Как заполнить договор аренды

Бланк типового договора аренды нежилого помещения и пример его заполнения для физических и юридических лиц, а также ИП. Особенности его регистрации. Оформлять сдачу квартиры лучше документально. Образец заполнения договора аренды квартиры поможет составить его правильно, чтобы в дальнейшем не было споров

Содержание договора

При составлении договора следует помнить, что в него должны быть включены обязательные условия, в противном случае договор может быть признан недействительным

Существует такое понятие, как обязательные условия договора. Когда они не включены в документ, он считается недействительным.

Читайте также: Чем грозит временная регистрация собственнику, спорные ситуации

Если рассматривать договор аренды, здесь такими пунктами является информация:

• об обеих сторонах;
• полное описание объекта недвижимости, которая передаётся в пользование;
• сумма оплаты, если она присутствует.

Важно понимать, что можно составлять и безвозмездные договоры найма.

Но на практике уже сложились некоторые правила, которые касаются структуры этого документа.

Содержит договор некоторые обязательные пункты

1. Наименование документа.
2. Подробное описание недвижимости. Чем больше информации о квартире, тем лучше. Прописывается: адрес и количество квадратных метров, кадастровый номер и основания владения имуществом.
3. Сумма оплаты. Сроки внесения также определяются договором. Если квартиросъёмщик и арендодатель ничего не обозначили по этому поводу в документе, будет действовать закон. На его основании оплата должна поступать не позже десятого числа ежемесячно.
4. Кроме оплаты аренды, участники сделки вправе договориться об оплате коммунальных услуг. Когда в договоре такой пункт не оговорён, эту плату должен производить квартиросъёмщик.
5. Обязанности владельца и квартиросъёмщика.
6. Обязанностями, возникающими с момента подписания договора для лица, передающего в пользование имущество: предоставить квартиру в пригодном для жилья состоянии, обеспечить поступление коммунальных услуг. Для квартиросъёмщика: вносить оплату вовремя, использовать жильё по назначению.
7. Права участников сделки. Квартиросъёмщик вправе: при долгосрочном документе, с согласия хозяина, сдавать помещение или его часть по договору поднайма; пускать жильцов безвозмездно при уведомлении владельца. Если собственник против таких действий, соответственно, они запрещены. Арендодатель вправе выселить жильца, при нарушениях договорённости.
8. Возможная ответственность в различных ситуациях. В соответствии с законом квартиросъёмщик отвечает за целостность недвижимости и использование её по назначению. В противном случае он обязан возместить ущерб, а также договор будет, досрочно расторгнут. При несвоевременной оплате квартиросъёмщик заплатит штраф за все время просрочки, а также, возможно, последует расторжения договора, если плата не вносится больше шести месяцев при краткосрочном договоре. Арендодатель тоже может нести ответственность за неисполнение своих обязанностей. Здесь может быть досрочное расторжение отношений или неуплата арендной платы.
9. Время действия документа. Если этот пункт отсутствует, договор действует максимальный срок — пять лет.
10. Полная информация об арендодателе и нанимателе. Сюда обычно включают паспортные данные, прописка, проживание. Для юридической организации обязательное обозначение всех её реквизитов.
11. В договоре можно обозначить некоторые залоговые денежные средства, из которых, будет удержать убытки, если повреждено имущество. Если после окончания договорных отношений у владельца помещения не возникает претензий, залоговые средства возвращаются квартиранту.

При составлении договора аренды оба участника сделки имеют право вносить изменения

Часто в договорах обозначают право хозяина недвижимости на возможность одностороннего расторжения документа, иногда с определением срока для предупреждения.

Читайте также: Как составить договор аренды квартиры, образец, особенности

По закону такое действие по желанию хозяина квартиры допускается только через судебную инстанцию, если допущены просрочки оплаты квартиросъёмщиком.

Договор аренды квартиры, образец заполнения: Договор аренды квартиры

Конечно, вышеуказанная структура примерная. Оба участника сделки вправе дополнять договор своими условиями.

Мнение экспертаВалиуллова Антонина

Эксперт сайта 

Немаловажным пунктом в договоре, который чаще всего Стороны игнорируют, является установление четкого временного периода, когда Арендодатель может появляться в жилом помещении с целью проверки имущества.

Подобные действия, согласно действующему законодательству РФ, расцениваются как вторжение в частную жизнь Арендатора.

Нужна ли регистрация сделки аренды, и какие документы нужны для этого

Физическим лицам (в данном случае – ИП) регистрировать договор аренды не обязательно. А вот предпринимателям и фирмам, во избежание возможных претензий со стороны контролирующих госорганов, особенно налоговой инспекции, рекомендуем это сделать. Обязательной и административно наказуемой в случае неисполнения является регистрация договоров по срокам, превышающим один год. Для регистрации в государственных органах необходимы следующие документы:

1. заявление с просьбой о регистрации;
2. договор об аренде торговых площадей в оригинале;
3. квитанция об оплате пошлины за регистрационные действия;
4. свидетельство госрегистрации в копии.

В какой форме составляется документ

Договор аренды квартиры на срок более одного года подлежит государственной регистрации

Стоит знать, в договоре присутствуют две стороны: человек, который передаёт в пользование своё имущество и квартиросъёмщик.

Заключается такой вид документации в письменном виде. Срок его может быть, до одного года или до пяти лет. Те договоры, которые считаются долгосрочными, действующими более двенадцати месяцев обязательно подлежат государственной регистрации.

Существует два способа заключения такой сделки:

1. Самостоятельно используя договор образец.
2. Обратиться к юристу. У него имеются свои образцы всех документов.

При желании в том, и в другом варианте, можно будет внести дополнительные пункты по соглашению сторон.

Тем не менее, бывают отдельные ситуации, когда просто необходимо обратиться за помощью к юридически грамотному человеку.

К примеру, когда:

• присутствуют сомнения законности сделки;
• оформление сделки через стороннее лицо;
• сумма оплаты отлична от нормальной цены по городу и району.

Когда человек имеет хоть малейшие сомнения, заключая такие отношения с посторонним человеком, лучшим вариантом будет составить договор у юриста.

В случае возникновения споров он всегда поможет разобраться и даже сможет присутствовать и защищать права в суде.

В чем общие и специфические черты таких договоров

Поскольку договор аренды магазина является подвидом большой группы договоров аренды, то он включает в себя все признаки, присущие арендным отношениям без привязки к предмету договора, а именно:

1. Как правило, арендная плата осуществляется наличными средствами или переводом на банковский счет по прилагаемому к договору аренды графику. В интересах обоих договорных сторон конкретизировать сроки и последовательность оплаты. В этом случае вы застрахованы от возникновения спорных вопросов по оплате.
2. По добровольному соглашению арендатора и арендодателя договор может быть оформлен на определенный срок – так называемый срочный договор. Заключается обычно на полгода или год. По истечении срока действия такого документа автоматически прекращаются договорные отношения сторон. Если стороны обоюдно заинтересованы в долгосрочных коммерческих отношениях, то они заключают между собой бессрочное соглашение, которое не ограничено временными рамками и может быть расторгнуто по обоюдному согласию или желанию одной из сторон. Договор аренды в этом случае называется бессрочным, а условия его расторжения конкретизируются и фиксируются в письменном виде в этом же документе.
3. Заинтересованными сторонами сделки аренды торговых площадей могут быть как фирмы, которые заключают договора между собой, так и физические лица, а также индивидуальные предприниматели.

Специфика юридических взаимоотношений между участниками сделки аренды магазина состоит в том, что договорах, помимо общих моментов, обычно указываются размеры и площадь арендуемых помещений, включая подсобные. Рекомендуется приложить к договору зарегистрированный в БТИ план здания со спецификацией помещений и указать назначение каждого.

Особое внимание следует обратить на раздел договора с описанием размера, формы и порядка оплаты за аренду. Следует учесть, что арендодателю-гражданину нужно сообщить о своем арендном доходе в налоговую службу, заполнив налоговую декларацию, где указать точный фактический размер получаемой от аренды прибыли.

В связи со спецификой взаимоотношений участников арендной сделки, в контракте желательна их конкретизация в части обязанностей и прав, а именно:

1. следует конкретизировать обязанность арендатора по текущему и капитальному ремонту и установить, относится ли обязанность только к внутренним отделочным работам, или к фасаду здания тоже;
2. уточнить, несет ли арендатор ответственность за техническое состояние коммуникаций и обязан ли оплатить ущерб, нанесенный всему зданию в случае выхода их из строя, например, при прорыве водопровода. Эти и многие другие вопросы эксплуатации арендуемых площадей желательно предусмотреть и зафиксировать в договоре.

Причины и основания для расторжения договора аренды в обязательном порядке прописываются в договоре, так как это поможет в дальнейшем не привлекать юристов и при обоюдном согласии прекратить договорные отношения без ущерба какой-либо из сторон.

Форма договора

Условия относительно оформления и формы договора аренды нежилого помещения утверждены в общих положениях статьями 606-625, а также четвёртым параграфом 34 главы в Гражданском кодексе, действующим на территории Российской Федерации. Здесь говорится и о том, что сторонами подобной сделки могут быть любые физические и юридические лица.

Требования к договору аренды недвижимости, которой считается и нежилое помещение, устанавливают, что сделка заключается обязательно в письменном виде. Устная договорённость юридической силы иметь не будет и в суде защитить свои права в случае необходимости не получится. Структура документа включает в себя информацию о точном адресе расположения объекта, его основных характеристиках, полных данных об арендодателе и арендаторе, целевом назначении недвижимости, финансовых аспектах договорённости.

Если сделка заключается сроком меньше чем на год, регистрировать договор аренды (шаблон представлен ниже в статье) в Росреестре не нужно. Если же сделка о найме нежилого помещения подписана на один год и более – за отсутствие её регистрации могут выписать штраф.

Предмет договора

Предметом договора аренды в данном случае всегда выступает непосредственно само нежилое помещение или его часть. Собственник объекта недвижимости за оговорённую заранее ежемесячную плату передаёт его арендатору на определённый или неопределённый срок. В договоре аренды помещений раздел о предмете сделки идёт первым, сразу после части с информацией о сторонах сделки.

В этом пункте указывается кадастровый номер помещения, его полный адрес, площадь, этажность, наименование и целевое назначение (под офис, цех, склад и так далее). Цель использования – важный нюанс, поскольку одно из условий досрочного расторжения договора является использование помещения не по назначению. Также указывается наименование, дата выдачи и номер документа, на основании которого арендодатель является владельцем недвижимости и имеет право ею распоряжаться.

Для более точного определения предмета к договору прилагается его технический, кадастровый план.

Порядок передачи помещения

Следует учесть, что сам договор аренды помещения, даже если он уже подписан, не является подтверждением передачи недвижимости. Стороны могут прописать в условиях, что передать объект нанимателю собственник обязан в момент подписания документа, получения оплаты или в конкретный день, но сам факт этой передачи следует зафиксировать отдельным актом. В акте фиксируется информация о предмете договора, как в нём самом, но уже более подробно описывается фактическое состояние недвижимости, наличие систем коммуникации, мебели, оборудования и всего, что владелец передаёт вместе с помещением.

Актом также подтверждается, что арендованное имущество соответствует условиям сделки. Если же при осмотре окажется, что площадь меньше заявленной, неисправны коммуникационные системы, обнаружены какие-либо другие несоответствия, вы можете тут же расторгнуть договор или потребовать устранить недочёты в кратчайший срок, если это возможно. Наниматель может и самостоятельно устранить недостатки за свой счёт, уменьшая тем самым стоимость арендной платы, но это должно быть зафиксировано документально и в акте приёма-передачи.

Права и обязанности сторон

При составлении договора относительно найма нежилого помещения стороны могут прописывать права и обязанности на своё усмотрение. Стандартно в этот пункт включают:

• Пользование недвижимостью в соответствии с целевым назначением;
• Своевременная арендная плата;
• Возможность продления соглашения;
• Кто будет производить капитальный ремонт;
• Как будет возмещаться нанесённый ущерб имуществу;
• Зафиксированные обязательства о поддержании объекта в надлежащем состоянии;
• Оплата коммунальных услуг;
• Право на субаренду или запрет таковой;
• Периодичность и порядок проверки помещения арендатором;
• Требования сторон;
• Действия, которые наниматель может совершать лишь при получении письменного разрешения арендодателя, и прочее.

Если одна из сторон нарушает условия договора, не выполняет свои обязанности, записанные в данный пункт, это может служить причиной досрочного расторжения сделки. В том случае, когда пункт не внесён, например, о капитальном ремонте, собственник не будет иметь права требовать от нанимателя его сделать. Но может быть подписано дополнительное соглашение.

Порядок оплаты

Размер постоянной части арендной платы обязательно указывается в договоре в российских рублях с НДС и не может быть увеличен чаще чем один раз в три месяца по закону. В своём соглашении срок пересмотра стоимости можно указать на своё усмотрение, например, раз в полгода или раз в год. Также указывается, за сколько дней, месяцев арендодатель должен письменно уведомить нанимателя об изменениях. Отображаются таковые в оформленном приложении к договору аренды нежилого помещения.

Оговорённая оплата по договору непосредственной аренды нежилого помещения производится арендатором один раз в месяц до указанного в документе конкретного числа месяца, следующего за отчётным. Фиксируется также способ внесения платы – банковские реквизиты, расчётный счёт, наименование банка.

В этом же пункте можно прописать индивидуальный порядок действий в случае, если наниматель по уважительным причинам не может выполнить финансовые обязательства в срок (уведомление заранее), а также зафиксировать порядок начисления пени и её размер за просрочку платежей без уважительной причины.

Ответственность сторон

Ответственность, которая фиксируется в тексте договора на аренду помещения, касается в большей мере финансовых и имущественных вопросов. Здесь могут находиться условия с начислением пени и штрафов, возмещение убытков за нанесение ущерба имуществу, подача письменных претензий.

Если в соглашении нет информации об оплате коммунальных услуг, по умолчанию их оплачивает собственник, и вся ответственность лежит на нём.

К пункту об ответственности сторон можно отнести подробные разъяснения о текущих и капитальных ремонтах, в какие сроки они должны делаться, кем, кто их оплачивает.

Продление и расторжение договора

Преимущественное право продлить наём недвижимости принадлежит арендатору, если он выполнял свои обязанности по условиям договора надлежащим образом. Настоящий договор может быть расторгнут и преждевременно, когда:

• Помещение используется не по назначению;
• Объект сдан в субаренду без должного уведомления и согласия собственника;
• Существенное ухудшение состояния недвижимости;
• Систематически несвоевременная оплата без уважительной причины или отсутствие оплаты в течение двух и более месяцев;
• Владельцу нужно сданное помещение для собственных нужд – в такой ситуации он платит нанимателю неустойку;
• Арендатор больше не нуждается в снятом объекте – уплата неустойки оговаривается договором.

Порядок расторжения договора и возмещения убытков в каждом случае индивидуален и должен быть зафиксирован в документе заранее или дополнительным соглашением.

Продляется договор при обоюдном подписании дополнительного соглашения. В соответствии со вторым пунктом 610 статьи в гражданском кодексе Российской Федерации, выделяют также понятие автоматического продления (пролонгации) сделки. Суть автопродления заключается в том, что сделка считается продлённой, если ни одна из сторон не заявила о желании её расторгнуть.

Срок действия

Срок действия договора аренды в отношении любого нежилого помещения оговаривается сторонами на их усмотрение:

• До одного года – не нуждается в государственной регистрации;
• Один год и более с чёткой датой – регистрация обязательна;
• Без указания срока, то есть бессрочный – регистрируется в Росреестре.

Учитывая срок договора аренды без регистрации, за которую предусматривается уплата государственной пошлины, нередко нежилое помещение предумышленно нанимается менее, чем на год с последующим продлением. Это продление, как и прочие изменения, оформляются дополнительным договором и прилагаются к основному.

Во избежание проблем, которые могут возникнуть между владельцем и нанимателем, а также, чтобы не усугублять ситуацию, если придётся решать конфликт в судебном порядке, настоятельно рекомендуется избегать бессрочных соглашений и регистрировать сделки. Указывая конкретный срок, на какой заключается договор на аренду нежилого оговорённого помещения, и владелец недвижимости, и её наниматель защищают свои права и могут претендовать на поддержку со стороны закона.

Нежилое помещение безоговорочно возвращается собственнику не позднее, чем закончится срок договора аренды, если он не был продлён и пролонгация не предусматривается.

Прочие условия и форс-мажоры

При возникновении непредвиденных обстоятельств, которые не прописаны в вашем договоре, следует руководствоваться нормами действующего российского законодательства. Обе стороны будут освобождены от выполнения своих обязанностей, если они не могут их выполнять по независящим от них причинам. К таковым относятся стихийные бедствия, гражданские массовые беспорядки, вооружённые действия и террористические акты, изменения в актах по инициативе органов власти.

Изменение условий договора и невозможность выполнять свои обязательства из-за форс-мажора должны фиксироваться документально с направлением соответствующего уведомления другой стороне в течение первых 10 дней от момента наступления обстоятельств. Правки оформляются в виде приложений к договору аренды нежилого помещения.

Реквизиты и подписи сторон

Последней обязательной частью при оформлении и заполнении договора аренды нежилого помещения, пример которого можно посмотреть ниже в статье, являются реквизиты и подписи участников сделки. Сюда входят в первую очередь банковские расчётные счета, а также юридические адреса сторон, регистрационные коды, наименования.

Важно внимательно сверить зафиксированную информацию, поскольку даже малейшее несоответствие с данными в документах являются основанием для аннулирования соглашения. Подписи ответственных участников также должны быть идентичны подписям в их документах, удостоверяющих личность.

Для чего нужно заключать договор аренды торговых площадей

Предприниматели или частные лица, особенно если они – друзья или родственники, могут, конечно, ограничиться устной договоренностью об аренде помещений под магазин или кафе. Однако в этом случае:

1. Будет нарушено законодательство, требующее заключения договора аренды.
2. Стороны не будут защищены с точки зрения закона в случае появления разногласий. Официальное заключение договора аренды защищает ваши законные права собственности на недвижимое имущество и юридически правильно выстраивает взаимоотношения с партнером по контракту.

Кто является заинтересованными сторонами сделки аренды

Обязанности и ответственность арендодателя и арендатора, а также форма оформления сделки будут различными в зависимости от того, между какими лицами заключается договор.

1. Для юридических лиц обязательно соблюдение всех требований закона по оформлению сделки, включая письменное оформление договора. Это же положение является обязательным, когда в отношения аренды вступают юридическое и физическое лицо.
2. Оформление письменного контракта сделки аренды, в которой участвуют только граждане, как физические лица, не обязательно.
3. Рекомендуем до заключения договора между гражданином и индивидуальным предпринимателем получить юридическую консультацию по всем вопросам налогообложения в этой ситуации.
4. Если вы арендуете помещение вместе с дорогостоящим оборудованием, необходимо будет составить грамотную документацию его передачи во избежание возможных претензий со стороны арендодателя о порче или недостаче указанного имущества.
5. Вместо договоров об аренде помещения с выкупом после окончания срока аренды советуем предпринимателям заключать лизинговые договора.

Бланк и образец типового договора аренды нежилого помещения

Несмотря на то что унифицированной формы для составления данного документа нет, существует некий шаблон, типовой договор аренды на нежилое помещение. Для самостоятельного оформления вы можете использовать представленный ниже пример:

Договора аренды нежилого помещения

«___»___________20___ года                                                                                                                          г.___________

________________, далее именуемый Арендодатель, представленный в лице ________________ и действующий на основании _______________________, а также ______________, далее именуемый Арендатор, в лице _________________ и действующий на основании ______________, подписали данный документ о следующем:

1 Предмет сделки

1.1   Арендодатель передаёт Арендатору во временное пользование и на возмездной основе нежилое помещение, кадастровый номер _______________, предназначенное для ______________ площадью ________ м. кв., которое находится по адресу _____________________.

1.2   Недвижимость принадлежит Арендодателю на основании _________________ №________, выданного «____»_________ _____ года.

2         Срок договора

2.1 Соглашение заключено сроком на _________ с «____»________20___ года по «____»________20___ год и вступает в силу с момента подписания (или конкретной даты).

 2.2 По истечении срока действия у Арендатора имеется преимущественное право на его продление, если условия договора соблюдались ответственно.

3         Обязанности и права

3.1   Арендодатель обязан передать Арендатору оговорённое нежилое помещение в срок _______ в надлежащем состоянии, пригодном для полноценного использования по назначению, а также обеспечить беспрепятственный доступ к объекту для нанимателя и его сотрудников.

3.3   Арендатор обязан своевременно и в полном объёме выполнять финансовые обязательства перед Арендодателем и обеспечивать ему свободный доступ к недвижимости для согласованной ежемесячной проверки.

3.4   Арендатор обязан оплачивать коммунальные счета, содержать помещение в надлежащем состоянии, своевременно и в письменной форме уведомлять о технических проблемах, форс-мажорных обстоятельствах.

3.5   Арендатор обязан получить разрешение Арендодателя на проведение перепланировки, субаренду.

4         Порядок внесения оплаты

4.1   За пользование недвижимостью Арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату в сумме _________ (сумма прописью) рублей не позже _____ числа каждого следующего месяца.

4.2   Арендатор оплачивает коммунальные счета по договору, который прилагается к общему пакету документов, не позже чем до ____ числа каждого следующего месяца.

4.3   Размер арендной платы установлен на весь срок действия данного Договора и может быть пересмотрен не чаще чем один раз в ________.

5         Ответственность участников

5.1   При просрочке ежемесячной оплаты на Арендатора накладывается обязанность уплачивать пеню в размере ____% от стоимости аренды за каждый день просрочки.

5.2   Ответственность за проведение капитального ремонта лежит на ______________ и все работы проводятся за его счёт (или в счёт арендной платы, если ремонт делает Арендатор).

6         Особые условия

6.1   Одностороннее расторжение данного Договора не допускается.

6.3   Договор составлен в _____ экземплярах по одному для каждого участника сделки и один для предоставления в Росреестр (если договор будет зарегистрирован).

Арендодатель                                                                                                              Арендатор

(наименование, юридический                                                             (наименование, юридические реквизиты, расчётный счёт, реквизиты,

адрес)                                                                                                             расчётный счёт, адрес)

Подпись, МП                                                                                                  Подпись, МП

Скачать образец типового договора аренды нежилого помещения можно тут

Подобные образцы договоров аренды нежилого помещения являются примерными, пункты можно убирать и добавлять на своё усмотрение.

Правовое обеспечение сделки аренды, типы и образцы договоров

Российское гражданское законодательство регулирует все возможные варианты таких контрактов, разъясняет все спорные вопросы по сделкам аренды недвижимости под торговые предприятия и четко группирует договора по типам. Предварительная классификация договоров позволит сторонам сделки юридически правильно оформить свои взаимоотношения. Образец типового договора есть на официальных российских сайтах, и вы легко сможете заполнить его. В случае возникновения неясностей обращайтесь к юристам.

Правила и нюансы составления

Перед тем как заключить договор аренды нежилого помещения, важно проверить юридическую чистоту сделки. Особенно если недвижимость принадлежит юридическому лицу. Необходимо убедиться, что отсутствуют негативные характеристики в виде:

• Судебного процесса, в котором владелец объекта ответчик по долгам;
• Состояния банкротства;
• Обременений, которые ограничивают использование недвижимости по назначению.

Следует внимательно проверить и документы на нежилое помещение, сверив информацию в них с тем, что уже записано в договор аренды. Если контрагент сдаёт вам помещение на правах субаренды, нужно убедиться, что такие права у него есть. Более того, учитывайте, что срок субаренды равен сроку первоначального договора аренды.

Рассматривая, как правильно составить договор, следует отметить, что в нём могут быть вписаны любые условия, если они не противоречат действующему российскому законодательству. Аренда частного нежилого помещения – юридическая сделка, в результате которой стороны получают определённую ответственность за несоблюдение оговорённых условий, и эта ответственность должна быть зафиксирована.

Заполненный договор аренды для нежилого помещения также должен включать в себя порядок по возмещению ущерба. В случае возникновения подобных обстоятельств, благодаря заранее оговорённым условиям, можно избежать судебного разбирательства. Если же нет, процесс будет проходить проще, ссылаясь на договор и внесённые в него пункты.

Если ранее вы не сталкивались с вопросом, как составить договор аренды для нежилого помещения, лучше обратиться к профильному юристу для уменьшения финансовых рисков и во избежание возможных будущих проблем.

Как заполнить документ

Чтобы документ был действительным, важно знать, как грамотно составить его и как заполнять, в нем необходимо указать существенные условия. Этого требует ст. 432 ГК РФ. Существенными условиями договора считаются те условия, которые зафиксированы в законодательных актах, рассматривающих тот или иной вид документа.

Статья 432 ГК РФ. Основные положения о заключении договора

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Все существенные условия перечислены в гл.35 ГК РФ «Наем жилого помещения»:

1. обязанности сторон;
2. предмет договора;
3. улучшение жилищных условий;
4. сведения о лицах, проживающих вместе с нанимателем;
5. арендная плата;
6. срок соглашения;
7. продление договора;
8. субаренда;
9. расторжение соглашения.

По своему усмотрению стороны сделки могут дополнить документ дополнительными условиями.

• Скачать бланк типового договора аренды квартиры (между физическими лицами)
• Скачать образец договора аренды квартиры (между физическими лицами)

Основные пункты

Как составляются основные пункты? Одно из требований к договору – это заполнение названия документа и сведений о сторонах соглашения, о жилом помещении. В самом начале должна быть указана информация об арендаторе и арендодателе. Все можно делать и от руки.
А именно:

• паспортные данные;
• регистрация;
• ФИО.

Далее рассмотрим основные пункты договора, которые следует прописать в обязательном порядке.

Предмет соглашения

В данном случае предметом соглашения является объект недвижимости, который передается в пользование от одного лица другому.

Что потребуется указать, чтобы документ был заполненный:

• адрес объекта;
• его характеристики: квадратные метры, количество комнат;
• реквизиты документа, на основании которого наймодатель имеет право сдавать квартиру (свидетельство о праве собственности, доверенность и пр.).

СПРАВКА! Если в приложении к договору был подписан акт приема-передачи вместе с описью имущества, то следует указать, что квартира вместе с имуществом передается согласно данному документу.

Права и обязанности участников сделки

Основные права жильца:

• пользоваться квартирой по назначению;
• требовать от собственника проведение капитального ремонта;
• расторгать соглашение с соблюдением установленных условий настоящего договора;
• вселять в квартиру родственников, указанных в документе;
• с согласия хозяина квартиры производить косметический ремонт.

В обязанности нанимателя входят:

• своевременная оплата аренды;
• поддержание чистоты и порядка в квартире;
• использование имущества по назначению;
• устранение последствий аварий, произошедших по его вине, за свой счет.

Владелец жилья имеет право:

• требовать от нанимателя внесения платы за проживание;
• расторгать договор, если есть основания, предусмотренные в соглашении;
• требовать компенсации от нанимателя за причиненный ущерб имуществу.

Его обязанности:

• передать объект недвижимости в пригодном для проживания состоянии;
• за свой счет устранять дефекты, о которых наниматель не был оповещен при заключении сделки.

Прописывая права нанимателя, важно оговорить частоту визитов в квартиру с целью проверки сохранности имущества.

Ответственность сторон

В этом пункте предусматриваются штрафные санкции за нарушения условий. Собственник может указать размер пени, который будет начисляться при образовании задолженности по арендной плате. Наниматель имеет право требовать снижения платы за наем, если ухудшились условия проживания не по его вине.

Также здесь можно предусмотреть санкции, которые последуют при досрочном расторжении договора в одностороннем порядке без предупреждения. К примеру, если наниматель внес плату вперед за месяц, а через пару дней собственник расторгнул договор без оснований, то в этом случае он обязан вернуть жильцу деньги за оплаченный, но не прожитый период.

Решение спорных ситуаций

Здесь указываются способы урегулирования конфликтов. Если возникли разногласия, то стороны должны прийти к обоюдному решению путем переговоров. Если проблема таким способом не решилась, то участники соглашения могут обратиться в суд.

Изменение и расторжение

По закону (ст.687 ГК РФ) квартирант при желании расторгнуть договор должен предупредить собственника об этом за 90 дней. В договоре по обоюдному согласию сторон может быть указан иной срок. Следует также указать, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке при систематическом нарушении условий соглашения одной из сторон.

Улучшение квартиры

Если квартира требует ремонта или покупки необходимых для проживания вещей, то этот пункт должен обязательно быть включенным в договор. Всегда можно найти пример заполнения. Стороны должны определиться, на каких условиях будут произведены улучшения в квартире, кто обязан платить за ремонт и покупку бытовой техники.

Как правило, наниматель, производивший улучшения в квартире, имеет право потребовать от хозяина недвижимости денежной компенсации, если это будет закреплено в договоре. Собственник также может предложить сделать нанимателю ремонт в счет арендной платы.

СПРАВКА! При отсутствии пункта об ответственности за улучшения в квартире и ремонт, расходы за капитальный ремонт по закону будут возложены на владельца жилья, а за текущий – на квартиранта.

Если наниматель покупал за свой счет бытовую технику или мебель, то имеет право забрать данное имущество при выселении. Неотделимые улучшения (например, обои), произведенные в квартире на личные средства, жилец не вправе забирать, так как это повлечет за собой ухудшение состояния помещения.

Действия в случае форс-мажора

Данный пункт снимает ответственность сторон за исполнения ими обязательств в случае наступления форс-мажорных ситуаций. Ими могут быть: стихийные бедствия, военные действия, массовые беспорядки, террористические акты и пр.

Порядок передачи жилья

В этом пункте нужно указать, что арендодатель обязуется передать недвижимость во временное пользование с указанной в договоре даты. Объект передается в соответствии с заключенным актом передачи квартиры. Передача объекта нанимателем собственнику осуществляется по окончанию найма в том состоянии, в котором он находился на дату получения его во временное пользование с учетом естественного износа.

• Скачать бланк акта передачи квартиры
• Скачать образец акта передачи квартиры

Оплата

Что требуется указать:

• Сумма арендной платы.
• Регулярность внесения платежей (раз в месяц, два раза в месяц и прочее). Также следует указать число, до которого наниматель обязан оплатить аренду.
• Способ внесения платежа (наличными или на банковский счет).
• Условия изменения арендной платы. Собственник не имеет право менять величину платежа в течение срока действия договора без согласия собственника.
• Ответственность за оплату коммунальных платежей. Кто будет платить за ЖКХ – собственник или наниматель?

Страховой депозит

Если при заключении соглашения о найме собственник взял с жильца страховой депозит (денежная страховка в случае порчи квартирантом имущества), то его сумма должна быть указана в договоре. Также стороны должны предусмотреть случай, при котором страховой депозит не возвращается нанимателю при выселении: порча или пропажа вещей, задолженность по ЖКХ, долги по арендной плате и пр.

Важно! Отдельно следует обговорить, в каком случае страховой депозит возвращается жильцу. Например, если в течение срока проживания он не нарушал условий, своевременно вносил плату, не портил имущество владельца квартиры.

Сроки действия

Документ может быть заключен на срок не более 5 лет. Если дата действия договора не указана, то он автоматически заключается на пятилетний срок. Как правило, большинство собственников предпочитает оформлять соглашение на срок 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией, чтобы не регистрировать сделку в органах.

Список лиц

Если вместе с нанимателем будут проживать иные граждане, то их данные должны быть указаны в договоре. В соответствии со ст.679 ГК РФ, в помещение могут быть вселены лица, не являющиеся нанимателями, только с согласия собственника.

Статья 679 ГК РФ. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Разрешение не требуется, если жильцы, совместно проживающие с арендатором, являются несовершеннолетними. Если наниматель вселяет иных жильцов без ведома владельца квартиры, то последний имеет право потребовать досрочного расторжения сделки на основании нарушений условий договора.

Дополнительные условия

В данном пункте указываются иные условия, которые не были отражены в основных разделах соглашения. Например, условия проживания с животными, правила посещения квартиры гостями нанимателя и пр. Составляя договор найма жилого помещения, важно предусмотреть в нем все нюансы и условия. Это обезопасит участников сделки от непредвиденных проблем и конфликтов.

Если сделка заключается с риэлтором, то посредник, как правило, предоставляет свой готовый бланк документа. Обычно в таком случае все необходимые пункты уже вписаны в документ. Тем не менее обеим сторонам следует перечитать его и, по необходимости, дополнить своими условиями.