне прилично, но есть важные моменты, которые обязательно стоит проверить.

1. Оцените качество ремонта

Может так случиться, что в объявлении обещали квартиру в идеальном состоянии, а на деле ремонтом там и не пахнет.

2. Проверьте состояние мебели и бытовой техники

Раскладывается ли диван? Что с холодильником: он чист и нормально работает или оттуда тянет тухлячком? Есть ли горячая вода и если да, то что с напором?

3. Выясните, что у вас будут за соседи

Семья с беспокойным и громогласным младенцем за стеной — сомнительный сюрприз, поэтому лучше заранее уточнить, кто живёт сверху, снизу и рядом. Обратите внимание на лестничную клетку: окурки, пустые бутылки и шелуха от семечек — верный знак, что это место выбрали для своих сборищ представители местного алкобомонда.

4. Уточните, не пролегает ли под домом ветка метро

С первого взгляда этого не понять, но прислушайтесь, бывает и такое. Лучше об этом узнать заранее.

5. Изучите всё, что скрыто

Совет не для стеснительных, но всё же: загляните за шкаф, под кровать и в другие укромные уголки. Нет ли там каких-либо недочётов, которые от вас хотели скрыть?

Если по какому-то из описанных пунктов у квартиры проблемы, это неплохой аргумент для разговора о снижении стоимости арендной платы.

На чём сэкономить в первый месяц аренды

У каждого из нас свои представления о разумной стоимости аренды, но, прежде чем перейти к выбору квартиры, стоит оценить свои финансовые возможности. Предположим, вы хотите найти квартиру с арендной платой 50 000 рублей в месяц. Вот основные расходы, которые, вероятно, вам предстоят:

1. Страховой депозит или залоговая сумма в размере 100% — 50 000 рублей.
2. Если вы ищете квартиру через агента, то ещё до 50 000 рублей может составить комиссия риелтора.
3. Арендная плата за первый месяц — всё те же 50 000 рублей.

Ваши общие расходы в ближайший месяц — 150 000 рублей.

Как уменьшить эту сумму?

1. Попросите разбить залог на два или даже три месяца, что сразу сократит расходы в этом месяце на 33 300 рублей.
2. Попробуйте искать квартиру без посредника или используйте онлайн-помощник, который берёт небольшую фиксированную плату. В итоге вы сэкономите на комиссии риелтора ещё 50 000 рублей.
3. Не стесняйтесь торговаться с владельцем. Если вы хорошо это делаете, есть шанс скинуть ещё 5–10% от первоначальной цены, а может, и больше.

Как-то раз наш «Помощник Rentor» смог сэкономить клиенту 52 500 рублей, что составило 35% от первоначальной цены. Конечно, это абсолютный рекорд и большая удача, обычно мы помогаем клиентам снизить цену на 10–20%, но и такая скидка может составить значительную сумму.

В результате арендная плата составит 45 000 рублей, а залоговая сумма — 16 700 рублей. Итого — 61 700 рублей. Согласитесь, уже не так страшно.

Знайте цены

Основным ресурсом для поиска квартиры в Москве является сайт Циан (). С его помощью вы можете легко определить разброс цен в интересующем районе.

Также, зная рынок, вы можете легко отфильтровать неадекватные предложения, стоящие выше рынка, тем самым пара часов в интернете может сэкономить вам несколько десятков тысяч рублей в долгосрочной перспективе.

Назначаем встречу: 6 вопросов, которые следует задать по телефону

Итак, вы нашли квартиру, которая подходит вам по описанию. Теперь надо позвонить владельцу, чтобы узнать подробности и договориться о встрече. Вот несколько правил для первого звонка.

1. Уточните, есть ли комиссия

Если вы нашли квартиру на открытом ресурсе без жёсткой модерации или в группе в соцсетях, первым делом спросите, с кем вы разговариваете. Даже если собеседник ответит, что он собственник, не поленитесь выяснить, что там с комиссией и другими дополнительными платежами.

В последнее время операторы Rentor при обзвоне квартир очень часто сталкиваются с риелторами, которые говорят, что у них нет комиссии, но в итоге берут фиксированную плату.

2. Проясните момент с нотариальной доверенностью

Если ваш собеседник говорит, что собственник — его брат, сват или двоюродный дядя из Липецка, выясните, есть ли у него нотариальная доверенность от владельца квартиры. Попытается уйти от неприятной темы и предложит заключить договор без доверенности — не соглашайтесь и завершайте разговор. Такие истории обычно заканчиваются плачевно.

3. Просите документы

Попросите собственника или человека, представившегося таковым, взять на встречу документы, подтверждающие права на владение квартирой. Не стесняйтесь говорить об этом: порядочного гражданина такая просьба не оттолкнёт, а вот мошенника заставит насторожиться.

4. Ещё раз уточните цену

Выясните стоимость аренды и наличие депозита. Спросите, входят ли в арендную плату коммунальные платежи и сколько они обычно составляют. Можно даже попросить хозяина квартиры захватить на встречу квитанции, чтобы понять, сколько вы будете отдавать за электричество, воду и прочие радости.

5. Спросите, когда последний раз в квартире делали ремонт

По фотографиям в объявлении сложно понять истинное состояние квартиры. Возможно, снимки были сделаны несколько лет назад, сразу после ремонта. Годы шли, а жильё за это время «подустало», особенно если его сдавали в аренду. Спросите прямо, когда в последний раз в квартире делали ремонт, часто ли её сдавали. Это поможет составить общее впечатление о степени изношенности жилья.

6. Выясните, сколько просмотров назначено

Договариваясь о встрече и осмотре квартиры, спросите, будет ли осматривать эту квартиру кто-нибудь ещё, кроме вас. Уточните время встречи, а за час-два до выезда ещё раз позвоните владельцу и убедитесь, что договорённость в силе. Если хозяин внезапно отменит встречу, вы убережёте себя от бессмысленной поездки.

Где искать квартиру: сайты и группы в соцсетях

Подавляющее большинство предложений публикуют в интернете на специализированных сайтах и в группах в соцсетях.

Специализированные сайты

1. «ЦИАН». Основное преимущество этого ресурса — огромное количество объявлений. Однако все они размещаются риелторами, которые берут комиссию за свои услуги. Кроме того, одно и то же предложение может встречаться несколько раз, поскольку его выставляют сразу несколько агентств. Всё это делает поиск тяжёлым и нудным. Если вы всё-таки решились искать через «ЦИАН», прочтите эту статью, она поможет вам сэкономить деньги.
2. «Яндекс.Недвижимость». Популярный в Рунете сайт-агрегатор, который собирает объявления с разных ресурсов и предоставляет огромную базу информации. Однако из-за отсутствия качественной модерации на сайте встречается много фейковых и неактуальных объявлений. Иногда здесь можно встретить предложения от собственников, но, чтобы найти их, нужно отсеять множество агентов.
3. Avito. Популярный сайт объявлений. Здесь встречаются предложения от собственников, однако дизайн сайта устарел, а удобство поиска и качество модерации оставляет желать лучшего. Здесь можно найти квартиру без комиссии, но на это уйдёт много времени.

Группы в социальных сетях

1. «Аренда квартиры в Москве, сдать снять жильё». Популярная группа «ВКонтакте», посвящённая поиску жилья от друзей.
2. «Сдам-сниму квартиру в Москве (Без агентов)». Ещё одна популярная группа в Facebook, где много предложений от собственников.

Как видите, выбор ресурсов большой, но найти стоящее предложение не так просто. Велик риск попасть на агента или даже мошенника. Чтобы застраховать себя от подобных ситуаций, пользуйтесь проверенными ресурсами, где все объявления проходят проверку.

Объявления от хитрых агентов и подставных лиц на сайт не пускают. У Rentor даже есть специальная страничка в VK, посвящённая самым забавным разоблачениям риелторов, которые пытались публиковать свои объявления под видом собственников.

Ищем подходящее место: составляем свою карту

Нет особого смысла снимать квартиру непременно в центре города. Да, это круто и таким жильём можно хвастаться перед друзьями, но что толку, если вы работаете в другом районе? Регулярно убивать несколько часов на дорогу — так себе идея.

В выборе жилья куда важнее его близость не к центру, а к местам, которые вы обычно посещаете. Так что ориентируйтесь на ваши точки притяжения.

Офис, тренажёрный зал, любимое кафе — добавьте в этот список другие локации, где вы часто бываете. В итоге у вас получится карта типичных маршрутов. От этих данных и стоит отталкиваться в поиске жилья.

Когда нужен риелтор

Если ваш бюджет на поиск жилья не превышает 50 000 рублей, нет смысла обращаться к посредникам. Практика показывает, что соотношение комиссионных, потраченного времени и сил будет не в вашу пользу. Если вы не суперзанятой человек, то, скорее всего, найдёте время на самостоятельный поиск и тем самым сэкономите приличную сумму.

К риелторам целесообразно обращаться в следующих случаях:

1. Квартира нужна вам срочно, в идеале ещё вчера.
2. У вас нет времени на общение с посредниками и бесконечные звонки по объявлениям.
3. Вы располагаете большим бюджетом и ищете жильё бизнес- или премиум-класса.

Если вы всё же решили обратиться к риелтору, ищите профессионала.

Работа с агентом

Поиск квартиры с агентом – метод не для всех. Настройтесь на то, что денег вам сэкономить не получится. Основные выгоды для вас – экономия времени, доступ к знаниям агента, помощь в оформлении договоров, консультации по переговорам и консультация по вопросам, возникающим по ходу.

Здесь вариантов два – попросить знакомого агента дать вам консультацию, после чего провести поиск вариантов, назначение встреч, подготовку договора и переговоры самому. Либо, если вы цените свое время и нервы, нанять риэлтора. Часто, по завершении всего процесса, ценность потраченного времени и нервов превышает ту комиссию, которую просят агенты за свою работу.

Как не стать жертвой мошенников

Есть пять железных правил, которые помогут вам защититься от общения с жульём и сохранить свои деньги.

1. Не верьте объявлениям, где обещают отличную квартиру за копейки

Спрашивается, если жильё действительно такое хорошее, почему его до сих пор никто не арендовал? Это почти всегда обман.

2. Не платите за несколько месяцев вперёд

Если же хозяин упирается и хочет во что бы то ни стало получить деньги сразу за полгода, попахивает подвохом. Вероятно, спустя некоторое время после заселения вы поймёте, что из квартиры надо бежать куда глаза глядят. Орда тараканов, оголтелые соседи — причин для срочного переезда может быть много, но вот деньги уже не вернуть.

3. Не снимайте квартиру без документов, подтверждающих право собственности и личность владельца

Нет документов — нет сделки, тут и говорить не о чем.

4. Проверьте доверенность, если общаетесь с представителем

Если собственник не смог приехать на сделку и прислал своего представителя, у того должна быть нотариальная доверенность. Обязательно позвоните в нотариальную контору и уточните, действителен ли этот документ.

5. Никому ни за что не платите до подписания договора

В противном случае можете сразу попрощаться с деньгами. Если что-то пойдёт не так, их вам наверняка не вернут.

Выбор вариантов, торг

Просмотрев все варианты, обычно остаются один-два, наиболее подходящих. Прозвоните их, сделайте предложение, которое, как вы считаете, собственник примет, при этом, заранее стоит понимать, что собственник может и не согласиться на ваши условия, и либо сделать контрпредложение, либо полностью отказаться. В этом случае, стоит спросить, на какие уступки он может пойти, и на каких условиях. Вполне вероятно он пойдет вам навстречу.

Просмотр квартиры

При просмотре обязательно стоит обратить внимание на состояние сантехники, бытовой техники, мебели. Обязательно проверьте соответствие документов на собственность данным паспорта, узнайте, есть ли еще владельцы, сколько людей прописано, если владельцев несколько, есть ли доверенность, где они находятся, сколько им понадобится времени, чтобы добраться до квартиры. Если квартира нравится, то стоит заранее выяснить основные условия, на которых она сдается – стоимость, условия оплаты, дополнительные условия, стоимость коммунальных услуг в доме.

Уточняйте размер агентского вознаграждения

Прозвонив подходящие вам варианты и удостоверившись в том, что сведения, указанные в объявлениях соответствуют действительности, не забудьте уточнить размер агентского вознаграждения. Многие из агентов, стараясь заработать как можно больше ставят необоснованно высокий процент. Если интересующая вас квартира предлагается сразу несколькими агентствами, выбирайте 2 самых низких процента (если они есть), и сделав упор на то, что вы можете уйти к конкуренту просите скидку. Вполне вероятно, вы ее получите.

В элитном сегменте, агенты все чаще отказываются от комиссии с клиентов т.к. дорогие квартиры сдаются намного реже, и лучше сдать квартиру, получив комиссию от собственника, чем не сдать ее вообще из-за необоснованно высокой комиссии.

Как понять, что риелтор хороший

Вот список того, что обязательно сделает хороший риелтор:

1. Назначит вам встречу, расспросит, где вы работаете, чем увлекаетесь, как отдыхаете. Эта информация поможет ему выбирать предложения с учётом ваших приоритетов.
2. Составит карту поиска, которая будет включать часто посещаемые вами места, например кафе, офис, фитнес-зал. В соответствии с этой картой он подберёт квартиры с самым выгодным расположением.
3. Будет мониторить все возможные источники с предложениями, проверять их и присылать вам уже готовые к показу варианты. Он обязательно прокомментирует каждое предложение: опишет, почему этот вариант, по его мнению, должен вас заинтересовать.
4. Приедет на квартиру заранее, внимательно осмотрит её состояние, проверит документы и только после этого организует показ квартиры для вас. Хороший риелтор ценит время своего клиента и не вызывает его просто так.
5. Найдёт весомые аргументы для снижения первоначальной цены и получит для вас максимально выгодные условия.
6. Заблаговременно согласует все пункты договора между вами и владельцем квартиры, подготовит договор найма и организует сделку, на которой вы его подпишете.
7. И самое главное, хороший риелтор не исчезнет после получения комиссионных, а наоборот, будет заботливо сопровождать вас от заселения до окончания срока аренды и выезда из квартиры.

Если ваш риелтор не делает и половины из этого списка, рекомендую скорее сменить его.

Несмотря на огромное количество посредников, найти по-настоящему хорошего специалиста по недвижимости в Москве крайне сложно. Впрочем, в большинстве случаев вы наверняка справитесь сами. Придерживайтесь дальнейшей инструкции, и вы успешно найдёте жильё без чьей-либо помощи.

Поиск квартиры без агента

Вкратце – поиск квартиры без агента укладывается в простую схему:

• Подбор вариантов, прозвон подходящих на предмет актуальности сведений (желательно держать в уме все важные для вас вопросы – наличие машиноместа, посудомоечной машины, близость к проезжей части, наличие парков, школ, и т.п.).
• Назначение просмотров на те, которые вам подошли больше всего.
• Просмотры.
• Выбор наиболее подходящих.
• Переговоры.
• Заключение договора.

Выясняйте подробности по телефону

Зная цены в районе вашего поиска, вы можете приступить к поиску подходящих предложений. Обязательно уточняйте у агентов все подробности касательно квартиры, т.к. данные могут устареть, или быть неточными.
Не забудьте уточнить цену. В связи со сложившейся ситуацией (когда собственник работает с 5-10 агентствами, стараясь сдать быстрее), многие агенты снижают стоимость , чтобы быть выше в поиске, и, к примеру, в элитном сегменте разброс может достигать десятков тысяч рублей.

Опасайтесь мошенников

Мошенничество постепенно теряет актуальность, в связи с легкостью определения мошенников, но пока еще некоторые попадаются на их уловки.

Самый распространенный способ мошенничества в основном работает с приезжими, не разбирающимися в особенностях рынка недвижимости, и желающих сэкономить на поиске квартиры. Вы платите деньги вперед, за получение «информации» о появляющихся новых квартирах, или, как вариант о получении номера бабушки, сдающей квартиру квартиру в центре за 20 тыс. руб, а в итоге «бабушка» то больна, то устала, и уходит от встречи с вами в течении пары дней, а информацию вам никто не предоставляет. При попытке вернуть деньги мошенники ссылаются на договор, в котором говорится о том, что они ничего не должны) Самый простой способ разобраться с таким мошенничеством – написать заявление в милицию.

Второй по распространенности вариант это сдача квартиры сразу нескольким квартиросъемщикам. Легко вычисляется тем, что вас просят оставить залог/внести депозит/проплатить денег вперед, без оформления договора или залоговой расписки, мотивируется «очередью людей» стоящих за вами, и ждущих возможности снять).

Зная, как работает рынок недвижимости Москвы, подобные мошенничества легко определить. К примеру, сильно заниженные предложения без веских на то причин (продажа, краткосрочная аренда), являются приманкой мошенников, либо попыткой агентства привлечь к себе внимание, и заставить вас позвонить. Что приводит нас к следующему пункту.

Проверяем документы

Перед сделкой внимательно проверьте все документы. Грамотная и скрупулезная проверка не оставит аферистам и мошенникам шансов на успех.

1. Паспорт собственника

Вне зависимости от того, кто сдаёт квартиру — собственник или его представитель по доверенности, — внимательно изучите его паспорт.

На что обратить внимание:

• Внешность на фото и в реальности.
• Возраст владельца и дата выдачи паспорта. Помните, что паспорт заменяется по достижении 20 и 45 лет.
• Адрес регистрации по месту жительства. Если он отличается от адреса сдаваемой квартиры, запишите его.
• Дата регистрации брака и дата регистрации права собственности. Если квартира приобретена в браке, потребуется нотариальное согласие от супруга.

2. Доверенность представителя собственника

Если квартира сдаётся по доверенности, она обязательно должна быть нотариально заверенной. Если собственников много, то все они должны быть указаны в этой доверенности. Не лишним будет позвонить в нотариальную контору и уточнить, не была ли отозвана данная доверенность. Телефон нотариальной конторы вы легко найдёте в интернете по фамилии нотариуса.

На что обратить внимание:

• Дата выдачи доверенности.
• Срок действия доверенности.
• Присутствие подписи и печати нотариуса.
• Соответствие данных паспорта представителя и тех, что указаны в доверенности.
• Наличие полномочий на заключение сделки.

3. Правоустанавливающие документы

Такими документами могут служить договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, соглашение о разделе имущества и другие бумаги, определяющие, кому принадлежит квартира.

На что обратить внимание:

• Приобретателем во всех этих документах должен быть ваш наймодатель.
• В документе должны быть указаны точные параметры квартиры: адрес, площадь, количество комнат и другие характеристики.
• Обязательно должен быть подписанный акт приёмки-передачи квартиры.

4. Правоподтверждающие документы

Это может быть один из трёх документов: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН. С начала 2017 года Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) объединили с кадастром недвижимости, и теперь это Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Чтобы понять, какой документ вам должны предъявить, нужно обращать внимание на период приобретения квартиры. В зависимости от этого потребуются следующие документы:

• до 15 июля 2016 года — свидетельство о праве собственности;
• с 15 июля до 31 декабря 2016 года — только выписка из ЕГРП;
• с 1 января 2017 года — только выписка из ЕГРН (не путать с выпиской из ЕГРП).

5. Нотариальное согласие супруга / супруги

Если квартира была приобретена в период брака, потребуется нотариальное согласие супруга или супруги. Тут есть исключение: согласие не потребуется, если право собственности возникло на безвозмездной основе, то есть по договору дарения, наследства или приватизации.

Но если квартира куплена в период действия брака, а брак расторгнут три года назад, понадобится либо соглашение о разделе имущества, либо соответствующее судебное решение. Если таковых нет, для сделки понадобится согласие супруга.

Все документы для сделки должны предоставляться в оригинале.

Договора, документы

Еще во время просмотра, вы можете попросить агента предоставить вам копию договоров, по которым агент работает в данный момент. В общем и целом договора крупных агентств схожи с собой, отличаясь лишь форматированием и формулировками, но стоит заранее узнать у агента (или у собственника), особые условия, которые они хотели бы прописать. Часто, только на этапе переговоров, выясняется, что условия, предлагаемые собственником, абсолютно не подходят для арендатора (к примеру оплата в долларах, двойной депозит, посещения чаще раза в месяц и т.д.)

Также, спросите у агента о стандартных условиях, используемых в их договорах – некоторые из агентств по умолчанию прописывают в договоре штрафные санкции для съезжающих с квартиры ранее 6 месяцев, агенты знают договора компании наизусть, и могут рассказать во всех подробностях, что именно в нем описано.

Давайте поторгуемся: 3 фактора, которые помогут снизить цену

1. Личная симпатия

Предположим, вы лично очень нравитесь собственнику. Именно о таком арендаторе он и мечтал: непьющий, некурящий и работящий интеллигент. Если вы произведёте на хозяина квартиры сильное положительное впечатление, скорее всего, он согласится уступить немного в цене, лишь бы не потерять такого арендатора.

2. Сезонный фактор

Летом многие уезжают на дачу. Собственники сдают свои квартиры на 2–3 месяца, это приводит к снижению стоимости аренды по рынку в целом. Летом арендодатели чаще всего готовы идти на уступки.

Обратите внимание, давно ли появилось объявление о сдаче квартиры.

Если хозяин целый месяц тщетно пытается найти арендатора, пользуйтесь моментом и предлагайте свою цену.

Убедите собственника в серьёзности своих намерений — возможно, получится договориться о скидке.

3. Недочёты

Если во время осмотра вы нашли недостатки, сразу говорите об этом собственнику. Чтобы появились веские основания для снижения арендной платы, недостаток должен быть существенным. В ситуации, когда его устранение чревато для владельца крупными расходами, есть шанс получить неплохую скидку.