Рассрочка или ипотека что выгоднее

Покупка квартиры при отсутствии необходимой суммы денег возможна двумя способами: рассрочка от застройщика и ипотека в банке. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Но что все-таки лучше: ипотека от банка или рассрочка от застройщика?. статья - В среднем россияне минимум трижды в течение жизни продают, покупают или меняют недвижимость. Как правило, цель таких сделок – улучшение жилищных условий. Дополнительные квадратные метры, хороший район и удобная планировка стоят недешево - редкий покупатель может позволить себе решить квартирный вопрос за счет накоплений. Большинству приходится брать в долг. Остается только решить, где выгоднее занимать недостающую сумму – у банка, или у застройщика. Эксперты рынка недвижимости поясняют, как купить жильё в рассрочку, и чем такая схема выгоднее ипотеки.

Плюсы и минусы ипотеки и рассрочки

Плюсы ипотеки:

1. Возможность подобрать условия кредитования, по которым требование о первоначальном взносе будет минимальным или вообще отсутствовать;
2. Покупатель приобретает титул собственника сразу после согласования всех условий по сделке и перерегистрации документов;
3. Банк предоставляет клиенту длительный срок для исполнения долговой обязанности (до 30 лет);
4. Допускается внесение платежей по досрочному частичному или полному погашению долга;

Плюсы рассрочки:

• Маленький срок рассмотрения заявления застройщиком;
• Договор рассрочки может быть заключен при представлении минимального пакета документов;
• Застройщики, как правило, не завышают процентную ставку и предоставляют наиболее лояльные условия по обязательству;
• Не требуется производить дополнительные издержки, направленные на оформление страхового полиса на недвижимость или по личному страхованию;
• Заемщик не проверяет кредитную историю покупателя, что позволяет стать владельцем даже с плохой КИ.

Минусы ипотеки:

• Банк предоставляет ипотеку только при соответствии клиента жестким требованиям кредитования, среди которых:

1. Размер дохода;
2. Требования к объекту;
3. Возрастной ценз.

• Высокие годовые процентные ставки (не менее 9,5%, несмотря на последние сведения о снижении уровня инфляции и ставки рефинансирования), которые провоцируют двух – трехкратные переплаты за период ипотеки;
• Несение дополнительных расходов, среди которых могут быть:

1. Страхование недвижимого объекта;
2. Страхование титула;
3. Личное страхование заемщика;
4. Расходы на проведение оценки недвижимости;
5. Расходы по комиссионным сборам банка;
6. Расходы на нотариальную заверку документов (в частности — согласие супруга на сделку);

• Большой пакет документов;
• Необходимость привлечения созаемщиков;
• Длительность рассмотрения заявки и проверки заемщика службой безопасности кредитно-финансового учреждения;
• Многоэтапность процедуры:

1. Подача заявки на ипотеку;
2. Подписание предварительного договора;
3. Проверка недвижимости и продавца;
4. Подписание основного договора;
5. Выдача заемных средств.

Минусы рассрочки:

• Завышенные размеры первоначального взноса до 50% от стоимости объекта (такая политика обуславливает предоставление сниженных годовых ставок переплаты);
• Минимальный срок исполнения обязательства (рассрочка, как правило, не превышает 3-х лет, в редких случаях предоставляют условия по 5-ти летней рассрочке);
• Большой размер ежемесячного или ежеквартального платежа;
• Некоторые застройщики включают в договор условие о возможности изменения им в одностороннем порядке стоимости квадратного метра недвижимости, что приводит к увеличению выкупной цены;
• Присутствуют высокие риски не получить причитающееся по рассрочке жилье, если на момент заключения сделки оно находится на стадии строительства (ввиду банкротства и «заморозки» стройки).

Что выгоднее: рассрочка или ипотека

Расчет выгодности приобретения по двум вышеописанным вариантам строится на сугубо индивидуальных условиях программ, поэтому дать объективный ответ на вопрос — невозможно.

Рассрочка будет выгодна клиенту в том случае, если у него:

1. Есть достаточная сумма для первоначальной оплаты недвижимости;
2. Размер дохода позволяет беспрепятственно рассчитаться по обязательству (ввиду более высокого ежемесячного платежа);
3. Есть силы, время и возможность на то, чтобы произвести капитальный ремонт недвижимого объекта (поскольку предоставляется черновой вариант).

Ипотека выгоднее, в случае, если:

• Нет большого первоначального взноса;
• Заемщик уверен в благополучии финансового положения на несколько лет вперед (так как обязательство имеет длительный характер);
• Желает сразу же поселиться на собственной жилплощади;
• Не боится больших переплат, так как инфляция все равно обесценивает деньги и ежегодно повышает стоимость недвижимости.

Что представляет собой ипотека

Ипотека представляет собой финансовое обязательство, которое банк предоставляет заемщику для реализации цели по приобретению последним жилой недвижимости.

Ипотека характеризуется некоторыми особенностями, среди которых следующие:

1. Договор ипотечного кредитования формируется на индивидуально подобранных для клиента условиях;
2. В рамках ипотеки допускается производить досрочное погашение долгового обязательства (бывают исключения, когда такая возможность предусмотрена соглашением с оговорками или влечет наложение санкций);
3. В большинстве случаев для оформления ипотеки требуется предоставление первоначального взноса, размер которого определяется процентным соотношением от выкупной цены объекта;
4. Объект, покупаемый за счет привлечения заемных средств банка может быть, как с первичного рынка, так и со вторичного;
5. Кредитно-финансовые организации предлагают широкий спектр (множество разновидностей) финансовых продуктов в виде ипотечного кредита;
6. Годовая ипотечная ставка напрямую зависит от ставки рефинансирования (поскольку указанный показатель отражает условия кредитования ЦБ РФ различных банков).

Сравнение программ рассрочки и ипотеки

Для того, чтобы определить, что выгоднее, ипотека или рассрочка, следует сопоставить конкретные условия покупки квартиры в банке и у застройщика. Например, Иванов А. А. планирует купить однокомнатную квартиру в строящемся доме в ЖК «Лучи» стоимостью 4 млн. рублей. Для проведения расчетов потенциальный заемщик использует основные условия программ:

Результат:

Наглядное сравнение ипотеки с рассрочкой платежа позволяет сделать вывод, что переплата по ипотеке значительно выше, но сумма ежемесячного платежа втрое меньше. Выгода по рассрочке достигается путем сокращения процентных ставок и сроков кредитования, но требует ежемесячного внесения увеличенной суммы.

Рассрочка от застройщика — альтернатива ипотеке

Порядок получения рассрочки от застройщика предусматривает этапы:

• определение объекта приобретения покупателем;
• заключение договора с девелопером;
• получение платежного графика;
• госрегистрация ДДУ и графика платежей;
• зачисление первичного платежа (обычно в течение недели после регистрации договора);
• внесение взносов согласно установленному графику;
• получение у застройщика документа об исполнении обязательств, предусмотренных договором.

Схема покупки квартиры в ипотеку или рассрочку по договору купли-продажи (ДКП), предусматривает наложение обременения на приобретенную собственность до полной выплаты долга. Условия кредитования прописываются в ДКП. При несоблюдении сроков внесения очередных платежей застройщик насчитывает неустойку за весь период просрочки и налагает штраф. Систематическое нарушение договора грозит взысканием остатка долга и расторжением договора. Также возможен возврат покупателю внесенных денег за минусом 10%.

Пример расчета

Теперь давайте на конкретном примере посчитаем, что лучше ипотека или рассрочка.

Для примера возьмем квартиру в новостройке стоимостью 2 млн. рублей. Первоначальный взнос – 1 млн. рублей. Ставка на ипотеку – 10%, на рассрочку – 3% годовых. Срок кредитования по ипотеке – 10 лет, но с учетом досрочного погашения за год. Рассрочка на год до момента окончания строительства. Скидка за быстрый расчет с застройщиком по ипотеке 80 000 рублей. Платеж – аннуитет.

Ставка выбрана средняя на рынке. Не стоит забывать, что с 2019 года действует ипотека 6% на новостройку для определенных категорий граждан РФ.

Что у нас получается:

• Ежемесячный платеж по рассрочке – 84 693,7 руб.
• Переплата – 16 324,39 руб.
• Платеж по ипотеке – 12 157,87 руб.
• Переплата за 10 лет – 538 944,14
• Дополнительные расходы – 9000 руб. (страховка и аккредитив, пошлины и т.д.)

Как видно из этих цифр, с точки зрения переплаты выгоднее взять рассрочку. Даже скидка за быстрый расчет не перекрывает все расходы по ипотеке. Но, в тоже время, удобно ли платить семье 84693 в месяц? Это очень ощутимая сумма для бюджета.

Если у вас планируется продажа собственной квартиры или другие крупные поступления, которые позволят закрыть ипотеку досрочно, то переплата будет значительно меньше, а платежи при этом останутся вполне приемлемыми. В нашем примере, если через год закрыть ипотеку досрочно, то переплата по кредиту за год будет 89 460 рублей.

Рассрочка от застройщика – типичные условия сделки

По сути рассрочка – это механизм, при котором покупатель занимает недостающую сумму у продавца, выплачивая стоимость квартиры по частям. В России этот способ оплаты появился в середине 90х, когда ипотечный рынок находился в зачаточном состоянии – банки давали жилищные кредиты только на короткие сроки и под гигантские проценты. К примеру, в 1999 году ставка по ипотеке составляла 35%, а средства предоставлялись лишь на 5 лет. В такой ситуации рассрочка часто была единственной альтернативой – она стоила не намного дешевле ипотеки, зато оформить подобную сделку было значительно проще.

Со временем условия кредитования недвижимости стали гуманнее и большинство сделок с участием заёмных средств стали проводиться по ипотеке. Однако рассрочка от застройщика продолжает занимать существенную долю рынка. Как правило, она существует в рамках специального предложения конкретного девелопера, поэтому условия существенно варьируются в зависимости от объекта и его степени готовности.

«Обычно сумма минимального первоначального взноса колеблется в пределах 30-50%, а оставшаяся сумма разбивается на ежемесячные платежи с индексацией», - поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». По словам эксперта, стандартная рассрочка предоставляется на срок от 2 месяцев до трех лет, но чаще всего застройщики предлагают рассрочку на срок, совпадающий с окончанием строительства. «При этом рассрочка является достаточно безопасной схемой оплаты: если объект реализуется в соответствии с 214-ФЗ, график оплаты в рассрочку является одним из условий ДДУ. Во всех других случаях с покупателями заключается договор рассрочки платежа», – резюмирует Ирина Доброхотова.

Специалисты выделяют несколько распространенных ситуаций, в которых покупка квартиры в рассрочку максимально выгодна покупателям:

• Встречная покупка

Новое жильё на первичном рынке недвижимости приобретается за счет продажи старой квартиры, при этом между клиентом и застройщиком заключается договор с рассрочкой платежа.

• Покупка с использованием субсидии

Часто рассрочка оптимальный вариант для людей, которые ждут получения материнского капитала или другой жилищной субсидии в определенный срок. К примеру, она позволяет максимально выгодно вложить имеющуюся сумму при покупке новостройки по стартовой цене и не переплачивать проценты за кредит в ожидании оставшейся части денег.

• Покупка с невозможностью подтвердить доход

Рассрочка становится выходом для людей, которые не могут получить ипотеку, так как их высокий материальный доход не может быть подтвержден работодателем. Также этот вариант удобен для покупателей, который рассчитывают покрыть сумму сделки за счет наследства, будущей продажи имущества или крупного гонорара, которые пока невозможно официально предъявить банку.

Новостройка в рассрочку – примеры недвижимости в Москве

Не секрет, что лишь малая часть россиян может позволить себе единовременно выплатить 100% стоимость новой квартиры. При этом, по оценкам экспертов рынка недвижимости, при определенных условиях рассрочка может вполне конкурировать с ипотекой. Чем дольше времени застройщик готов дожидаться последнего взноса, тем активнее клиенты интересуются предложенной схемой.

К примеру, специалисты «БЕСТ-Новострой» подсчитали, что примерно 45% квартир девелопера приобретаются в ипотеку, а на рассрочку (в зависимости от условий и стоимости квартир) приходится порядка 30% предложений. «Примером может служить ЖК «Новое Бутово»: здесь нет рассрочки, зато доля ипотеки достигает 80%. В то же время в ЖК «Белые Росы» рассрочка предоставляется до окончания строительства при условии выплаты первоначального взноса от 50%. Как результат – в октябре доля ипотеки и рассрочки практически сравнялись. При этом сделки со 100%-ной оплатой отошли на третье место», - комментируют текущую ситуацию представители застройщика.

В среднем при покупке жилья на первичном рынке рассрочка предоставляется на период от года до трёх лет. При этом беспроцентный срок будет совсем небольшим – около пары месяцев. Хотя в ЖК «Белые Росы» клиент, который внес 80% стоимости объекта, может бесплатно отсрочить окончательный платеж на полгода. Но в большинстве других комплексов «БЕСТ-Новострой» эта опция доступна на срок до полутора лет под 1-1,5% в месяц.

В целом большинство крупных девелоперов готовы предоставить клиентам возможность платить по частям. Сегодня рассрочка возможна примерно в 70% жилых комплексов на первичном рынке Москвы. Само наличие такой опции считается конкурентным преимуществом застройщика - свидетельствует о финансовой стабильности компании и лояльности к покупателям. «Хотя идеализировать данный способ оплаты не стоит: в отличие от ипотеки, срок, на который предоставляется рассрочка, гораздо меньше, чем при ипотеке, соответственно и платежи, как правило, выше», - отмечают эксперты «БЕСТ-Новострой».

Понятие «рассрочки» и «ипотеки» при покупке недвижимости

Рассрочка — система частичной оплаты покупки, где зачисление денег продавцу производится равными или неравными частями.

Сделка осуществляется согласно условиям договора беспроцентной или процентной рассрочки. В чем между ними разница? Беспроцентная рассрочка позволяет купить, как правило, элитное жилье с авансовым платежом более 50%, разделив следующие взносы на период около 6 месяцев. Процентная рассрочка используется при приобретении жилья класса «эконом» или «комфорт». Размер процентных ставок определяется суммой первого взноса и длительностью рассрочки, общий диапазон составляет 3 — 12%. Многие застройщики предоставляют рассрочку на срок 1-4 года, предусматривая полную выплату стоимости недвижимости до сдачи объекта в эксплуатацию.

Важно! Дают рассрочку только крупные строительные компании. Программы доступны покупателям с высоким уровнем доходов. Это объясняет минимальные объемы продаж в рассрочку даже в период акций, спецпредложений (снижения процентных ставок, уменьшения первоначального взноса, увеличения срока кредитования).

Ипотека — это не только одна из форм залога, но и программа по кредитованию недвижимости, обременение которой является гарантией покрытия расходов банка при непогашении обязательств заемщиком.

Условия предоставления – это основное, чем отличается рассрочка от ипотеки.

Что представляет собой рассрочка

Под рассрочкой понимают способ реализации застройщиком возведенного им жилья клиентам, которые становятся собственниками объекта на определенных условиях, подразумевающих внесение стоимости недвижимости несколькими платежами в течение определенного времени.

У категории можно выделить следующие особенности:

• Отношения действуют только на основании специального договора между клиентом (покупателем) и застройщиком (продавцом);
• Объект недвижимости — только новостройка;
• Чаще всего застройщик не предоставляет индивидуальных условий, а выдвигает общее для всех предложение.

Рассрочка от застройщика

Практически все строительные компании имеют собственные программы рассрочки для клиентов, которые не могут сразу полностью рассчитаться за квартиру. Для ее оформления достаточно подписать договор купли-продажи или договор долевого участия, в котором будут отдельно внесены пункты по отсрочке платежа и графику его оплаты. Право собственности (имущественные права) могут оформляться как после внесения первой суммы, так и после полного расчета.

Преимущества рассрочки

Рассрочка имеет ряд преимуществ, которые делают ее привлекательной для многих желающих купить новое жилье:

• Скорость оформления. Оформить сделку можно за 1-2 посещения в течение нескольких дней. Покупатель выбирает квартиру, бронирует ее. Продавец готовит договор и заключается сделка.
• Минимальный пакет документов. Большинство застройщиков просят предоставить только паспорт. Не нужно собирать справки о доходах, подтверждать трудовую занятость, искать поручителей или созаемщиков.
• Возможность купить квартиру даже с негативной кредитной историей. Большинство компаний не проверяют будущего покупателя или ограничиваются минимальной проверкой.
• Низкая процентная ставка. Обычные ставки по таким договорам ниже банковских. Рассрочку можно получить и под 2-3%. А если срок маленький, то она может быть беспроцентной.
• Отсутствие сопутствующих расходов. Застройщик не требует оформлять договора страхования имущества и личного страхования.

В тоже время такой способ приобретения жилья имеет ряд недостатков:

• Большой первый взнос. Его размер обычно на уровне 30-50%.
• Маленький срок. Рассрочка обычно ограничивается 1-3 годами, редко можно найти предложения до 5 лет.
• Большие платежи, которые являются результатом маленького срока.

При оформлении такого договора необходимо особо обратить внимание на возможность застройщика изменять стоимость квадратного метра. Так как заемщик не полностью выкупил квартиру, некоторые компании позволяют себе увеличивать стоимость жилья, помещая такой пункт в завуалированном виде в договор купли-продажи. Это может объясняться ростом цен на стройматериалы, дополнительным благоустройством территории, которое не было предусмотрено заранее. В итоге покупателям приходиться платить куда больше, чем он рассчитывал.