Сколько нужно голосов собственников для принятия решения

Как определить, можно ли проводить два заседания в МКД параллельно? Вы узнаете, что такое и каково определение понятия «кворум собрания собственников многоквартирного дома», а также, считается ли на голосовании каждый голос и как рассчитать необходимое количество голосующих. Сколько голосов потребуется для принятия положительного решения по вопросу повестки дня общего собрания.

Абсолютное большинство

Абсолютное большинство – 100 % голосов всех собственников помещений в МКД, а не только пришедших на собрание.

Согласие на уменьшение размера общего имущества в доме при реконструкции нужно получить от 100% собственников. Например, если после реконструкции планируется убрать одно крыльцо, должны согласиться все собственники без исключения (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Решения принимаются большинством, ⅔ или 100% голосов

Кворум для принятия большинства решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме зафиксирован в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. В данной статье приводится несколько вариантов принятия положительных решений в зависимости от вида вопроса:

• большинством от общего числа голосов собственников в доме, участвующих в собрании;
• 50%+1 голос от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме;
• не менее ⅔ голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В ЖК РФ есть ещё один вариант количества голосов, которые собственники должны на ОСС отдать за вопрос, чтобы он был принят: 100%, то есть все собственники в доме должны проголосовать «за» (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собрание считается легитимным, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем половиной от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Поговорим о том, каким количеством голосов принимаются решения по вопросам, которые чаще всего выносятся на общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах.Что Минстрой РФ изменил в требованиях к оформлению протоколов ОСС 22227 44

Квалифицированное большинство

Квалифицированное большинство – это 2/3 голосов. Но не от количества голосов собственников, участвующих в собрании, а от количества голосов во всём доме.

Квалифицированным большинством принимаются (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ):

• Решения по общему имуществу МКД:
  • о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе о введении ограничений пользования (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для решения этого вопроса необходимо узнать, поставлен ли земельный участок, находящийся под МКД, включая придомовую территорию, на кадастровый учет. Принимать решения по вопросу использования ЗУ можно только в этом случае;
  • о пользовании общим имуществом иными лицами – например, для того, чтобы установить рекламные конструкции, баннеры и т. п. (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • об определении лиц, которые от имени собственников помещений в доме уполномочены заключать договоры на пользование общим имуществом, при этом условия аренды общего имущества определяются на общем собрании (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
  • Некоторые вопросы управления МКД (ст. 44 и 136 ЖК РФ):
    • наделение совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома;
    • наделение председателя совета многоквартирного дома полномочиями на решение тех вопросов, которые не относятся к компетенции ОСС. Например, он сможет подписывать акты выполненных работ и принимать работы по текущему ремонту;
    • создание многодомового ТСЖ, которое может создаваться только для домов, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых находятся инженерные сети и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в таких домах (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
    • Некоторые вопросы капитального ремонта (пп. 1.1 и 1.2 ст. 44 ЖК РФ):
      • о капитальном ремонте ОИ в МКД и об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
      • о размере взноса на капремонт, минимальном размере фонда капремонта, о выборе банка, в котором должен быть открыт спецсчёт (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
      • получение кредита или займа на капремонт, определение существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов за пользование этим кредитом или займом, оплате за счёт фонда капремонта расходов на получение гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
      • реконструкция многоквартирного дома (кроме вопросов уменьшения размера общего имущества), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

    Что такое реконструкция, определено в ч. 1 ст. 14 ГрК РФ. Это «изменение параметров объектов капитального строительства, их частей... (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения». Это его высота, этажность, площадь и т. д. Переустройство или перепланировка жилого помещения – это не то же самое, что реконструкция. Для неё собрания собственников не требуется.

    Определение кворума владельцев жилья в МКД

    Кворум – минимальное количество участников, при котором собрание и принятые на нём решения будут считаться правомерными.

    Как он считается? Согласно Жилищному Кодексу, кворум должен составить не менее половины возможных участников.

    В обсуждении же отдельных проблем иногда требуется наличие 2/3 или вовсе 100% собственников.

    По этой причине проведение двух собраний параллельно не возможно. Ведь тут и там потребуется больше 50% собственников.

    ВНИМАНИЕ! Необходимо заранее рассчитать нужное число участников, исходя из сути обсуждаемых вопросов и количества собственников на дату проведения голосования

    При желании Вы можете общим решением изменить размер кворума, например, увеличив его с 50% владельцев до 2/3 или больше.

    Важно помнить, что кворум следует определять не просто по количеству присутствующих,ведь каждый из них владеет разным количеством квадратных метров. Поэтому перед собранием важно подсчитать количество голосов, которым владеют жильцы, и их соотношение к общему числу.

    Во многих случаях используют формулу, в которой 1 кв. м. равен 1 голосу. Поэтому владельцы больших квартир автоматически имеют больший вес при подсчётах.

    Простое большинство выбирает способ управления домом и состав совета МКД

    Собственники в каждом многоквартирном доме должны определиться с тем, каким образом дом будет управляться: непосредственно, с помощью управляющей организации или ТСЖ/ЖК (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

    Вопрос о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников простым большинством (п.4 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Столько же голосов должно быть отдано за предложенную для управления домом организацию, утверждение условий договора управления с выбранной УО, а также за расторжение договора с прежней УО, если собственники приняли решение сменить организацию.

    50%+1 голос должны отдать собственник на ОСС для утверждения предложенного управляющей организацией размера платы за жилое помещение согласно договору управления (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

    Простое большинство голосов собственников, присутствующих на ОСС, требуется для выбора лиц, которые составят совет многоквартирного дома и его председателя. А вот наделить председателя или совет дома дополнительными полномочиями по принятию решений о проведении текущего ремонта общего имущества можно только при согласии собственников, обладающих 50% +1 голос от общего числа всех голосов в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

    Предоставить председателю совета МКД дополнительные полномочия на принятие разных решений по управлению домом собственники могут только в том случае, если за это решение будет отдано не менее ⅔ от всех голосов в доме (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

    Если на ОСС вынесены вопросы об установлении размера и выплате вознаграждения председателю совета дома, то решение должны поддержать собственники, обладающие большинством голосов собственников, присутствующих на ОСС.Психология ОСС: секреты проведения успешного собрания 6396 0

    Увеличить ОИ дома можно с согласия большинства голосов от присутствующих на ОСС

    

    Нередко у собственников возникают вопросы о том, сколько голосов должно быть отдано за то, чтобы установить в доме систему видеонаблюдения, ограждение, элементы озеленения и благоустройства на придомовой территории.

    Так, если на ОСС вынесены вопросы об установке на земельном участке ограждений, клумб, урн, детской площадки или парковки, то собственники для положительного принятия решения должны отдать «за» 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

    Также простым большинством принимаются на ОСС следующие достаточно популярные у собственников и УО вопросы:

    1. Установка видеонаблюдения и утверждения тарифа на обслуживание системы.
    2. Учреждение службы консьержей и утверждение тарифов на оплату услуги.
    3. Установка домофонов, автоматических запирающих систем.
    4. Установка датчиков движения.
    5. Оборудование зон отдыха на придомовой территории: скамеек, столиков.

    При этом изменение перечня работ и услуг и включение в размер платы за содержание жилого помещения услуг по обслуживанию новых объектов общего имущества дома также происходит при согласии простого большинства присутствующих на ОСС.Как выбрать информационную систему для голосования на ОСС 19489 30

    Простое большинство для утверждения обязательных вопросов

    Обязательными для всех общих собраний являются вопросы о выборе председателя, секретаря собрания и членов общей комиссии. К этой группе можно отнести вопросы о том, в каком порядке уведомляются собственники о предстоящем собрании и о принятых на ОСС решениях, если управляющая организация, ТСЖ или жители дома хотят изменить установленный в ЖК РФ порядок.

    Также участники собрания должны определить, где будут храниться копии решений и протокола ОСС: сделать это можно один раз для всех собраний или для каждого ОСС отдельно.

    По указанным вопросам положительное решение принимается простым большинством от числа голосов собственников, присутствующих на собрании, то есть 50% + 1 голос от числа голосов присутствующих на собрании.

    Голосование собственников многоквартирного дома: подсчет

    Голосование собственников многоквартирного дома: подсчет

    В соответствии с Жилищным Кодексом РФ (ЖК РФ) собственники многоквартирного дома должны организовывать общие собрания для решения вопросов, касающихся их общих владений. Решения на подобных сборах часто имеют очень важный характер, поэтому принимаются через справедливую процедуру ания.

    Слабая осведомленность граждан в законодательстве РФ нередко провоцирует неправильный подсчет или же делает вовсе невозможным данное мероприятие. С целью помочь читателям, сегодня наш ресурс предлагает к ознакомлению материал о том, как правильно проводится процедура подсчета и собрания в целом.

    Законодатель о собраниях жильцов многоквартирных домов

    Законодательство о самоуправлении в многоквартирном доме. Фото № 1

    Общее собрание собственников многоквартирного дома – это достаточно важное, в первую очередь, для самих жильцов мероприятие. Общая суть подобных сборов понятна практически любому человеку, однако при рассмотрении темы более подробно важно использовать те понятия, которыми апеллирует законодатель в нормативно-правовых актах.

    Как было отмечено ранее, рассматриваемая нами тема полностью регламентирована ЖК РФ. Обобщая информацию из данного законодательного акта, можно выделить базовые понятия по сегодняшнему вопросу. Наш ресурс проделал эту процедуру и сформировал следующий перечень определений, крайне важных к рассмотрению для понятия сути рассматриваемого сегодня явления:

    • Многоквартирный дом (МКД) – это жилое строение, имеющее в своем составе два вида территорий: частная собственность жильцов данного дома (отдельные квартиры) и общая собственность, распределяющая между всеми жильцами данного дома и находящаяся под их присмотром (подъезды, лифты, приподъездные территории и т.д.).
    • Общее собрание собственников (ОСС) – это организованный сбор всех жильцов МКД или их большей части, направленный на решение всех вопросов, касающихся содержания их общей собственности.
    • Голосование – это единственная форма принятия решений на ОСС, порядок проведения которой регламентирован законодательством РФ и не может быть нарушен.

    Полномочия общего собрания собственников. Фото № 2

    Теперь, когда суть рассматриваемого вопроса более-менее понятна каждому, можно приступить к его более детальному разбору. В первую очередь, отметим, что ЖК РФ наделяет ОСС рядом основных полномочий. А точнее, следующими:

    • выбор способа управления МКД;
    • выбор управляющей компании (при отсутствии желания у жильцов дома самостоятельно следить за общей собственностью);
    • утверждение тарифов по организации ремонта общих владений и их содержания;
    • принятие решений относительно начала капитальных ремонтов;
    • решение ряда вопросов, которые так или иначе связаны с использованием, содержанием и управлением общей собственности жильцов МКД.

    Голосование на ОСС по конкретному вопросу осуществляется при соблюдении ряда условий, о которых пойдет речь ниже. Здесь же стоит отметить, что законно принятые решения на собрание обязуются исполнять абсолютно все жильцы МКД вне зависимости от того, принимали ли они участие в ание или нет и совпадает ли их позиция с мнением большинства или нет.

    На данный момент существует два основных вида общего собрания собственников многоквартирного дома:

    • Первое – это сбор жильцов дома, в котором имеется управляющая компания. В таком случае абсолютно каждый собственник имеет право голоса.
    • Второе – это сбор жильцов дома, в котором используется форма управления «товарищество собственников жилья». В таком случае правом голоса наделены только собственники квартир в МКД, вступившие в данное товарищество в качестве его члена. Вступить в него имеют право все жильцы дома и делают они это исключительно по своему желанию.

    Примерно так, в общих чертах, но с сохранением всей сути, выглядит взгляд законодателя на ОСС МКД в России. Для более подробного ознакомления с сутью и принципами подобного мероприятия настоятельно рекомендуем изучить соответствующие статьи ЖК РФ или пройти консультацию у профессионального юриста.

    Процедура ания

    Процедура принятия решения ОСС в рамках полномочий. Фото № 3

    После того, как с сутью общего собрания жильцов дома мы разобрались, можно более детально изучить процессуальную сторону ания на таких сборах.

    В законодательстве РФ процедура ания рассмотрена достаточно подробно, но может быть понята далеко не каждым гражданином нашей страны, так как трактовка всех понятий осуществляется на непонятном обычному обывателю «юридическом языке».

    На самом же деле суть и общие принципы ания на ОСС крайне просты и доступны к пониманию. Для более удобного ознакомления с процедурой собрания представим следующую информацию:

    • Во-первых, собрание жильцов может быть осуществлено в трех формах:
    • очный сбор, то есть собрание при непосредственном присутствии всех жильцов МКД;
    • заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в письменной форме со стороны каждого жильца МКД;
    • очно-заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в порядке и очного, и заочного сбора.

    Все виды ОСС являются абсолютно законными и правомочными. Главное, чтобы в процессе их проведения были соблюдены базовые нормы данной процедуры.

    • Во-вторых, при организации собрания и последующего ания важно соблюсти кворум, то есть определенное количество жильцов, принимающих участие в сборе и непосредственно в ание. Согласно действующим законам, кворум на ОСС определяется по площади жилья. В соответствии с ЖК РФ кворум считается соблюденным, если на собрание присутствуют собственники более 50 % жилой площади МКД. В противном случае проводить ОСС и, соответственно, ание нельзя.

    Ведения протокола ОСС. Фото № 4

    • В-третьих, то лицо, которое инициирует организацию собрания, обязуется уведомить всех жильцов МКД о предстоящем мероприятии, как минимум, за 10 дней до его проведения. Уведомление об ОСС должно быть оформлено в письменном виде заказным письмом. Инициировать собрание могут:
    • любой жилец МКД;
    • управляющая компания;
    • члены и полномочные лица товарищества собственников жилья.
    • В-четвертых, перед анием необходимо составить специальный реестр, в котором содержится следующая информация:
    • ФИО собственника из каждой квартиры, который присутствует на собрание или вместо него имеется представитель;
    • метраж квартиры каждого жильца, участвующего в ОСС.
    • Составить подобный реестр очень важно, так как именно с учетом данной информации определяется соблюдение кворума и проводится ание.
    • И в-пятых, проведение самого ания осуществляется с непосредственным участием всех присутствующих на ОСС жильцов. Принятие решений по насущным вопросам проводится только после их обсуждения всем собранием и определения целесообразности их выдвижения на рассмотрение.

    Как видите, процедура собрания и ания не столь сложны к осуществлению. Главное в процессе их проведения – соблюдать определенные законодательством нормы данных мероприятий, которые подробно освещены в сегодняшней статье.

    Алгоритм подсчета

    Как производится подсчет на ОСС? Фото № 5

    Отдельного внимания в процедуре общего собрания собственников многоквартирного дома требует, безусловно, подсчет полученных результатов. Порядок подсчета достаточно прост, если разобрать его базовые принципы. Общий перечень таковых следующий:

    1. Подсчет , полученных при ании жильцов на ОСС, осуществляется с непосредственным использованием составленного реестра и его данных. Согласно общепринятой норме, за один голос берется 1 квадратный метр владения каждого голосующего. То есть, если собственник, допустим Михаил, единолично владеет (или же совместно с женой) квартирой в 75 квадратных метров и проал на собрание, то от его имени засчитываются те же 75 в общей перечень подсчета таковых. А, к примеру, другой жилец – Ирина, владеет квартирой 40 квадратных метров совместно со своим бывшем супругом на правах долевой собственности в равных частях, то в таком случая за голоса Ирины считается та часть метража ее собственности в МКД, которая находится в ее официальном владении, то есть 20 квадратных метров.
    2. В процессе ания жильцы МКД имеют право ать либо за решение возникшего вопроса, либо за его игнорирование, либо вовсе оставить свой голос при себе. Таким образом, при подсчете учитываются три базовых единицы: «ЗА», «Против» и «Воздержался».
    3. Как правило, подсчетом , полученных в ание на ОСС, занимается инициатор данного мероприятия. Окончательное решение принимается по большинству полученных в ходе ания с учетом тех жильцов, кто в нем участвовал. Например, на ОСС МКД площадью 4500 квадратных метров собрались собственники 3000 квадратных метров. За решение возникшего вопроса конкретным способом проали жильцы, владеющие общей площадью в 2200 квадратных метров. Таким образом получается: (2200 * 100 %) / 3000 = 73,3 % — жильцов проали за решение вопроса, значит оно и будет принято в обязательному исполнению.

    Важно! ЖК РФ четко регламентирует, что для решения ряда вопросов на ОСС необходимо получить не менее 2/3 . Данный момент стоит учитывать и внимательно изучить соответствующие статьи кодекса перед началом собрания.

    В целом, подсчитать голоса, полученные в процессе ания на общем собрание собственников многоквартирного дома, достаточно просто. В данной процедуре необходимо лишь придерживаться представленного ранее алгоритма и действовать согласно нормам действующего законодательства.

    Нюансы мероприятия

    Особенности проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома. Фото № 6

    Резюмируя сегодняшний материал, наш ресурс решил представить читателям ряд нюансов процедуры ания на ОСС, которые ранее упомянуты не были. Все они достаточно важны и требует обязательного ознакомления. Общий перечень таких особенностей имеет следующий вид:

    1. Обобщив представленные ранее материал, можно выделить все этапы в проведении ОСС, без осуществления которых законность сбора ставится под большой вопрос. Список таков:
    • Первый этап – составление уведомлений о проведении общего собрания на имя каждого собственника в МКД.
    • Второй этап – проведение самого собрания либо в очной, либо в заочной, либо в очно-заочной форме.
    • Третий этап – оформление реестра (протокола) собрания и подсчет .

    Процедура дальнейшего рассмотрения решения, принятого на собрании собственников МКД. Фото № 7

    1. Результаты, полученные в ходе ания на ОСС, используются для решения возникших вопросов и их копии отправляются в управляющую компанию, а оттуда – Государственную жилинспекцию. Учитывая данные нюансы процедуры, ее инициатору важно позаботиться о законности проводимых мероприятий, иначе сбор будет обжалован и бесполезен.
    2. Стоит учитывать, что за несовершеннолетних лиц, даже если они являются собственником в МКД, голосуют их родители.
    3. Оформлять все протоколы, уведомления и реестры ОСС важно в форме, установленной законодательством. Подробней об этом говориться в приказах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
    4. Любое решение, принятое на ОСС МКД, может быть оспорено в судебном порядке заинтересованными в этом лицом. Главное в данной процедуре – иметь весомые доказательства, говорящие о неправомочности и незаконности полученных .

    Можно ли проголосовать простым большинством?

    

    Львиную долю вопросов можно решать простым большинством.

    При этом стоит понимать, что речь идёт не о большинстве всех собственников, а лишь о большей половины присутствующих.

    Например, кворум на общем собрании составляет 50% владельцев, а решение принимается большинством среди этих участников.

    По сути, минимальный порог для принятия решения является более 25% всех собственников, что составляет лишь 4-ю часть от их числа.

    ВАЖНО! Все вопросы, которые касаются исключительно обслуживания дома и связанных с этим расходов, можно решить простым большинством.

    Простым большинством вы также можете решить вопросы управления домом, проведя выборы Совета и председателя дома. Вы сможете установить размер их вознаграждения, а также определить дополнительные правила проведения общего собрания, например, установив число обязательных заседаний в году.

    Этого числа также будет достаточно для утверждения контрактов на обслуживание дома и проведение небольшого ремонта.

    Сколько процентов нужно набрать при проведении общего собрания собственников МКД — 2019

    

    Наиболее часто нам задают вопросы о том, сколько же процентов нужно набрать при проведении общего собрания собственников.

    В зависимости от тематики вопросов этот процент отличается. В этом материале мы сделали подборку наиболее часто встречающихся вопросов, которые включаются в повестку общего собрания собственников с указанием ссылки на закон. Данная подборка актуальна по состоянию на март 2019 года.

    Статья 46 Жилищного Кодекса РФ в п. 1 обозначает, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, принимаются большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.

    1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, , 1.2 — 3.1, 4.2, 4.

    3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

    Решения ОСС, принимаемые более 50% от общего числа (участников)

    • о сроках и порядке проведения годового ОСС и порядке уведомления о принятых нём решениях (ч.1 ст.45 ЖК РФ);
    • о проведении общего собрания в форме заочного ания с использованием ГИС ЖКХ (п.3.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • об определении администратора общего собрания при проведении ОСС с использованием ГИС ЖКХ (п.3.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о порядке приёма администратором общего собрания сообщений о проведении ОСС, решений по вопросам повестки дня, продолжительности ания (п.3.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о порядке финансирования расходов, связанных с созывом, организацией и проведением общего собрания по требованию инициативной группы собственников помещений в МКД (п.3.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о выборе и изменении способа управления МКД (п.4 ч.2 ст.44, ч.3 ст.161 ЖК РФ);
    • о создании товарищества и утверждении его устава (ч.2 ст.135, ч.1 ст.136 ЖК РФ);
    • о реорганизации товарищества (ст.140 ЖК РФ);
    • о ликвидации товарищества, если его члены не обладают более чем 50% от общего числа собственников помещений в МКД (ч.2 ст.141 ЖК РФ);
    • о выборе УК и определении условий договора управления МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ);
    • об избрании и переизбрании совета МКД, если в этом доме не создано ТСЖ, ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив (ст.161.1 ЖК РФ);
    • об использовании ГИС ЖКХ в деятельности совета МКД, его председателя, комиссий собственников помещений в этом доме в случае их избрания (ч.13 ст.161.1 ЖК РФ);
    • о размере платы за содержание общего имущества в МКД, если в нём не создано товарищество (ч.7 ст.156 ЖК РФ);
    • о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги РСО (ч.7.1 ст.155 ЖК РФ);
    • о текущем ремонте общего имущества в МКД (п.4.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о заключении договоров выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении (ч.1 ст.164 ЖК РФ);
    • о выборе уполномоченного от имени собственников в отношениях с третьими лицами при непосредственном управлении домом (ч.3 ст.164 ЖК РФ);
    • о месте или адресе хранения протоколов и решений ОСС (ч.4 ст.46 ЖК РФ);
    • об избрании комиссии собственников помещений в МКД (ч.12 ст.161.1 ЖК РФ).
    • о выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчёта дома и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нём, выборе российской кредитной организации, в которой должен быть открыт спецсчёт (п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);

    Решения ОСС, принимаемые большинством не менее двух третей от общего числа

    • о реконструкции МКД (расширение или надстройка), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;
    • о капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капремонта (п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о выборе способа формирования и минимальном размере фонда капитального ремонта, сумме взноса на капремонт;
    • о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
    • об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов по кредиту или займу, оплате за счёт фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии или поручительства (п.1.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • об использовании земельного участка под МКД, о введении ограничений пользования (п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о пользовании общим имуществом иными лицами, заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД могут заключать договоры об использовании общего имущества на определенных ОСС условиях (п.3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в доме (п.4.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие определённых решений (п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
    • о создании товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если они находятся на земельных участках с общей границей, сетями инженерно-технических коммуникаций и элементами инфраструктуры для совместного пользования и обслуживания более чем одного жилого дома(п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ).

    Общее собрание собственников многоквартирного дома: порядок проведения, протокол. Статья 45 ЖК РФ

    

    Органом управления в МКД является собрание всех владельцев квартир. Оно принимает ключевые решения, касающиеся общего имущества многоквартирного дома.

    Инициировать собрание может любой владелец помещения в МКД. Такое положение закреплено во 2 пункте ст. 45 ЖК РФ. Как правило, создается инициативная группа из числа владельцев. Ее члены формируют повестку и занимаются организационными вопросами.

    Рассмотрим далее порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

    Первое заседание

    Исходя из положений ст. 45 ЖК РФ, все собрания, за исключением итогового ежегодного, считаются внеочередными. Перед созывом собрания проводится предварительное заседание инициативной группы. В нее могут входить только владельцы помещений МКД.

    На первом заседании группы определяется повестка общего собрания собственников многоквартирного дома, день и адрес проведения. Оно должно быть организовано в очной форме. Другими словами, в нем должны участвовать все собственники.

    По результатам заседания инициативной группы составляется протокол. В нем выражается намерение провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, указывается его форма, дата, место проведения. В протоколе также приводится перечень вопросов, подлежащих обсуждению, и другие важные моменты.

    Важные моменты

    Решения общего собрания собственников многоквартирного дома могут приниматься только по тем вопросам, которые отражены в повестке. Обсуждать другие проблемы или изменять перечень вопросов собрание не вправе. Соответствующие предписания содержатся в 46 статье ЖК.

    Учитывая это, при разработке повестки собрания необходимо максимально точно формулировать вопросы, предлагаемые к обсуждению.

    Перед проведением общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо получить сведения о жильцах и занимаемых ими площадях. Эту информацию инициативная группа может запросить у управляющей компании.

    Уведомление

    Для обеспечения кворума необходимо направить извещение каждому жильцу о предстоящем собрании. В уведомлении следует указать:

    • Информацию о лицах, инициировавших процедуру.
    • Форму проведения собрания.
    • Место, время, дату или день, в который завершается прием решений владельцев помещений по вынесенным на ание вопросам, адрес, по которому они должны быть переданы (если собрание будет организовано в заочной форме).
    • Правила ознакомления с материалами (сведениями), которые предполагается представить на собрании, либо адрес, по которому с ними можно ознакомиться.
    • Повестку дня.

    Способ уведомления

    Инициативная группа должна сообщить о предстоящем общем собрании собственникам многоквартирного дома за 10 суток до дня его проведения. Уведомить жильцов можно:

    • Заказными письмами. Такой способ считается самым эффективным.
    • Вручив извещения каждому жильцу под подпись.
    • Разместив объявление в подъезде (подъездах).

    Вместе с извещением целесообразно направить жильцам информационные письма, в которых будут присутствовать разъяснения по существу вопросов, которые вынесены на ание. Такое письмо можно также разместить на доске объявлений.

    Очное собрание

    В назначенный день инициаторы встречают жильцов в назначенном месте. Жильцы вправе направить на собрание своих представителей. В этом случае полномочия последних должны подтверждаться доверенностью.

    Сведения о присутствующих жильцах вносятся в регистрационные листы.

    Необходимо сказать, что собрание можно признать правомочным, если на него пришли владельцы помещений, в совокупности имеющие более половины от всего количества. Число , которым может обладать собственник, рассчитывается пропорционально доле в праве на общее имущество многоквартирного дома.

    Если по каким-то причинам набрать кворум не удалось, об этом составляется протокол. Его подписывает инициативная группа.

    Ключевые процедуры

    На первом общем собрании собственники многоквартирного дома должны выбрать председателя, секретаря, сформировать комиссию для подсчета . Секретарь ответственен за ведение протокола. При создании комиссии сначала утверждается количество ее членов, а затем конкретные лица, входящие в нее.

    Голосование следует проводить по каждому вопросу в отдельности. Участникам собрания нужно выбрать один из трех вариантов: «за», «против» или «воздержался».

    Ознакомление с принятыми решениями

    Результаты обсуждения вопросов (ания) доводятся до всех жильцов субъектом, инициировавшим собрание (инициативной группой) в течение 10 дней со дня их получения.

    При этом сами собственники должны решить, по какому адресу и каким образом будет проходить ознакомление с решениями. Разумеется, это должно осуществляться на территории многоквартирного дома. Все владельцы квартир должны иметь свободный доступ к такому месту.

    Как правило, на доске объявлений вывешивается копия протокола общего собрания. Собственники помещений многоквартирного дома, однако, могут постановить, что ознакомление с результатами ания будет осуществляться в виде уведомления, направляемого каждому жильцу.

    Хранение документации

    Вне зависимости от того, в какой форме проводилось заседание владельцев помещений, документы (протокол общего собрания собственников многоквартирного дома и пр.) необходимо хранить в месте, определенном жильцами. Это правило установлено 46 статьей ЖК.

    Заочное ание

    Оно проводится, если общее собрание собственников многоквартирного дома не набрало кворум.

    На рассмотрение жильцов выносятся те же вопросы, изменяется только форма принятия решения по ним. Для реализации процедуры проводится заседание членов инициативной группы. На нем обсуждается вопрос о форме уведомления жильцов, порядке доставки бланков с вопросами для ания. По результатам заседания также составляется протокол.

    Как и в случае с очным анием, извещение собственников осуществляется за 10 дней до даты начала приема решений. При заочном обсуждении целесообразно направлять уведомление каждому жильцу. К нему следует приложить бланк с вопросами.

    Форма решения

    В бланке для ания должны присутствовать следующие данные:

    • Ф.И.О субъекта, участвующего в ании.
    • Реквизиты документа (свидетельства), удостоверяющего право собственности на жилплощадь в МКД.

    В бланках должны также содержаться поля напротив каждого вопроса с вариантами «за», «против» либо «воздержался».

    Решения собственников по поставленным вопросам принимаются по адресу, указанному в протоколе заседания членов инициативной группы. Целесообразно продублировать место приема в каждом бланке. Кроме того, следует указать контрольные сроки.

    Обработка поступивших бланков осуществляется счетной комиссией. По завершении процедуры результаты ания обнародуются.

    Особенности оформления решений

    Юридическое значение будут иметь бланки, в которых по каждому вопросу выбран только один вариант ответа из представленных. Решения, оформленные с нарушениями, считаются недействительными.

    Если в бланке присутствует несколько вопросов, несоблюдение установленного требования в отношении некоторых из них не повлечет признание недействительности остальных решений.

    Итоги ания оформляются протоколом. К нему прилагаются все бланки, заполненные надлежащим образом.

    Обнародование результатов осуществляется по тем же правилам, что предусмотрены для очного ания. Сообщение может размещаться на доске объявления или направляться каждому жильцу в форме письма. Срок уведомления также равен 10 дням со дня окончательного подсчета .

    Минстрой выпустил Методические рекомендации по вопросам применения положений ЖК. В них присутствует несколько приложений, в которых приводятся примерные типовые формы бланков с вопросами, протоколов и других документов, составляемых в ходе собраний. Их можно принять за основу, дополнить, изменить в соответствии с потребностями жильцов конкретного многоквартирного дома.

    Что могут обсуждать собственники?

    На повестку собрания могут выноситься вопросы, касающиеся исключительно МКД. В частности, могут обсуждаться:

    1. Реконструкция сооружения (в том числе связанная с надстройкой или расширением), строительство хозпостроек и иных строений, зданий, ремонтные работы в многоквартирном доме, правила использования фонда капремонта.
    2. Выбор способа создания фонда капремонта, величина взноса в части его превышения над установленными минимальными нормативами. Последнее обсуждается, если региональным законодательством установлены соответствующие показатели.
    3. Выбор конкретного лица, ответственного за открытие спецсчета и осуществление расчетных операций со средствами, находящимися на нем.
    4. Вопросы получения товариществом собственников или жилищным кооперативом (ЖСК) либо другим специализированным потребкооперативом, управляющей организацией, уполномоченным лицом (если управление осуществляется исключительно собственниками жилплощадей) займа/кредита на проведение капремонта. При этом общее собрание может определить существенные условия кредитного договора, необходимость поручительства, получения гарантии указанными ответственными субъектами. Собственниками обсуждаются правила погашения займа за счет средств фонда капремонта, уплаты процентов и расходов на получение гарантий и поручительств.
    5. Пределы пользования придомовой территорией многоквартирного дома. Владельцы помещений могут установить ограничения для посторонних лиц (в рамках законодательства). Кроме того, общее собрание вправе обсуждать вопросы, касающиеся благоустройства придомовой территории многоквартирного дома, источников средств на проведение соответствующих работ.
    6. Пределы пользования общим имуществом посторонними лицами. В частности, общее собрание вправе обсуждать условия предоставления элементов многоквартирного дома для размещения рекламных конструкций, заключения договоров с компаниями, осуществляющими их монтаж и эксплуатацию.
    7. Назначение лиц, ответственных за заключение соглашений с третьими лицами об использовании имущества МКД, в том числе об установке и эксплуатации рекламных конструкций на условиях, установленных собственниками квартир в доме.
    8. Вопросы использования информационных или иных, в том числе автоматизированных систем при организации и проведении заочного ания, назначения лиц, ответственных за это.
    9. Выбор способа приема уполномоченным лицом (администратором собрания) сообщений об организации и проведении собраний собственников, решений, принятых владельцами квартир по вопросам, поставленным в бланках для ания, продолжительности срока принятия тех или иных решений при проведении заочного ания.
    10. Способ управления МКД. Собственники вправе поручить управление ТСЖ, управляющей компании или осуществлять его самостоятельно.
    11. Вопросы, касающиеся проведения текущего ремонта сооружения, инженерных коммуникаций, прочих элементов многоквартирного дома.
    12. Прочие вопросы, связанные с обеспечением нормального функционирования МКД, отнесенные ЖК к компетенции органа управления.

    Для утверждения решений по п. 1-7 необходимо не меньше 2/3 от всего количества участвующих в собрании жильцов. По остальным вопросам достаточно большинства .

    Значение собраний

    Несмотря на то, что в большинстве случаев управление многоквартирными домами поручается ЖСК или управляющей компании, совместное обсуждение проблем, связанных с функционированием МКД, не теряет своей актуальности.

    Владельцы помещений решают множество вопросов: от ремонта крыши до сооружения хозпостроек. Жильцы могут сами установить сумму взноса на капремонт. Она не должна быть меньше регионального норматива (если он установлен), но может быть больше него.

    Особенно актуальны вопросы, касающиеся использования прилегающей к дому территории. Между соседями часто возникают споры по поводу парковки автомобилей, выгула собак. Целесообразно один раз решить все эти вопросы на общем собрании, чем постоянно вступать в конфликты.

    Собственники могут сообща, согласованно распределить между собой обязанности, связанные с поддержанием чистоты в подъездах, на лестничных площадках. Нередко возникают конфликты между курящими и некурящими соседями. На собрании жильцы могут определить проветриваемое помещение для курильщиков, установить правила размещения колясок, велосипедов и других предметов, которые часто используются, в помещениях общего пользования.

    В заключение

    В последнее время люди стали проявлять большую активность в решении вопросов, касающихся дома, в котором они живут. Провести очное собрание, однако, сложнее, чем заочное ание. Как правило, постоянными участниками являются пенсионеры, поскольку они не обременены работой, у них больше свободного времени.

    Тем не менее общие собрания необходимы. Они позволяют жильцам быть в курсе событий. Главное – нужно сформировать инициативную группу из энергичных, активных людей. Хорошо, если в состав войдет юрист. Он сможет стать представителем жильцов в разных инстанциях, судебных в том числе.

    Это имеет особое значение при реализации решений, связанных с денежными средствами.

    Открывать счет, на котором будут храниться накопления жильцов, заключать договора от имени всех собственников с банковской организацией, осуществлять платежные операции должен человек, заслуживающий доверие.

    Обычно в каждом подъезде находится активный жилец, готовый отстаивать интересы всех собственников. Сформировать инициативную группу можно как раз из таких людей: по одному из каждого подъезда (если их несколько). Если подъезд всего один, то вполне достаточно и одного-двух активных граждан. Во многих домах управление осуществляется исключительно жильцами. Это существенно экономит средства собственников, поскольку платить никакой сторонней организации за это не нужно.

    Вопросы и ответы

    Источники

    Использованные источники информации.

    • https://roskvartal.ru/wiki/ossp-v-mkd/kogda-reshenie-prinyato
    • https://roskvartal.ru/provedenie-oss/10122/kakim-kolichestvom-golosov-sobstvennikov-prinimayutsya-resheniya-na-oss
    • https://kapremont.expert/mnogokvartirniy-dom/sobraniye-sobstvennikov/kvorum-s.html
    • http://urist7.ru/kvartira/kolichestvo-golosov-sobstvennikov-zhilya-dlya-prinyatiya-resheniya.html