Сколько стоит подвал в многоквартирном доме

Возможна ли приватизация подвала в многоквартирном доме. Сколько стоит такая процедура и куда нужно обращаться за оформлением. В чем назначение подвальных помещений. Как определить, кому принадлежит подвал многоквартирного дома. Каким образом оформить помещение в общую долевую собственность: алгоритм действия для приватизации.

Центральные моменты

Кому они принадлежат

Не все подвалы относят к местам всеобщего пользования и, исходя из этого, принадлежат всем владельцам жилья в доме. Статьи 235 и 290 Гражданского кодекса, а также 36 Жилищного кодекса определяют, что на правах общей долевой собственности жильцам принадлежат подвалы, которые не считаются частью квартиры и предназначены для обслуживания ни единичного, а нескольких жилых и нежилых помещений в доме. Исходя из этого, в совместной собственности находятся подвалы, в которых размещены коммуникации и обслуживающее оборудование.

Если же в таком помещении отсутствуют инженерные разводки и прочее оборудование, которое обслуживает более чем одно помещение, такой объект не принадлежит к местам общего использования, а значит, не может числиться в качестве общего имущества всех собственников. Исключительно расположение помещение не говорит про его обслуживающее назначение.

Если проанализировать подвальные помещения вторичного фонда, то по большей мере они находятся в собственности физических или юрлиц. Это стало возможным в результате того, что в 90-х годах происходила тотальная приватизация, в которой участвовали и помещения, являющиеся совместным имуществом жильцов.

Если говорить о новостройках, стоит обратить внимание на проектную документацию. Именно исходя из данных, зафиксированных в ней, составляются кадастровые и технические паспорта на все помещения.

Если по проекту подвалы ни за кем не закреплены, они будут являться местами общего использования. В ином случае права собственности могут быть оформлены на застройщика, и он сможет в дальнейшем переуступить их.

Особенности

Подвал, расположенный в многоквартирном доме, зачастую является этажом технического назначения. Здесь сосредотачиваются инженерные коммуникации и оснастка, которая обеспечивает жизнеспособность всего дома.

Среди них:

• водоснабжающая система;
• канализационная система;
• отопительная система;
• оборудование для электроснабжения;
• бойлерная /теплопункт;
• основный распределительный щиток;
• приборы, учитывающие расход электричества, теплоснабжения и др.;
• основание лифтовой шахты.

Сторонним особам запрещено проникать в подвал и вмешиваться в работу его систем, ведь это не только может нарушить их работоспособность, но и может создать опасность для здоровья и жизни людей, которые проживают в доме, а также самого человека, который проник в помещение

Из этих соображений оконные отверстия заваривают решетками, а входы защищены железной дверью. Доступ к таким помещениям имеют коммунальщики и особа, которая назначена собранием жильцов старшим по дому.

Возможно параллельное использование части помещения, которое не оснащено никаким оборудованием, для организации в нем подсобных помещений для коммунальщиков и городских структур, например:

• оборудование подвалов под бомбоубежища или склад, на котором будут храниться техсредства или индивидуальные защитные средства;
• размещение ремонтных участков/технических отделов коммунальных служб, которые наняты управляющей структурой;
• госструктуры, которые продолжают свою работу с времен советского периода (архивы, детские кружки).

Учитывая тот факт, что цена на метр квадратный достаточно высока, жильцы стараются использовать их с наибольшей пользой. Каждый может иметь свои представления о том, как правильно использовать подвал: одни хотят оборудовать там мастерскую, другие нуждаются в погребе, кому-то нужна кладовая-склад.

В выигрышном положении находятся жители первого этажа, поскольку они могут обратиться в БТИ и получить разрешение на перепланировку подвала. В результате на законных основаниях возможно получить полноценную дополнительную комнату. Однако, любые изменения возможны только в той ситуации, если они не приведут к сбою в функционировании инженерных систем, и не будут угрожать безопасности.

Для них характерно:

• размещение ниже уровня земли;
• повышенная влажность воздуха;
• отсутствие природного освещения;
• может возникать проникновение в помещение грунтовых вод;
• чтобы обеспечить нормальный климат потребуется приточно-вытяжная вентиляция высокого качества.

Приватизация жилого помещения несовершеннолетним отличается только в расширенном наборе документов, при этом дети старше 14 имеют право самостоятельно подписывать все документы.

Какими законодательными актами регулируется процедура приватизации предприятий, можно узнать из этой статьи.

Юридические формальности

Учитывая, что подвалы с одной стороны принадлежат всем жильцам, и одновременно не принадлежат никому конкретному, для осуществления их отчуждения нужно юридически закрепить свое право занимать определенную часть помещения. Как же происходит приватизация подвала в многоквартирном доме?

Первое, что нужно сделать, это организовать общее собрание владельцев. Делается это согласно порядку, который прописан в жилищном законодательстве. На повестку дня вынести вопрос про отчуждение части совместного имущества и трансформацию границ подвального помещения.

Если речь идет об общежитии, решение общего собрания заменяется получением разрешения собственника дома. В этом случае вопрос решается быстрее и проще, поскольку владелец здания принимает решение единолично.

После проведения собрания жильцов следует подготовить проект планирующейся реконструкции. Документ должен быть согласован с различными контролирующими структурами: пожарная инспекция, санитарно-эпидемиологическая станция и др., после чего он подается для утверждения в БТИ. Когда Бюро утвердит проект, можно приступать к работам по реконструкции.

Когда строительные манипуляции завершаться, нужно оценить техническое состояние подвала, получив заключение экспертной комиссии. После чего следует опять обратиться в БТИ, чтобы переоформить техпаспорт многоквартирного дома.

Финальным этапом оформления подвала в личное владение  является получение в Росреестре свидетельства про госрегистрацию прав. Для этого следует подготовить заявление, к которому нужно приложить решение, принятое собственниками квартир многоквартирного дома, которое оформлено протокольным решением, или разрешение, полученное от владельца дома, техпаспорт из БТИ, а также бумагу, подтверждающую произведение оплаты госпошлины.

Инструкция как приватизировать подвал в многоквартирном доме

Таким образом, приватизация подвала в многоквартирном доме осуществляется по определенной схеме:

1. Следует собрать жителей и получить их согласие на приватизацию подвального помещения. Для этого составляется протокол согласно ст. 36, 44-46 ЖК, в котором должна быть указана причина собрания и решение, которое было принято. Обязательно собрать подписи всех присутствующих.
2. Подготовить ходатайство от всех будущих владельцев помещения. Собрать копии правоустанавливающих документов на жилье в этом доме, которые должны быть нотариально заверены. Получить план той части подвала, которая будет приватизироваться. В ЖЭК нужно обратиться за актом обследования здания.
3. Подписать контракт с проектной организацией, которая имеет лицензию и может подготовить предложение по проведению реконструкции подвала. Следует подготовить заключение, которое подтвердит, что новый собственник не станет нарушать эксплуатационные системы жилого дома. В межведомственную комиссию районной администрации подать пакет документов вместе с заявлением.
4. Проект реконструкции подвала согласовать с СЭС и пожарной службой. Получить соответствующее разрешение от Управления архитектуры.
5. Устранить все задолженности по ЖКХ на дату, когда было принято решения про приватизацию подвала. Подать в судебную инстанцию иск про приватизацию, к которому прикрепить все разрешения. При условии сбора всех документов положительное решение гарантировано.
6. Обратиться в межведомственную комиссию за разрешением на проведение реконструкции и заверить в районой администрации заключение. В архитектурно-строительной инспекции получить разрешение на проведение работ.
7. Провести все необходимые работы в подвале, после чего ввести его в эксплуатацию. С этой целью нужно обратиться в БТИ, чтобы оформить правоустанавливающие документы, получить кадастровый план, провести инвентаризацию помещения.

Прочие уточнения

Тонкости процедуры

Бывает два вида подвальных помещений:

• Те, в которые обеспечен общий доступ. Такие помещения используются жильцами для личных целей.
• Без общего доступа, в которые могут войти исключительно специалисты, которые следят за работой инженерных систем.

О каком бы виде подвального помещения не шла речь, он является имуществом жильцов, поэтому сделать его приватной территорией получится исключительно при наличии их согласия. Получить его будет не так просто, поскольку для этого нужно провести собрание жильцов и получить их поддержку в данном вопросе.

Первый шаг – извещение всех особ, в чьей собственности находится подвальное помещение. Жильцы должны быть оповещены за 10 дней до проведения собрания. Посетить мероприятие должно не меньше половины собственников, кроме того, не менее половины из присутствующих должны поддержать перевод помещения в частную собственность.

В ходе подсчета голосов запрещено подделывать бюллетени и протокол. Каждый, кто не поддержал переход подвала в приватную собственность, имеет право обратиться в орган Госинспекции и просить про проведение проверки результатов голосования. Фальсификация будет сразу выявлена.

Переоснастить подвал возможно двумя путями:

• подготовить проект, согласовать его в соответствии с законом и провести все работы по реконструкции;
• осуществить все строительно-монтажные работы, после чего узаконить их посредством заказа и проведения всех экспертиз и оформления в БТИ разрешения на них.

Во время переоснащения нужно учитывать такие критерии:

• специалисты должны иметь свободный доступ к тем частям приватизированного подвала, где размещены коммуникации;
• не должны нарушаться противопожарные требования;
• в помещениях, где будут трудиться люди, должно быть освещение, вода и канализация, отопительная система.

После согласования планируемой реконструкции, новый владелец должен направить в БТИ письменное обращение про переоформление техпаспорта, в котором будут указаны все изменения

Стоимость вопроса

В результате продажи подвальных помещений в Москве в 2019 году бюджет получил почти миллиард рублей. Это на 13% больше, чем было получено в 2013 году, несмотря на то, что продано было почти на 1,5 тысячи квадратных метров меньше.

Общая стоимость помещений оказалась больше стартовой на 38% в 2019 году, и на 14% больше, чем планировалось в 2013 году. Ситуация показывает, что растет спрос на подвальные помещения. И это закономерно, ведь цена для многих служит определяющим фактором, а помещения в подвале стоят в разы дешевле остальных помещений в многоквартирных домах.

Активно покупают такие площади представители малого бизнеса, которые не боятся экспериментов и открывают торговые точки или сервисные центры. Еще один фактор, который помогает привлекать инвестиции – переход на электронные торги. Они делают минимальной возможность использования коррупционных схем, содействуют прозрачности процедуры.

Приватизация подвала

Приватизация подвала в многоквартирном доме – задача не легкая, ведь для начала придется заручиться согласием всех жильцов.

Как оформить:

• Организовать собрание собственников жилья согласно установленному в ЖК порядке, выставив на повестку дня вопрос об отчуждении общедолевого объекта недвижимости, то есть подполья дома, изменении его границ с проведением голосования.
• За десять дней до собрания оповестить о нем жильцов, развесив на подъездах объявления с указанием даты и времени сборов. Помните, чтобы голосование считалось действительным, на нем должны присутствовать более половины собственников квартир или участников ТСЖ. Решение принимается большинством голосов, о чем составляется соответствующий документ. На его основании проводится дальнейшая приватизация.

ВАЖНО! Если вопрос о приватизации решается касательно подвала, находящегося в общежитии, необходимо получить лишь согласие его владельца здания, который, как правило один.

• Сделать проект планируемой реконструкции, предварительно изучив план подвала. Его необходимо согласовать с органом пожарного надзора, санэпидстанцией и прочими контролирующими учреждениями. После этого проект нужно предоставить в Бюро техинвентаризации, где он должен быть утвержден.
• После того, как БТИ утвердит проект, начинается рабочий этап по реконструкции подвального помещения. После их завершения проводится экспертиза техсостояния подвала, о чем проверяющая экспертная комиссия выдает заключение.
• Когда проект реконструкции согласован, получено экспертное заключение, необходимо написать заявление и подать его в БТИ для того, чтобы техпаспорт жилого дома был переоформлен. После этого площадь имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов уменьшится, при этом количество людей, оплачивающих его содержание, увеличится. Соответственно, плата для каждого отдельного плательщика уменьшится.
• Следующий и финальный этап приватизации – непосредственное получения свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое следует получить в Росреестре.

Для оформление свидетельства необходимо:

• Заявление.
• Протокол решения собрания собственников о приватизации подвала.
• Разрешение владельца МКД.
• Техническая документация на дом.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Если документация заполнена верно, все данные действительны и результаты голосования не сфальсифицированы, то после проверки поданных бумаг свидетельство выдадут беспрепятственно.

Помимо того, что жильцы получают недвижимость в пользование и право распоряжаться ей по своему желанию, на них также ложится обязанность по его охране, уходу, содержанию в надлежащем состоянии. Также следует отметить, что провести полную приватизацию подвального помещения в жилом доме одним собственником невозможно.

Реконструкция помещения и ее критерии

Как уже было сказано, будущая планировка подвального помещения должна быть утверждена. Для этого необходимо:

• обеспечить свободный проход специалистов к системам коммуникаций для проведения ремонтных или текущих работ, дезинфекции, замены труб;
• соблюдать правила пожарной безопасности в подвальных помещениях и на входах к ним;
• провести освещение, воду, вентиляцию, отопление и канализацию в те помещения, где по плану будут работать люди;
• учитывать назначение подвального помещения и выполнять его реконструкцию с учетом того, для каких целей планируется его использовать: хранить инвентарь, личные вещи, консервации, устроить магазин или даже зону отдыха;
• не вносить изменения в конструкцию фундамента здания и несущие элементы;
• работы по реконструкции не должны нарушать функционирование инженерных сетей.

У каждого из жильцов уже приватизированного подвального помещения могут быть свои планы на его использование. Но если оно находится в общем долевом владении, решение по этому поводу принимается также на общем собрании при присутствии более половины собственников и большинством голосов.

Если планируется использовать подвальное помещение или его часть в многоквартирном доме в коммерческих целях, следует во избежание проблем с властью узаконить его в статусе нежилого и потом уже оформить в собственность подвал.

Как определить собственников

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем. Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:

• на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
• у технического этажа нет определенного назначения;
• подвал отделен от квартир.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры. Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Нюансы определения владельцев

Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

• владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
• находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
• технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
• если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.

Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.