Коммерческая недвижимость как бизнес

Статья об аренде коммерческой недвижимости как бизнесе. Вы узнаете, выгоднее ли это, чем сдача во временное пользование жилых помещений. Прочитаете о плюсах и минусах дела такого рода, его оформлении. Обновлено в сентябре 2019. Мега-сборник из 967 идей малого бизнеса. Бизнес идея: разбираемся с субарендой, как заработать на коммерческой недвижимости с чего начать новичку и сколько можно заработать.

Аренда коммерческой недвижимости: начало бизнеса

Если начинающий предприниматель определил для себя вариант сдачи в аренду собственного нежилого помещения, ему следует подготовить цех, склад или офис к использованию арендаторами. Так, если помещение имеет складской или производственный характер, задание будет более простым. Однако перед тем как предлагать помещение потенциальным арендаторам, следует привести его в соответствие с существующими требованиями: сделать ремонт, позаботиться о необходимых коммуникациях и прочем.

Открывая полноценное агентство недвижимости, специализирующееся на аренде коммерческой недвижимости, следует подобрать подходящий офис, в котором будут работать сотрудники, а также создать интернет-сайт и разработать стратегию поиска клиентов.

Офис для работы агентства может иметь минимальную площадь: достаточно только оборудовать помещение необходимым количеством рабочих мест для сотрудников, а также для приема клиентов. Обязательно достаточное программное обеспечение и постоянный доступ к интернету. Конечно, большее количество клиентов привлечет агентство, расположенное в центральном районе города. Однако нежилые помещения подбирают по иным критериям, поэтому если основным объектом деятельности компании будет коммерческая недвижимость, предприятие может находиться в любом районе.

Набор сотрудников для агентства, занимающегося любыми видами коммерческой недвижимости, будет очень важным этапом, поскольку именно профессионализм риелторов преимущественно определяет успех компании в целом. В самом начале работы компании, пока она не располагает достаточным количеством клиентов и не имеет большой базы потенциальных объектов для аренды, основной деятельностью может заниматься сам учредитель бизнеса, заручившись помощью одного или двух менеджеров. В дальнейшем выгодно расширить штат, поскольку при увеличении базы клиентов и объектов недвижимости может потребоваться большее количество сотрудников.

Продвижение на рынке и увеличение количества клиентов будет одним из важнейших этапов открытия и дальнейшей работы компании. Конкретные рекламные методы будут зависеть от выбранной специфики коммерческой недвижимости. Так, если потенциальным арендаторам предлагают складские или производственные помещения, размещать рекламу выгодно на тематических сайтах, форумах и других ресурсах, которые посещают владельцы промышленных предприятий, торговых точек и других подобных объектов. Офисные помещения могут быть интересны более широкой аудитории, но большинство потенциальных клиентов – это владельцы мелких и средних предприятий.

При любом ассортименте недвижимости, предлагаемой в аренду, очень важно уделить внимание созданию официального сайта организации. На сайте должно быть подробное описание всех существующих предложений и прочая информация, важная для потенциальных клиентов.

Расчет возможной прибыли, период окупаемости и уровень доходности

Схема расчёта возможной прибыли со сдачи в аренду недвижимости:

1. Вычисление общих затрат на недвижимость. Для этого необходимо сложить стоимость помещения при покупке, гербовый сбор, расходы на ремонтные работы, налоги, и прочие взносы.
2. Вычисление доходности от аренды. Для этого необходимо годовую плату за аренду разделить на общие траты, а полученный результат умножить на 100.
3. Вычисление чистой доходности со сдачи в аренду недвижимости. Благодаря этому показателю можно определить эффективность вложений в бизнес.
   • Во-первых, следует вычислить все затраты на недвижимость, ремонт помещения, налоги и страхование в течение года.
   • Во-вторых, необходимо от аренды вычесть годовые расходы, а полученную сумму разделить на вложения на недвижимость, и умножить на 100.

Оценка привлекательности арендного бизнеса не представляет собой сверхзадачей. Для верного расчёта достаточно сравнить доход от аренды со стоимостью недвижимости – в конечном итоге получится срок окупаемости бизнеса, который является главным критерием для бизнеса в этой сфере. Стандартные сроки окупаемости коммерческой недвижимости составляют от 9 до 12 лет. Недвижимые объекты со сроком окупаемости 7-8 лет найти трудно.

Как зарабатывать на аренде недвижимости?

Чаще всего приходит на ум самый простой и распространённый способ — арендный бизнес. Но это не единственный механизм, при помощи которого можно увеличить доход. Разберем возможные способы заработка подробнее.

Сдача в аренду на длительный или короткий срок физическому лицу. Заключение договора аренды между сторонами. Самая распространённая операция, которая подразумевает поиск потенциального арендатора. Часто собственник жилой недвижимости обращается к услугам агентов или специализированных компаний.

Сдача в аренду юридическому лицу. Схожая ситуация, с несколькими отличиями. Разница в стоимости договора и нескольких специфических аспектов. Крупные холдинги и корпорации готовы платить на 15-30% больше рыночной стоимости за аренду жилья для иногородних сотрудников. Стоит уделить время изучению договора и внимательно посмотреть на ком лежит ответственность за уплату налогов при заключении подобного контракта.

Посуточная аренда. Для таких целей часто покупают одно- двухкомнатные квартиры или отдельно стоящие дома для проведения праздничных мероприятий. Целевое ядро этого сегмента — командировочные специалисты и любители различного досуга. Несмотря на то, что прибыль с посуточной аренды значительно превышает размер месячных выплат по долгосрочному договору, существует ряд сложностей, которые могут усложнить жизнь собственнику и управленцу.

Перепродажа. Этот инструмент заработка хорошо знаком тем инвесторам, которые работают с банкротными или муниципальными торгами. На электронных площадках размещена информация об объектах, цена по которым снижена по совокупности причин; на банкротных сайтах — распродажа собственности должников, ;а муниципальных торгах — в целях оптимизации и формирования бюджета.

Управление одним или несколькими объектами. Это прекрасная возможность получить разносторонний опыт работы с активами, без привлечения собственных средств. Если у собственника нет возможности или желания заниматься управлением самостоятельно, то владелец привлекает профессионала со стороны. В служебные обязанности будет входить полный набор функций, обеспечивающий работоспособность объекта инвестиций. Это текущие и капитальные ремонты, сезонный клининг и приведение в порядок перед сдачей в аренду, отслеживание, оплата и оптимизация коммунальных платежей, и другой прямой функционал.

Как открыть бизнес: сдача в аренду коммерческой недвижимости

Предпринимателю, который ранее не имел опыта в бизнесе, связанном с недвижимостью, следует получить всю необходимую информацию о коммерческой недвижимости в целом и уровне развития этой отрасли в своей стране и регионе.

В целом к коммерческой недвижимости причисляют различные объекты нежилого назначения, которые могут использоваться для любых коммерческих целей.

Условно в этой категории недвижимости можно выделить несколько групп:

• производственного назначения – цеха и ангары различного характера. Этот сектор рынка был долгое время маловостребован, однако в связи с развитием малых и средних производств спрос на здания технического назначения значительно возрастает;
• офисная;
• складская;
• торговая.

Офисная и складская недвижимость относительно новы на рынке, а поскольку сегодня открывается большое количество новых предприятий, этот сектор пользуется значительным спросом. Торговая недвижимость в последнее время пребывает в тесной связи с областью развлечений, поэтому наиболее актуальными стали помещения для обустройства торгово-развлекательных центров. Правда, эта отрасль достаточно затратна и предъявляет к объектам недвижимости высокие требования.

С учетом этих особенностей важно определить, какие категории нежилых помещений будут входить в область деятельности предприятия и какой формат должен иметь будущий бизнес. Как правило, в самом начале работы с арендой недвижимости предприниматели выбирают одно или два направления и лишь затем, при достижении первых успехов, расширяют свою деятельность. То же касается формата работы: перед тем как открыть бизнес с нуля по сдаче в аренду коммерческой недвижимости, есть смысл поработать частным риелтором. Таким образом, можно заработать определенный стартовый капитал и получить достаточно опыта для дальнейшего открытия полноценного агентства.

Для начала частной риелторской деятельности прежде всего нужно получить необходимые знания об этой отрасли бизнеса. Следует получить полную информацию относительно процедуры оформления всех операций с недвижимостью, налоговые нюансы, а также особенности спроса и предложений, действующих на рынке. Далее следует изучить методы поиска клиентов и обязательно зарегистрировать свою деятельность в налоговой инспекции.

Если предприниматель планирует открывать собственное агентство недвижимости, ему следует более тщательно планировать грядущие расходы, поскольку риски при этом будут большими. Кроме того, процесс оформления полноценного агентства будет более длительным и потребует подготовки немалого количества документов.

Что касается перспективности и прибыльности предприятия, более высоким уровень дохода однозначно будет у агентства. Так, если профессиональный успешный частный риелторзарабатывают в месяц от 150 до 250 тысяч рублей, то доход агентства будет в разы больше. Однако для достижения таких результатов обязательно уделить значительное внимание подбору персонала и рекламе агентства.

Еще один аспект сдачи в аренду объекта коммерческого назначения возможен при наличии в собственности лица помещения коммерческого назначения. В этом случае возможно сдавать собственное помещение, обязательно при этом декларируя получаемый доход. Популярно и прибыльно сегодня приобретение зданий с дальнейшим обустройством в нем офисных помещений и последующей сдачей в аренду.  Такая деятельность требует немалых финансовых вложений, однако в дальнейшем этот вид бизнеса может стать очень прибыльным. Такие же перспективы имеет и предприятие по сдаче в аренду помещений для торгово-развлекательных центров, однако стартовые вложения в этом случае будут очень значительными, поэтому подобный стартап будет подходящим не для любого предпринимателя. Таким образом, прежде чем открыть бизнес с нуля по сдаче в аренду коммерческой недвижимости, следует тщательно продумать финансовые вопросы и составить бизнес-план.

Преимущества и недостатки

Сдача в аренду коммерческой недвижимости – единственный вид бизнеса, который несёт легальный пассивный заработок.

Минусы:

• Важно понимать, что доход зависит непосредственно от деятельности арендаторов. Следует контролировать их деятельность, следить, чтобы помещение оставалось в хорошем состоянии.
• По положениям Минфина, арендодатель обязан платить налоги в размере от 15 до 17% от суммы, полученной от арендной платы.
• Непостоянство арендаторов. Разрыв соглашения может произойти даже при заключении официального договора, вследствие чего трафик дохода временно прекратится, и арендодателю придётся искать новых клиентов.

Плюсы:

• Присутствие ответственных арендаторов бизнес становится высококлассным и востребованным продуктом, который в любой момент можно продать и получить выгодное денежное состояние.
• Ежегодное повышение арендной платы способствует успешному процветанию и развитию бизнеса.

При отсутствии опыта в предпринимательском деле рекомендуется приобрести работающий готовый бизнес. Главное преимущество этого дела – заключение контракта с арендаторами, заинтересованными в продлении договора с новым партнёром.

Участники бизнеса

В сделках, связанных с арендой коммерческой недвижимости, принимают участие три стороны, реже — две.

Арендатор — это физическое или юридическое лицо, заинтересованное в найме на определённый срок объекта недвижимости. После подписания договора арендатор будет нести ответственность за сохранность и состояние арендованных площадей.

Собственник — это физическое или юридическое лицо, за которым юридически закреплено право владения объектом недвижимости. Как правило, коммерческую недвижимость покупают с предполагаемым сроком окупаемости в 5-6 лет. Существует так называемое правило «100 месячных платежей» — если объект окупается дольше, то актив вряд ли заинтересует разбирающихся в этом деле людей.

Агент, агентство — физическое или юридическое лицо, оказывающее услуги, по поиску и подбору помещения. Можно заключить договор на поиск арендатора или консалтинговые услуги по подбору недвижимости в покупку. Агент, это — помощник по сопровождению сделки, проверки документации и составлению договора аренды. На доверенного агента можно даже выдать нотариальную доверенность для продажи или покупки интересующего объекта. По сути, если говорить о долгосрочном сотрудничестве с постоянным клиентом, это — менеджер по отдельному направлению бизнеса. В обязанности которого входит обслуживание и развитие определённого направления в инвестиционном портфеле.

Что выгоднее сдавать: квартиру или помещение для торговых точек и офисов?

Срок сдачи коммерческой недвижимости – от 2 до 20 лет. Это даёт инвестору стимул, что доход будет постоянным и стабильным на протяжении всего срока. Так, стандартный договор аренды торгового помещения заключается на 15 лет. Ежемесячная плата поступает на счёт вне зависимости от финансового состояния торговой точки.

Ситуация с арендой квартиры несколько иная. Дело в том, что жилые помещения сдаются на незначительные сроки. Владелец данной недвижимости может лишиться прибыли, если съёмщик перестанет своевременно производить оплату.

По данным CBRE и Global Property Guide, коммерческая недвижимость приносит в 1,5-3 раза рентного дохода, нежели жилая. Например, в Болгарии торговые и офисные помещения приносят более чем в 2 раза больше дохода, чем квартиры и частные дома. Аналогичная ситуация наблюдается в Венгрии, Чехии, Италии, Испании, Финляндии, Австрии, Германии, Великобритании, Франции, Соединённых Штатах и России.

Подробнее о средних арендных ставках на коммерческую недвижимость читайте здесь.

Где найти арендатора?

Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама – есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.

Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов. Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект. Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой – преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».

Сотрудничество с агентствами недвижимости несет в себе и другие плюсы, среди которых, например, более широкие возможности рекламирования. Приятным бонусом станет то, что риелторы берут на себя все хлопоты по заключению сделки: составляют необходимую документацию, помогают договориться с нанимателем и т. д.

Особенности арендаторов

Итак, реклама сработала и на пороге вашего помещения уже появилось несколько потенциальных предпринимателей, которые готовы «прописать» свое детище на вашей коммерческой площади. И тут встает очередной непростой вопрос: кого выбрать?

Специалисты рынка рекомендуют сотрудничать с некрупными, но опытными предпринимателями. Так, новички часто срывают сроки оплаты и в целом являются ненадежными партнерами.

Как ни странно, сетевые компании, за редким исключением, также являются не самыми желанными нанимателями. Компании давят на свой авторитет и стабильность (последнее далеко не всегда соответствует действительности), в следствие чего требуют к себе особого отношения. «Сетевики» в массе своей настаивают на снижении арендной платы, а для официального оформления вашего сотрудничества используют только свой договор, который, разумеется, в большей степени защищает именно их права, тогда как вы лишаетесь возможности быстро сменить арендатора или повысить ставку в соответствии с рыночной ценой.

Помимо этого в случае с крупными по масштабам бизнеса нанимателями по всем спорным вопросам обращаться вам придется непосредственно к персоналу, занимающему помещение. А персонал этот зачастую является лицом некомпетентным.

Лучше всего держать ориентир на тех предпринимателей, которые уже имеют один прочно стоящий бизнес и в данный момент открывают вторую точку. Такие предприниматели являются самыми надежными, основательными и ответственными нанимателями.

Виды арендной недвижимости

В арендном бизнесе предполагается деление на коммерческую и жилую недвижимость. Подробнее разберём оба варианта и ответим на вопрос как инвестировать в недвижимость. Вид и принадлежность к жилому или коммерческому назначению прописывают в свидетельстве о собственности на имущество. В зависимости от распределения собственник принимает решение о дальнейшей эксплуатации объекта.

Жилая недвижимость

К этому сегменту рынка относят квартиры, дома, таунхаусы, коттеджи, дуплексы и прочие объекты недвижимости, назначением которых является обеспечение постоянного проживания людей. С точки зрения бизнеса и получения дивидендов — это перспективное направление, которое гарантирует стабильный пассивный доход.  Предлагаем рассмотреть несколько вариантов организации бизнес-процесса по заработку на недвижимости.

Коммерческая недвижимость

Это отдельное направление рынка недвижимости, с предоставлением расширенного перечня услуг и сопутствующими предложениями. В нем работают те же варианты получаемого дохода, как и те, которые мы рассматривали ранее.

Для того чтобы было удобно ориентироваться в этой сфере деятельности предлагаем ознакомиться с разновидностями коммерческой недвижимости:

• Офисное помещение
• Складские площади
• Промышленное/производственное помещение
• Торговые площади

Каждый вид недвижимости имеет свои особенности в эксплуатации. Например, промышленные помещения сдаются на длительный срок. Вполне возможно, арендатор попросит заключить длительный договор через регистрирующий орган. Срок таких договорных отношений превышает 11 месяцев. Существует специальная процедура для оформления подобных документов.

Виды коммерческой недвижимости

Любая фирма занимает определенное помещение, однако инвестору, не имеющему контрактов с прямыми заказчиками, стоит обратить внимание на следующие категории:

Магазины и торговые центры

В концептуальном плане торговля – один из простейших видов предпринимательства, для которого не требуется особого образования либо огромного начального капитала.

Не случайно одной из самых первых и массовых категорий предпринимателей в России стали челноки. Купи дешевле – продай дороже, что может быть проще.

Очень многие начинают свою коммерческую деятельность именно с торговли, а потому помещения под магазины и торговые центры быстро находят арендаторов.

Лучше строить именно торговый центр под большое число небольших павильонов – во-первых, его проще заполнить небольшими предпринимателями, тогда как большой магазин смогут использовать лишь немногие организации и торговые сети, а во-вторых, выручка на единицу площади окажется больше.

Офисные центры

Наряду с магазинами являются одним из самых востребованных типов коммерческой недвижимости.
Торговые фирмы B2B, страховые компании, турагентства, юристы и многие другие нуждаются в помещениях, где будут принимать клиентов, вести переговоры, заключать сделки, так что удобно расположенный офисный центр никогда не будет пустовать.

Склады

Достаточно востребованный вид коммерческой недвижимости. Даже если город расположен в стороне от главных магистралей – в него постоянно что-то привозят и увозят, все это надо где-то хранить до отправки или реализации в магазинах. А уж если город является транспортным узлом – загрузка складов гарантированы.
При этом склад можно как целиком сдать в аренду одной фирме, так и хранить грузы множества небольших клиентов, и тогда доход не владельца не будет зависеть от одного клиента.

К тому же постройка склада требует куда меньших затрат и станет прекрасным вариантом для инвестора с ограниченными средствами.

Индустрия развлечений

Сюда можно причислить бары и рестораны, ночные клубы, кинотеатры, казино и т.д. Всегда востребованные, а потому удачно расположенные, пригодные для организации ресторана или кафе помещения арендаторов находят быстро. Разумеется, деление это несколько условное.

Зачастую можно увидеть комбинированные варианты, когда часть здания занимают, магазины, а другую – офисы, в развлекательном центре бары и рестораны соседствуют с магазинами, а в склад могут быть интегрированы один или несколько офисов логистических компаний.

Если же говорить о таком виде коммерческой недвижимости, как здания под промышленное производство, то они проектируются с учетом конкретного технологического процесса, так что заниматься этим без привязки к заказчику не стоит.