Как застройщики обманывают дольщиков

Способы обмана дольщиков и мошенничество с квартирами в новостройках. Как не купить воздух вместо квартиры. Способы обмана дольщиков и мошенничество с квартирами в новостройках. Как не купить воздух вместо квартиры.

Суть дела

Краткая фабула: в ответ на претензию потребителей застройщик предложил им выплатить определенную сумму, а именно погасить часть требуемой этой суммы (предлагали даже заключить мировое соглашение). Дольщиков это не устроило и они обратились в суд, который требования частично удовлетворил, но вот во взыскании штрафа отказал, по причине того, что застройщик якобы хотел все решить миром, но дольщики сами виноваты, что не согласились.

Как ни странно, и апелляционная инстанция поддержала застройщика, оставив решение суда первой инстанции без изменений.

Какие документы проверять у застройщика

Если документации нет на сайте, но вы все же заинтересовались новостройкой, посетите офис. Вам, заинтересованному лицу, обязаны предоставить для ознакомления:

• проектную декларацию;
• заключение экспертизы по проекту;
• разрешение на строительство;
• типовой договор по 214-ФЗ;
• учредительные документы компании, в которых указаны все ее реквизиты.

Эти документы следует изучать внимательно и неторопливо, интересуясь следующими пунктами:

• кому и на каких правах принадлежит участок (желательно застройщику, но допускается его аренда);
• является ли новостройка жилым объектом (не апартаментами, не апарт-отелем и подобным);
• какая форма договора прописана для продажи квартир;
• имеется ли договор о страховании ответственности застройщика.

Далее переходим к другим подробностям. Это касается попыток навязать вам подписание предварительного договора.

Обратите особое внимание! Ловушки для дольщика

Запомните! Никакой вексель от застройщика, никакой предварительный договор не гарантируют вам получения квартиры! Ее могут продать на любом этапе и просто вернуть вам деньги, а могут затянуть процесс возврата так, что вы их просто не увидите.

Единственный документ, по которому застройщик берет на себя обязательство передать вам квартиру - это ДДУ. Но не вносите денег сразу, а если будут настаивать, то уходите.

Договор ДДУ обретает силу обязательства только после государственной регистрации. Внося средства по незарегистрированному договору, вы даете возможность повторно продать вашу квартиру.

Ни в коем случае не подписывайте договор займа, по которому вы даете застройщику денег "в долг" в обмен на квартиру.

Не давайте денег под вексель!

Не подписывайте инвестиционный и соинвестиционный договор - в нем вы соглашаетесь. что готовы разделить риски как инвестор, то есть, отдать свои деньги и ничего не получить на законном основании, если проект будет "провальным".

Как могут обмануть застройщики при покупке жилья?

Чтобы понять, что сделать для того, чтобы не быть обманутым, для начала следует разобраться в рисках. Таковыми являются:

• Продолжительное строительство;
• Низкое качество выполненных работ;
• Использование плохих для строительства материалов;
• Несогласование с правилами пожарной безопасности;
• Система по жизнеобеспечению неправильно работает — нет электричества, отопления, не подключен лифт;
• Жилая недвижимость приобретается от застройщика без предварительной регистрации в Государственном реестре;
• Покупка квартиры в доме или земельного участка без предварительного оформления или который состоит на учете в краткосрочной аренде. Также его истинная цель может не соответствовать текущему использованию

Довольно трудно избежать возникших рисков, однако их можно свести к минимуму. Многие из этих проблем часто можно увидеть при выезде на объект. Потенциальный покупатель не является специалистом? Наймите своего эксперта и оцените качество работ или материалов.

Как вернуть деньги, если застройщик обманул?

Если вас обманул застройщик, вы захотите вернуть денежные средства. Сделать это получится не сразу. Ведь изначально они выплачиваются гражданам, перед которыми должник несет немалую ответственность за текущее причинение вреда здоровью или жизни. Только после этого люди могут рассчитывать на возврат собственных денежных средств. По правилам вернуть всю денежную сумму, находясь в последней очереди, практически нереально. Следовательно, оптимальным решением будет передача жилого помещения, если дом уже построен.

Куда обращаться?

Конечно, денежные средства выбить довольно трудно, но все-таки не стоит терять надежд. Для начала обратитесь к застройщику с просьбой возврате суммы как за жилую недвижимость, так и прочие понесенные в результате его действий убытки. Привлеките к этому делу районную администрацию. Мотивируйте это тем, что администрация не сделала все для того, чтобы проконтролировать качественный контроль строительства.

Еще полезной может оказаться статья о том, что делать и как вернуть деньги если обманули в интернет-магазине.

Проверка проектной декларации новостройки

Какие документы следует проверить при покупке квартиры с предварительным внесением средств? Начнем с ДДУ по 214 ФЗ. На этапе сбора информации об объекте следует найти сайт застройщика или новостройки (ЖК), но только официальный сайт, не полагаясь на заголовки! Сделать это несложно - обычно название ЖК на латинице является адресом сайта. Там должна быть выложена проектная декларация.

Закон обязывает застройщика разместить этот документ, если ведется реклама продаж квартир по ДДУ. Что смотреть в проектной декларации застройщика и как узнать все о новостройке, мы уже описали в другой статье. Рекомендуем сразу обратить внимание на подробное описание финансового положения девелопера и его вероятное попадание в реестр недобросовестных застройщиков.

Законные виды договоров на строительство квартиры

Право на получение квартиры, за которую вы внесли деньги, дают только установленные законами 241-ФЗ и 215-ФЗ отношения:

• на основании договора долевого участия в строительстве;
• предоставление застройщиком жилищного сертификата;
• участие в ЖСК или ЖНК на правах члена кооператива, который сам привлекает средства и сам выступает в роли застройщика, а не "кармана" для сбора денег.

Все остальные варианты, если речь именно о покупке квартиры (жилого помещения), представляются сомнительными, похожими на поиск обходного пути.

Определение Верховного суда

К счастью в нашей стране есть еще Верховный Суд РФ, который и встал на защиту обманутых дольщиков, указав следующее (Определение ВС РФ от N 80-КГ 18-10):

«Незаконным является также отказ суда во взыскании штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.
Судом установлено, что до рассмотрения дела в Суде ООО «Запад-2» направило истцам соглашение об урегулировании претензии, в котором предлагало выплатить Калашниковым 250 000 руб., однако соглашение истцами проигнорировано. Исходя из этого факта, суд пришел к выводу о наличии намерения ответчика удовлетворить в добровольном порядке требования потребителей и об отказе истцов от такого возмещения, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания штрафа».

И далее Верховный Суд РФ продолжает:

«В добровольном порядке до судебного разбирательства ответчик требования Калашниковых не удовлетворил, в связи с чем в случае вынесения решения о присуждении этих сумм истцам подлежит взысканию штраф в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.
Само по себе намерение частично удовлетворить требование потребителей без реального перечисления им денежных средств не является исполнением обязанности, а потому не может быть основанием для освобождения от уплаты штрафа».

В итоге, Верховный Суд РФ решение суда отменил и направил дело на новое рассмотрение.