Как купить муниципальную комнату в коммунальной квартире

Решение приобрести комнату в коммунальной квартире часто становится первым шагом по решению вопроса жилплощади. Это наименее дорогостоящий сегмент на рынке. Выкупить последнюю комнату в коммуналке – это одно из лучших решений для тех, кто имеет остальную часть собственности на данной жилплощади.

Покупка последней комнаты у собственника

Если ваш сосед является собственником последней комнаты, сделку оформить проще всего. Для этого ему просто необходимо предложить покупку. Если он не приватизировал свою комнату и имеет на это право, необходимо подать документы на приватизацию. Процедура по закону занимает не более 2-х месяцев, а после этого запускается продажа.

В первую очередь необходимо договориться о стоимости и способе расчетов. Стоит учитывать, что даже если в квартире всего две комнаты, стоимость сделки не может оцениваться как половина рыночной стоимости квартиры. Как правило, цена устанавливается на уровне 30 - 70 % от этой стоимости. Точная сумма зависит от многих факторов, таких как состояние и размер комнаты, наличие балкона и места расположения квартиры. Учитывается и то, что второй собственник уже имеет доступ к общим зонам в квартире и платит только за жилую площадь.

Чтобы выкупить последнюю комнату в коммунальной квартире у собственника, необходимо выполнить следующую последовательность действий:

1. Заключить договор купли-продажи с указанием цены и особенностей сделки;
2. Подписать передаточный акт;
3. Собрать документы и подать их в Росреестр на регистрацию;
4. Оплатить сделку в соответствии с условиями договора.

Если собственных средств у вас нет, можно обратиться за получением ипотеки в банк. Если заявитель подходит в качестве будущего заемщика, и квартира перейдет после сделки в его собственность, банк предоставит кредит. Но в этом случае в качестве залога будет использована вся квартира.

Скачать договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире (образец)

Отвечает юрисконсульт компании «Юридическая служба столицы» Анна Трофимюк:

Выкуп муниципальной комнаты возможен. В первую очередь необходимо обратиться с заявлением о выкупе в Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Консультированием по вопросам приобретения жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, занимаются специалисты управлений Департамента жилищной политики и жилищного фонда в административных округах (приемный отдел Департамента). Что касается стоимости муниципальной комнаты, то цена выкупа определяется городской межведомственной комиссией того же Департамента.

При обращении Вы заполняете заявление установленного образца​, в котором указываются: фамилия, имя и отчество​ заявителя​, его паспортные данные​, суть ​обращения и изложение прав​, описание жилого помещения​ и опись прилагаемых документов. Если две комнаты, принадлежащие разным собственникам, уже были выкуплены, то получение от них письменного отказа от выкупа муниципальной комнаты не требуется.

В случае, когда​ лицо, желающее приобрести указанное жилое помещение, не стоит в очереди на улучшение жилищных условий, понижающие коэффициенты при расчете стоимости комнаты не применяются. То есть такая комната может быть приобретена по цене, определяемой городской межведомственной комиссией Департамента жилищной политики и жилищного фонда.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Как правильно оформлять выкуп

Выкуп свободной жилой площади, в том числе и срочный, в коммунальной квартире возможен, но стоит отметить, что в основном такой выкуп доступен именно жильцам коммуналки.

Юридически коммунальные квартиры находятся на учёте муниципалитета, а лица, которые снимают комнаты, являются ответственными квартиросъёмщиками без права на собственность.

Срочно выкупить комнату в коммуне можно только лишь путем согласия с городскими властями. Ответственным по этим вопросам будет отделение по управлению имущества города.

Можно ли получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире у города и как это сделать? Ответы в этом видео:

Условия выкупа

Ограничить права на выкуп городские власти не имеют право, но все же физическому лицу могут поставить условия, например, нормальное использование жилья на протяжении периода проживания. В случае нарушения правил проживания, комнату могут и не продать.

Также стоит отметить, что властями могут быть поставлены и другие условия:

• своевременная оплата коммунальных услуг и уход за жильем;
• целесообразное и безопасное использование имущества. Как само имущество, так и комната должны поддерживаться в хорошем состоянии и использоваться в первую очередь в качестве жилья.

Если эти условия соблюдались до желания покупки жилплощади, и будут соблюдаться в дальнейшем, то никаких проблем с покупкой комнаты возникнуть не должно.

Как приватизировать комнату в общежитии? Смотрите по ссылке.

Образец справки-разрешения на выкуп комнаты.

Следующий этап, который нужно выполнить, так это написание заявления.

Как правильно написать заявление о выкупе

Главным этапом при покупке комнаты в коммунальной квартире, есть составление заявления. Образец заявления о выкупе комнаты в коммунальной квартире у города можно скачать ниже бесплатно.

Образец заявления о выкупе комнаты в коммунальной квартире у города.

Поэтому на этом нужно остановиться более внимательно:

1. В шапке заявления указывается адрес, куда направляется документ, в нашем случае это определенная администрация;
2. Немного отступив нужно написать посредине заявление;
3. Далее пишется текст заявления, например «Я (мы) ОСОБА 1, проживающие (ай, ий) по адресу УЛИЦА 1 просим (шу) продать в совместную (долевую) собственность комнаты (ту) жилой площадью РАЗМЕР 1 кв. м., расположенные (на) в коммунальной квартире по адресу: УЛИЦА 2, состоящей изКОЛИЧЕСТВО 1 комнат общей площадью РАЗМЕР 2 кв. м., жилой площадью РОЗМЕР 3 кв. м.;
4. С правой стороны идут подписи заявителей, если их несколько, то они идут одна под одной;
5. Далее нужно предоставить информацию о жильцах, с правой стороны должны идти подписи совершеннолетних граждан, которые проживают в данной коммунальной квартире;
6. Внизу указывается уже подпись должностного лица, которое непосредственно оформило заявление.

К заявлению могут предоставляться и другие документы, которые непосредственно подтверждают право физического лица на приобретение комнаты в коммунальной квартире.

Какие документы будет нужно предоставить

Для того чтобы купить комнату одного заявления будет мало, поэтому стоит еще дополнительно собрать ряд документов.

• Одним из главных документов есть договор об использовании жилья, который должен быть заключен заранее с муниципальными властями. Этот договор есть документальным подтверждением того, что физическое лицо имеет право на получение комнаты в коммуне.
• Также к заявлению прилагается справка, которая будет подтверждать, что в квартиросъёмщика нет задолженностей по коммунальным услугам.
• Также берутся во внимания долги по квартире, ремонта помещения и так далее.
• Последними важными документами будут копии паспортов жильцов коммунальной квартиры, которые нужны для подтверждения подписей в предоставленном заявлении.

Преимущественным правом выкупа обладают малоимущие и многодетные семьи. Фото:

Получение субсидии на выкуп

У граждан, проживающих в коммуналках, есть возможность выкупить комнату не только за собственные средства. Некоторые из них могут обратиться за предоставлением субсидии. Но для этого придется подтвердить статус малоимущих.

В бюджете города для таких семей предусмотрены дополнительные средства. Чтобы оформить документы на получение субсидии, необходимо доказать, что у вас нет другого жилья в собственности, а имеющиеся доходы не позволяют вам внести плату за жилье.

В каждом регионе устанавливается свой прожиточный минимум и минимальный уровень заработной платы. Для несовершеннолетних и взрослых устанавливаются разные значения. Если совокупный доход меньше минимального уровня, семью признают малоимущей. Таким семья предоставляют официальный статус на основе личного заявления. Именно с учетом этих особенностей предоставляется субсидия на выкуп комнаты в коммунальной квартире.

Чтобы получить субсидию, нужно собрать следующие документы:

• справку об отсутствии другой жилой площади;
• справку о том, что семья имеет статус малоимущей;
• заявление установленной формы.

Но этого еще недостаточно. У семьи должна быть недостаточная площадь для проживания, менее 9 кв. метров на человека. Для получения субсидии семья должна находиться в списке нуждающихся в улучшении жилищных условий. Также на выкуп комнаты можно использовать средства материнского капитала. В некоторых регионах имеются специальные жилищные программы.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Безусловно, возможно. Суть и рекомендованный порядок действий следующие. Выкупив две из трех комнат, Вы становитесь долевым собственником жилых помещений в данной квартире. Второй собственник город в лице местного муниципалитета. После регистрации Ваших прав Вы можете обратиться в муниципалитет с заявлением о выкупе данной комнаты. Муниципалитет, рассмотрев Вашу заявку, либо принимает решение о продаже этой комнаты, проводит оценку и выставляет ее на торги, предоставив Вам преимущественное право выкупа по предложенной цене, либо, в случае если имеется необходимость срочного расселения или предоставления по договору социального найма другому лицу, заключает договор найма с этим третьим лицом. Далее Вы можете убедить нового нанимателя приватизировать данную комнату (на что он имеет безусловное и бессрочное право) и выкупить ее уже у приватизировавшего ее нового собственника.

Как купить квартиру на аукционе?

Покупка квартиры на аукционе: выгода или проблема?

Последовательность действий

Если коммунальная квартира находится в Москве и в ней освобождается комната, жилищный отдел направляет жильцам уведомление о возможности выкупить комнату. Если в регионе не действует такая схема, можно обратиться в администрацию самостоятельно. Для этого достаточно написать заявление и собрать необходимые документы.

При выкупе комнаты у государства используется следующая пошаговая инструкция:

1. Оформляется заявление установленного образца и подается на рассмотрение в жилищный отдел местной администрации.
2. Заявление будет рассмотрено ответственными лицами.
3. В случае принятия положительного решения, определяется стоимость комнаты. За основу берут кадастровую стоимость, учитывают рыночную стоимость по региону и стоимость оформления документов.
4. Заявитель оплачивает комнату. Для этого можно использовать личные средства, ипотеку или материнский капитал. Нуждающимся в улучшении жилищных условий предоставляется субсидия. Деньги необходимо перечислить на счет муниципалитета.
5. Оформляется договор и документы отправляются на регистрацию в Росреестр. С этого момента право собственности переходит к заявителю.

Порядок приобретения комнаты у города является стандартным для всех. Поэтому он не вызывает трудностей у заявителей. Документы оформляются в течение 5 дней после внесения оплаты.

Необходимые документы

Чтобы получить субсидию, нужно обратиться в жилищный отдел по району. На официальном сайте и стенде организации размещена вся требуемая информация. Конкретную информацию по вашей квартире можно уточнить у курирующего специалиста.

В первую очередь заполняется заявление. В нем излагается просьба, указываются паспортные данные и подробно описывается объект недвижимости. Важно перечислить льготы на выкуп и имеющиеся приоритетные права. Администрация рассмотрит заявление в течение месяца. В течение этого срока необходимо предоставить следующие дополнительные документы:

• Справка из БТИ на выкупаемую комнату;
• Выписку из домовой книги, подтверждающую регистрацию заявителя в квартире;
• Документы, подтверждающие льготную категорию заявителя;
• Документы о составе семьи, включая свидетельства о рождении детей и паспорта взрослых членов семьи;
• Квитанция об оплате пошлины.

Во время подачи документов сообщается дата, когда можно забрать готовое решение. Если заявителей несколько, комнату предоставят тому, кто находится в более стесненных условиях.

На следующем этапе проводится оценка представленных документов и рассматриваемого объекта недвижимости. Готовится итоговый документ с указанием цены и оформляется договор купли-продажи. Выкуп вносится в течение 3 месяцев.

Как выкупить комнату у города?

Если семья находится на очереди на улучшение условий проживания и не имеет собственных средств на покупку комнаты, можно обратиться за предоставлением субсидии. Во многих регионах действуют свои программы по улучшению условий проживания граждан.

В регионах с большим количеством коммуналок действуют специализированные программы по их расселению. В соответствии с данной программой жильцы имеют право на получение нового жилья. Не всегда предоставляется отдельное жилье. В некоторых ситуациях предоставляется субсидия на выкуп последней комнаты в коммунальной квартире.

Чтобы получить согласие, необходимо выполнить следующее:

1. Получить согласие на расселение от всех соседей. После этого заполняется предварительное заявление о согласии.
2. Обратиться в жилищный департамент с заявлением. Именно здесь ставят квартиру в реестр на расселение.
3. Определяется вариант расселения. Все стороны уведомляют о выбранном способе.
4. При положительном решении подписывается договор и предоставляется субсидия. В банке открывается специализированный счет для перечисления средств.

Субсидия предоставляется только в случае, если квартира станет отдельной.

Если зарегистрирован ребенок?

Регистрация несовершеннолетнего является серьезным препятствием для будущей сделки. Такую собственность не очень легко продать. Для этого необходимо обеспечить ребенка хорошим местом проживания. Предварительно следует получить разрешение на продажу из органов опеки. Если этого не сделать, можно столкнуться с отменой сделки по решению суда.

Прилагаемые к заявлению документы

Пакет документов может быть различен в каждом конкретном случае, но существует стандартный пакет сведений для всех заявителей:

• копия паспорта заявителя;
• имеющийся у нанимателя договор аренды муниципального объекта;
• разрешение органов опеки и попечительства, если вопрос стоит о детях;
• технический паспорт БТИ;
• разрешение соседей на продажу комнаты.

Иногда комната не имеет проживающих, является выморочным имуществом или по иным причинам свободна от жильцов. В данном случае выкупить ее предлагают очередникам социальной очереди. Если желающих приобрести комнату не найдется, принимается решение о бесплатном заключении договора или продаже и передаче средств в муниципальный фонд.

Кто имеет право на выкуп у города?

В соответствии с частями 1-3 ст. 59 Жилищного кодекса РФ устанавливаются категории лиц, у которых есть право на выкуп свободной комнаты в коммуналке. К ним относятся следующие лица:

• Собственники и наниматели, которые не только проживают в коммунальных квартирах, но и нуждаются в улучшении жилищных условий. Такие лица должны быть признаны малоимущими.
• Собственники и наниматели, которые проживают в коммунальной квартире и обеспеченные недостаточной жилой площадью. Такие лица также могут быть признаны малоимущими.
• Граждане, обеспеченные жильем меньше нормы представления.

Первая и вторая категория могут получить комнату по договору социального найма. Лица из третьей категории могут получить комнату только при заключении договора купли-продажи.

Выкуп муниципального жилья: заявление

Иногда комната не имеет других владельцев и принадлежит местному управлению. При возникшем желании приобрести подобную недвижимость, пишется заявление следующего вида:

• личные данные заявителя;
• основания для выполнения процедуры;
• технические сведения по комнате;
• отказ проживающих от выкупа площади;
• квитанция по погашению государственного сбора.

Жилищный отдел администрации имеет право затребовать дополнительные документы. Например, если заявитель проживает в данной квартире, стоит в социальной очереди на улучшение жилищных условий или входит в одну из льготных категорий граждан. Заявление пишется в свободной форме, должно быть грамотным и обоснованным.

Порядок выполнения процедуры

При желании выкупить коммунальную комнату в муниципальном объекте, рекомендуется воспользоваться рекомендациями опытных жилищных юристов. Законное оформление подобной недвижимости проводится в следующем порядке:

• написать заявление на стандартном бланке;
• осуществить подписание отказов всех жильцов квартиры;
• собрать необходимые сведения и подать в жилищный отдел;
• получив положительное решение, рассмотреть стоимость и последовательность выкупа;
• в течение трех месяцев произвести оплату по предоставленным реквизитам и отчитаться перед муниципалитетом;
• получить право устанавливающие документы.

Комната становится собственностью гражданина после внесения данных в единый государственный реестр. Участниками сделки купли-продажи будут считаться администрация и гражданин, о чем сделают соответствующую отметку в документах. Чтобы Росреестр с первого раза принял сделку к оформлению, пакет предоставляемых сведений должен включать безукоризненные документы.

Если будут установлены сомнительные фрагменты или несоответствия, то сделка будет признана недействительной и потребуется вновь пройти все шаги.

После того, как заявление будет принято в жилищный отдел на рассмотрение, заявителю предоставят справку о сроках выдачи решения. Если гражданин получит отказ и выразит протест, то может быть назначено судебное рассмотрение спора. Также спор может возникнуть по поводу оценки имущества, заявитель имеет право оспорить предоставленную ему цену комнаты. Все эти нюансы задержат процесс, но в итоге сделка может быть зарегистрирована надлежащим образом.

Образец заявления

Приобретение комнаты у города осуществляется в несколько этапов. Чтобы запустить процедуру, необходимо заполнить заявление. Его можно взять у специалиста жилищного отдела. Важно, чтобы заявление было правильно оформлено.

В заявлении указывается следующее:

• паспортные данные заявителя и других жильцов;
• точный адрес квартиры;
• основания для проживания;
• письменное согласие всех владельцев коммунальной квартиры;
• квитанция на оплату госпошлины.

В заявлении содержится просьба о том, что вы желаете выкупить комнату на условиях жилищного отдела. Дополнительно отражается период проживание в квартире, целевое использование жилья и отсутствие задолженности. Главное, правильно и четко выразить желание приобрести комнату.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Не все муниципальные комнаты свободны: чаще всего они кому-то предоставлены и кто-то там фактически проживает. Этот вопрос решает Департамент городского имущества, поэтому Вам необходимо обратиться туда с запросом. Но учитывая, что это трехкомнатная квартира и две комнаты Вы уже собираетесь приобрести, то есть шанс получить третью комнату по выкупной цене. Как правило, Департамент устанавливает стоимость комнаты, исходя из оценки, которую он самостоятельно производит.

Правила срочного выкупа комнаты

Если речь идет о муниципальном жилье, то для срочного приобретения потребуется разрешение администрации. В случае приватизированной комнаты, по закону, первыми имеют право приобретения соседи. В письменном виде собственник обязан уведомить соседей и указать основные условия сделки: стоимость и временные рамки продажи. Соседи подписывают свой отказ, только после того можно выставлять комнату на свободный рынок.

При этом стоимость должна совпадать с предложенной соседним жителям. Если граждане пожелают выкупить комнату, то сделка должна быть выполнена только с ними. В случае нескольких желающих из соседей, проводится аукцион и выясняется конкретный покупатель продаваемой недвижимости.

Стоимость выкупа

Многие физические лица желают узнать о стоимости комнаты, перед тем как подать заявление на её получение.

Но такие люди напрасно ищут информацию, поскольку реальная цена комнаты устанавливается муниципалитетом только после того, как будет подано заявление и подсчитано стоимость комнаты в городе.

От чего зависит цена

1. Цена на комнату будет зависеть от разных показателей, например, от размера самого помещения и квартиры в целом.
2. Также немаловажную роль играют показатели кадастровой стоимости.

Особенности сделки

Первоочередное право на выкуп комнаты принадлежит соседям коммунальной квартиры. Существует два варианта процедуры:

• Выкуп у собственника;
• Выкуп у государства.

В первом случае применяется процедура, характерная для покупки доли в совместной собственности. Необходимо уведомить всех собственников о продаже. После этого можно заключить сделку, подписав договор. После получения денег продавцом и документов о праве собственности покупателем, новым владельцем становится последний.

Выкуп у государства практикуется в том случае, если квартира принадлежит муниципалитету, а жильцы в ней проживают по договору социального найма. Муниципалитет может противодействовать сделке, так как у него есть возможность поселить на освободившуюся площадь нуждающихся в жилье. С другой стороны, сделка позволит ему обеспечить жильем второго собственника, если он находится на очереди на улучшение жилищных условий.

Стоимость выкупа у города

Стоимость выкупа у города

Стоимость выкупа является одним из самых важных и проблемных вопросов для будущих собственников. Это связано с тем, что плата вносится только после принятия положительного решения. Конкретная сумма заранее не известна. Она зависит от следующих факторов: рыночной стоимости по городу;

1. стоимости квадратного метра с учетом предоставляемых льгот;
2. оплаты госпошлины;
3. оплаты оформления документов на выкуп.

Что касается последнего пункта, данный фактор зависит от стоимости оформления справок, приватизационных бланков и договора купли-продажи. В разных регионах эта стоимость может отличаться. В конечном итоге заплатить придется немного больше, чем стоит комната. Это связано с тем, что в стоимость часто добавляют помещения общего пользования.

Покупатели хотят знать стоимость заранее. Но этого практически никогда нельзя добиться. Но на этот вопрос никто не даст точного ответа, пока не будет запущена процедура выкупа. Сначала нужно собрать и подать документы, а потом можно узнать стоимость. Это случается всегда, если речь идет о срочном выкупе.

Стоимость выкупа жилплощади у города

Оценку комнаты можно поручить независимой экспертной организации, имеющей соответствующую лицензию. Полученный юридический акт служит основанием для спора, если возникнет несогласие сторон. Как правило, стоимость объекта рассчитывается сотрудниками жилищного отдела в непосредственной близости от даты срочного выкупа муниципальной жилплощади.

Если сделка срывается по объективным и независящим от покупателя причинам, то появляется возможность узнать, как рассчитывалась цена комнаты. В других случаях муниципалитет не обязан отчитываться перед покупателем о том, как происходил расчет. При несогласии покупатель обращается в суд с иском на действия администрации. Для принятия иска к рассмотрению необходимы будут веские аргументы своей позиции, а именно акт независимой экспертизы.

Какой порядок покупки

Итак, после составления заявления нужно рассмотреть общий порядок, по которому можно будет произвести покупку комнаты в коммунальной квартире.

5 этапов:

1. Подача заявления в администрацию;
2. Принятие решение администрацией по рассмотренному заявлению;
3. Определения стоимости жилья. В эту сумму входят показатели кадастровой стоимости, которые играют значительную роль, при установлении ценны;
4. Оплата стоимости и переход комнаты собственность. Деньги перечисляются на счёт муниципалитета;
5. Получение документа, который подтверждает получение права на собственность. Такой документ выдаётся в общем порядке после истечения месяца внесения оплаты.

Такой порядок является стандартным для всех и не должен вызывать никаких затруднений на том или ином этапе оформления собственности на комнату в коммунальной квартире.

Срочный выкуп

Срочный выкуп комнаты в коммунальной квартире возможен ее жильцами. Обычно это квартиры, находящиеся в муниципальной собственности. Жильцы в данном случае являются ответственными квартиросъемщиками, живущими по договору социального найма.

Такие лица имеют право на проживание, но не владеют жилым помещением на правах собственности. По этой причине срочный выкуп осуществляется только по решению властей города.

Если вы хотите оформить срочный выкуп, необходимо обратиться в жилищный отдел с заявлением установленного образца. Как правило, специалисты устанавливают только одно требование. Выкуп предоставляется только тем, кто обеспечивает нормальное состояние жилья и использует его, не нарушая действующего законодательства.

Как оформить срочный выкуп комнаты в коммунальной квартире у города правильно? Необходимо придерживаться следующих условий:

1. не допускать появления задолженности по квартплате;
2. поддерживать жилье в хорошем состоянии;
3. использовать комнату только целевым образом – для проживания.

Если данные условия соблюдаются, власти редко отказывают в выкупе свободной комнаты.

Как выкупить освободившуюся комнату в коммунальной квартире соблюдая очередность

Если в коммунальной квартире освобождается место, то на его могут претендовать любое физическое лицо.

Но стоит отметить, что преимущество в порядке очередности на получение собственности на комнату будут иметь малоимущие лица и те, которые имеют жилплощадь меньшую за установленные нормы.

Если физическое лицо входит к вышеуказанным лицам, то это нужно будет доказать документально, то есть предоставить реальные документы, что подтверждают о том что человек малоимущий или не имеет нормального места жительства, которое бы соответствовало хоть каким-то общепринятым нормам, но в основном здесь берутся размеры жилплощади.

Какие основания существуют для отказа в выкупе комнаты у города? Смотрите советы юриста в этом видео:

Приоритет также имеют молодые семьи, которые фактически не имеют место жительства и требую выделение комнаты в коммунальной квартире.

Получение субсидии на покупку комнаты в коммуналке

Как уже говорилось выше, малоимущие имеют преимущество в выкупе комнат, нежели это будут обычные граждане.

Кроме этого преимущества, такая категория лиц имеет право на получение определенных субсидий, при выкупе комнаты в коммуне.

Чтобы физическому лицу получить субсидию нужно будет предоставить в администрацию документы, которые подтверждают, что у человека нет другой жилплощади, и его размеры дохода являются таким, которые подпадают под категорию малоимущие.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать? Смотрите здесь.