Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире? Нужно ли для этого разрешение банка? Что грозит за незаконную перепланировку такого жилья? Если квартира в ипотеке, можно ли делать перепланировку квартиры? Об этом расскажет статья. Дадут ли сделать перепланировку в ипотечной квартире. Нужно ли узаконить изменения перед сделкой. Требуется ли разрешение банка. Перепланировка квартиры в ипотеке по шагам.

Правовое регулирование процедуры перепланировки

Существует целый ряд нормативных актов, так или иначе регулирующих процедуру перепланировки в квартире. В первую очередь следует изучить российский Жилищный кодекс, а именно 4 Главу. Там содержится определение перепланировки и приводится список документов, необходимых для ее согласования.

Поскольку мы делаем поправку на залог недвижимости перед банком, следует изучить ФЗ об ипотеке. Данный документ регулирует порядок возникновения ипотечных взаимоотношений и устанавливает требования к договору, подписываемому с кредитором.

Например, в Москве перепланировке посвящено постановление столичного правительства № 508-ПП от г. Подобные документы приняты и в других уголках РФ.

Перепланировка квартиры неизбежно предусматривает проведение строительных работ внутри жилого помещения. Поэтому желательно иметь хотя бы примерное представление о нормах и правилах, действующих в данной сфере.

В ряде случаев сохранить квартиру в том состоянии, в котором она оказалась после перепланировки, возможно по решению суда. Особенно это касается ситуаций, когда новый собственник узнает о перепланировке уже после завершения сделки по приобретению недвижимости.

Изучаем договор с банком

Можно ли делать менять планировку, если жилье в ипотеке? Первое, что необходимо сделать, задумав какую-либо переделку — изучить договор.

Ипотечный договор – главный документ, регулирующий все правовые вопросы относительно жилья, купленного в ипотеку.

В нём может содержаться пункт, прямо запрещающий заёмщику менять внутреннее пространство квартиры до тех пор, пока кредит полностью не будет погашен.

Этот пункт служит страховкой для банка, и преодолеть этот запрет будет не просто, а иногда и просто невозможно.

О том, как решаются вопросы покупки или продажи жилья с измененной планировкой, узнаете из наших статей.

Как относятся к перепланировке банки?

Банковские учреждения могут устанавливать собственные правила проведения корректировок в жилье в рамках договора ипотечного кредитования. Некоторые прямо запрещают любые виды перепланировки и прописывают это в условиях договора. Если такое указание есть, то изменение конфигурации возможно только после погашения ипотечного кредита и снятия с квартиры обременений.

Однако большинство банков не против проведения перепланировки, если после нее стоимость жилья возрастет. Тем не менее, это не означает, что можно смело начинать переустройство, ведь кроме банка, также важно мнение страховой компании.

Таким образом, первое, что должен сделать залогодатель – изучить ипотечный договор. Это основной документ, который регулирует все нюансы, касающиеся предмета залога, то есть жилья.

Многие крупные финансовые организации (Сбербанк, ВТБ и другие) не возражают против перепланировки в ипотечных квартирах. Однако по закону менять можно не все.

Порядок оформления

Порядок перепланировки квартиры был описан выше. Обременение в виде ипотеки не меняет его, только дополняет обращение в банк для согласования документов.

Но есть несколько нюансов, о которых необходимо знать до начала работ. В первую очередь, это касается условий перепланировки, выдвинутых банком.

Кредитор вправе потребовать:

Как правило, банком устанавливаются конкретные сроки, в течение которых необходимо получить разрешение на перепланировку, закончить строительные работы и зарегистрировать изменения в документах на квартиру.

Они зависят от многих факторов: банка, состояния недвижимости, сложности проекта и т.д. и составляют от 3 до 6 месяцев.

Если есть сомнения в том, что за указанный период работы будут завершены, лучше обратиться к посредникам, которые после составления доверенности возьмут на себя ответственность за оформление документов.

Есть еще один нюанс. Это согласование проведенных действий со страховой компанией.

Поскольку договор страхования был составлен на определенный метраж квартиры и составлен с учетом ее изношенности, придется переоформить и этот документ.

Для этого представляются новые документы на квартиру, далее проводится осмотр помещений и оценка квартиры с перепланировкой для ипотеки. За переоформление полиса придется заплатить.

Требуемые документы

Перечень документов, необходимых для оформления перепланировки в ипотечной квартире не отличается от списка для квартиры без обременения:

Цена действия

Общая стоимость работ по перепланировке зависит от многих факторов. Если рассматривать средние цены, то получится:

В среднем, за самостоятельное оформление перепланировки по легкому проекту придется заплатить около 40 000 руб.

Обращение к посредникам увеличивает расходы в 2 раза. Еще дороже обойдется узаконивание перепланировки через суд.

Составляем план

Для получения разрешения банка необходимо будет представить его сотрудникам проект новой планировки.

Получить разрешение на незначительные изменения гораздо проще.

К таким несущественным переделкам относятся:

• совмещение или разделение санузла путём сноса или установки перегородки;
• демонтаж встроенной мебели, ненесущих перегородок между помещениями;
• перестановка оборудования в пределах одного помещения;
• остекление балкона или лоджии без изменения их площади.

Такие изменения конфигурации производятся по упрощённой схеме на основе составленного эскиза.

Для подготовки эскиза необходимо взять поэтажный план в БТИ и на его копии нанести красные линии, демонстрирующие запланированные вами изменения. Получившийся эскиз вместе с заявлением следует представить в банк и дождаться его решения.

Если задумали более сложные преобразования, для них нужно будет заказывать проект. Его составлением занимаются специальные организации с допуском СРО. Проект понадобится для следующих видов изменений:

• объединение кухни, балкона, лоджии с жилой площадью;
• перенос санузла на территорию нежилых помещений квартиры;
• расширение площади санузла за счёт территории нежилых помещений;
• снос ненесущих перегородок между комнатами или устройство в них арок и ниш.

Получить согласие банка на подобные работы гораздо труднее, однако при наличии согласия страховой компании и грамотно составленного проекта всё-таки возможно.

Скорее всего, будет предложено вызвать специалиста для оценки стоимости жилплощади после проведённых в ней работ.

Узнайте на нашем сайте также о том, нужно ли узаконивать уже измененную планировку, и как это сделать самостоятельно.

Можно ли делать перепланировку в квартире, которая является предметом ипотечного договора

Действующее законодательство не содержит ограничений по перепланировке именно в отношении ипотечного жилья. Однако свое слово может сказать банк, введя прямой запрет на проведение работ прямо в договоре.

При таком варианте о планах в части перемен можно забыть. Справедливости ради стоит отметить, что не все финансовые учреждения так категоричны.

Реалии рынка таковы, что банки в борьбе за клиента разрешают перепланировку при условии, что каждый этап будет согласован с ними.

К банкам мы еще вернемся, а пока рассмотрим основные моменты, которые следует учесть, продумывая весь процесс от начала и до конца. Начнем с терминологии.

Понятие перепланировки

В статье 25 ЖК РФ перепланировка обозначена как изменения конфигурации жилого помещения, влекущие за собой внесение корректив в технический паспорт на квартиру.

Под перепланировку подпадает:

• объединение санузла;
• снос внутренних стен (не несущих) или их добавление;
• устройство дверных проемов и их закладка.

Например, человек купил в новостройке большую однокомнатную квартиру и решил из нее сделать 2 комнаты.

Под перепланировку также подпадает создание дополнительных входов между комнатами. Не будут рассматриваться в качестве перепланировки мелкие внутренние работы в квартире, такие, как снос внутренних кладовок и верхних антресолей.

Однако здесь идет речь об изменении внешнего вида фасада здания. Поэтому не исключено, что дополнительно придется решать вопрос с инстанциями, ведающими за архитектуру.

Различают перепланировку и переустройство. При последнем также вносятся изменения в техпаспорт. Вместе с тем, переустройство предполагает изменение коммуникаций в квартире и схему их прокладки.

Например, в квартире обустраивается проводка с повышенным напряжением или же прокладывается дополнительная газовая труба. Если на кухне изначально стояла газовая плита, смена на электрическую плиту, также будет считаться переустройством.

Отношение банков к перепланировке ипотечной квартиры

Планы по возможной перепланировке следует озвучить перед тем, как прорабатываются условия ипотечного договора. Ведь если банк изначально будет против изменения планировки квартиры, следует рассматривать другие варианты. Поэтому следует предварительно изучить предложения от нескольких финансовых учреждений.

Если заемщик обращается с письменным обращением в банк дать разрешение на перепланировку, то его рассмотрение будет платным. Стоимость услуг банка составит около 3 тысяч рублей.

Что не стоит приобретать в любом случае

Если покупается квартира на вторичном рынке, то ее новый хозяин может не догадываться о ранее сделанной перепланировке. Практика показывает, что большие риски могут быть, если пострадали несущие конструкции. Вывод центрального отопления на балкон строительными нормами также запрещен.

Не допускается также увеличение площади квартиры, находящейся на последнем этаже, за счет помещений на крыше.

Покупка такого жилья таит в себе большие риски, поскольку привести его в исходное состояние будет крайне проблематично. Следовательно, лучше на этапе подготовки сделки изучить техпаспорт и сверить его с нынешними контурами помещения.

Можно ли оформить ипотеку на квартиру с перепланировкой

Раньше приобретение жилища с перепланировкой в ипотеку не допускалось, но несколько лет назад банки стали одобрять такие займы для привлечения потенциальных заемщиков. Если предыдущий владелец представил документы на переоборудование, в жильё можно спокойно заселяться и ничего не предпринимать. При отсутствии разрешения придется оформлять его самостоятельно.

Недопустимые виды перепланировок

Перечень недопустимых видов перепланировок ипотечных квартир достаточно широк, но чаще всего встречаются следующие:

• Размещение санузлов над спальными помещениями (актуально для двухъярусных квартир).
• Изменение площади гардеробной за счет смежных помещений.
• Демонтаж вентиляционных шкафов.
• Перенос отопительной батареи на лоджию.
• Объединение кухни с комнатой, если в жилье есть оборудование для газоснабжения.
• Любые изменения несущих стен.

Сложности встречаются и при желании оборудовать отдельное помещение, если в результате ремонта в нем не окажется источников естественного света – окон. Доказать правомерность действий получится только через суд.

Если собственник внес незаконные изменения в конструкцию жилища, это может быть выявлено посредством подачи жалоб на него от соседей, аварии на коммунальных сетях или при оформлении сделок с имуществом. Также нарушения выявляются при обходе сотрудниками коммунальных служб многоквартирных домов или при составлении работниками БТИ технического плана.

Если в результате переоборудования или перепланировки владельцем квартиры возникла авария на коммунальных сетях, повлекшая причинение существенного финансового ущерба, с него могут взыскать эти деньги через суд при наличии прямых доказательств.

Когда разрешается делать переустройство жилья

Перепланировка квартиры в ипотеке допускается во всех случаях, если в результате проведения работ не будут нарушены технические нормы. Что касается банка, то выдавать или отказать в разрешении – это его законное право. Если заемщик не получит согласие кредитора, предпринимать дальнейшие действия по переоборудованию он не сможет.

Также стоит учитывать виды работ, для проведения которых не требуется оформление разрешения:

• Внутренняя отделка пола, стен и потолка. Здесь конструкции не затрагиваются, поэтому такой ремонт не нужно согласовывать с муниципальными органами.
• Замена сантехники. Если не производится перенос сетей, одобрение не потребуется – это приравнивается к стандартному ремонту.
• Монтаж и демонтаж внешнего оборудования: москитных сеток, фонарей, кондиционеров.
• Изменение или устранение дверных проемов, расположенных не в несущих конструкциях.
• Демонтаж перегородок или тамбура.
• Замена старого оборудования на новое, если оно равнозначно по размерам и параметрам.
• Внутренние ремонт на лоджии или балконе, если это не затрагивает саму конструкцию.

Чтобы получить полный перечень разрешенных работ, рекомендуется ознакомиться с информацией на сайте Жилищной инспекции.

Причины отказа

Не всегда задуманная перепланировка может быть впоследствии одобрена. Жилищное законодательство прописывает основания для вынесения отрицательного решения. Основные из них содержатся в статье 27 ЖК РФ.

В список, который можно сформировать, входят:

• отсутствие полного пакета документов, необходимого для согласования проведения работ (с поправкой на конкретный регион);
• обращение в орган, не уполномоченный давать одобрение на перепланировку;
• противоречие проекта перепланировки положениям действующего законодательства.

Многие люди занимаются приданием перепланировке статуса легальной уже после того, как строители выполнили свои обязательства. В такой ситуации риск получить отказ в согласовании перепланировки со стороны чиновников значительно возрастает.

Возможна ли ипотека на квартиру с перепланировкой

Вопрос о приобретении модифицированных объектов актуален для многих граждан. Купить квартиру с перепланировкой в ипотеку можно вне зависимости от узаконенности выполненных изменений. Согласованием осуществленных работ понадобится заниматься новому собственнику по всем правилам в госорганах. Однако одобрит кредит не каждый банк. До недавнего времени без регистрации даже незначительных перемен, таких как арки (вместо дверей) или шкафы встроенного типа, запросы на жилищные ссуды отклонялись.

Внутренний регламент Сберегательного банка и САИЖК направлен на следование установленным правилам, хотя законы и поменялись. Разрешение на прием в залог квартир, когда перепланировка не узаконена, стало применяться 3 года назад. Такая инициатива была выдвинута частными кредитными организациями. При выполнении определенных условий, оформить заем на покупку недвижимости такого типа готовы:

1. Райффайзенбанк.
2. ВТБ24.
3. Абсолют банк.
4. Юникредит банк.
5. Росбанк.

Зачастую заемщика обязывают узаконить перепланировку, а также предъявить соответствующие документы в условленный срок. Период варьируется от полугода до 12 месяцев, о чем указывается в тексте кредитного договора. При игнорировании этого пункта банк вправе требовать досрочно погасить ссуду, а при возникновении страховых случаев запрос в компенсационной выплате будет отклонен.

Неоформленная перепланировка не меняет ставку по ипотеке. Критерии будут аналогичными тем, что установлены для обычного имущественного объекта. Это повлияет на стоимость квартиры на рынке, поскольку переустройство считается недостатком, и цена на жилплощадь значительно снижается.

Покупатель имеет все полномочия на получение скидки, так как на согласование выполненных преобразований во всех соответствующих инстанциях требует дополнительных расходов. По этой причине цена снижается в зависимости от расчета затрат на оформление.

Опасность начисления штрафа или проверка инспекции не останавливают владельцев квартир, решивших изменить план жилья. Многие собственники сначала переустраивают объект, а задумываются об оформлении нового проекта только при необходимости продажи недвижимости. Ранее покупка такого типа имущества допускалась только за собственные средства покупателя, поэтому желающих приобрести его почти не было.

Важно! Получить одобрение можно лишь в случае возможности оформления перепланировки в будущем. Для оценки банк направляет аккредитованных экспертов.

Примером служат преобразования радикального характера, к которым относятся оборудование сауны или снос всех внутренних перегородок. Если переустройство входит в список запрещенных изменений, то ни одна кредитная компания не возьмет в залог по кредитному договору подобные квартиры.

Читайте также: Какую перепланировку не нужно узаконивать

Если перепланировка законная

Часто владельцы недвижимых объектов решают что-либо переделать в плане квартиры. Это легко объяснить широкой доступностью выполнения таких работ. Достаточно просто найти специалистов по строительству и ремонту для качественного и оперативного выполнения. Немногие собственники задумываются, что итоги произведенных изменений надлежит зафиксировать в документации на жилье. Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой одобряется только при условии, что модификации допустимо узаконить.

Продать объект имущества допускается при условии исправления покупателем за его счет и узаконивания перепланировки в течение полугода со дня подписания договора о реализации. Если приобретателя не оповестили нужным образом о наличии перепланировки, это веская причина для расторжения соглашения в одностороннем порядке.

Мнение экспертаЮрист КонсультантБесплатно помогу и отвечу на ваши вопросыЗадать вопросДанная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Процедура согласования переустройства предполагает сбор ряда документации, который нужно отнести в жилищную инспекцию:

• измененный проект квартиры (заказывается план в БТИ);
• ксерокопия страниц из паспорта собственника объекта;
• кадастровый паспорт;
• заявление;
• согласие остальных владельцев (в письменной форме);

Важно! Время оформления занимает от 60 дней до полугода. Сроки зависят от места регистрации. При подаче пакета бумаг через сервис Госуслуг, согласование происходит в период от 20 дней до 45. Если учтены правила и строительные нормы, сложности не возникнет.

Если перепланировка незаконная

Узаконивание планировки не всегда возможно. Так происходит в случае снесения несущих стеновых конструкций, модификации конструктивных особенностей квартиры или перемещении санузла в другую часть объекта. Оформление задним числом тоже исключено. К перепланировке не относится смена радиаторов отопления на приборы большего объема, поскольку это не требует фиксации в документах.

Внимание! Если узаконить перепланировку нельзя, продать жилье возможно лишь в случае согласия покупателя или путем восстановления предыдущего проекта.

По нормам жилищного кодекса выполнять какие-либо виды изменений стоит только при получении разрешения владельцем недвижимости всех сопроводительных документов. После проведения работ согласовывается визит специальной комиссии. На основании осмотра выдается заключение, что работы исполнены с учетом согласованного плана.

Сроки и цена согласования

Оформляя и осуществляя перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, нельзя медлить. Как правило, банк даёт от трёх до шести месяцев на проведение процедуры согласования. Промедление с вашей стороны может быть расценено как нарушение условий договора и вам придётся заплатить штраф.

Чтобы избежать подобного исхода, лучше обратиться к опытным юристам, занимающимся вопросами согласования перепланировок. Вам достаточно будет оформить доверенность, и профессионалы возьмут на себя все хлопоты по согласованию всех вопросов.

Самостоятельное согласование дешевле, но чаще всего уложиться в установленные сроки довольно трудно.

Мнимая экономия в подобном вопросе может в дальнейшем обернуться ещё большими расходами.

Точную цену согласования назвать невозможно, так как всё зависит от расценок конкретных компаний, в которые обратитесь.

Примерная стоимость документов следующая:

• разрешение на перепланировку – от 20 т.;
• акт о приёмке работ – от 10 т.;
• документы из БТИ – от 7 т.;
• проект новой планировки – от 20 т.;
• госпошлины за документы – от 1,5 т.;
• оформление технического заключения – от 6 т.

К этому может добавиться стоимость получения разрешений в различных инстанциях, каждая из которых устанавливает свою цену за выдачу документа.

Виды перепланировок

Перепланировка любого жилищного помещения представляет собой детальное изменение общей конфигурации квартиры. При этом данная процедура обязательно требует внесения соответствующих коррективов в общую техническую документацию недвижимости. Положение регулируется жилищным законом, процедуре перепланировки посвящена целая статья — ст. 25 ЖК РФ.

В зависимости от необходимости юридического одобрения осуществления ремонтных работ выделяют несколько видов перепланировки:

1. Перепланировка, требующая обязательного согласования. Перенос, а также полная ликвидация дверных проемов, создание новых конструкций в других местах квартиры.
2. Разборка общих межкомнатных перегородок, а также создание новых. Полное объединение отдельных помещений, а также их разъединение с целью качественного изменения их назначения.
3. Общее расширение собственной жилой площади за счет дополнительных помещений.
4. Устройство и общее переоборудование стандартных тамбуров.

Данные виды перепланировки требуют обязательного составления проектной документации и дальнейшего подтверждения в уполномоченных инстанциях.

Кроме того для ипотечной недвижимости действует обязательное правило предварительного согласования всех осуществляемых действий с финансовым учреждением, в залоге которого находится квартира.

Особенности и нюансы

Перестройка объектов недвижимости, находящихся в ипотеке, может иметь жесткие временные рамки, установленные именно банком.

Например, банк «ВТБ 24» оговаривает в условиях договора срок проведения всех бюрократических процедур и фактического выполнения работ, включая оформление нового техпаспорта и внесение изменений в ГКН, весьма непродолжительный – всего 6 месяцев.

Нарушение условий договора чревато санкциями.

Смысла в переделках нет до тех пор, пока не будет произведен полный расчет с финансирующей компанией. Потом, когда средства семьи будут только в ее распоряжении, можно не спешить и реализовать перепланировку любого масштаба.

О том, как согласовать перепланировку ипотечной квартиры, вы можете узнать из видео:

Перепланировка квартиры в ипотеке возможна лишь по согласованию с банком. Ведь фактическим собственником должник по ипотечному кредитованию не является, а как отмечено в правовых актах, регулирующих порядок перепланировки жилья, она может быть осуществлена лишь по согласию собственника. В этом и заключается необходимость согласования подобных действий с банком, который имеет определённые права в отношении ипотечной квартиры.

Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?

После проведения перепланировки формируется специальный отчет, в котором указывается переоценка стоимости квартиры. При этом занижать или завышать стоимость не рекомендуется. Эксперт оценщик должен иметь достаточно большой профессиональный опыт, чтобы правильно произвести процедуру оценки с учетом всех вносимых ремонтных корректировок. Специальная оценочная компания всегда заботится о собственной репутации и проводит заключение оценки только на основании фактических данных, в иных случаях организация в дальнейшем может лишиться аккредитации. Необходимо внимательно отнестись к процедуре оценки недвижимости — нарушение правил и дополнительное внесение корректировок не приветствуется банковской организацией.

Обращаемся в Жилинспекцию

Когда банк разрешит проведение работ, необходимо сначала обратиться в Жилинспекцию или ту организацию, которая занимается согласованием перепланировок в вашем городе.

К заявлению нужно приложить пакет документов:

• правоустанавливающие документы;
• проект новой планировки;
• разрешения от различных инстанций (Роспотребнадзор, Ростехнадзор, Служба газа, Пожарная инспекция);
• согласие банка;
• разрешение страховой компании;
• техническое заключение;
• техпаспорт и поэтажный план из БТИ.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения есть на нашем сайте.

Получив разрешение, можно начинать работы. По окончании ремонта специальная комиссия должна провести осмотр вашей квартиры и выдать акт ввода в эксплуатацию объекта.

Далее следует обратиться в БТИ для внесения изменений в технический, поэтажный и кадастровый паспорта объекта недвижимости.

Новые документы необходимо в обязательном порядке представить в банк, для того чтобы все изменения были зафиксированы официально.

В случае серьёзных изменений, внесённых в планировку квартиры, банк может потребовать заключения нового договора страхования вашей недвижимости.

Недопустимые виды переделок

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по своему усмотрению? На какие изменения банк не согласится?

Существует ряд изменений, которые запрещены санитарными и строительными нормами.

Их не позволит вам сделать ни банк, ни контролирующие организации.

К недопустимым видам относятся следующие:

• остекление балконов с расположенными на них пожарными лестницами, а также расширение площади балконов и лоджий при помощи выносных конструкций;
• монтаж каминов в панельных домах;
• объединение площади кухни, оборудованной газовыми плитами, с комнатами;
• снос подоконного блока и несущих перегородок при объединении балкона и комнаты;
• перенос санузла в место, расположенное над жилыми помещениями соседней квартиры;
• установка в санузле дополнительного сантехнического оборудования;
• перенос на балкон или лоджию батарей отопления;
• устройство тёплого пола на балконе при помощи общедомовых коммуникаций.

О том, с чего начать оформление перепланировки, как заказать проект переустройства и получить разрешение на перепланировку, узнаете из наших статей.

Сроки и стоимость

Обычно весь срок перепланировки занимает от шести до девяти месяцев в зависимости от расторопности уполномоченных органов.

В среднем продолжительность и длительность каждого вида перепланировки составляет:

• Около 2-6 недель за изготовление эскиза или проекта, общей стоимостью до нескольких десятков тысяч рублей;
• Около 2-5 месяцев за согласование эскиза или проекта, общей стоимостью около 10-40 тысяч рублей;
• Около полугода будет длиться согласование проекта с заменой расположения дверных проемов и окон, стоимость услуги варьируется в пределах 35-70 тысяч рублей.

Возможна ли покупка в ипотеку квартиры с неузаконенной перепланировкой

Да, сейчас многие банки не отказываются от сотрудничества даже в той ситуации, если в предмете ипотеки обнаруживается неправомерно сделанная планировка.

Правда, в этом случае банк выделяет время на то, чтобы новый владелец квартиры легализовал все изменения. В противном случае ипотечный договор расторгается досрочно, и банк может потребовать возврата кредита.

Если квартира приобретается на вторичном рынке, перед заключением ипотечного договора банк всегда приглашает специалиста для осмотра квартиры. Обязательно изучаются данные техпаспорта. При выявлении несогласованной перепланировки эксперт смотрит, какова существует вероятность узаконить перепланировку.

Следует также учесть, что квартира с незаконной перепланировкой значительно теряет в свое цене. Поэтому далеко не каждый банк согласится оформить ипотеку.

Как оформить перепланировку квартиры в ипотеке по шагам

Перепланировка ипотечной квартиры требует четкого соблюдения рекомендаций уполномоченных органов, так как пропуск каких-либо шагов может обернуться не самым благоприятным образом.

Шаг 1: изучение договора

Как правило в типовом договоре по ипотеке пункт о перепланировке не указывается, однако каждому собственнику квартиры стоит внимательно изучить все положения соглашения, так как от этого зависит получение разрешения от банковской организации.

Часть банков прописывает запрет на внесение любых некосметических изменений в заключаемый с заемщиком договор. В пункте «Права и обязанности сторон» обозначается данное положение и его действие распространяется до момента прекращения выплат по ипотеке. Изменить условия действующего договора нельзя, если этого не требуют серьезные основания. Желание переделать недвижимость не признается и не является серьезным основанием для внесения каких-либо новых пунктов в залоговое соглашение.

Шаг 2: согласование с соседями и жильцами

Сделать перепланировку как в ипотечной, так и в любой другой квартире стоит немалых усилий и средств, поэтому желающему придется договориться еще и с соседями. Данное положение не является обязательным для исполнения, однако нотариально заверенное согласие на перепланировку, при возникновении каких-либо проблем, сможет доказать законность проводимых действий.

Обязательным получение согласие является только в двух случаях:

1. Проведение ремонта в коммунальной квартире.
2. Осуществление ремонтной деятельности, затрагивающей места общего пользования.

В других ситуациях спрашивать разрешение и получать согласие не требуется по закону, однако важно соблюдение ряда условий:

• Ремонт не должен ущемлять права других жильцов многоэтажного дома, то есть не должен быть закрыт доступ к мусоропроводу, лестничным клеткам, инженерным сооружениям и входным дверям.
• Эвакуационный выход, при его наличии, должен быть всегда открыт.
• Не допускается проведение ремонта в ущерб общедомовым сооружениям и конструкциям.

Шаг 3: оформление эскиза или проекта

Перепланировка и переустройство ипотечного и любого другого жилья может осуществляться в нескольких видах:

1. По эскизу, который применяется в случае, если ремонт не затрагивает несущие стены, половое покрытие и общедомовое имущество.
2. По проекту, который в свою очередь может затрагивать общедомовое имущество и ремонт несущих конструкций.

Лучше всего составление эскиза или проекта доверить специалистам.

Шаг 4: согласование с банком и страховой компанией

Обращение заемщиков в банк и страховую организацию для согласования дальнейших действий является важнейшим этапом, так как от этого зависит будущее ремонта. Запрос подается после утверждения эскиза или проекта перепланировки. Обычно ответ приходит в течение полутора месяцев.

Если решение положительное, то банк выдает несколько распоряжений, которые необходимо предоставить в четко установленный срок:

• Предъявление документации на переустройство, обычно период устанавливается в несколько месяцев;
• Выполнение перепланировки в четкий срок, т.е. не более чем за полгода с момента получения согласия;
• Оформление перерегистрации технического паспорта;
• Получение нового свидетельства из ЕГРН.

Шаг 5: обращение в жилищную инспекцию

После получения разрешения от кредитора, заемщик должен в кратчайшие сроки обратиться в Жилищную инспекцию с полным пакетом документов.

В случае с ремонтом по эскизу, получить разрешение гораздо проще, так как проверка и выдача заключения жилищной инспекцией происходит только по факту проводимых изменений и осуществляется в течение нескольких месяцев. Разрешение по проекту получить практически невозможно ввиду угрозы нарушения целостности конструкции и обрушения здания.

В Жилищную инспекцию предоставляются следующие документы:

• Эскиз или проект ремонтных работ;
• Заявление гражданина;
• Документы на жилище;
• Техпаспорт;
• Согласие совершеннолетних граждан, проживающих на территории жилого помещения, на осуществление ремонтной деятельности;
• Согласие банка на осуществление перепланировки.

Разрешение или отказ в перепланировке приходит в течение полутора месяцев со дня подачи документов.

Шаг 6: обращение в БТИ

После осуществления перепланировки, гражданин должен обратиться в БТИ для оформления нового техпаспорта здания. Сотрудникам учреждения необходимо предоставить ранее использующиеся документы.