Сколько ипотека в германии

Минимальный процент по ипотеке сроком на 10 лет в Германии – 0,92%. Ставка доступна, когда кредитный рейтинг высок и есть счет в немецком банке. Граждане России тоже могут получить ипотеку в Германии. Условия получения ипотеки в Германии в 2019 году. Процентная ставка по ипотечному кредиту. Как взять ипотеку для иностранцев в Германии. Немецкие банки.

Чем выгоден кредит в Германии для россиян

Ипотека в Германии для российских граждан представляется довольно выгодным мероприятием по многим причинам.

Основные собраны в следующем списке:

• Исключительное качество немецких жилых зданий – застройщики не экономят на материалах и стараются применять новейшие технологии при возведении сооружений.
• Рекордно низкие ставки по ипотеке – в прошедшем 2019 году отмечены самые низкие показатели за десятилетие.
• Гибкие требования и условия заключения контракта с финансовым учреждением – клиенты, планирующие приобрести дом/квартиру за 100 000 евро и выше, могут рассчитывать на индивидуальное снижение ставки, льготные условия по договору и другие бонусы.
• Право сдавать недвижимость в аренду – несмотря на то, что по немецким законам квадратные метры, купленные в ипотеку в Германии (для россиян и не только), полностью принадлежат банку до момента закрытия договора, квартиру можно сдать в аренду, что будет частично покрывать затраты на оплату кредита.

Финансовые учреждения Германии положительно относятся к тому, что заемщик планирует сдавать жилье в аренду. Это рассматривается как дополнительный доход, который свидетельствует в пользу платежеспособности клиента. Если на стадии переговоров с банком упомянуть, что квартира будет сдаваться, то можно добиться снижения процентной ставки или других послаблений.

Большим плюсом для россиян является тот факт, что кредитные учреждения ФРГ не предъявляют отдельных требований к иностранцам. Даже в условиях непростой политической обстановки граждане РФ могут быть уверены, что отношение к ним будет таким же как к немцам, хорватам или американцам. Главное, что беспокоит менеджеров банков при рассмотрении ипотечной заявки – это 3 характеристики клиента:

1. Платежеспособность;
2. Постоянная работа;
3. Наличие средств для уплаты первоначального взноса.

Если россиянин соответствует заявленным требованиям, то сможет без проблем взять ипотеку в Германии.

Особенности ипотеки в Германии

Россия позже других крупных мировых держав начала выдавать своим гражданам целевые кредиты под покупку жилья. Это привело к тому, что ипотечная система к 2018-2019 годам только формируется и не может предложить такие же низкие ставки, как в США и Европе.

Если внимательно рассмотреть банковскую систему европейских стран, то станет понятно, что в наиболее выигрышной экономической позиции Германия. Это позволяет ей не поднимать ставку по ипотеке выше 5% годовых для нерезидентов и 2% годовых для своих граждан. А в 2019 году процент по жилищным займам достиг своего предельного минимума. И все это на фоне стабильной экономической обстановки и растущем спросе на доступное жилье.

Естественно, что для россиян становятся интересны предложения немецких банков. Все чаще они оформляют ипотеку не в РФ, а именно в Германии. Но перед тем, как отправиться в страну на поиски недвижимости, нужно разобраться в особенностях жилищного займа в ФРГ. Специалисты насчитывают их не так уж и много.

Спрос и предложение

Спрос в стране значительно опережает предложение. Хорошие варианты встречаются редко, поэтому популярны предложения о покупке квадратных метров в домах:

• Которые на стадии строительства и будут сданы в эксплуатацию через 2-3 года;
• Чье строительство только запланировано (по закону квартиру можно продать даже в здании, под которое даже не вырыт котлован).

Существуют и предложения на вторичном рынке жилья, но они отличаются от российских. Дело в том, что на каждый сданный в эксплуатацию дом застройщик дает гарантию в 100 лет. Исходя из этого, квартира в «возрасте» 80 лет может числиться новой и в хорошем состоянии. А вторичке не самого лучшего качества может быть и 200 лет. Такие предложения мало интересуют иностранцев.

Стоимость квадратных метров

Как и в любой другой стране, в Германии цена на недвижимость зависит:

1. От местонахождения относительно центра и близости транспортной развязки;
2. Времени постройки;
3. Площади.

Существует и еще одно сугубо местное правило – самое дешевое жилья находится на востоке страны, а самое дорогое строится на западе. Разброс цен достигает 1 500 евро за квадрат.

Порядок перевода суммы

На разные виды недвижимости немецкие банки устанавливают свои правила проведения транзакции. Если заемщик приобретает уже готовое жилье, то финансовое учреждение переведет на счет продавца полную сумму. В случае покупки квартиры в еще строящемся доме банки будут производить транши частями. Обычно первая транзакция – самая крупная, а остальные делятся на одинаковые или неравнозначные части.

Требования к титульному заемщику

В Германии банки ответственно относятся к проверке материального положения потенциальных заемщиков. Для кредиторов важно, чтобы доходы были получены легально, а солидная сумма несколько лет, как минимум, должна лежать на счету в немецком кредитном учреждении.

Затраты

Ипотека в Германии – это не только первый взнос и ежемесячные платежи. Оплачивать придется обязательные услуги:

• Риэлтора;
• Агентства по переоформлению права собственности;
• Нотариуса и не только.

Если иностранец планирует купить квартиру, дополнительные траты составят до 5% от ее стоимости, а дом обходится еще дороже – минимум 10% от общей суммы, не включая ежегодных расходов по обслуживанию банковского счета.

Подводим итоги

Ипотечные банки Германии активно предоставляют кредиты не только немецким гражданам, но и иностранцам. Ипотека продолжает оставаться здесь одним из популярных механизмов приобретения недвижимости.

ФРГ входит в тройку европейских государств, в которых наиболее низкие процентные ставки. Предпочтение отдается аннуитетным ипотечным кредитам с фиксированными помесячными выплатами.

Больше шансов получить ипотеку имеют иностранцы, которые покупают жилье в новостроях под аренду или для себя лично. В 2019 году нет никаких препятствий для того, чтобы взять ипотеку в Германии россиянину.

Главные условия, которые выдвигаются банками иностранцам для оформления ипотеки, — отсутствие «грязных» капиталов и сведение рисков к минимуму. При этом ипотечные банки находятся в выигрыше (с 1900 г. ни один такой банк не обанкротился), а заемщики вынуждены платить десятилетиями.

Условия ипотечного кредитования

По оценке экспертов, система ипотечного кредитования наиболее прогрессивная в Европе. Она предусматривает множество вариантов страхования рисков. Это на случай, если с выплатами по ипотечному обязательству возникнут проблемы.

На размер годовой ставки прямо влияет экономическая стабильность в стране. А вкупе с устоявшейся банковской системой ставки сохраняются на довольно низком уровне, колеблются от 1 до 5%. По отношению к значениям ее в России они очень малы.

Конечно, существуют небольшие нюансы, но размер годовой ставки, срок кредитования и кое-какие другие обстоятельства остаются неизменными как для немецких граждан, так и для нерезидентов страны.

Таблица. 1. Основные условия ипотечного кредитования

Источник:

В Германии практикуют следующие разновидности ипотечных кредитов:

Annuitätendarlehen – наиболее распространенная и выгодная форма кредита. Ею пользуются граждане и фирмы, приобретая жилье для собственного пользования или сдачи в аренду.

Ежемесячная сумма выплат при такой форме кредитования остается неизменной весь срок действия договора, при этом сумма процентов за кредит с каждым месяцем все меньше, а тело кредита на такой же размер увеличивается.

В кредитном договоре практикуется закрепление права заемщика дополнительно погасить тело кредита разовым фиксированного размера платежом в начале или конце года. Это помогает значительно сократить срок погашения ипотеки.

Darlehen mit variablen Zinsen – главное отличие от описанного выше кредита – в «плавающей» процентной ставке. Ее не фиксируют жестко в договоре по кредиту. Меняется она в зависимости от показателей EURIBOR или другого индекса. В этом виде кредита часто прописывают постоянную сумму (не %) ежемесячного погашения.

Cap-Darlehen – от самого распространенного предложения отличается тем, что процентная ставка может меняться, а в договоре устанавливается ее верхняя и нижняя граница. Своеобразная страховка для заемщика от резкого повышения кредитных ставок. Правда, получателю кредита придется заплатить банку страховую премию.

Forwarddarlehen – это больше предложение от банка, чем ипотечный кредит. На время низких процентных ставок получатель кредита вправе договориться на будущее с банком о заключении нового кредитного договора, как только закончится срок текущего кредита, по действующей на настоящее время процентной ставке. Может оказаться, что в условиях резко возросших процентных ставок через 10 лет он заключит договор с банком на очень выгодных условиях. Но если ставки пойдут на убыль, можно прогореть.

Fälligkeitsdarlehen – кредит, которым чаще всего пользуются девелоперы. Ежемесячно банку выплачиваются только проценты, вся сумма долга – разовым платежом в конце срока.

Условия немецкой ипотеки

Суть ипотеченого кредита следующая. Финансовый институт даёт взаймы желающему приобрести недвижимость под определённый годовой процент. Сумма денег, выдаваемая покупателю жилья, огромная. Банку необходимы гарантии возврата капитала. Такой гарантией становится объект покупки. Если человек перестаёт платить по ипотеке, по решению суда, недвижимость выставляется на принудительный аукцион. Бывшего владельца выселяют, деньги уходят в зачёт погашения долга, остатки кредита остаются висеть на должнике.

Ни банк, ни заёмщик не заинтересованны в негативном сценарии развития событий. Поэтому обратившись за кредитом житель Германии получает деньги, если выполняет определённые условия выдачи займа.

Главное - источник стабильного дохода и востребованная на немецком рынке труда профессия. Не помешает обладание начальным капиталом - личные накопления убеждают банк в серьёзности клиента и снижают риски, а значит и процент. Стоимость недвижимости должна быть по карману, что вычисляется путём анализа информации о покупателе и размеров ежемесячных доходов.

Проанализировав данные об обратившимся за кредитом человеке и объекте покупки, немецкий банк формирует предложение на основе собственных представлений о риске займа. Разные финансовые учреждения предлагают неодинаковые условия сделки. Поэтому в интересах покупателя обратиться в несколько банков и сравнить предложения, чтобы найти наиболее подходящие параметры ипотеки.

Требования банка к клиенту

Обобщенно банки проверяют россиян-нерезидентов Германии на соответствие следующим требованиям:

1. Ограничение возраста заемщика – от 21 до 65 лет.
2. Наличие действующего банковского счета (открытие счета и внесение депозита на него должно быть осуществлено не менее 2-х лет назад с постоянным денежным потоком).
3. Подтвержденный доход на территории Германии (частные лица должны предоставить справку о доходах за последние полгода, а ИП – минимум за 2 года).
4. Отсутствие испорченной кредитной истории.
5. Наличие личных сбережений.

Для банков важно, чтобы клиент работал в Германии и его доход был достаточен для обслуживания кредитов и обеспечения текущего уровня жизни. Действует правило: на кредиты человек должен тратить не более 35% от получаемого дохода в месяц.

Личные доходы клиента, получаемые им в других странах, немецкие банки не учитывают, так как имеются существенные сложности в проверке достоверности предоставленных сведений.

Получение ипотеки шаг за шагом

Взять ипотеку в Германии могут лица, проживающие и работающие на ее территории. Пошагово оформление кредита включает в себя такие шаги, как:

1. Анализ предложений от банков.
2. Сбор и подготовка документации.
3. Открытие счета в банке и его пополнение.
4. Заключение договора.

Разберем каждый пункт подробнее.

Анализ предложений

Для поиска оптимального варианта клиенту рекомендуется проанализировать и изучить не менее 5-10 кредитных учреждений и условия предлагаемых ими ипотечных программ для нерезидентов.

При анализе следует учесть, что большинство банков ФРГ выдают ипотечные займы в форме аннуитетного займа на 5, 10, 15 лет, ставки по которым кодифицируются. Каждые 5 лет проценты обычно увеличиваются на 0,5 п.п.

Здесь важно учесть предложенную банком изначальную ставку за первый год  кредитования (Zincen), годовую ставку погашения тела займа (Tilgung) и общую сумму ежемесячного платежа (Rate), а также возможность досрочного погашения тела кредита (Soldentilgung).

Что касается предложений по недвижимости, то найти интересующий объект для покупки можно через специализированные фирмы, агентства, интернет-сайты или частные объявления. С их помощью можно выбрать и купить:

• дом на семью (коттедж);
• дом на две семьи (с соседями);
• дом в ряд;
• отдельную квартиру в собственности (включая квартиры в новостройках);
• старинный дом.

К числу популярных банков, работающих с российскими заемщиками, относятся Commerzbank, Sparkasse, Deutsche Bank, Райффайзенбанк, Фольксбанк и другие.

Подготовка документов

Заранее потребуется подготовить следующий комплект бумаг:

• действующие заграничный и российский паспорта;
• заявление-анкету;
• банковскую выписку о наличии капитала для оплаты первого взноса с отражением операций по движению средств;
• документы, подтверждающие получение стабильного дохода (минимум за последний год);
• документы на покупаемое жилье (выписку из поземельной книги, жилищный устав);
• отчет об оценке недвижимости (если заказывается у независимых экспертов).

Собранный пакет документов нужно предоставить в выбранный банк для рассмотрения ипотечной заявки.

Открытие счета в банке и его пополнение

Счет в немецком банке россиянин может открыть только при личном присутствии. Подобной услуги в удаленном доступе для иностранцев в Германии нет. Сама операция осуществляется при предъявлении заграничного и российского паспортов, а также документа, подтверждающего право находиться на территории страны и регистрации.

Заключение договора

Перед получением кредита на жилье покупатель и продавец жилья заключают договор купли-продажи, который удостоверяется нотариусом. Сразу после его подписания нотариус подает заявку в Поземельный суд на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового собственника.

Затем, после того, как все условия кредитования будут согласованы, стороны заключают договор об ипотеке. Данный документ обязательно должен содержать параметры выдаваемого кредита (сумму, срок, величину процентной ставки), информацию о покупаемом объекте недвижимости, порядок выплаты займа и его обслуживании, условия прекращения заключенного договора, права и обязанности сторон, реквизиты.

Ипотечный договор и обременение на недвижимость регистрируются в поземельной книге.

Тонкости ипотечного кредитования

Чтобы быть уверенным в том, что соглашение с банком заключено на взаимовыгодных условиях, нужно изучить основу ипотечной системы Германии, о некоторых аспектах которой речь пойдет ниже. вариант погашения кредита удобен ему в конкретном случае.

Для банковской сферы ФРГ характерен индивидуальный подход к любому клиенту. При четких общих требованиях менеджеры внимательно рассматривают каждый случай и подбирают приемлемый вариант платежей.

Лимит ипотечного кредитования

Стандартный жилищный займ не превышает 65% от общей стоимости приобретаемого жилья. Это возможный максимум, который могут дать банки. При такой сумме ставка будет весьма привлекательной для клиента, а срок кредита установлен в рамках 10-15 лет.

Если денег на крупный первоначальный взнос у клиента нет, то ему придется запрашивать у банка больший ипотечный лимит. Финансовое учреждение может пойти на встречу клиенту, но в этом случае поднимет процентную ставку. В зависимости от ситуации она может подняться вдвое. Автоматически вырастет и срок действия договора – до 20-25 лет.

Переплаты и недоплаты

Педантичные немецкие банкиры не принимают отсрочек ежемесячных траншей по кредиту. Такие явления как «ипотечные каникулы», «перерыв» или «реструктуризация долга» в Германии неизвестны. Поэтому перед оформлением ипотеки иностранцам стоит просчитать, смогут ли они добросовестно выполнять свои обязательства.

Но, несмотря на строгость, банки гибко подходят к ежемесячным выплатам, допуская:

• Повышение ставки для сокращения срока кредитование;
• Понижение ставки для продления договора;
• Изменение графика платежей (за весь срок сотрудничества с банком такое возможно сделать 2-3 раза);
• Единовременные долевые выплаты.

Последний пункт существенно сокращает долевое бремя. Если клиенту необходимо, то финансовое учреждение вносит в договор пункт о единовременном транше 1 раз в год в размере 5% от оставшегося долга. Сумма устанавливается в размере 1-5%. Больший платеж банки обычно не принимают.

Сроки оформления

От начала изучения рынка недвижимости до совершения сделки в Германии проходит около 4 месяцев. Из них:

• 1,5 месяца занимает поиск объекта недвижимости;
• 4 недели уходят на визит в банки;
• 4 недели уходят на визит в банки;
• 2-3 недели нужно выделить на сбор документов;
• до 4 недель кредитное учреждение рассматривает заявку;
• 2-3 дня регистрируется сама сделка.

Ряд банков рассматривает заявку в течение 1,5 месяцев. Поэтому договариваясь с продавцом, нужно прописывать в соглашении длительный срок расчетов.

Срок ипотеки

Рассматривая практику ипотечного кредитования в Германии, выясняется, что средний срок займа составляет 10 лет. Россияне могут оформить договор с банком на 5-40 лет.

Немцы осторожно относятся к рискам невыплаты кредита. В стране редко доходит до продажи квартиры с торгов в случае пропуска нескольких платежей. Если у заемщика возникают серьезные материальные проблемы он сразу сообщает о них в финансовое учреждение. После рассмотрения заявки ему идут на встречу и продлевают действия договора, параллельно снижая ежемесячную кредитную нагрузку.

Смотрите на эту же тему: Можно ли взять ипотеку в декретном отпуске? Условия оформления

Страхование жизни

Большая часть немецких банков практикует выдачу ипотеки только при обязательном страховании жизни заемщика. Это делается с согласия клиента и обеспечивает обеим сторонам соглашения материальную безопасность при наступлении страхового случая.

Самый распространенный вариант страхования – это Risikolebensversicherung. Он выстраивается по следующей схеме:

• Застрахованное лицо вносит платеж каждый год;
• В случае смерти клиента полное возмещение получает его семья;
• Если страховой случай не наступил, то компания выплачивает клиенту всю накопленную сумму.

Выплата может быть единовременной или раздробленной на несколько частей.

Поданные на рассмотрение документы кредитное учреждение тщательно проверяет. Если в них обнаружатся ошибки или подлог, то потенциальный заемщик не получит жилищный займ в ФРГ. Все последующие попытки будут прерываться на стадии переговоров с банком.

Погашение ипотечного кредита в Германии

Финансовые учреждения не приветствуют досрочного погашения жилищных займов. Но идут на встречу заемщикам и находят вариант досрочного закрытия договора, который устроил бы обе стороны соглашения.

Rate, Zinsen и Tilgung: что это такое

Фиксированный ипотечный кредит, как наиболее популярная схема погашения задолженности, легко просчитывается на несколько лет вперед. Схема выплат выстраивается из:

• Rate – общий годовой платеж;
• Zinsen – банковские проценты, составляющие часть Rate;
• Tilgung – тело займа, составляющее вторую часть Rate.

Зная Rate и разделив его на 12 частей, можно определить ежемесячный платеж, который будет оставаться одинаковым, хотя в нем Zinsen стремится к нулю, а Tilgung – повышается.

Sondertilgung – возможность быстрее погасить тело кредита

Если клиент уверен в своем материальном положении, то может после переговоров с кредитным учреждением внести в соглашение пункт Sondertilgung-Möglichkeiten. Он гласит, что 1 раз в год клиент может внести от 3% до 7% от суммы кредита.

Подобная поправка в договоре не обязывает заемщика совершать такой платеж. Но при желании транш может производиться.

Требования к заемщикам

О педантичности немцев ходят легенды. Также педантично к выдаче кредитов подходят и немецкие банки. Это вполне оправдано. Ведь в Германии, как в любой другой стране, каждое банковское учреждение стремится к тому, чтобы не потерять собственные деньги. А потому оценивает потенциального заемщика по разным критериям.

Это может быть немец, а может и иностранный гражданин. А условия кредитования для конкретного клиента могут отличаться. Но наиболее привлекательным для банка окажется претендент, отвечающий требованиям:

• государственный служащий;
• имеет постоянную работу с высоким фиксированным заработком;
• приобретает (строит) жилье для собственного использования;
• хорошее местоположение недвижимости;
• здание новое или в хорошем состоянии;
• высокий балл Шуфа (иначе говоря, хорошая кредитная история).

Schufa (Шуфа) – коммерческая организация, защищающая кредитора от риска. Бюро кредитных историй. На основании сохраненных данных обо всех потребительских кредитах человека делает вывод о его кредитоспособности.

Не заслужит доверия банка человек:

• нетрудоустроенный или на испытательном сроке;
• нестабильная зарплата;
• объекты недвижимости, собственником которых он является, в залоге у банков;
• недвижимость в плохих местах или в плохом состоянии;
• низкий балл Schufa или негативные записи (иначе говоря, плохая кредитная история).

К тому же все поданные потенциальным заемщиком документы проверяются со всей возможной скрупулезностью. И если в них будут выявлены неточности или заведомый обман, с мечтами о жилье в Германии придется распрощаться.

Первое ипотечное кредитование пройти сложнее, чем другие. Особенно, если счет в немецком банке у вас появился совсем недавно. Тогда в качестве первоначального взноса по ипотеке придется заплатить 40-50% от общей стоимости жилья.

Список документов

Подбор документов при оформлении ипотечного кредита в одном из немецких банков – наиболее сложный и ответственный этап. Именно с него начинается для россиян ипотека в Германии с формирования пакета документов, которые будут поданы на рассмотрение в коммерческий банк. В комплект документов входят:

• загранпаспорт и внутренний паспорт (заранее сделать копии);
• заполненная специальная анкета;
• банковские выписки – одна с основного счета, как факт наличия денежных средств и постоянных поступлений, другая в качестве доказательства и размеров заработной платы;
• декларация из налоговой службы;
• описание приобретаемого объекта недвижимости;
• результаты независимой оценки жилья (участка).

Список документов

Немецкие банки редко запрашивают с клиентов дополнительные документы, обычно для рассмотрения заявки достаточно стандартного пакета, состоящего из:

1. Копий заграничного паспорта и удостоверения личности российского образца;
2. Анкеты, заполненной на немецком языке;
3. Подтверждения размера заработной платы;
4. Выписки с банковского счета;
5. Налоговой декларации;
6. Оценки недвижимости.

Банку нужно и официальное описание квартиры/дома.

Сроки оформления

Ипотека в Германии не оформляется быстро. Средний срок получения такого займа составляет обычно не менее одного месяца. В этот срок входит процесс подготовки документов, рассмотрение кредитной заявки банком и регистрация самой сделки.

Некоторые банки имеют репутацию учреждений с затянутыми сроками принятия решения (вплоть до 1-1,5 месяцев с момента обращения). Такой фактор следует учитывать при заключении договора купли-продажи с продавцом и обязательно прописать максимальный срок расчета с запасом.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в ФРГ

Всем, кто собирается приобрести дом в кредит в Германии, следует учитывать необходимость помимо оговоренной цены понести и дополнительные расходы. Прежде всего новый владелец должен быть внесенным в поземельную книгу (Grundbuchauszug). Для этого необходимо уплатить налог на недвижимость.

Размер ставки налога от покупной цены в зависимости от местонахождения объекта покупки может составлять от 3,5 % (Саксония) до 6,5 % (Северный Рейн-Вестфалия). Немецкое законодательство предписывает выплачивать этот налог солидарно покупателем и продавцом.

Кроме этого, покупатель оплачивает:

• переоформление права на собственность — от 0,5 до 1 % от суммы покупки;
• услуги нотариуса — от 1,5 до 3 %;
• комиссию маклера/риэлтора — от 3 до 6 % (иногда совместно с продавцом). Недорогие объекты оплачиваются по фиксированным ставкам от 1500 до 5 тысяч евро;
• другие расходы (на регистрацию, оформление выписок из поземельной книги, обслуживание банковского счета в 150 евро в год).

Оформление ипотечного кредита также влечет дополнительные затраты:

• 1 % от суммы кредита (за оформление);
• оплата независимой оценки объекта – 1–2 тысячи евро;
• Due Diligence (аудит объекта) — от 0,5 до 1,5 % от его стоимости.

Подробнее о налогах при покупке недвижимости в Германии здесь.

Предложения от банков Германии

Сравним предложения разных банковский учреждений по ипотечному кредиту. Условия равные: 100 000 евро сроком на 10 лет. Самые выгодные условия предлагает Immo-finanzcheck со ставкой кредита в 0,92%. Расчет сделан на основе принятых условий, они могут увеличиваться или уменьшаться в зависимости от личной ситуации и изменений условий.

Таблица. 5. Ипотека в банках ФРГ – чистая сумма 100000 евро на 10 лет

Источник: hypotheken

Выдача денег

После того, как условия кредита обговорены и контракт на ипотеку подписан, в соответствующем банке будет открыт счёт на имя владельца жилья. С этого счёта будет снята сумма Darlehen. То есть, в самом начале на счету будет что-нибудь вроде ",89€". Каждый месяц банк будет снимать процент по ипотеке с этой суммы. Чем ближе состояние счёта к нулю, тем меньший процент будет отнят от месячного взноса. А оставшаяся часть будет уходить на погашение тела кредита. После того, как срок действия ипотеки истечёт, можно либо сразу же погасить остатки минуса на счёте, либо взять новый кредит на актуальных условиях. Ну, а в самом лучшем случае брать кредит снова уже не придётся.

Ипотека для иностранцев: условия, сроки и ставки

Кредитные учреждения ФРГ с большим удовольствием открывают кредиты иностранцам. В роли заемщика могут с одинаковым успехом выступать:

• Физические лица;
• Юридические лица.

Проще оформляются договора на суммы свыше 100 000 долларов. Для многих кажется странным, но в немецких банках получить крупный кредит гораздо легче, чем небольшой. Это объясняется определением платежеспособности клиента – человек со стабильно высоким заработком будет выгодным клиентом, который оформит в ипотеку престижную недвижимость.

В первый раз кредитоваться в Германии сложнее, чем в последующие. Помимо стандартного пакета бумаг с заемщика попросят увеличить первоначальный взнос до 50% от стоимости жилья. В последующем размер взноса снизится до 20%, а в зависимости от суммы сделки может быть и вовсе сведен к нулю.

Срок жилищного кредита в Германии обычно рассчитывается пятилетиями, но официально минимальная граница установлена на отметке в 3 года. Максимальным будет срок в 30 лет. Иностранцы, берущие деньги на покупку жилья в кредит, должны знать, что на расчет ставки срок ипотечного договора влияет в первую очередь – на каждые 5 лет накидывается 0,5%. Чаще всего договор заключается на 10-15 лет. Это — оптимальный для Европы период погашения займа.

Смотрите на эту же тему: Где найти самое дешевле страхование ипотеки в [y] году?

Требований к потенциальному заемщику у немецких банков немало, но наиболее часто выдвигают следующие:

1. Наличие действующего счета в одном из финансовых учреждений ФРГ – он должен быть открыт не позднее 2 лет до подачи заявки на кредит и регулярно пополняться.
2. К возрасту заемщика — на момент заключения договора клиент банка должен достичь 21 года, а на дату погашения ипотеки быть не старше 65 лет.
3. Подтверждение доходов – от ФЛ требуется справка о доходах за 6 месяцев, а от ЮЛ выписки со счетов за 2 прошедших года.
4. Подготовка справок о размере ежемесячных обязательных платежей.

Если заемщик уже имеет кредитные или алиментные обязательства, то должен документально доказать, что регулярно проводит платежи. Исходя из этой информации, банк выявляет процент от дохода, который будет вместе с ипотекой уходить на обязательные транши. По закону они не должны превышать 35% от всех доходов, включая средства, полученные от сдачи в аренду недвижимости.

Финансовые учреждения Германии берут в расчет только доходы, полученные на территории их страны. При оформлении жилищного кредита заработки иностранца на родине не принимаются в качестве доказательства платежеспособности. Поэтому ФЛ должны иметь стабильный доход от работы по найму, а ЮЛ быть зарегистрированными в ФРГ и тут же вести свою основную деятельность.

Как иностранному гражданину получить ипотеку

Иностранец, как и гражданин Германии, в процессе оформления ипотеки проходит несколько этапов. Подойти к ним нужно со всей серьезностью.

Шаг первый: анализ предложений

В банковской сфере Германии царит атмосфера конкуренции, поэтому в поисках наиболее выгодных предложений рекомендуется посетить 10-15 учреждений. Если в одном из банков упомянуть о выгодном предложении, поступившем от предыдущего, то можно получить еще более интересное предложение.

Но это произойдет только при определенных характеристиках объекта недвижимости:

1. Новостройка;
2. Престижное расположение;
3. Сдача в наем.

Искать жилье самостоятельно в ФРГ не принято. Делается это через:

• Риэлторские компании;
• Интернет-ресурсы (здесь часто размещается и кредитный-онлайн калькулятор);
• Маклеров.

Доступные варианты жилья представлены следующими предложениями:

• Reihehäuser – стандартные дома, выстроенные в ряд;
• Eigentumswohnung – квартиры в черте города.

Наиболее престижные варианты – это:

1. Doppelhaus – коттедж на 2 семьи;
2. Einfamilienhaus – дом на 1 хозяина;
3. Altbauhauser – старинный особняк.

Важно учитывать, что в Германии допускается продажа жилья с жильцами. Выселить их до окончания срока договора невозможно.

Шаг второй: подготовка необходимых документов

К этому этапу нужно отнестись с максимальной серьезностью и не допускать ошибок, которые могут привести к отказу в предоставлении кредита.

Шаг третий: открытие счета в банке и его пополнение

Все сделки с недвижимость в ФРГ оплачиваются только через банк. Для открытия счета понадобятся:

• Личное присутствие клиента;
• Копии 2 удостоверений личности;
• Справка о прописке;
• Заполненный бланк заявления;
• Рекомендации.

Финансовые учреждения страны опасаются работать с «грязными» деньгами, поэтому требуют показать источник получения денег.

Счет открывается только в евро, а работать с ним можно сразу же после заключения договора.

Шаг четвертый: заключение договора

Вопросы оформления ипотечного займа регулируются 2 документами:

1. ГК ФРГ;
2. Закон об ипотечных банках.

Соглашение между банком и заемщиком заключается с учетом внесения обязательных пунктов:

• Размер суммы с учетом процентов;
• Условия получения ипотеки в Германии;
• Характеристика всех выплат;
• Возможные способы погашения задолженности;
• Условия прекращения договора.

В документе очерчивается круг действий, которые заемщик имеет право совершать с недвижимостью – ставить на учет, страховать и не только.