Сколько выдано ипотечных кредитов в россии

Рынок ипотеки в 2019. Анализ займов на ипотечном рынки России. Объем выдачи ипотечных кредитов. Рынок ипотечного кредитования и его основные участники. Статистика ипотеки.

История возникновения ипотечного рынка в России

Ипотечный рынок РФ в его современном формате относительно молод, так как возник в 90-е годы прошлого века. Первые же ипотечные займы оформлялись еще в период правления Елизаветы, когда банки Российской Империи кредитовали элиту для покупки жилья.

Масштабы выдачи жилищных займов в дореволюционной России не носили массовый характер, однако данная сфера банковского обслуживания была актуальна вплоть до прихода к власти большевиков.

В период СССР по естественным причинам никаких ипотечных кредитов в стране не был вплоть до 1995 г. Именно 1995 год стал отправной точкой для начала зарождения современного варианта ипотеки, когда Сбербанк и ДельтаКредит начали выдавать первые обеспеченные займы населению.

По прошествии более 20-ти лет, вполне логично, что ипотечный рынок изменился, испытал на себе не один кризис и продолжает свой путь становления по сей день. К примеру, в середине 90-х ипотеку могли получить лишь те заемщики, которые были официально трудоустроены и могли подтвердить свои доходы справкой 2-НДФЛ.

Также ранее ипотека выдавалась только для покупки жилого объекта с уже оформленным правом собственности (на вторичном рынке жилья). Сейчас можно получить займ на приобретение строящихся, готовых объектов, на покупку коммерческой недвижимости и даже на строительство отдельного дома.

Все это стало стимулирующими факторами развития строительной и сопутствующих отраслей нашей экономики.

Основные понятия об ипотечном рынке

Рынок ипотеки – взаимосвязанная система трех ключевых составляющих или элементов:

• ипотечных займов;
• коммерческой и жилой недвижимости;
• ипотечных ценных бумаг.

Рынок ипотечных займов относится к первичному рынку, а ипотечных ценных бумаг – ко вторичному.

Разберем каждое понятие подробнее.

Первичный рынок

Первичный ипотечный рынок подразумевает под собой взаимоотношения между заемщиком и кредитором, основой которой является исполнение кредитных обязательств.

Участники первичного ипотечного рынка:

• банки;
• физические и юридические лица (заемщики);
• финансовые компании, выдающие ипотечные кредиты, но не имеющие статус банковской структуры.

Банки помимо извлечения максимальной прибыли преследуют цель непрекращающегося возобновления кредитных ресурсов или средств, которые можно сразу направлять на выдачу новых жилищных займов. Эта цель реализуется посредством функционирования вторичного рынка ипотеки.

Вторичный рынок

На нем осуществляется торговля закладными по уже выданным займам. Суть заключается в том, что банк, выдавший ипотеку, выпускает ценные бумаги с обеспечением в виде закладных и далее продает их другим инвесторам. Именно вторичный рынок позволяет аккумулировать немалые средства и направлять их в сферу ипотечного кредитования.

Сам рынок также делится на первичный и вторичный. На первом первично размещаются ценные бумаги среди участников-кредиторов, а на втором – начинается их движение (оборот). Стоимость ценных бумаг, привлеченных на вторичный рынок, не изменяет их стоимость в сторону повышения, а лишь создает механизм регулирования их ликвидности и спроса.

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости является главной причиной существования рынков ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг. Здесь осуществляются сделки по купле-продаже объектов недвижимого имущества, залог которых кредиторам позволяет функционировать вторичному и первичному рынкам ипотеки.

Взаимодействие всех трех элементов происходит довольно просто:

1. Будущий заемщик подает заявку в выбранный банк.
2. Банк оценивает целесообразность выдачи займа на основе анализа его платежеспособности и соответствия установленному перечню требований.
3. Рассчитывается максимальная сумма кредита и срок погашения долга.
4. После заключения кредитного договора, договора об ипотеке и договора купли-продажи с продавцом недвижимости банк создает первичный рынок ценных бумаг.
5. Путем передачи закладной другим инвесторам банк создает вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.

После выдачи новых займов с обеспечением в виде недвижимости цикл повторится.

Динамика ипотечного кредитования в 2017 и прогнозы на 2018 год

В 2019 году ситуация была стабильной. На первичном рынке:

Из них всего 22 кредита оказались валютными. Их сумма составила 802 млн.руб.

Как свидетельствуют данные ЦБ РФ, на начало 2019 года показатели по количеству и объему выданные займы составили соответственно 1 092 315 и 2 057 559 млн. руб. По мнению экспертов ставки в 2019 году будут рекордно низкими. Однако опасностью для экономики России могут стать внешние факторы, которые могут поменять ситуацию на противоположную.

Статистика рынка ипотеки РФ и его основные показатели

Статистика по ипотеке в России собирается и систематизируется Федеральной службой статистики и Центробанком. Наиболее полная картина о результатах ипотечного кредитования в нашей стране складывается из анализа таких показателей, как:

• объем рынка (объем выдачи ипотечных кредитов);
• число кредитных организаций, выдающих ипотеку;
• действующие виды ипотечных продуктов и условия по ним в банках.

Рассмотрим их детально.

Объем рынка и текущие результаты по выдаче за 2017-2018 гг.

Объем ипотечного рынка в РФ характеризуется показателем «объем выданных жилищных кредитов». В помесячном разрезе за 2017-2018 гг. наглядная информация представлена ниже (по данным Банка России).

Диаграмма показывает устойчивую тенденцию роста объема выданных займов в стране (показатели посчитаны нарастающим итогом). К примеру, за март 2019 года было выдано кредитов на 172 813 миллиона больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (почти в 2 раза).

Средневзвешенный срок кредитования на начало 2019 г. составляет 186,4 месяца, а средневзвешенная процентная ставка – 9,8% годовых (информация на г.). При этом задолженность по действующим договорам на 1 марта – 5300 миллиарда рублей. Просроченный долг из этой цифры – 60,8 миллиардов рублей. Оба этих параметра также имеют свойство расти в динамике.

Основные игроки

На российском рынке ипотеки в 2019 году (сведения на начало года) в РФ функционирует 561 кредитная организация, из которых 410 единиц выдают ипотечные жилищные кредиты. Это кредиторы с высоким уровнем надежности и доказанной эффективностью своей деятельности.

К ним относятся крупнейшие банки страны:

• Сбербанк;
• ВТБ;
• Россельхозбанк;
• Газпромбанк;
• ДельтаКредит;
• Райффайзенбанк и др.

Каждый из них предлагает потенциальным клиентов как минимум несколько вариантов получения ипотеки для улучшения своих жилищных условий.

Условия банков

Условия кредитования в российских банках могут существенно различаться в зависимости от выбранного продукта, категории клиента и длительности его сотрудничества с кредитором.

Параметры оформления ипотечного займа в крупнейших кредитных организациях РФ в 2019 г. приводятся в таблице ниже.

Ипотека на вторичном рынке:

Ипотека на первичном рынке:

Объем ипотеки в 2019 году

Этот год стал прорывом в ипотечном кредитовании. Поскольку на приобретение жилья государство, следуя концепции, субсидировало ставки, граждане смогли воспользоваться кредитами. Размер выданных сумм составил 40% от общего числа потребительских займов. Из них, в рамках госпрограммы, было выдано в 2019 году 304 тысячи кредитов на сумму 556 млрд. руб. Объем кредитования, по сравнению с 2015 годом, вырос на 29,86%. Увеличились размеры выдаваемых ссуд, их стали предоставлять на срок, более 15 лет. Госпрограммой воспользовались 304 тысячи заемщиков, которые получили. Весь объем ипотечных кредитов в 2019 году достиг 1 288 531 млн. рублей, а их количество — 753 064 (по данным приложения).

Наиболее активными игроками на ипотечном рынке стали Сбербанк и группа ВТБ. Однако конкуренция обострилась. В результате этого снова можно было взять ссуду без подтверждения доходов и без первоначального взноса, что сделало кредиты доступными широкому кругу заемщиков. Введены новшества:

• подача онлайн заявки;
• удаленная госрегистрация недвижимости (совместная программа Сбербанка и Росреестра);
• кредиторы стали общаться с клиентами и собирать о них информацию через соцсети.

Если в предыдущие годы основной упор делался на первичку, то с этого периода возродился рынок вторичной недвижимости. Причиной тому стало улучшение условий кредитования и введение новых правил кредиторами. В целом, ипотека стала надежным финансовым инструментом. Банкам она гарантировала возврат и стабильную доходность, а заемщику упростила процесс получения ссуды и покупки недвижимости.

Развитие ипотечного рынка России

В первой половине девяностых годов кредиты на покупку жилья населению банки практически не выдавали. Потребительских займов, как таковых не было. Если все-таки случалось, то занимали не больше, чем на год, под 36%. Однако даже введение в действие ФЗ «Об ипотеке», в 1998 году не сказалось на повышении спроса заемщиков на такой продукт. Максимальный срок пользования кредитом – 3 года под 40% были не интересны большинству заемщиков.

Ипотечное жилищное кредитование в России: как наращивались объемы

Между тем, в улучшении жилищных условий и в приобретении собственных квартир нуждалось больше половины населения. С целью обеспечения граждан собственным жильем и развития ипотечного кредитования в России, правительство в 2004 году внедряет специальный национальный проект. Первый этап государственной программы 2005-2008 годов предусматривал повышение доступности недвижимости под гарантии государства и увеличение объемов жилищного строительства. На него было выделено 212,9 млрд. руб.

Эта программа, изначально рассчитанная на 6 лет, активизировала сделки по приобретению недвижимости. Граждане стали охотнее брать займы. Для сравнения – если в 2005 году на долю ипотечных кредитов приходилось 3,5% от общего объема кредитования, то в 2008 году показатель вырос до 9%.

К 2008 году сформировались постоянные игроки ипотечного рынка. В группу входили АИЖК со 100-процентным государственным участием, Сбербанк, крупные и средние коммерческие банки, ЖСК, строительные и инвестиционные компании. Однако начавшийся кризис затормозил развитие. Многие банки свернули кредитование. Заемщики оказались в сложном положении, что вынудило кредиторов разрабатывать механизмы снижения финансовых нагрузок (реструктуризация, кредитные каникулы). Объем жилищного кредитования за период 2008-2010 год:

Начало 2011 года принесло положительную динамику. Выход из кризиса вызвал снижение банковских ставок. Только во втором полугодии было выдано кредитов на 397 млрд. руб. Государство продолжило поддерживать ипотеку. Были введены в практику социальные вычеты для первички, например, в программах «Малоэтажное жилье», «Новостройка», понижающие ставку кредитования. Одним из двигателей ипотеки стали инвестиции ВЭБ в строительство жилья в 2010-2013 годах.

Вплоть до 2015 года ситуация периодически менялась. Размеры ставок то росли, то снижались. Вместе с ними менялся спрос на ипотечные кредиты. Так, если в 2012 году объем займов достиг рекордного триллиона рублей и продолжал рост еще 2 года, то через 3 года он сократился до 765 млрд. руб.

Демография ипотечных заемщиков

В разрезе региональных структур в разные годы традиционно в лидеры по ипотечному кредитованию выходила Москва и Московская область. Следом шел Санкт-Петербург. Треть кредитов выдавалась под долевое строительство. В приоритете – рынок первички.

В 2019 году акценты несколько сместились. Перед жителями автономных округов открылись возможности пользоваться покупкой жилья в кредит Этому способствовали хорошие зарплаты, низкие цены на недвижимость и необходимость улучшения жилищных условий. По данным РИА Новости, покупка оказалась доступной для многих семей:

Последнюю строчку рейтинга занимают республики Дагестан и Ингушетия. Здесь в доступной ипотеке могут поучаствовать соответственно 7,0 и 8,4% и семей. Третьим снизу оказался также Крым и Севастополь (9,0%).

Динамика ставок по ипотеке

После принятия в июле 1998 года закона, регулирующего механизм ипотеки, кредиты на покупку жилья выдавались, преимущественно, в иностранной валюте, под 10-11% годовых. При наличии постоянных доходов и стабильности рубля, это был наиболее выгодный вариант, поскольку в рублях кредитовались в среднем под 14-15%.

К началу 2006 года заемщики активизировались. Причем одинаково охотно брали и рублевые и валютные кредиты.

После наступления кризиса динамика ставок за 10 лет менялась в обе стороны. Если до лета 2008 года наблюдалась тенденция к снижению ставок в валюте (до 10,8%) и рублях (до 12,4%), то в мае 2009 года они поднялись до 13,8% в валюте, 14,9% в рублях. Такое положение привело к резкому сокращению ипотечного кредитования:

• 2008 год – 349 тысяч кредитов, из них 4,9% валютных;
• 2009 год – 130 тысяч займов, в том числе 1,5% валютных.

По мере преодоления последствий кризиса, к 2012 году ставки начали снижаться. Однако напуганные граждане перестали брать валютные кредиты, хотя процент по ним опустился ниже 10 годовых.

Максимальное снижение ставок наблюдалось с года. Динамику можно проследить по ключевым ставкам ЦБ:

Исходя из этого, банки уменьшали стоимость ипотеки.

Ставки по кредитам

На фоне роста ипотечного кредитного портфеля происходит снижение процентных ставок по сделкам. За последние 3 года средняя процентная ставка уменьшилась на 3 п. в 2019 году и составила 11,7% годовых. В 1 квартале 2019 года снижение ставок продолжилось. Сегодня оформить ипотеку реально под 8–10% годовых.

В марте произошло снижение ставки рефинансирования до 7,25%, что будет способствовать дальнейшему снижению процентных ставок до 7%, в перспективе до 6% годовых.

Размер средневзвешенных ставок по оценке Аналитического Центра ДОМ.РФ:

С начала 2015 года происходит улучшение качества ипотечного кредитного портфеля. Доля просроченных ссуд имеет устойчивую тенденцию к снижению.

Согласно данным, представленным ЦБ РФ, доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечного портфеля составляет:

Таким образом, наблюдается тенденция к погашению не только краткосрочной просрочки, длительность которой не более 3 месяцев, постепенно снижается просроченная задолженность длительностью более 180 дней.

Следует принимать во внимание, что удельный вес просроченных кредитов размывается новыми выдачами, поэтому ее объем является таким маленьким. Если анализировать просроченные кредиты в количестве штук, то картина будет выглядеть по-другому. Ипотечные сделки, задолженность по которым вышла на просрочку с первого дня, составили 114,1 тыс. шт.

Динамика и годовые темпы роста

Производя анализ выданных ипотечных кредитов за период с 2015 по 2017 год, можно сделать вывод о росте объема заключенных сделок на фоне снижения процентной ставки.

За последние пять лет ипотечный портфель банков вырос почти в 2 раза.

Общая сумма задолженности составила:

Внедрение государственных программ поддержки российских семей не дало ему остановиться в 2019 году. В 1 квартале 2019 года выдано около 600 млрд. р., что почти в 2 раза превышает объем за аналогичный период прошлого года.

Если убрать сделки по рефинансированию, то объем выдачи в 1 кв. новых ипотечных кредитов составил около 300 млн. р., что на 55% больше 1 квартала 2019 года.

Планируется, что за 2018 год будет оформлено дополнительно 1,3–1,4 млн. сделок на общую сумму до 2,5–2,8 трлн. р., что приведет к росту общего ипотечного портфеля на 50%.

Рассматривая объемы выдачи по региональному принципу, четко прослеживается тенденция оформления сделок в Москве и Московской области:

Его доля составляет более 20% общего объема ипотечных ссуд.

Средняя величина задолженности по ипотечному кредитованию составляет 2,1 млн. р. В Москве и области – до 3,5–4 млн. р., в регионах 1,8 млрд. р. Это объясняется хорошей платежеспособностью жителей Московского региона, по сравнению с другими областями РФ.

Виды ипотечных кредитов в России и перспективы их развития

Все ипотечные кредиты в России можно разделить на следующие виды:

1. Ипотека на строящееся жилье.

Такой вариант ипотеки позволяет приобрести квартиру или дом у застройщика на этапе его возведения. Сам застройщик и объект недвижимости должны пройти аккредитацию банка.

В настоящий момент происходит постепенное изменение законодательной базы для того, чтобы больше защитить заемщиков. Так в скором времени будут отменены ДДУ и квартиры от застройщиков будут, оформляется уже после их постройки.

2. Ипотека на вторичное жилье.

С помощью данного займа можно купить жилплощадь с уже оформленным правом собственности. Это готовый объект, в который можно сразу заселиться. Этот вид ипотечного кредитования является сейчас наиболее распространенным и удобным.

3. Льготные программы ипотеки.

Сюда относятся военная ипотека (для военнослужащих-участников накопительно-ипотечной системы), семейная ипотека (для семей с двумя и более детьми), жилищные займы молодым семьям, малоимущим и иным социально-незащищенным гражданам.

Условия по такому кредиту отличается лояльным отношением к заемщику и пониженной процентной ставкой. Приобрести с помощью таких программ можно только определенные объекты недвижимости у конкретных застройщиков или продавцов.

Также продолжает развиваться социальная ипотека в регионах, которая позволяет взять ипотеку бюджетникам и другим, социально значимым и не очень защищенным категориям граждан ипотеку под льготную ставку.

4. Ипотека на строительство отдельного дома.

Такая ипотека выдается на проведение работ по строительству и отделке частного дома на земельном участке в собственности заемщика. Для одобрения заявки потребуется предоставить проект будущего жилья и сметную документацию от одобренного подрядчика.

5. Корпоративная ипотека.

Такие займы выдаются на льготных условиях компаниями-работодателями. Яркий пример здесь ОАО «РЖД», где сотрудники могут оформить кредит на жилье под 2-4% в год (ссуду на кредитуемый объект недвижимости могут взять работники компании, проработавшие не 1 год).

6. Ипотека под залог недвижимости

Данная ипотека подразумевает, что банк выдает деньги в размере от оценочной стоимости недвижимости, которую он получает в качестве залога. При этом банку в большинстве случаев неважно, на какие цели будут использованы заемные средства.

7. Рефинансирование

Один из самых популярных ипотечных займов 2019 года. Рефинансирование ипотеки позволяет значительно снизить процентную ставку по действующему кредиту за счет того, что задолженность по ипотеке и права требования на залог от одного банка переходит к другому под более низкий процент.

Стоить помнить, что рефинансирование ипотеки и реструктуризация ипотеки – это две большие разницы. Эти два понятия очень часто путают. Также рефинансирование, часто путают с обычным снижением процента по ипотеке по заявлению.

Вывод: Оба направления жилищного кредитования в будущем имеют одинаковые положительные перспективы развития, так как востребованы у заемщиков различных категорий. Решение жилищных проблем без использования заемных средств для большинства российских семей сегодня просто невозможно.