Субаренда что это такое простыми словами

Общее определение соглашения субаренды. Субарендатор - кто это. Правила заключения договора субаренды. Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя. Выясним, что такое субаренда (в том числе нежилого помещения) и кто такой субарендатор, а также чем отличается аренда от субаренды - в чем состоит их принципиальная разница.

Как составить договор

Чтобы оформить в документе передачу права временного пользования имуществом, требуется конкретно указать в нем все данные обеих сторон, а также адрес передаваемой недвижимости. Кроме этого, в договоре должна присутствовать следующая информация:

• названия организаций, либо данные физического лица;
• ИНН, либо код юридического лица;
• тип деятельности, а также название передаваемого в субаренду имущества;
• срок действия документа, а также дата его подписания;
• четкая цена услуги и допустимые способы оплаты;
• подписи обеих сторон.

Форма составления сделки

Подобный договор должен быть заключен исключительно в письменной форме. Все варианты, заключенные устно, не несут никакой гражданско-правовой силы, а, соответственно, и юридической. Это касается всех типов имущества, начиная от автомобиля и квартиры, и заканчивая производственным помещением. Схема составления подобных сделок имеет такую последовательность:

1. Собственник сдает свое имущество арендатору на длительный срок, где в соглашении записана возможность переуступки временного пользования третьему лицу.
2. Субарендодатель, основываясь на возможности предоставления объекта в субаренду, заключает подобный договор на все имущество либо его часть.
3. В результате арендатор получает доход от субаренды напрямую.

Предмет договора и сроки

Основным предметом подобного соглашения является субаренда имущества. В грамотно составленном документе указывается информация о самом объекте и о сторонах соглашения.

Кроме этого, должна вноситься следующая информация;

• Данные физического лица либо организации, получающей контроль над имуществом.
• Описание объекта.
• Характеристики собственности.

Любая собственность, вне зависимости от её принадлежности: муниципальная, государственная либо частная, может быть сдана в субаренду на срок, не превышающий длительность договора аренды. При нарушениях, допущенных в процессе его заключения, текущий правовой механизм позволяет аннулировать подобный документ.

Важно! При заключении соглашения аренды на срок менее 3 лет, производить переуступку права использования собственности запрещается. Важно, чтобы соглашение с собственником имело продолжительность больше 3 лет.

Права и обязанности

За распределение прав, а также ответственности отвечают правила поведения в процессе эксплуатации. Подобная норма регламентируется, как заключенными между сторонами документами, так и действующими нормами законодательства.

Таковыми являются следующие требования:

• За сохранность имущества отвечает именно арендатор, даже в том случае, когда он не занимается эксплуатацией собственности.
• Для взыскания с субарендатора средств за повреждения, вверенного ему имущества, должны предоставляться соответствующие доказательства.
• Сумма, которая получается за повреждения собственности, закрепляется документально в договоре.
• Перед сдачей в аренду/субаренду имущество должно быть застраховано.

Возможные риски

Что такое субаренда нежилого помещения? Это сложная сделка, имеющая некоторые риски. Разрешение на сдачу площадей или помещений третьим лицам, прописанное в договоре аренды, имеет положительные и отрицательные стороны.

1. Плюс для арендатора: не нужно согласовывать с хозяином помещения свои действия. Только арендатор решает, кого он выберет в качестве субарендатора.
2. Минус для арендодателя: он не может даже предполагать, кому его арендатор в будущем может сдать свободные площади.

Обратите внимание: субаренда помещения, находящегося в муниципальной собственности, законна только после разрешения от органов муниципальной власти. Необходимы подписи ряда чиновников.

Некоторые граждане пытаются обойти эту норму, чтобы не бегать по кабинетам и не связываться с бумажной волокитой. Эксперты не рекомендуют заниматься махинациями. Если факт противозаконной деятельности вскроется, арендодателю грозят серьезные штрафы. Нарушение условий договора аренды может стать поводом к разрыву договорных отношений между предпринимателем и муниципальным образованием. Задумайтесь!

Договор субаренды

Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Договор субаренды, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.

Все действия по оформлению договоров аренды и субаренды регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него по договору третьему лицу.

Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в договоре аренды либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.

В договоре аренды указывают:

• предмет договора с указанием площади и других характеристик;
• сумму арендной платы, порядок расчетов;
• права и обязанности каждой стороны;
• ответственность за невыполнение условий, прописанных в договоре;
• срок действия договора;
• юридические адреса и реквизиты сторон.

Каждая сторона обязана поставить свою подпись.

Договор субаренды жилого помещения

Как и подавляющее большинство договорных отношений, аренда помещений регулируется Гражданским законодательством (ГК). Кроме того есть и отдельные нормативные правовые акты такие как решение Пленума ВАС №-73 от 17 ноября 2011 года по прецедентным случаям. Этим решением высший суд определил правила и порядок совершения сделки (заключение соглашения) по аренде жилых помещений.

Предмет соглашения

Что такое субаренда жилого помещения?

Под субарендой жилых помещений понимается передача в найм уже арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилплощадью третьим лицам.

Формат соглашения

Письменный формат соглашения дает гарантию соблюдения всеми сторонами возложенных на них обязанностей. Что в будущем дает возможность привлечения к ответственности и возмещению убытков с участников сделки, если те не будут исполнять условия соглашения. Привлечь к ответственности и возместить убытки можно будет посредством подачи исковых требований собственника к сторонам соглашения. В части, которых указывается на нарушения, принятых на себя сторонами обязательств.

Стороны

Сторонами субарендного соглашения являются следующие лица:

• собственник – арендодатель, является главным участником основного договора аренды;
• арендатор, является второстепенным участником сделки об аренде, а в соглашении о субаренде – основным лицом (арендодателем);
• субарендатор — является третьей стороной соглашения.

Сторон соглашения может быть множество. Так субарендодатель, с соглашения арендатора и собственника ища собственную выгоду, может передать помещение в найм следующему участнику сделки, заключив еще один договор о субаренде.

Субарендатор — это третье и последующее лицо соглашения, принимающее в пользование уже арендованного помещения. Субарендодатель – это участник сделки об аренде, сдающий в аренду третьим и последующим лицам жилплощадь, взятую в аренду им самим.

Сроки действия данного договора

• Пролонгация (продление) договора аренды: этапы и важные условия

Период действия соглашения о субаренде не может превышать срок действия основного договора. Если помещение сдается в аренду более чем на год или равный этому период, соглашение регистрируется в Россреестре, соответственно договор субаренды также подлежит регистрации. Максимальный срок соглашения – пять лет. Далее необходима перерегистрация.

Обязанности сторон

Согласно статье 615 ГК обязанностями участников сделки является соблюдение пунктов соглашения, в иных случаях в соответствии с предназначением имущества. При невыполнении этих обязанностей собственник вправе расторгнуть сделку.

Субаренда и её условия

Субарендатор осуществляет заключение договора ровно на тех же самых условиях, на которых функционирует договор аренды. Необходимо соблюдение и выполнение следующих условий:

• субарендный срок никак не может быть выше арендного;
• если заканчивается договор арендатора и владельца помещения, то необходимо обязательно перезаключить договор с владельцем, но уже на правах арендатора;
• арендный и субарендный договора обязаны иметь абсолютно равные условия относительно осуществления ремонтных работ в нежилом помещении;
• продлевать субарендный договор закон не позволяет: его можно лишь перезаключить в том случае, если перезаключается арендный договор.

Важная информация! В том случае, если время договорного соглашения не менее года, то его в обязательном порядке следует регистрировать в Росреестре.

Эта процедура является своего рода обременением недвижимости в виде аренды/субаренды, вплоть до завершения действия обязательств по договорам. В ситуации, когда такое помещение будет продано собственником, то новый  хозяин обязан будет ожидать завершения, как аренды, так и субаренды. В случае заключения соглашения на период менее одного года – регистрация в Росреестре не нужна вовсе.

Субарендатор — кто это

Субарендатор – сторона договора субаренды, получает имущество во временное владение и пользование не от собственника, а от арендующего его лица. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Переуступка прав аренды: о чем следует помнить

Согласно ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В случае перенайма ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор. То есть перенаем – это полное выбытие из арендных отношений прежнего арендатора и замена его новым.

Согласно ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем)

Грубо говоря, это как расторжение договора с прежним арендатором и заключение его с новым (наглядный, но не совсем корректный пример в связи с тем, что в этом случае не происходит правопреемства как при перенайме).

В этом и отличие от субаренды, в случае которой прежнее лицо так и остается арендатором и полностью продолжает в неизменном виде нести все обязательства и ответственность перед арендодателем, причем в т.ч. ответственность и за действия своего субарендатора (за ущерб имуществу, несогласованные перепланировки, неисполнение условий и ограничений по использованию объекта и т.д.).

Если у арендатора уже имеется субарендатор, то при перенайме арендатором своих прав (при выходе из аренды) ранее действующий договор субаренды полностью сохраняет свою силу для нового арендатора (п.17 Инф. письма Президиума ВАС РФ от г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»), что принимающей стороне при перенайме необходимо проверять и учитывать.

Процедура перенайма аренды участков такая же, как и капитальных объектов (даже возможно проще, т.к. нет необходимости проверять наличие несогласованных перепланировок, противопожарных, санитарных и иных предписаний и запретов; законность возведения – нет риска сноса объекта и т.д.).

Наиболее распространено применение перенайма в хозяйственных отношениях (в арбитражных спорах) в отношении недвижимых объектов. Перенаем оформляется договором (соглашением) между прежним и новым арендаторами.

Если договор аренды требовал регистрации (аренда недвижимости сроком более года), то и соглашение о перенайме также подлежит регистрации. Однако согласно ст.433 ГК РФ и п.14 Постановления ВАС РФ от г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» даже при отсутствии регистрации перенаем все равно считается состоявшимся и применяется к отношениям сторон (до регистрации перенаем не имеет правого значения только для третьих лиц).

Так, например, если объект передан новому арендатору по соглашению о перенайме, то оплачивать аренду должен уже новый арендатор, даже если перенаем не зарегистрирован (Постановление ФАС Уральского округа от г. по делу №А60-19904/2012 и др.).

Могут возникнуть сложности с регистрацией, если после переуступки аренды прежний арендатор (организация) ликвидировалась, а переуступку зарегистрировать не успели. В таких случаях регистраторы зачастую отказывают в регистрации, т.к. одна из сторон (ликвидированная компания) не является на регистрацию. Суды, конечно же, признают такие отказы незаконными и обязывают провести регистрацию (напр., Постановление ФАС Поволжского округа от г. по делу №А12-28139/2012).

Во избежание судебного рассмотрения данного вопроса целесообразно своевременно регистрировать перенаем (можно в этих целях сразу получать от прежнего арендатора нотариальную доверенность на регистрацию, чтобы затем не зависеть от него по времени регистрации).

Возможно и последующее (после перенайма) одобрение, которое может быть не обязательно в письменной форме, а подтверждаться действиями арендодателя (прием оплаты, направление претензий новому арендатору, выдача ему каких-либо согласования и т.д.).

Арендодатель может выразить свое согласие на перенаем изначально и в самом договоре аренды, в связи с чем арендатору не потребуется испрашивать его согласия в дальнейшем (п.18 Инф. письма Президиума ВАС РФ от г. №66).

При отсутствии согласия регистрирующий орган может отказать в регистрации перенайма (если перенаем подлежит регистрации), а арендодатель – может оспорить перенаем (признать недействительным).

Таким образом, процесс переуступки и оформление перенайма технически достаточно прост и сводится к следующему: получение согласия арендодателя, после чего – заключение прежним арендатором с новым соглашения о перенайме (о замене лица на стороне арендатора) и последующая его регистрация (если требуется).

Арендодатель (собственник имущества) вправе, но не обязан соглашаться на перенаем, в связи с чем он может отказать в перенайме без объяснения причин (если иное не было согласовано в договоре аренды)

Арендодатель (собственник имущества) вправе, но не обязан соглашаться на перенаем, в связи с чем он может отказать в перенайме без объяснения причин (если иное не было согласовано в договоре аренды).

Данное правило продиктовано необходимостью защиты интересов арендодателя, поскольку новый арендатор может оказаться неплатежеспособным, недобросовестным и т.д., в связи с чем решение вопроса о выборе арендатора (оставление прежнего или замена его по переуступке на другое лицо) закон справедливо оставляет на усмотрение самого арендодателя, так как именно ему и придется работать в дальнейшем с новым арендатором.

Исключение: если договор аренды государственного или муниципального участка заключен сроком более чем на 5 лет, то перенаем по такому договору возможен без согласия арендодателя (п.9 ст.22 ЗК РФ) – достаточно направления лишь одного уведомления арендодателю (комитету, департаменту и т.п.).

Так, если отпадает необходимость в продолжении аренды либо в случае нежелания оплаты накопившейся задолженности – арендатор просто передает аренду вместе с долгами фирме-однодневке (по переуступке – возможно «задним» числом – датой до начала образования задолженности) и тем самым выходит из договора и снимает с себя обязательства по оплате.

Данная практика была пресечена Постановлением Президиума ВАС РФ от г. №3914/13 по делу №А06-7751/10, согласно которому ВАС РФ фактически ввел новое правило в целях защиты арендодателей в подобных случаях, руководствуясь необходимостью обеспечения баланса в защите интересов обеих сторон арендных отношений.

Согласно данному Постановлению если судами будет установлено, что перенаем имеет в качестве основной цель избежать ответственности или иных неблагоприятных последствий предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, то такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом и считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Сам по себе факт наличия или отсутствия задолженности по аренде у прежнего арендатора не препятствует перенайму, если арендодатель согласен на перенаем

Сам по себе факт наличия или отсутствия задолженности по аренде у прежнего арендатора не препятствует перенайму, если арендодатель согласен на перенаем. Однако, если это не урегулировано соглашением о перенайме, зачастую возникают споры о том, кто должен оплачивать долги по аренде прежнего арендатора.

Широко распространено мнение о том, что задолженность прежнего арендатора, образовавшаяся до перенайма, не переходит к новому арендатору, который должен оплачивать аренду за период только после перенайма (то есть новый арендатор не должен оплачивать долги прежнего). Полагаем, при перенайме данный вопрос наиболее актуальный в настоящее время в судебной практике в связи со следующим.

Ранее до 2014г. практика повсеместно применяла данную позицию (Постановления ФАС: Восточно-Сибирского округа от г. по делу №А74-55/10; Западно-Сибирского округа от г. по делу №А67-7299/10; Поволжского округа от г. по делу №А65-23810/09; Волго-Вятского округа от г. по делу №А11-11689/08; Северо-Западного округа от г. по делу №А13-5348/09 и др.).

Однако после издания указанного выше Постановлением ВАС РФ №3914/13 суды стали толковать его следующим образом: отсутствие в договоре перенайма условий о переводе спорного долга, а также обстоятельств его возникновения не является основанием для отказа в удовлетворении иска к новому арендатору о взыскании арендной платы за предыдущий период.

Подобное толкование применено в Постановлении АС Поволжского округа от г. по делу №А55-27870/2013.

Арбитражный суд Астраханской обл. по делу №А06-7751/10 в связи с произошедшим перенаймом вообще перевел на нового арендатора исполнительное производство, которое ранее было возбуждено против прежнего арендатора по судебному решению о взыскании с него долга, принятого еще до заключения соглашения о перенайме (суд произвел процессуальную замену должника в исполнительном производстве – со старого арендатора на нового).

При перенайме происходит не просто передача прав и обязанностей, а полная замена лица на стороне арендатора – прежнего арендатора полностью заменяет новый по всему договору, то есть по всем обязательствам, в том числе и ранее возникшим долгам

В связи с этим в судебной практике до сих пор отсутствует единообразие в этом вопросе и зачастую встречаются решения судов, не допускающие взыскание с нового арендатора долга прежнего (Постановление 20-го ААС от г. по делу №А54-3295/14; Постановление АС Северо-Кавказского округа от г. по делу №А32-11870/13 и др.).

Полагаем правильным необходимо считать позицию, при которой при перенайме переходят и долги старого арендатора. Перенаем по сути является передачей договора (одновременной передачей стороной всех своих прав и обязанностей по договору другому лицу). В таких случаях применяется ст.392.3 и ст.392.1 ГК РФ, согласно которым при передаче договора кредитор (арендодатель) может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству.

То есть при перенайме происходит не просто передача прав и обязанностей, а полная замена лица на стороне арендатора – прежнего арендатора полностью заменяет новый по всему договору, то есть по всем обязательствам, в том числе и ранее возникшим долгам.

В любом случае на практике во избежание правовой неопределенности и возможных споров необходимо прямо оговаривать в соглашении перенайма: кто производит оплату долгов прежнего арендатора, даже если на момент перенайма отсутствуют сведения о каких-либо его долгах.

Субаренда и её характерные особенности

Субаренда – повторная сдача нежилого помещения в эксплуатацию третьим лицам. Это можно сделать  лишь с одобрения собственника помещения.

Следует знать! Субаренда возможна как по отношению к нежилому объекту, так и по отношению к жилому помещению. Но, как правило, субаренда применяется к нежилому объекту.

Часто случается, что арендатор прибегает к субаренде, предварительно осуществив аренду по выгодной для себя цене. Арендовав помещение у собственника, и имея на руках договор, съёмщик начинает поиск субарендатора, который захочет снять арендованное им помещение по цене, существенно более высокой. Соответственно, разница в стоимости ложится в карман предприимчивого арендатора.

Субаренду регулирует ст. 615, п.2 ГК РФ. Соответственно её содержанию, арендатору даётся право поступать с арендуемым помещением любым из трёх следующих способов:

1. Сдавать нежилой объект как частично, так и целиком, при условии заключения субарендного договора.
2. Передавать взятое в аренду помещение в бесплатное пользование.
3. Передавать право аренды иному физическому лицу, либо иной компании.

Обратите внимание! Арендатор имеет законное право на сдачу всего объекта, либо лишь его части, путём выделения определённой площади для субарендатора. Такая практика весьма популярна и удобна в бизнесе, особенно когда арендованное помещение является чересчур крупным и используется не полностью.

Субарендный договор на нежилое помещение может быть заключён не только лишь между организациями либо бизнесменами. Можно заключить договор и с гражданином как с физическим лицом. Чтобы это осуществить, следует известить непосредственного собственника помещения. Но, чтобы максимально облегчить данную процедуру, разумно будет заранее внести в первый договор аренды специальный пункт о допустимости передачи арендованного объекта в субаренду третьим лицам.

Договор субаренды: понятие и признаки

Рынок коммерческой недвижимости является динамично развивающимся, что обусловлено недостатком свободных офисных площадей. Эта причина способствует развитию такой договорной конструкции, как субаренда. Для цивилизованных стран субаренда является одной из основных форм пользования коммерческой недвижимостью.

По различным оценкам, в настоящее время доля офисных помещений, предлагающихся в субаренду, в общем объеме сдаваемых в аренду и субаренду площадей в Нью-Йорке составляет примерно 10 — 15% <1>.

Опыт не только Соединенных Штатов Америки, но и других развитых стран позволяет прийти к выводу, что субарендные отношения представляют собой естественную договорную форму, которая приемлема не только для арендаторов и субарендаторов, но и для собственников. Одна из главных проблем при заключении договоров субаренды в российских условиях связана с недостаточной правовой регламентацией вопросов субаренды и противоречивой судебной практикой.

Арендатор в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество по договору субаренды другому лицу. Относительно получения согласия на передачу имущества по договору субаренды данная норма носит императивный характер и поэтому не может быть изменена соглашением сторон.

В свою очередь, в договоре аренды может быть прямо предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, что не требует получения дополнительного согласия арендодателя на заключение договора субаренды.

При заключении договора субаренды необходимо применять правила Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения, если иное не установлено законом или иными нормативными правовыми актами (ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ). Правовому регулированию договора субаренды посвящены ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ, некоторые из которых определяют правила в отношении с недвижимым имуществом.

По своей родовой принадлежности договор аренды относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества

В специальных нормах, посвященных регулированию правоотношений по субаренде, не дается определения рассматриваемого субдоговора. Поэтому определить понятие договора субаренды, а также выявить характерные признаки попытаемся сквозь призму общих положений об аренде.

На основе анализа общих правил о договоре аренды необходимо выделить следующие присущие договору субаренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

По своей родовой принадлежности договор аренды относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Поэтому передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю, который получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

Законодательство четко регулирует договор аренды в сфере как общих положений, так и его отдельных видов. При этом большая часть норм, посвященных договору аренды, носит диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Указанные нормы применяются к договору субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды и субаренды.

Договор субаренды можно выделить в качестве вида договора аренды. В основе этого лежит зависимость договора субаренды от основного договора аренды, т.е. от прав вторичного арендодателя (арендатора по основному договору), а не в силу сдаваемого в аренду имущества.

Согласно общей характеристике гражданско-правовых обязательств договор субаренды необходимо отнести к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.

Договор субаренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества субарендатору.

Возмездность договора субаренды проявляется в том, что субарендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Даже в том случае, когда арендная плата сразу направляется арендодателю, договор субаренды остается возмездным, поскольку в этом случае субарендодатель в этой части освобождается от арендной платы в пользу арендодателя.

Возмездность договора субаренды проявляется в том, что субарендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы

Двусторонний характер договора субаренды заключается в том, что каждая из сторон этого договора (субарендодатель и субарендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

При этом в договоре субаренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность субарендодателя передать субарендатору имущество во владение и пользование и обязанность субарендатора вносить арендную плату, которые взаимно обусловливают друг друга. Даже в том случае, когда в силу договора субаренды арендодатель и субарендатор связаны какими-либо правами и обязанностями, в отношении друг друга они остаются третьими лицами.

Нередко в юридической литературе можно встретить мнение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК РФ названо условие о предмете договора.

Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Относительно предмета договора субаренды им являются: действия субарендодателя по предоставлению во владение и пользование субарендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия субарендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению субарендной платы, а также возврату субарендованного имущества по окончании срока субаренды. В предмет договора субаренды включено два рода объектов.

Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование субарендатора, а по окончании срока субаренды возвращается субарендодателю или непосредственно арендодателю. Таким образом, для признания договора субаренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом субаренды.

Исходя из буквального толкования указанной нормы, к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.
К числу условий договора, указанных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть отнесены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Названные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

Так, срок владения и пользования арендатором сданным внаем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды

Третью группу существенных условий составляют условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

Арбитражно-судебная практика существенными условиями признает далеко не все условия, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора.

На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки, и только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора неустойки.

Учитывая выявленные признаки договора субаренды и его общую характеристику, необходимо сформулировать его определение. Договор субаренды — это гражданско-правовой договор, согласно которому арендатор (субарендодатель), если иное предусмотрено законом или договором аренды, обязуется предоставить субарендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а субарендатор должен уплачивать за это субарендодателю арендную плату.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В целях полного уяснения сущности договора субаренды необходимо, на наш взгляд, уделить внимание в рамках данного вопроса и некоторым другим особенностям правового регулирования субаренды.

Так, срок владения и пользования арендатором сданным внаем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды. Законодательством, в свою очередь, предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца.

ГК РФ предусматривает также предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества

ГК РФ предусматривает также предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества.

В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.
По нашему глубокому убеждению, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений. Так, по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление договора, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности, то он при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Необходимо также отметить порядок, предусмотренный ст. 621 ГК РФ, о праве по заключению договора аренды на новый срок лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца.

Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.

Форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, регулируется особым образом. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и т.д.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме. Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, к числу которых обязательственное право аренды, естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя).

В заключение хотелось бы отметить, что договор субаренды по своей правовой природе является самостоятельным гражданско-правовым договором арендного типа. Если в специальных нормах о субаренде не закреплено иное, то к рассматриваемому договору применяются общие положения об аренде. При этом договор субаренды неразрывно связан с основным договором аренды, на основе которого заключен.