Какой дом подходит под ипотеку сбербанка

Перед тем как брать ипотеку, необходимо выяснить, какое жилье подходит под условия банка. Есть такие квартиры, на покупку которых банк одобрения не даст. Узнайте, какие требования к недвижимости выдвигает Сбербанк при ипотечном кредитовании: месторасположение дома, возраст, степень износа дома, комплектация квартиры и др. Юридически-правовой аспект.

Что подходит под ипотеку

Подходит ли жилье под ипотеку оценивается с той позиции, сколько лет оно находится в собственности. В основном кредитные организации выбирают тех собственников, которые владели недвижимостью более трех лет. Когда срок недвижимости составляет менее трех лет, то придется дополнительно платить налог со сделки.

Юридически-правовой аспект

Решая вопрос, какие дома подходят под ипотеку Сбербанка, необходимо обратить внимание не только на их состояние, но и на правовой статус объекта покупки. Что конкретно интересует будущего кредитора?

1. Наличие обременений и арестов. Если приобретаемое жилье уже находится в ипотеке у другого банка, следует сначала погасить действующий кредит из задатка по сделке, снять обременение, полученное прошлым владельцем, и лишь потом оформлять свою ипотеку. Если же на квартиру наложен арест. Проще поискать другой вариант покупки.
2. Желательно, чтобы жилье было в собственности у текущего владельца не менее трех лет. В противном случае при продаже ему по закону необходимо заплатить налог. Чаще всего такие продавцы пытаются провернуть ряд махинаций с документами, чтобы избежать выплат, чем затягивают банковские проверки.
3. Перечень собственников жилья. Если в числе нынешних владельцев недвижимости есть дети, это всерьез затягивает сделку. Как правило, получение разрешений от РОНО, подбор новой квартиры продавцом и т. д. сопряжено с массой проблем. Зачастую решить их в срок, отведенный для оформления сделки, не получается, и Сбер теряет клиента. Поэтому обычно банк сразу отклоняет жилье, в котором в собственниках имеются дети.

Важно! Наверное, это очевидно, но все же упомянем – приобрести в ипотеку можно только недвижимость, находящуюся в частной собственности. Муниципальное жилье или квартиры, не прошедшие приватизацию, не может выступать объектом покупки.

Требования к ипотечному жилью

Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.

Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.

Расположение дома

Требование к ликвидности квартиры, которую заемщик закладывает банку в качестве гарантии возврата средств, обуславливает ограничения по размещению жилой недвижимости в пригороде или в неблагополучных районах города, так как продать такой залог будет проблематично.

Каждый банк в индивидуальном порядке решает какое жилье подходит под ипотеку, но, в большинстве случаев, ограничения следующие:

• дом не должен быть ветхим и подлежать сносу;
• квартира не может располагаться в двухэтажных или частных домах;
• блочные и панельные «хрущевки» кредитуют неохотно;
• дом не должен быть предназначенным для реконструкции с отселением;
• здание не должно быть общежитием или зданием гостиничного типа, в том числе малосемейкой;
• к размещению квартиры на первом, последнем, цокольном этаже или подвале, также может быть негативное отношение.

Получить информацию о том, подлежит ли дом расселению или сносу, можно выполнив запрос в администрацию территориального субъекта.

Возраст здания

Период эксплуатации постройки, в которой размещается приобретаемое по ипотеке жильё, не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту. Узнать необходимые данные можно посредством онлайн-сервисов, более полная информация на которых представлена для Москвы и СПб, но косвенным путем можно получить информацию и о периоде строительства типовых зданий. Наиболее популярными являются сервисы:

• Wikimapia;
• «Где этот дом»;
• «Неспроста»;
• «Дома Москвы»;
• «Тип дома».

Альтернативой общим сервисам является обращение в Росреестр через официальный сайт ведомства, где можно заказать технический паспорт любого здания в стране, оплатив пошлину в сумме 150 рублей и направив запрос и скан-копию квитанции по почте. Через 5 дней в ответ придет электронная версия искомого документа и все ответы на вопросы буду получены.

Узнав какого года постройки интересующее здание, следует сразу исключить все варианты, дата возведения которых 1970 год или ранее.

Сбербанк предъявляет требование, согласно которого объект залога не должен быть изношен более, чем на 40% или быть поставлен в очередь на выполнение капитального ремонта из-за текущего состояния.

Конструктивные особенности

Частой причиной, почему квартира не подходит под ипотеку, является потенциально опасная, с точки зрения банка, конструкция, а именно:

1) наличие деревянных перекрытий кровли или фундамента из горючих материалов, подверженных гниению;

2) установленные газовые колонки.

Таким образом, под ограничение попадают многие «сталинки», перекрытия верхних этажей которых в подавляющем числе случаев выполнено из дерева. Вето будет наложено также на здания, фундаменты которых выполнены не из кирпича, камня или бетона.

Внутренняя комплектация квартиры

Отбросив требования к местоположению и остатке ресурса прочности здания, формулировка того, какое жилье подходит под ипотеку, будет следующей – полностью пригодное для проживания, укомплектованное всеми необходимыми удобствами для удовлетворения первичных потребностей, а именно:

1. Коммуникациями с горячей и холодной водой;
2. Сантехническими приборами для туалета, гигиенических нужд и кухни;
3. Подключением к системе отопления, которая может быть водяной, паровой или электрической;
4. Нагревательными приборами в каждой комнате;
5. Окнами, полностью остекленными и укомплектованными переплетами в полном объеме;
6. Входной и межкомнатными дверьми, целыми и способными выполнять свою защитную и ограждающую функции;
7. Плитой, соответствующей принятому для данного дома типу (газовая или электрическая);
8. Напольные, настенные и потолочные покрытия, соответствующие техническому плану помещения.

Соответствие требованиям банка к объекту ипотечного кредитования выполняется дважды – потенциальным покупателем и представителем финансовой организации, который обязательно задаст все перечисленные вопросы, а значит к тому времени ответы на них должны быть найдены.

Как узнать – подходит квартира под ипотеку или нет

Чтобы ответить на этот вопрос необходимо выяснить, удовлетворяет ли приобретаемое жильё требованиям конкретного банка.

Сделать это можно следующим образом:

1. Сведения, касающиеся вопросов сноса, расселения, капитального ремонта можно получить, обратившись в администрацию населённого пункта, где расположен объект залога.
2. Информацию о наличии обременения или его отсутствии можно получить в Росреестре.
3. По записям в домовой книге можно посмотреть, кто, когда и по какой причине был выписан из квартиры.
4. Период владения квартирой собственником подтверждает свидетельство о собственности.
5. Срок эксплуатации и всю информацию о техническом состоянии дома, его конструктивных особенностях можно выяснить тремя способами:
   • через официальный сайт Росреестра (). Нужно оплатить госпошлину в размере 150 рублей и заказать технический паспорт. После отправки квитанции об оплате на почту придёт электронная версия запрашиваемого документа;
   • обратившись непосредственно в БТИ заказать бумажную версию технического паспорта. Срок изготовления – 1 месяц, стоимость – около 800 рублей;
   • через такие онлайн-сервисы (для Москвы и Санкт-Петербурга), как «Тип дома», «Неспроста», «Где этот дом» и т. д.

Технический план содержит сведения о виде домовых перекрытий, ведь квартиры в старом деревянном доме с деревянными перекрытиями в ипотеку не попадают.

Существующие требования банка к ипотечной недвижимости

Ликвидность кредитуемого жилья будущий заемщик доказывает с помощью отчета о его оценке. Но прежде чем его заказывать, стоит убедиться, что выбранная недвижимость подходит под базовые требования банка.

Важно! Отчет об оценке составляется только специалистами, прошедшими аккредитацию в Сбербанке, а затем тщательно проверяется сотрудниками кредитного отдела. При обнаружении в нем ложной информации квартира будет отклонена кредитором.

Месторасположение дома

Как уже упоминалось выше, приобретаемое жилье должно быть расположено на территории РФ. Исключение составляют Севастополь и полуостров Крым – здесь недвижимость пока что не кредитуется Сбербанком.

Также важно учесть кое-какие немаловажные факторы. А именно:

• наличие в населенном пункте, где расположен объект покупки, отделения Сбербанка;
• при приобретении загородной недвижимости – удаление дома от ближайшего города/поселка с отделением Сбера.

Читайте также: Личный менеджер Сбербанка: что это

В зависимости от типа недвижимости и региона ее расположения, требования к расстоянию могут быть различными. Их следует уточнить в ипотечном отделении банка.

Возраст здания

Год постройки здания весьма важен при оценке его пригодности под ипотеку. Но здесь требования, опять же, зависят от региона.

1. В провинции часто кредитуют дома от 1955 года постройки.
2. Москвичам отказывают в кредитовании хрущевок старше 1970 года по причине программы их массового сноса.
3. В Петербурге к году постройки здания практикуется индивидуальный подход, т. к. недвижимость в историческом центре города весьма ценится, а ее состояние может не зависеть напрямую от ее возраста.

Также стоит отметить, что для частного дома и для многоквартирного здания требования к возрасту могут сильно разниться даже в пределах одного населенного пункта. Поэтому рекомендуем уточнить подробности у ипотечных менеджеров Сбербанка.

Конструктивные нюансы

Требования к квартире по ипотеке Сбербанка затрагивают и перечень материалов, из которых выполнена постройка. Так, Сбер не кредитует:

• многоквартирные дома с деревянными перекрытиями;
• многоквартирные дома с газовыми водонагревателями (без горячей воды);
• частные дома из газоблока либо каркасно-насыпного типа.

Кстати! Частный дом из дерева (бревна или бруса) Сбер, вполне возможно, рассмотрит в качестве залога. Но многоквартирный деревянный дом будет отклонен с вероятностью 99%.

Допустимый износ здания

Степень износа здания, в котором расположен объект покупки, должна быть не более 50%. В некоторых регионах этот показатель поднят до 70%. Подтверждается степень износа справкой из БТИ.

Важно! В любом случае, если дом стоит в очереди на капитальный ремонт или на расселение либо находится в аварийном состоянии, под ипотеку в Сбере он не подойдет.

Внутренняя комплектация квартиры

Жилье, приобретаемое в кредит, должно быть полностью пригодно для проживания. Что это означает:

• оснащено горячим и холодным водоснабжением, а также центральной канализацией;
• в квартире (доме или секции общежития) должен иметься отдельный санузел, а также ванная или душевая;
• жилье оборудовано водяной, паровой или электрической системой отопления с нагревательными приборами в каждом помещении;
• оконные переплеты и двери находятся в хорошем состоянии;
• в жилище имеется отдельная кухня с установленной в ней плитой (в соответствии с требованиями дома – газовой или электрической).

Читайте также: Пакет услуг Сбербанк Премьер

Важно! Для частного или загородного дома достаточно хотя бы холодного водоснабжения, но в комплекте с водонагревателем.

Что означает жилье подходит под ипотеку

Есть несколько требования к жилью на вторичном рынке, которое можно оформить в кредит:

1. Технические свойства. Дом должен быть построен основательно. Желательно, чтобы был каменный или деревянный фундамент. Жилье не должно быть слишком изношено. Степень ветхости не должна превышать 50%.
2. Наличие коммуникаций. Финучреждение должно проверить, имеется ли свободный подъезд к зданию, подведены ли коммуникации.
3. Чистота сделки. Не должно возникнуть проблем с оспариванием в виде неожиданных претендентов на наследство или несовершеннолетних детей. Поэтому банковские служащие проверяют, чтобы с документами было все в порядке.
4. Разрешено использование земельного надела. Если предназначением земли является частное строительство или занятие сельским хозяйством, то кредитная организация одобрит сделку.
5. Наличие исправной крыши. Это требование актуально к квартирам, которые расположены на верхних этажах.

Подыскивая загородный дом, желательно проверить, стоит ли надел на кадастровом учете, сделана ли подводка необходимых коммуникаций. Если упустить из виду важные нюансы, значит, есть риск, что банк не одобрит заявку на получение кредита.

Почему Сбербанк предъявляет требования к жилью

Сложность оформления квартиры в ипотеку в том, что банк предъявляет жесткие требования к приобретаемому жилью. Недвижимость, выступающая в качестве залога, в течение нескольких десятилетий должна быть ликвидной на рынке и не потерять свою стоимость. Так банк защищает себя от неплатежеспособности заемщика. Если клиент не способен погашать займ, кредитор имеет право реализовать приобретенную квартиру, дом или участок.

Срок поиска недвижимости ограничен 3 месяцами. Заемщик обязан за это время подобрать квартиру, полностью удовлетворяющую требованиям Сбербанка. В противном случае банк аннулирует заявку.

Пояснение ликвидности

Ликвидность недвижимости – это показатель, характеризующий возможность быстро участок по цене, близкой к рыночной. Расчет осуществляется профессиональными оценщиками по сложным финансовым формулам, в которых учитываются:

• скорость закрытия сделки;
• сопутствующие затраты;
• расположение объекта недвижимости;
• динамика рынка жилья;
• техническое состояние квартиры и т. д.

На показатель ликвидности влияют многие факторы:

1. Местоположение – хорошая транспортная развязка, наличие социальных учреждений, низкий криминогенный уровень, благоприятная экологическая ситуация.
2. Ситуация на рынке. Спрос на жилье должен быть выше предложения. Чем больше реализуется недвижимости, тем ликвиднее становится рынок. Многое зависит от класса недвижимости: эконом продается лучше, чем бизнес.
3. Характеристики жилья. Новостройки в несколько раз ликвиднее старых построек. Особое значение имеет благоустроенность прилегающей территории, вид из окна, наличие парковки, лифта и детской площадки.
4. Сопутствующие факторы. Чем больше инвесторы знают об объекте инвестиций, тем быстрее его можно реализовать. Важен и размер расходов на оформление контракта – чем они ниже, тем выше ликвидность. Сказывается и сезон: зимой и летом предложение на рынке снижается.

Немаловажное значение имеет страна, в которой находится жилье. По данным ведущего международного консультанта в сфере коммерческой недвижимости «DTZ», наибольшей ликвидность обладает недвижимость в Великобритании, Швеции и Финляндии. А вот Россия, Украина и Дания – страны с самыми неликвидными объектами.

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости – отчет с характеристиками потенциального объекта, включающий фотографии помещений, копии документов, планировку, подробное описание, информацию о залоговой и рыночной стоимости. Все данные подкрепляются комментариями оценщика, а по итогу выносится окончательное решение о совокупном состоянии квартиры.

Оценка – особая гарантия банка, что приобретаемая недвижимость может быть продана по той же стоимости, что и приобретается на данный момент. Она проводится лицензированной компанией с аккредитацией Сбербанка, но оплачивается заемщиком.

Процесс оценки недвижимости делится на этапы:

1. Сбербанк предлагает на выбор список аккредитованных компаний. В перечне указываются не только цены, но и отзывы от клиентов.
2. Заемщик получает предварительную консультацию от оценщика, после согласовывает сроки и стоимость заключения договора. На этом этапе происходит оплата.
3. Соискатель собирает все необходимые документы и предоставляет их на проверку оценщику.
4. По согласованию с клиентом специалист выезжает на объект для осмотра и фотографирования объекта.
5. Оценщик оформляет отчет в соответствии с требованиями Сбербанка в течение 1–5 рабочих дней (срок зависит от сложности работы).
6. Клиент получает ответ по оценке в виде отчета с цветными фотографиями, графиками и комментариями по каждому пункту.

Важно! Срок действия отчета – 6 месяцев с момента составления.

В 2019 году в Сбербанке появилась возможность заказать услуги оценщика непосредственно в банке через сервис ДомКлик. Стоимость услуги зависит от региона проживания и в Москве составляет от 5 тыс. рублей. Оценка осуществляется без права выбора компании.

Требования к внутреннему обустройству квартиры

Чтобы иметь представление о том, какую квартиру следует выбирать при оформлении ипотеки в Сбербанке, следует обратиться к условиям внутреннего обустройства:

• Должны быть проведена как минимум  холодная вода;
• Необходимо наличие санузла (если квартира находится в доме на двух собственников, то и допустим Сбербанком уличный туалет), системы отопления, кухня должна быть вентилируемой;
• Каждая комната должна быть оснащена батареями;
• Каждое окно должно быть полностью остекленным;
• Входные и остальные двери должны находиться в целом состоянии и функционировать должным образом;
• Расположение окон, дверных проемов должно соответствовать технической документации;

Следовательно, уже изучив требования к месторасположению и состоянию здания, можно вычеркнуть из списка помещения, не подходящие для проживания. Квартира, передаваемая в залог Сбербанка должна иметь все, что необходимо для нормального проживания и эксплуатации, в том числе окна и двери должны быть и исправно функционировать.

Все требования и условия, изложенные выше, обусловлены заинтересованностью Сбербанка в приобретении ликвидной недвижимости в период погашения залога. Большинство должников редко гасят кредиты за пару лет, и часто растягивают срок оплаты на долгие десятилетия, и в этом случае здание обязано выдержать любой срок.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева:

У банков, предоставляющих ипотечные средства на приобретение загородной недвижимости, требования к объекту довольно одинаковые. Земельный участок, дом и иные объекты капитального строительства должны быть поставлены на кадастровый учет. В жилом доме должны быть коммуникации: заведено отопление, водопровод и электричество. Кроме того, необходимо наличие соответствующих договоров с поставщиками услуг.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Как делается ипотека на дом

Ипотека на приобретение жилого частного дома имеет свои отличительные черты. Оформить её затруднительнее, чем на квартиру. И банки менее охотно идут на одобрение. В чём причина?

Так как приобретаемый дом – это будущее залоговое имущество для банка, то при любых условиях осуществляется проверка постройки по части строительства и юридической чистоты. Главное условие, как и в случае с квартирой, — ликвидность объекта на протяжении всего периода кредитования. Значение имеет процент износа жилого дома (не больше 40 %), строительные материалы, из которых сделан фундамент, опоры, несущие стены. Всё это влияет на срок службы дома.

Бетонные опоры и фундамент, каменные или кирпичные несущие стены обеспечивают больший срок эксплуатации дома, чем насыпной фундамент и деревянные стены. Поэтому эти дома считаются наиболее подходящими под ипотеку.

При оценке дома, в том числе, учитываются параметры:

• дорожная инфраструктура и присутствуют ли коммуникации;
• развитие социальной инфраструктуры в населённом пункте;
• территориальная близость больших городов;
• дом не должен быть запланирован к сносу;
• назначение участка земли под домом и безусловное наличие права на владение им, оформление земли под индивидуальное жилищное строительство и наличие статуса поселения. Обязательно должно быть проведено межевание участка земли.

На рынке «вторички» купить в ипотеку дом вполне возможно, а на первичном рынке затруднительно.

Также нельзя купить полдома в банковскую ипотеку. В этой ситуации при продаже залогового имущества результат будет зависеть от третьих лиц, например, соседей. Для банков это невыгодно. Такой вариант возможен только в случае, если остальные доли в собственности на дом принадлежат заёмщику.

Банковские ипотечные продукты на покупку жилого дома предполагают процент по кредиту выше на 2-3 процентных пункта, чем аналогичные продукты при покупке квартир. Средняя ставка от 12 %, первый взнос от 40 %, срок кредита – не более 360 месяцев. В залог передаётся либо покупаемый дом, либо иная недвижимость в собственности заёмщика. По условиям ипотечного договора на дом допускается максимум 3 созаемщика, включая титульного заёмщика.

Крупные банки, предоставляющие кредит на покупку дома: Юникредит банк, Альфа-банк, Сбербанк, ВТБ 24, Банк «Возрождение». На сайтах этих кредитных организаций есть возможность воспользоваться кредитным калькулятором онлайн и подобрать подходящий срок и ежемесячный платёж.

Рекомендуется подать несколько заявок одновременно в разные банки. Это увеличит вероятность получения кредита.

Юридические нюансы

После двухуровневой проверки недвижимости необходимо провести правовой аудит. Этапы данной процедуры:

• оценка рыночной стоимости квартиры;
• выявление потенциальных претендентов на жилье;
• проверка идентичности данных по квартире информации в техпаспорте.

Только при соответствии всем требованиям банка к ипотечной квартире заемщик может оформить одобренную недвижимость.

Махинации продавца

Существует два варианта мошеннической обработки покупателей:

1. По законодательству сумма, полученная от продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 36 месяцев, облагается налогом. В связи с этим многие владельцы стремятся снизить продажную цену в договоре купли-продажи. Сделать это можно только если покупатель оплатит часть квартиры самостоятельно. Именно поэтому Сбербанк предпочитает собственников, которые владеют жильем более трех лет.
2. Сделка будет одобрена банком, если владелец снизит завышенную стоимость недвижимости до уровня, определенного оценщиком. При несогласии с итоговой ценой продавец может расторгнуть сделку или договориться с покупателем, что оставшуюся часть он оплачивает самостоятельно.

Незаконная перепланировка

Мнение эксперта Сергей Богданов Стаж работы в Сбербанке 12 лет. Задать вопрос эксперту

Незаконное переустройство, не согласованное в районном управлении архитектуры, – повод для расторжения сделки в Сбербанке. Продать недвижимость за наличные также не получится, поскольку Росреестр зафиксирует факт перепланировки.

Важно! Все издержки по узакониванию переустройства несет владелец квартиры.

Требования по военной ипотеке

Требования к дому по военной ипотеке не отличаются от стандартных. Недвижимость также не должна подлежать сносу и быть старше 1970 года. В жилое помещение должны быть проведены водопровод и отопление. Ипотека в Сбербанке запрещает оформлять малосемейки, гостинки, коммуналки и квартиры, расположенные на первом, последнем и цокольном этажах.

Важность доскональной проверки недвижимости показывает пример жителя Екатеринбурга, показанный в сюжете местных новостей:

Требования к износу здания и конструктиву

Существует перечень требования, касательно износа и конструктивных особенностей здания, подходящего под условия ипотеки в Сбербанке:

• Износ здания не должен быть выше 70% от срока службы, указанного в техническом паспорте. Получить необходимую информацию можно, обратившись в онлайн-сервисы, в Росреестр или в БТИ;
• Дом или квартира в ипотеку, с износом на 50% и более, и находящиеся в очереди на проведение капитального ремонта, не рассматриваются;
• Обслуживанием парового, газового или электрического отопления должны заниматься муниципальные компании по официально заключенным договорам;
• Сбербанк не рассматривает потенциально небезопасные конструкции. Квартира в ипотеку не должна быть построена из гниющих, горючих материалов, и должна иметь бетонный, железобетонный или каменный фундамент;
• Вся перепланировка должна быть согласована по документами с Управлением архитектуры и градостроительства  и внесены соответствующие исправления в техпаспорт БТИ;
• Сама конструкция многоквартирного дома не должна иметь видимых повреждений, и тем более стяжек уже существующих трещин.

Для получения необходимой информации о возрасте или износе здания, можно обратиться в онлайн-сервисы, такие как Wikimapia, «Где этот дом» и другие, однако на них есть точная информация преимущественно для Москвы и Санкт-Петербурга, но есть возможность узнать о периоде и точной дате строительства зданий.

При помощи официального веб-сайта ведомства Росреестра можно оформить заказ на получение кадастровой выписки для любого дома на территории РФ, данная операция будет стоить 400 рублей. Через несколько дней на указанную электронную почту придет  электронный формат выписки.

Следовательно, после получения справки о дате возведения здания, следует отсеять все варианты строений, возведенных в 1950 году и ранее, в том числе большинство «сталинок» и «хрущевок».

Недвижимость – это залог

Банки дают кредит, только посмотрев, какую человек покупает квартиру. Мало шансов остается на одобрение ипотеки, если объект построен до 1970 года, имеет деревянные перекрытия или находится в полуразрушенном состоянии.

Если заемщик откажется выполнять свои обязательства, то ипотечная недвижимость будет продана с молотка. Поэтому жилплощадь должна быть ликвидной. Операции с жильем не являются профильным направлением финучерждений. Поэтому главная задача – это продать предмет залога без финансовых потерь.

Особенности расположения здания

Первым делом следует знать требования по расположению:

• Многоквартирное здание должно обладать приемлемым санитарно-техническим состоянием, не подлежать сносу. Узнать о том, будет ли дом подвержен расселению или сносу, можно, обратившись в администрацию данного территориального субъекта;
• Квартира, располагающаяся в частном доме (бараке) без центрального отопления и канализации не подлежит рассмотрению только если по документам это доля или имеет износ здания более 50%;
• Квартира или дом должны находиться на территории РФ, за исключением полуострова Крым и города Севастополя, поскольку Сбербанк не имеет офисов на этих территориях;
• Продавцу следует подавать заявку, имея квартиру или дом в собственности не менее трех лет. Иначе могут возникнуть проблемы в будущем, если родственники продавца станут претендовать на часть или жилье полностью;
• Общежития и помещения гостиничного типа вполне подойдут под Сбербанк;
• Кредиторы негативно относятся к квартирам, размещенным в подвале, на нижнем, или последнем этаже;
• Имущество должно располагаться в развитых районах, должны присутствовать больницы, школы и детские садики;
• Редко кредитуют «сталинки» — из-за деревянных междуэтажных перекрытий и «хрущевки».

Рекомендуемая статья: Топ банков по ипотеке

Данные ограничения обусловлены требованием к ликвидности помещения, которое необходимо изложить банку как гарантию на возврат средств. Залог, не подходящий хотя бы под одно из условий, продать будет крайне проблематично.

Какую недвижимость можно взять в ипотеку

С помощью ипотечного кредита невозможно купить любое понравившееся жилье — кредитные организации предъявляют определённые условия к залоговой недвижимости. При сделках купли-продажи объектом может выступать и квартира, и частный дом, и даже доля в них. Но для банка имеет значение степень ликвидности приобретаемого недвижимого имущества на рынке. Таким образом банк страхует свои риски, чтобы даже в случае неплатежеспособности клиента, ипотечное жилье можно было легко реализовать на рынке через несколько лет по выгодной стоимости.

Процесс поиска нужной недвижимости осложняется ещё и ограниченным сроком действия кредитного решения. Обычно он составляет не более 3 месяцев. В такой ситуации полезно располагать информацией относительно критериев, которыми руководствуются банки при согласовании того или иного объекта недвижимости для целей ипотечного кредита.

Кредит на жильё в строящихся домах банки обычно выдают только при наличии аккредитации застройщика конкретным банком. В этом случае имеет смысл сначала выбрать квартиру, а потом определиться с банком, из числа предлагающих ипотеку для клиентов выбранного застройщика. Обычно их несколько.

Что же касается вторичного жилья, то существуют общие критерии выбора жилья, подходящего под банковскую ипотеку:

1. Год сдачи дома в эксплуатацию и уровень технического состояния. Износ дома предпочтителен не более 60 % (иногда 70 %), должны отсутствовать деревянные перекрытия. Оптимальнее выбирать квартиры в домах, которые строились не позже 1990 года. Это выгодно и для покупателя – к дате полного погашения задолженности такая квартира ещё будет вполне реализуема на рынке. Банки также требуют наличия в залоговой квартире отдельной кухни, проведенного электричества, систем отопления, газоснабжения, горячей и холодной воды.
2. Отсутствие незарегистрированных соответствующим образом перепланировок, дом должен соответствовать документам БТИ по всем критериям.
3. Стоимость жилья на рынке. Рыночная стоимость определяется специализированной оценочной компанией, одобренной банком. Она может отличаться от стоимости, выставленной продавцом. Но именно на оценочный отчёт будет опираться банк при принятии решения. Обычно банки кредитуют не более 80 % стоимости приобретаемого жилья.
4. Жилая недвижимость должна быть в собственности у предыдущего владельца 3 и более лет.
5. Жилье должно отвечать всем требованиям санитарно-технических норм, обеспечивающих здоровье и безопасность проживающих в нем граждан.
6. Юридическая чистота квартиры. Определяется следующими параметрами:
   • отсутствие любого обременения;
   • отсутствие детей до 18 лет или собственников преклонных лет (есть риск возникновения проблем при продаже со стороны попечительских органов или родных при вступлении в права наследства);
   • если жильё приватизировано, то не должно быть лиц, чьи права не учли в момент приватизации;
   • при неоднократной купле-продаже квартиры проверяется чистота всех предыдущих сделок;
   • дееспособность продавца на момент сделки купли-продажи. Иначе есть риск расторжения сделки по судебному решению.

Анализ юридической чистоты залоговой недвижимости осуществляет юридическая служба банка. Кредитные организации также неохотно дают положительное решение по приобретению квартиры в ипотеку у родных, так как возможен сговор. Невозможно оформить ипотеку у мужа/жены, родителей/детей (в некоторых ограниченных случаях возможна сделка между детьми и родителями).

Выполнение всех пунктов означает, что квартира подходит под ипотеку.

Перечень требований значительный, но с другой стороны, такая тщательная проверка квартиры гарантирует максимальную надёжность проводимой сделки.