Сколько стоит квартира на стадии котлована

Купить квартиру от застройщика на стадии котлована очень выгодно, если предупредить возможные риски. Необходимо учесть важные нюансы сделки, чтобы обезопасить себя. Узнайте, как правильно приобретать квартиру в новостройке на стадии котлована и какие риски долевого участия при покупки новостройки на начальном этапе.

Классы квартир новостройки на начальном этапе строительства

Стоит отметить, что на самых ранних стадиях строительства реализуется жилье разных классов. Причем 40% от всего количества приходится на проекты элитного и бизнес класса, 14,8% реализуется жилье комфорт-класса. Менее всего пользуется спросом покупка на нулевом цикле строительства домов эконом класса – всего 3,7%.

Выгодное приобретение новостройки на начальном этапе строительства

Помимо того, что стоимость на этапе строительства обойдется дешевле до 30%, чем приобретение жилья уже в полностью готовом к эксплуатации доме, так еще есть выгода в наличии выбора. В данный период потребитель имеет возможность выбрать планировку квартиры и её площадь именно по своему усмотрению. Так же немало важным является выбор этажа.

Подобные привилегии выбора и экономия в стоимости возможны лишь при приобретении квартиры в новостройке. Покупка жилья на вторичном рынке или в новом доме уже сданном в эксплуатацию не сможет принести такой существенной выгоды.

Риски долевого участия в новостройках на нулевом этапе

Конечно же, риски приобретения новостройки на стадии котлована существуют. Связаны они с тем, что застройщик может затянуть сроки строительства или вообще не достроить объект. Чтобы избежать проблем и купить квартиру в долгострое, длящемся лет 10-20, важно довольно серьезно подходить к выбору застройщика.

Необходимо проверить репутацию строительной компании. Идеальным вариантом являются организации уже имеющие на своем счету реализованные проекты, и которые имеют аккредитацию в системообразующих банках. Так же стоит проверить застройщика на предмет того, имеет ли компания исходно-разрешительную документацию и происходит ли реализация жилья непосредственно по ФЗ-214. Обязательно должен заключаться с дольщиком договор долевого участия. Только при таких условиях можно смело рассматривать приобретение новостройки на начальном этапе строительства.

Можно привести в качестве примера одну из самых известных новостроек Подмосковья на стадии котлована - индивидуальный строительный комплекс Олимп. В настоящий момент решается вопрос с поиском нового застройщика, который сможет продолжить строительство.

Хотя чаще всего достраиваются дома за счет дольщиков, которые организовывают ЖСК или объединяются в некоммерческие партнерства. Так поступили будущие жильцы дома в Москве на ул. Металлургов и в подмосковном Подольске, застройщики которых обанкротились.

Так же известны случаи достраивания замороженных строительных объектов за счет средств самого города. Чаще всего такое практикуется в крупных городах, в области подобное практически не практикуется. Нередка достройка на стадии котлована в Москве. Например, здесь за счет государства достраиваются дома на улицах Яблочкова, Байкальская. Для обманутых дольщиков Народного ополчения и Южного тушина за госсредства возводятся здания на Люберецких полях и в Куркино.

С 2014 года обманутых дольщиков больше не будет, так как вводится обязательное страхование ответственности всех строительных компаний. Те, организации, которые откажутся от подобной услуги страхования, не будут иметь возможности осуществлять свою деятельность.

Закон ФЗ-214 и его положительные моменты

Благодаря принятию в 2004 году ФЗ № 214, потребители, желающие принять долевое участие в строительстве новостройки, стали более защищенными. Нельзя сказать, что данный закон совершенен, но на данный момент времени это самая безопасная процедура приобретения квартиры в новостройке.

В этом случае заключается договор долевого участия (ДДУ) между потребителем и застройщиком, который четко прописывает информацию об объекте строительства, о стоимость жилья, о сроках и способах оплаты, а так же о сроках сдачи дома и о гарантийных обязательствах на возведенный объект.

Заключать ДДУ с застройщиком можно ещё на стадии нулевого цикла, что позволяет реально сэкономить. В среднем по данным статистики при условии строительства согласно требованиям ФЗ-214 на уровне котлована продается около 20-25% квартир. После ввода дома в эксплуатацию или на завершающем этапе строительства реализуется всего 20-25% квартир. Самая большая часть продаж, около 50%, приходится на этап строительства.

Преимущества сделки

Принятый в 2005 году Федеральный Закон (ФЗ) № 214 во многом обезопасил покупателей недвижимости в новостройках. Застройщик обязан заключать с гражданами договор долевого участия (ДДУ), в котором четко прописывается вся информация, условия сделки и гарантии. В большинстве случаев этот документ заставляет обе стороны исполнить свои обязательства.

Покупка недвижимости на стадии «котлована» очень популярна среди потребителей, получающих бесспорные преимущества.

Меньшая стоимость жилья

Застройщику выгодно реализовать недвижимость как можно раньше: чем быстрее начнутся продажи, тем оперативнее можно окупить стройку и начать получать прибыль. Это побуждает строительные компании предлагать квартиры на этапе котлована по более низким ценам.

Интересно. Разница в стоимости жилья на нулевом цикле и после сдачи ЖК в эксплуатацию может достигать 50-60% (в среднем, 20-30%). Чем оживленнее и развитее район, в котором ведется стройка, тем больше разница.

Потребитель получает возможность хорошо сэкономить, покупая еще не существующее жилье. Во многом именно из-за этого до 25% сделок по продаже жилья заключается именно на этой стадии. Особенно это касается крупных городов: купить квартиру на этапе котлована в новостройке в Москве считается очень выгодным делом как для конечных покупателей, так и для инвесторов.

Читайте также: Когда все дольщики ЖК «Высота» Иркутска увидят ключи от своих квартир?

Оплата в рассрочку

Застройщики проявляют гибкость в вопросе оплаты и позволяют покупателю вносить денежную сумму частями. Рассрочка действует до момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, т.е. до конца строительства. В большинстве случаев рассрочка беспроцентная.

Возможность выбора

Потребителю предоставляется право выбрать удобный для себя вариант жилища с подходящим:

• этажом;
• площадью;
• планировкой.

Такие привилегии получает лишь человек, приобретающий недвижимость в новостройке.

Интересно. Поэтому наиболее привлекательные, ликвидные квартиры раскупаются именно на стадии котлована, начала строительства.

Выгоды первичного жилья

Можно долго спорить относительно качества современных новостроек, но плюсы первичного жилья перед вторичным очевидны.

1. Лицензированная компания-застройщик, которая возводит дом согласно утвержденной проектной документации, в соответствии со строительными правилами и нормами, использует современные технологии, стройматериалы и труд квалифицированных работников. Это обеспечивает высокое качество постройки и отсутствие проблем с капитальным ремонтом.
2. При покупке квартиры на стадии котлована покупатель станет первым и единственным собственником жилища, что гарантирует отсутствие проблем, споров и судебных притязаний со стороны третьих лиц.

Ипотечный кредит и его опасность

Ещё несколько лет назад и потребители, и банки избегали сделок с приобретением квартир в новостройке на начальной стадии строительства. Банки готовы были выдавать ипотечные кредиты на квартиры в домах, выстроенных уже хотя бы до половины, ну, в крайнем случае, до 40%.

Сейчас же ситуация изменилась и банки учитывая подобный спрос населения сформировали уже свои подходы к подобным сделкам. Они стали кредитовать строительства на самых ранних стадиях, но под более высокий процент.

Для тех, кто все же решился взять ипотечный кредит на приобретение первичного жилья и благодаря этому получить скидки на новостройки, важно понимать, что выгода от долевого участия в строительстве на раннем этапе вряд ли сможет перекрыть все переплаты по кредиту. Так же необходимо очень хорошо проверить строительную компанию и быть уверенным в том, что она осуществляет строительство в связи с ФЗ-214.

Хотя и это не сможет защитить дольщика от того, что в связи, например, с такими коммерческими рисками, как удорожание кредитов, кризис на рынке или экономические просчеты, строительство будет заморожено на неопределенный срок. Может оказаться, что потребитель остается с кредитом и без жилья.

Недостатки и риски сделки

Покупка фактически виртуального жилья сопряжена с определенными рисками. Есть вероятность столкнуться с недобросовестными предпринимателями или откровенными мошенниками. Не в каждой ситуации может помочь даже юридически безупречный договор – в условиях рыночного капитализма не все застройщики способны выдержать высокую конкуренцию и остаться на плаву.

Существует несколько основных минусов приобретения квартиры на стадии котлована.

Мошенничество при заключении договора

Потребитель рискует быть обманутым строительной фирмой-мошенником, и чаще всего это происходит именно на стадии котлована.

1. Мошенники заключают договора с легковерными клиентами, получают деньги, заявляют о банкротстве и просто исчезают. Для них дом на стадии котлована подходит идеально: нет необходимости инвестировать в строительство и тратить лишние деньги.
2. Другие фирмы приступают к стройке, но реализуют недвижимость по схеме двойных продаж. В итоге собственниками одной квартиры могут стать несколько лиц.

Читайте также: Как правильно принять квартиру в новостройке

Такое происходит, если покупателем был подписан предварительный договор купли-продажи. Этот документ нигде не регистрируется, и защитить свои права с его помощью будет непросто.

Ранее такого рода обман часто практиковался при покупке квартиры от застройщика на нулевом этапе строительства в Москве; сейчас это происходит все реже, по большей части в регионах России.

Важно знать. При оформлении соглашения со строительной компанией необходимо заключать только договор ДДУ – он позволит защитить от неприятных сюрпризов при получении готового жилья. Если компания предлагает какой-то иной договор вместо долевого участия, рекомендуется пересмотреть свое отношение к сделке.

Долгострой

Даже несмотря на то, что в договоре прописывается дата окончания строительства, срок сдачи объекта в эксплуатацию может быть существенно продлен. Такое происходит по причине халатности компании-застройщика и/или возникновения форс-мажорной ситуации:

• строительная фирма начала работу, не получив всей разрешительной документации. При выявлении таких проблем стройка приостанавливается до их устранения;
• застройщик не выдерживает условий высокой конкуренции и объявляет себя банкротом. Приходится ждать разрешения проблемы, появления компании, которая достроит объект.

Ситуации с долгостроями могут длиться долго; известны случаи, когда собственники ждали возможности въехать в собственное жилье на протяжении 5 и более лет.

Низкое качество готового жилья

После завершения строительства дома представители строительной компании приглашают собственников принять квартиру. При осмотре жилища потребители могут обнаружить недостатки, условия, не соответствующие оговоренным в договоре.

При осмотре жилья составляется акт приема-передачи, в котором указываются все несоответствия. На этом этапе покупателю следует внимательно изучить качество постройки: размер площади, отделку, поверхности, коммуникации и др.

Важно знать. Все недостатки в соответствии с договором ДДУ должны быть устранены застройщиком за его счет, потому к процессу приема жилья следует отнестись серьезно.

Ситуация с новостройками на стадии котлована

В настоящее время ситуация в строительстве стабилизировалась и вновь вырос спрос на приобретение квартир, строительство которых только в процессе планирования. Связано это с тем, что стоимость новостройки на нулевом цикле существенно ниже. Порой разница в цене с квартирами уже выстроенного дома составляет до 30%. Подобная выгода делает привлекательным такое жилье как для обычных потребителей, так и для инвесторов.

Возможность покупки на нулевом цикле

В связи с тем, что не все застройщики желают работать в соответствии с ФЗ-214, многие наиболее крупные строительные компании считают более выгодным строить дома полностью за свой счет, и лишь потом реализовывать в них квартиры по договорам купли-продажи. Так они не теряют в цене и не имеют никаких проблем с определением стоимость кв.м, договорами ДДУ и недовольными дольщиками.

А строительные фирмы, которые не имеют средств для самостоятельного инвестирования своих проектов, чаще всего предпочитают работать по неким «серым» схемам, что для потребителей, желающих приобрести жилье дешевле на начальной стадии строительства, может быть очень рискованным.