Как открыть счет эскроу в сбербанке

Как оформить Эскроу счет в Сбербанке? В статье вы узнаете что такое Эскроу счет, какие условия для физ и юр лиц по открытию данного счета, какие нужны документы. Счёт эскроу – один из популярных способов рассчитаться за недвижимость в России, обладает рядом очень важных преимуществ перед традиционным аккредитивом и банковской ячейкой.

Как открыть Эскроу счет в Сбербанке

Требуется выполнить следующие действия:

1. Написать заявление.
2. В нем следует отметить расчет денежных средств, стоимость и методы перечисления на счет. Они являются предметом договора.
3. Также должны быть указаны действия фин. организации при выполнении сторонами обязательств; как будут решаться те или иные споры; срок, в течение которого договор считается действительным; основания для расторжения договора; как расторгнуть сделку; подробная информация данных сторон.
4. Затем депонент должен перечислить на escrow счет денежные средства любым способом, разрешенным фин. структурой.
5. После выполнения всей процедуры счет будет открыт, а его стороны обязаны выполнять обязательства, прописанные в договоре.

Достоинства и недостатки

Что касается преимуществ:

1. Автоматическое закрытие счета. Это работает в следующей комбинации: если договор расторгнут или недействителен, то, согласно аккредитиву, он закрывается вручную ввиду того, что прекращение не является основанием для закрытия. В случае с эскроу-счетом закрытие происходит автоматически.
2. Использование провоцирует исполнение договорных обязательств. Это выражено в том, что деньги не переходят напрямую друг от друга. Они находятся у агента до того момента, пока бенефициар не выполнит все условия договора.
3. Отсутствует риск мошенничества. Подобная безопасность добивается благодаря тому, что банк полностью интегрирован в исполнительную часть сделки. Счет в нем подлежит закрытию исключительно тогда, когда присутствуют все три стороны.
4. Гибкость. Здесь также необходимо привести сравнение с аккредитивом. Его процедура четко прописана в законодательстве и не позволяет вносить правки. В случае с эскроу-счетом все иначе. Допускается вносить в договор любые условия. Он более индивидуализирован и нацелен на сотрудничество.
5. Ответственность. Банк, с которым было решено заключить сотрудничество, проводит скрупулезную проверку сделки. В том числе оценивается степень ее законности и возможность выполнения всех перечисленных условий.

В роли недостатков выступают:

1. Отсутствие широкой распространенности в Российской Федерации. На 2018 год эту услугу поддерживает только 21 банк. В то же время аккредитив — стандартный продукт, использовать который можно у каждого банка.
2. Страховка. Все финансовые средства, что принадлежат депоненту, застрахованы агентом только до 10 млн. рублей. Так, в случае наступления банкротства, спасти большую сумму — невозможно.
3. Мошенничество внутри банка. Сделки, что используют эскроу-счет, идеально защищены от внешних угроз, однако существует много внутренних уязвимостей. Финансы имеют очень слабую защиту от схем мошенников, что являются сотрудниками банка. Если провести сравнение с аккредитивом, то у него в этой категории защита больше. Однако, отбор банков, которые могут использовать эскроу-счет, производит ЦБ РФ, а это значит, что такие финансовые учреждения априори надежные и не предполагают преступников среди персонала.
4. Сделки невозможно провести, если обе стороны — юридические лица.

В каких банках открыть

Открытие этого депозита доступно в 56 банках страны. Списки постоянно обновляются на официальном сайте ЦБ РФ — Здесь можно следить за обновлениями и следить за тем, какие банки стали поддерживать эскроу.

На данный момент существует ТОП-5 организаций, что предоставляют такую возможность. В их число входит:

1. Сбербанк.
2. Банк ГПБ.
3. ПАО «Банк «Санкт-Петербург»».
4. ПАО «Почта Банк».
5. ПАО «Совкомбанк».

Обращаясь в них, можно не волноваться касательно того, что среди сотрудников окажутся мошенники.

Что такое Эскроу счет

В 2014 году появилась статья в ГК РФ, которая регулирует отношения сторон, возникающих в связи с открытием счета Эскроу. К ним относят 3 стороны: первая (депонент) — он и является владельцем эЭкроу, вторая (бенефициар) — будущий владелец денежных средств и третья (фин. организация), являющаяся escrow-агентом.

Если перейти к внимательному прочтению информации ниже, то можно заметить, что термины escrow и аккредитив практически схожи. Однако большее количество населения отдает предпочтение аккредитиву, либо банковской ячейке, поскольку данные понятия более знакомы.

Преимущества

Среди преимуществ escrow стоит отметить:

Ирина Большакова

Банковский кредитный эксперт

За 1 минуту! Рассчитаем переплаты на калькуляторе. Предложим море выгодных предложений по займам, кредитам и картам, очень гибкие условия. Попробуем?)

Рассчитать

1. В отличие от аккредитива, необходимого при осуществлении процедуры продажи или банковской ячейки, эскроу пользуется услугами банковского учреждения. Это значительный плюс, поскольку фин. организация несет ответственность и регулирует отношения между сторонами.
2. Если существуют причины для расторжения, процедура осуществляется быстро и без большого количества вопросов. В этом плане escrow намного лучше аккредитива, ведь в последнем владелец не имеет право на оперативное расторжение. Здесь потребуется долго объяснять специалистам, почему было принято конкретное решение, тратить время на посещение отделения фин. учреждения.
3. Управление счетом простое, легкое и оперативное.

Недостатки

Из недостатков:

1. Данным методом можно рассчитаться лишь по определенному виду ценных бумаг.
2. Если недвижимость приобретена на вторичке, то заключить эскроу не представляется возможным.
3. В отличие от стран Европы, в которых третьим лицом может выступать юр. Лицо, наделенное соответствующими полномочиями, в РФ в процедуре может участвовать исключительно фин. структура (согласно российским законам).

Как открыть

Помимо основных функций депозита, стоит осветить вопрос того, как его оформить. Процесс оформления состоит из трех основных шагов:

1. Поиск учреждения. Сделать правильный выбор можно только после того, как определены четкие цели и задачи. Это позволит проанализировать несколько предложений и выбрать наиболее оптимальные из них. Когда организация будет выбрана — находим ближайшее отделение и обращаемся в него для оформления заявки.
2. Подача заявления. При подаче заявления необходимо указать следующую информацию. Итак, объем денежных средств, которые владелец внесет на счет (обычно эта сумма соразмерна сумме покупки), полномочия и обязанности финансовой организации, которые формируются от соблюдения и действия двух договорных сторон, права, обязанности и действия при чрезвычайной ситуации каждой из сторон договора, метод решения споров между сторонами в случае их возникновения — должен быть согласован обеими сторонами, продолжительность срока действия договора, всевозможные ситуации и основания, согласно которым сделка будет разорвана, последовательность действий сторон в случае возникновения ситуации, означающей разрыв соглашения, персональные данные всех участников, что участвуют в договоре.
3. После этого необходимо только пополнить счет на необходимую сумму — он готов к использованию.

Кратко схема действий выглядит следующим образом:

1. Выбираем банк.
2. Пишем заявление, в котором оговариваются все условия.
3. Вносим первичную сумму.
4. Пользуемся эскроу-счетом.

Параметры предоставления услуги в Сбербанке

Теперь стоит подробнее разобрать те параметры, согласно которым предоставляется эскроу от Сбербанка в 2019 году. Так, руководством было запущено две основных программы для застройщиков:

• кредитование по эскроу;
• банковское обслуживание.

Кредитование по эскроу. Начать стоит непосредственного с кредитования. Первое, что необходимо сказать об этой программе — ее цель: организовать кредитную линию, размер которой составлял бы порядка 85% от общего капитала предприятия. Такой подход поможет обеспечить деньгами весь процесс строительства от приобретенной суммы.

Экономисты, что разработали эту программу, также работали над другими, не менее важными проектами, а также занимались тем, что реализовывали квартиры по ДДУ. Схема действий выглядит следующим образом: производится предложение, что основано на общем объеме свободных квартир и конкретных характеристиках отдельно взятой жилой площади. Это позволит уменьшить процентную ставку при росте денег в эскроу-счете. Если же говорить о деньгах на специальных счетах, то они будут использованы для погашения кредита перед банком непосредственно компаниями.

Банковское обслуживание. Эта программа позволяет сопровождать счет строительной компании, с помощью которого Сбербанк будет следить за всеми целевыми затратами. В них также будут учитываться административные расходы и авансовые выплаты. Важно отметить то, что на все это не будет потрачено более 40% от общего капитала строительства.

Читайте так же: Что такое мерчант: определение простыми словами

Если коснуться ипотеки при использовании эскроу, то можно только утверждать, что защищены будут, в первую очередь, интересы покупателя. Это связано с тем, что деньги будут заблокированы на специальному банковском счету. Получить их можно будет только после документального подтверждения передачи прав на жилую площадь.

Условия Сбербанка для физических лиц

Из известных фин. структур следует выделить:

• Уралсиб;
• Сбербанк;
• Соверен-банк;
• ВТБ24.

Если строящаяся недвижимость (согласно 214 ФЗ) находится среди объектов, по которым фин. учреждение уполномочено открывать такие счета, то условия счета Эскроу в Сбербанке для физических лиц будут следующие:

1. Сначала покупатель должен внести средства на escrow единоразовым платежом или в рассрочку.
2. Затем фин. учреждение блокирует деньги, пока дом не достроиться. Как только квартира будет передана получателю, средства автоматически перечисляться застройщику.
3. После того как недвижимость достроиться, деньги с Эскроу переходят второй стороне.

Стоит отметить, что escrow используется независимо от того, было ли кредитование строительства от Сбербанка, другой организации или собственными средствами.

Главным условием является то, что у застройщика должно быть указано, что именно данное фин. учреждение позволяет открывать Эскроу-счета по выбранному объекту.

Необходимые документы для открытия счета Эскроу в Сбербанке

Чтобы открыть Эскроу счет в Сбербанке, следует предоставить следующие документы:

• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность покупателя;
• договор, подтверждающий наличие долевой собственности.

Эскроу-агент, депонент, бенефициар — кто это

Подробнее стоит отметить участников операции. Ими являются:

• эскроу-агент — звено, что выступает в роли контроля этапов сделок и дальнейшей выдачи средств с определенного счета.
• депонент — покупатель, чья задача состоит в открытии счета;
• бенефициар — продавец.

Открыть эскроу на территории Российской Федерации может любая фирма, будь то индивидуальный предприниматель или физическое лицо, а также иностранная компания, которая не является резидентом страны.

Счёт эскроу: в чём его минусы и плюсы?

Начнём с рассмотрения плюсов этой банковской операции:

• Во-первых, это возможность быстро и без лишних вопросов закрыть escrow и прекратить его обслуживание, если трёхсторонний договор независимо от причины был расторгнут. В этом эскроу намного удобнее и практичнее аккредитива, владелец которого не может закрыть его оперативно, а вынужден объяснять служащим кредитного учреждения причины своего решения и, соответственно, тратить на это драгоценное время, откладывая дела и приезжая в банковскую организацию.
• Во-вторых, этот счёт – способ, с помощью которого можно пребывать в уверенности, что договорное обязательство, скорее всего, будет исполнено. В противном случае ни одна из сторон не понесёт значительного и опасного ущерба. Эскроу не может применяться в качестве одного из вариантов для безналичного расчёта, поэтому деньги на нём не могут быть переданы налоговой для ликвидации долгов по налогам, или судебным приставам для исполнения любых решений судебных органов. Поэтому счёт escrow открывается только для утилитарных целей: деньги закладываются на него для того, чтобы владелец мог исполнить условия, прописанные в конкретном договоре.
• В-третьих, возможность мошенничества какой-либо из сторон равна нулю, потому что любые манипуляции со счётом допустимы только при одном условии: когда все три участника сделки по эскроу единогласно приняли решение поступить с деньгами определённым образом.
• В-четвёртых, эскроу не настолько жёстко урегулирован, как аккредитив, и может быть открыт только на основе заключённого договора. Кроме того, сторонам сделки закон предоставляет право самим регламентировать некоторые важные условия, например, список необходимых документов и бумаг, которые нужно принести в банковское учреждение, чтобы передать счёт во владение бенефициара. Что же касается аккредитива, то такой свободы в отношении тех же документов он не даёт, и вам придётся предъявлять в банк весь список документов, который прописан в законе.
• В-пятых, эскроу заставляет банковскую организацию отвечать за те действия или решения, которые она предпринимает. По этой причине бумаги исследуются и изучаются банковскими служащими намного более усердно и тщательно, чем при договоре аккредитива, после заключения которого кредитные организации практически не имеют какой-либо ощутимой для них ответственности за неправильные действия.

Минусы, которые можно выделить у счетов эскроу, заключаются в следующем:

• Только небольшое количество банковских учреждений в настоящее время работает с услугами по предоставлению счёта эскроу в России.
• Юридические лица лишены возможности заключать друг с другом такого рода договоры.
• В случае возникновения каких-либо разногласий или даже конфликтов из-за неурегулированных вопросов по поводу эскроу нельзя быть на сто процентов уверенным в том, с каким результатом ваше дело может быть рассмотрено и изучено органами суда. Вы не можете предугадать, какое решение будет принято судьёй после окончания процесса.

Как происходит расчёт при приобретении недвижимости?

Он проходит в несколько этапов:

1. Будущие участники договора собираются вместе, чаще всего, в помещении банка, и подписывают бумагу, фиксирующую трёхстороннюю сделку между ними. Главное условие для составления качественного договора такое: обстоятельно и подробно описать все обстоятельства и юридические факты, которые будут считаться основанием для того, чтобы банк передал денежные средства бенефициару. Здесь проявляется одно из важнейших отличий эскроу от аккредитива, поскольку при открытии аккредитива достаточно присутствия двух участников: банка и будущего держателя счёта, чтобы аккредитив считался правомерным.
2. Далее происходит передача в органы государства, занимающиеся регистрацией прав на недвижимость либо регистрацией прав на иное имущество, необходимых бумаг и документов. В чём здесь преимущества escrow? Дело в том, что продавец может не нервничать, так как в случае удачного исхода он гарантированно и без лишних вопросов получит оплату, а покупатель может быть уверен, что банк отдаст деньги продавцу только после подтверждённого государством факта регистрации дома, автомобиля или квартиры, отражённого в соответствующих официальных документах. Поэтому можно смело утверждать, что при такой схеме риски очень маловероятны.
3. Как только бумаги из регистрирующих органов стороны договора получают на руки, они снова приезжают в банк, где до этого было осуществлено открытие счёта эскроу. Документы должны быть отданы представителю банковского учреждения, который уполномочен принимать решение о выдаче финансовых средств бенефициару или возврату их в пользу депонента.
4. Если, изучив бумаги, банковское учреждение приходит к мнению, что с ними полный порядок, то полный доступ к счёту переходит к бенефициару, который обладает всеми возможными правами собственника на этот счёт, в том числе, возможность беспрепятственно распоряжаться им.

Какие возможности дает договор эскроу

К преимуществам для продавца относится:

• если в роли владельца квартиры выступает строительная компания, работа которой оплачивается согласно проектному финансированию, она может быть уверена, что деньги будут всегда, хоть это и обходится дороже;
• коммерческий риск снижен до минимальных убытков с учетом того, что все условия можно прописать индивидуально;
• на небольших затратах, что подразумевает использование способа, можно быстро построить себе бренд, так как доверие к компании можно будет подтвердить.

К преимуществам для покупателя относится:

• такое же, как и у строительных компаний, снижение коммерческих рисков, ведь деньги не будут переданы застройщику или продавцу, пока права на квартиру не перейдут человеку;
• возможность изменения условий договора для корректировки некоторых нюансов при обоюдном согласии;
• возможность сделать предметом сделки не только недвижимость, но и любое другое имущество, которое необходимо.

Документы для скачивания (бесплатно)

• Образец договора эскроу-счета

Что такое escrow?

Появившаяся в Гражданском кодексе в 2014 году статья 860 урегулировала отношения сторон, возникающие по причине открытия счёта escrow. К этим сторонам относятся депонент, который, согласно нормам права, является владельцем escrow, бенефициар, который в будущем получит денежные средства, банк, называемый в Гражданском кодексе, эскроу-агентом.

Если внимательно изучить вышеуказанную статью, то можно с лёгкостью обнаружить, что эскроу и аккредитив практически ничем с юридической точки зрения не различаются. Неудивительно, что большое количество людей, планирующих провести сделку и приобрести себе в собственность имущество, отдают предпочтение аккредитиву или банковской ячейке, поскольку они более понятны и знакомы им.

Как происходит расчет при приобретении недвижимости

1. Гражданин, который выбрал конкретную квартиру и желает ее приобрести, открывает в банке специальный депозит — эскроу. Открытие происходит согласно договору купли-продажи.
2. После этого он должен внести на счет сумму, что равна полной стоимости квартиры.
3. Если банк получил уведомление о поступление средств, он производит их блокировку. Если банк не получил уведомление, то гражданину необходимо посетить отделение банка, имея на руках квитанцию, и обратиться за помощью по решению данной проблемы.
4. Средства на эскроу-счете будут находиться в заблокированном состоянии до тех пор, пока не будут выполнены все условия, что закреплены в договоре купли-продажи.
5. В роли финальной стадии выступает выполнение всех обязательств по договору со сторону продавца.
6. После этого он приходит в банк и предъявляет документ, что свидетельствует о передаче прав на жилую площадь другому человеку.
7. Банк, после того как принимает и проверяет документ на подлинность, выдает владельцу квартиры его средства.

Помимо основных этапов, стоит отметить несколько нюансов. Первое — человек, что открывает и является владельцем счета, не может распоряжаться внесенными на него средствами. Второе — эскроу-счет выступает в роли хранилища, главная цель которого сохранить деньги покупателя и по окончанию сделки передать их продавцу. Третье — в случае, когда никакой сделки не последовало, счет закрывается по истечению срока давности, а деньги возвращаются на счет покупателя.

Где применяется

В первую очередь необходимо отметить, что подобная услуга на территории Российской Федерации используется только банками и исключительно по стандартным сделкам, что связаны с недвижимостью. Так, основные варианты применения:

• финансирование проектов;
• передача прав на интеллектуальную собственность;
• приобретение ценных бумаг;
• слияние организаций.

Он также используется при долевом строительстве, весь порядок реализации в такой комбинации описан в №214-ФЗ. Что касается сохранения принципов использования, то:

• хранить допускается только денежные средства;
• принимать деньги для хранения должен агент, которым является финансовое учреждение.

Эти условия регулируются принципами делового обычая.

Читайте так же: У банка отозвали лицензию - как платить кредит

Список банковских организаций РФ, где можно открыть эскроу

На данный момент вы не сможете получить исчерпывающий и полный список кредитных организаций, в том числе, на популярном портале , которые обслуживают физических лиц по договорам счёта эскроу. Если вы обращаетесь к любому из средних или мелких игроков, делающих бизнес в банковской сфере, то вам нужно обязательно уточнять, есть ли у них услуга по эскроу и какие условия и ограничения по нему установлены в этом кредитном учреждении, например, одни банки допускают возможность сделок на основе эскроу с иностранными гражданами, другие банковские организации ставят необсуждаемым условием то, что эскроу у них доступен только для россиян.

Из крупных банковских учреждений, предоставляющих своим клиентам возможность воспользоваться преимуществами эскроу, можно выделить следующие организации:

1. Уралсиб.
2. Сбербанк.
3. Соверен-банк.
4. ВТБ24.

Порядок страхования

Согласно принятому в 2015 году ФЗ №177, теперь все счета эскроу, что открыты физическими лицами для покупки недвижимости, страхуются. Максимальная сумма страховки заканчивается на пороге 10 миллионов рублей.

В случае наступления страхового случая компенсация выплачивается либо покупателю, либо продающему. Если страховая компания не может определить человека, который заслуживает выплату, происходит подача в суд. Допустим также тот случай, когда все заранее определено в договоре.

Риск мошенничества

Вероятность того, что покупатель может стать жертвой мошенничества при использовании эскроу, крайне мала. Однако это не значит, что к такому исходу событий не нужно быть готовым.

Некоторые мошенники пользуются отсутствием бдительности и просят перечислить средства на счет, который якобы представляет собой эскроу. Однако это не так, потому что все средств вносятся на счет сразу после открытия.

Второй способ — недобросовестные сотрудники финансовой организации. Стать их жертвой просто, а обнаружить этот факт — невозможно. Исходя из этого, эскроу имеет две уязвимости: сотрудники банка и отсутствие бдительности.