Когда договор купли продажи считается заключенным

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания или регистрации права владения. Обязательная регистрация договора. Из статьи вы узнаете, с какого момента договор купли-продажи недвижимости считается заключенным, а также мы расскажем, какие существуют нюансы при передаче квартиры в собственность. Вы прочтете, нужна ли регистрация документа.

Как быть, если квартира ненадлежащего качества?

Недвижимость согласно статье 557 ГК РФ ненадлежащего качества подразумевает под собой несоответствие действительного объекта условиям, указанным в договоре, касательно качества предмета. Это будет касаться не только несоответствующего метража или находящегося в квартире оборудования, но и любых других недостатках квартиры, о которых продавец не упомянул при покупателе.

Статья 557 ГК РФ. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Данная статья ссылается на статью 475, которая дает покупателю право на требование соразмерного уменьшения цены покупки, устранения недостатков продавцом в кратчайший срок, или же возмещения расходов за самостоятельное устранение недостатков. В случае, если таковые недостатки были крупными, то есть их невозможно устранить или же устранение потребует существенных денежных затрат, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки или также потребовать возврат внесенных денежных средств за покупку.

Документ о продаже жилой площади

Договор купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости составляется лицами, участвующими в сделке. То есть, он заключается между хозяином жилья и покупателем. Такой документ состоит из нескольких пунктов. При возникновении необходимости к нему может быть приложен акт передачи.

Договор купли-продажи включает:

• фабулу – там указывается название сделки и сведения о сторонах, которые в ней участвуют;
• определяется и прописывается предмет сделки;
• устанавливается порядок передачи объекта недвижимости;
• денежную стоимость, которую покупатель должен перевести другой стороне;
• обоюдные обязательства, которые стороны будут иметь друг перед другом;
• гарантии;
• заключительные положения, дата составления договора и подписи сторон.

Когда к нему прилагается акт передачи, то в заключении нужно сослаться на этот факт. Также обязательно упоминание любого документа, который имеет отношение к сделке, подтверждая или обеспечивая ее.

Несоблюдение правил составления соглашения, регулирующего приобретение недвижимости, влечет за собой возможность признания его недействительным. Перед подачей бумаги на регистрацию нужно проверить:

• правильность написания данных об объекте;
• указана ли верная сумма, которую необходимо заплатить покупателю;
• произошло ли подписание бумаги владельцем недвижимого имущества и потенциальным новым хозяином.

Договор купли-продажи недвижимости между лицами считается заключенным с момента подписания и регистрации бумаги. Все зависит от обстоятельств определенной сделки.

Особенности передачи недвижимости

Статья 556 ГК РФ определяет правила передачи недвижимости между сторонами:

1. В первую очередь, для осуществления этой сделки необходим подписанный сторонами договор, о котором шла речь выше.
2. Заключенное соглашения обязывает стороны к соответствующим действиям:
   • продавца – передать недвижимость покупателю;
   • покупателя – предоставить обусловленную договором оплату.
3. Далее следует закрепить передачу невидимости актом приема-передачи, чаще называемым передаточным документом. Этот документ должен быть подписан обеими сторонами.

Следует заметить, что уклонение сторон от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, будет расценено как уклонение сторон от выполнения их обязательств.

В большинстве случаев недвижимость считается переданной или врученной, когда она перешла во владение покупателем или другим указанным им лицом. Практически, этим моментом является предоставление покупателю ключей или иного предусмотренного доступа в квартиру. Однако договором или законодательством могут быть предусмотрены и другие условия, в частности переход квартиры в собственность покупателя в момент подписания договора купли-продажи. Также, если в момент подписания передаточного документа недвижимость еще не находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры
• Скачать бланк передаточного акта
• Скачать образец передаточного акта

При каких условиях является действительным?

Договор купли-продажи квартиры может быть составлен в простой письменной форме, а также нотариусом. Данный выбор зависит от предпочтения сторон.

В ряде случаев участие нотариуса необходимо:

• продажа доли в квартире постороннему лицу (ст. 42 ФЗ-218 от );
• продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (п. 2 ст. 54 ФЗ-218);
• продажа квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 и ст. 584 ГК РФ).

Статья 584 ГК РФ. Форма договора ренты

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Таким образом в большинстве случаев можно обойтись простой письменной формой договора купли-продажи. Однако при самостоятельном составлении договора по типовой форме следует обратить внимание на защиту интересов покупателя и проверить, не присутствуют ли обстоятельства, препятствующие покупателю вступить во владение квартирой. В противном случае велик риск конфликтов между сторонами после подписания договора. Поэтому как продавцу, так и покупателю стоит взвесить экономию на услугах нотариуса и риск конфликтного исхода сделки продажи квартиры.

Вне зависимости от того, как и когда был составлен договор, в случае купли-продажи квартиры, он не может считаться действительным без государственной регистрации. Даже если договор был составлен с помощью нотариуса, регистрация необходима согласно п. 1 ст. 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Существенными условиями договора являются условия:

• о предмете договора;
• условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
• а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Следовательно, предмет любого гражданско-правового договора является существенным условием. Определение понятия "предмет договора" в законодательстве отсутствует. В ГК РФ понятие "предмет договора" понимается в трех различных значениях: 1) как имущество (вещь); 2) как действия; 3) как действия и имущество (вещь).

Если в договоре не указаны условия, которые названы в законодательстве как существенные или необходимые для договоров данного вида, то такой договор будет считаться не заключенным. Например, для договора купли – продажи существенным условием является условие о товаре. При этом, условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п.3 ст. 455 ГК РФ). При этом, существенные условия договора купли-продажи квалифицируются как согласованные, если стороны оговорили их в приложении к договору или в иных предусмотренных договором документах (спецификациях, накладных).

Форма заключения договора.

Договор может быть заключен:

• в устной форме;
• в письменной форме (простой или нотариальной), предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (ст. 434 ГК РФ). Если законом установлена определенная форма для конкретного вида договора, то такой договор может заключаться только в форме, определенной для конкретного вида договора.

Нужна ли регистрация документа?

Статья 551 Гражданского Кодекса требует государственной регистрации любого перехода собственности на недвижимость. Поэтому как было упомянуто в начале статьи, государственная регистрация необходима для признания договора о купле-продаже недвижимости действительным.

Кроме того, данная необходимость подтверждается и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который определяет государственную регистрацию единственным легальным доказательством существования какого либо права на недвижимость, в том числе и собственности на квартиру.

Однако стоит заметить, что даже зарегистрированное право может быть оспорено при помощи суда.

Действие документа

Договор вступает в силу с момента его подписания и может считаться исполненным со дня поступления оплаты за недвижимый объект. Доказательством того, что денежные средства были переведены, могут служить квитанции или расписка, составленная между участниками сделки купли-продажи.

Договор на покупку квартиры считается заключенным, если:

• у гражданина есть доказательство того, что была осуществлена оплата за приобретенную квартиру;
• есть свидетели, которые могут подтвердить то, что сделка была проведена по закону и все условия соблюдены сторонами (ими не могут быть ближайшие по крови родственники, супруг).

На подписание договора купли-продажи не вправе повлиять третьи лица, не являющиеся сторонами по совершаемой сделке.

При оформлении договора купли-продажи между компаниями или организациями редко появляются проблемы с его вступлением в действие, так же, как и в остальных моментах. Это происходит потому, что в процедуре передачи недвижимости с участием юридических лиц всегда присутствуют юристы.

Все чаще физические лица обращаются за помощью в составлении подобных письменных соглашений к высококвалифицированным юристам. Это обосновывается тем, что мошенники на рынке недвижимости до сих пор распространены. При возможности обезопасить себя от обмана, лучше воспользоваться этим.