Как расторгнуть ипотеку

В чем сложность расторжения договора? Можно ли вообще это сделать? Как подготовиться? Отвечаем!. Возможно ли расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика? В отличие от потребительского кредитования расторжение ипотечных договоров не только встречается на практике, но и происходит довольно-таки часто.

Соглашение сторон в рамках исполнительного производства

Иногда уже после вступления в силу решения суда о взыскании задолженности по кредитному договору, у должника появляется возможность погасить долг полностью или частично. Бывает, банки в рамках исполнительного производства соглашаются заключить соглашение, в котором определяются сроки (не более 3 лет из-за наличия исполнительного листа) и суммы ежемесячных платежей.

Причиной подобной лояльности служит нежелание кредитной организации начинать непростую процедуру обращения взыскания на заложенную недвижимость, тем более что вероятность ее продажи с публичных торгов по установленной судом начальной цене стремится к нулю.

Но следует упомянуть и о существенных недостатках подобной процедуры, ведь в данном случае условия, перечисленные в таком соглашении не проверяются и не утверждаются судом в отличие от мирового соглашения, заключенного в рамках судебного разбирательства, а значит могут быть не очень выгодными для должника.

Особые случаи

Банкротство банка или физического лица

В нашей стране насчитывается порядка пяти сотен различных финансовых учреждений, которые имеют право на выдачу ипотеки, но часто на плаву остаются только самые крупномасштабные и известные, вследствие чего у них граждане и стремятся брать кредиты на жилье. Считается, что крупный банк берет меньше процентов и дает больше льгот и поблажек, это не всегда так. Если вы взяли долг на квартиру у мелкого кредитора на 20 лет, а через десятилетие он обанкротился, то вам необходимо составить иск в суд, где ваши выплаты могут приостановить, а то и отменить вовсе.

Банкротство физического лица имеет место быть в том случае, когда сумма его долга перед банком составляет около полумиллиона рублей, этот закон бы принят в 2015 году и в 2019 только укрепил свои позиции. Судебный процесс, развязанный коллекторами, начнется через 90 дней после неуплаты займа, но тянуться он может порядка 2-3 лет, что и приведет к накоплению огромной задолженности. Все это время вам грозят постоянные звонки с напоминаниями, что неплохо бы было погасить долг и периодические визиты коллекторов. Изымать имущество и совершать какие-либо иные насильственные действия до решения суда кредитор не имеет права.

Чтобы доказать, что вы банкрот понадобится документальное подтверждение. Это могут быть справки с работы о количестве заработной платы, свидетельства о рождении трех детей, медицинская карта родственника с тяжелым заболеванием, которого вы полностью содержите и так далее.

Плюсом банкротства ФЛ является приостановление изъятия имущества и начисление пени, а также штрафов. Однако это никак не умаляет вашу сумму долга, которую придется вернуть при восстановлении финансового положения.

Уход в «несознанку»

Статья 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусматривает расторжение договора по ипотечному кредиту в том случае, если вам удастся убедить судью в том, что вы не осознавали всех последствий сделки, когда ставили свою подпись под соглашением.

Такие процессы крайне редко выигрываются стороной заемщика, плюсом станет справка из психического диспансера, свидетельствующая о наличии расстройств. Результатом судебного процесса станет изъятие у вас ипотечного имущества и разрыв обязательств с банком.

Срок давности имеет значение

Все ипотечные договоры создаются с учетом имеющегося законодательства и полностью ему соответствуют, однако поправки в законы вносятся ежемесячно, а длительность действия договора составляет от 15 до 30 лет. Если вы следите за изменением законодательства и являетесь юридически подкованным человеком, то, наверняка, вы сможете найти недостатки в документах, которые приведут к созданию соглашения о расторжении ипотеки.

Если финансовое учреждение следит за всеми поправками и периодически вносит дополнения в уже составленные бумаги – это тоже повод для судебных тяжб. Договор может считаться недействительным, когда кредитор самостоятельно изменяет процентную ставку, срок выплат или иные условия. Это приравнивается к грубому нарушению закона и некомпетентности, а вас полностью ограждает от процентных выплат.

Расторжение сделки не значит, что вы получите жилье практически бесплатно. Суд обяжет вас выплатить всю сумму долга, но именно столько, сколько вы брали без учета комиссий, процентов и прочих издержек. Чаще всего взнос требуется сделать сразу после вынесения вердикта и единой суммой.

Ипотека на строящееся жилье

Такой вид кредита популярен из-за того, что еще несуществующие квартиры стоят меньше, чем те, что уже простояли 20-30 лет. Долевое участие в строительстве подразумевает внесение денег в возведение объекта взамен на сомнительные бумаги и обещания. Многие подрядчики обманывают своих инвесторов – стройка замораживается, а все уполномоченные лица исчезают вместе с миллионами средств дольщиков.

Может ли заемщик расторгнуть ипотечный договор по своей инициативе?

Такая возможность у должника имеется. Способы расторжения контракта в этом случае:

• у заёмщика появились средства, чтобы погасить кредитные обязательства полностью. Финансовое учреждение не может отказывать клиенту в его пожелании. При полной оплате ипотеки раньше оговоренного срока, естественно, контракт прекращает свое действие;
• у должника настолько ухудшилось финансовое положение, что больше вносить платежи по ипотеке он не в состоянии. В этой ситуации нельзя прекращать взносы по кредиту, иначе банк может отобрать недвижимость через судебный орган. В таком случае возможна реализация жилья, которое выступает залогом по кредиту. Из средств, полученных за квартиру, вносится остаток задолженности финансовому учреждению. Но сложность состоит в том, что разрешение на продажу обязан дать сам банк, что маловероятно.

Обращаться в судебный орган за расторжением договора ипотеки в одностороннем порядке нужно в том случае, если банковское учреждение явно и открыто нарушает условия контракта. А также если имеются неоспоримые доказательства, и по обоюдному согласию банк решить проблему не желает.

Можно ли отказаться от ипотеки после подписания договора?

Как расторгнуть ипотечный кредитный договор с банком после подписания официального соглашения? Рассмотрим следующие ситуации:

• договор подписан, но вы еще не получили средства. В этой ситуации сложности будет создавать банк, поскольку клиент отказался от денежных средств, что не входит в интересы кредитора. Но до получения вами соответствующей суммы, соглашение является не вступившим в силу, что согласуется с действующими законами РФ. Главное, не поддаваться на давление банковского учреждения;
• если вы подписали ипотечный договор и деньги поступили на ваш счет, тогда ситуация затрудняется. По сути, в этом случае отказаться от ипотеки практически невозможно, только если сам банк пойдет на уступки, что делает он это крайне редко. Лучший выход из такой ситуации — досрочное погашение займа за счет имеющихся средств.

Экономика страны переживает кризисный период, причем уже довольно долгий, и получить ипотеку на сегодня достаточно трудно. Поэтому не стоит думать, что кредитное учреждение без проблем согласится с потерей заемщика. Но, в любой ситуации, если вы получили деньги и больше не нуждаетесь в ипотечном займе, стоит попытаться от него отказаться.

Причины и условия для расторжения договора ипотеки

Основания прекращения договора ипотеки со стороны кредитора:

• невыполнение условий соглашения по выплате займа;
• применение банковских денег не по целевому назначению;
• предоставление ложной информации;
• осуществление перепланировок без получения согласия финансового учреждения;
• причинение вреда недвижимости (предмету залога);
• неисполнение обязательств по страхованию.

Самая распространенная причина для прекращения соглашения банка с заемщиком — постоянные просрочки, при этом, если должник не будет уклоняться от разговора с кредитным учреждением, то возможен альтернативный вариант — реструктуризация задолженности.

Ипотека — кредит, который берется на длительный срок, и от потери работы, уменьшения заработка, болезни, возникновения дополнительных обязательных затрат не застрахован ни один заемщик.

Поэтому юристы в сфере кредитования рекомендуют рассчитывать возможность погашения ипотечного займа исходя из того, что взнос не должен превышать трети дохода, даже если кредитно-финансовая организация позволяет приобрести более дорогостоящую квартиру при большем платеже.

проверенных способа отказа от ипотеки

Вариант 1 

Если Вы понимаете, что финансовый кризис – это временное явление и в скором времени удастся восстановить свою платёжеспособность, то лучше попробовать занять денег у родственников/друзей/знакомых или найти подработку.

Вариант 2  

Если материальные трудности затянулись, тогда в срочном порядке необходимо уведомить банк о наличии серьезного препятствия финансового характера, приложив подтверждающие документы, и тогда вполне возможно, Вам пойдут на уступку, проявив лояльность. Ведь кредитные организации заинтересованы в скорейшем урегулировании вопроса, они прекрасно понимают сколько времени и сил потребуется затратить на судебные разбирательства. Гораздо выгоднее немного смягчить условия договора, чтобы не потерять прибыль по займу в целом.

Зачастую сами банки неоднократно направляют уведомления, напоминания и сообщения о необходимости внесения денежных средств по договору.  Игнорировать подобные послания не имеет никакого смысла, так как это подорвет доверие к Вам и в дальнейшем будет гораздо сложнее прийти к консенсусу с кредитной организацией.

Должники в праве рассчитывать на снижение процентной ставки, продление срока для оплаты с целью снижения размера ежемесячных платежей (так называемое рефинансирование), смену валюты, предоставление кредитных каникул на срок от 6 до 12 месяцев (когда тело кредита не уплачивается, а погашаются только проценты, либо наоборот).

Вариант 3  

Сравнительно новый способ под названием «Цивилизованная аренда», который заключается в переоформлении ипотеки и недвижимости на третье лицо, которое ежемесячно обязуется погашать задолженность, но при этом станет полноправным собственником. Вам отводится роль арендатора и дается срок до 5 лет на проживание в данной квартире.

По общему правилу не допускается сдавать в аренду ипотечную недвижимость, но существуют специализированные организации, уполномоченные на совершение подобного рода сделок, к которым и следует обращаться в таких случаях.

Вариант 4 

Продажа ипотечной недвижимости, пожалуй, один из самых радикальных методов, позволяющих кардинальным образом решить проблему с банком. В таком случае вырученные денежные средства от сделки пойдут в счет погашения задолженности.

Но прежде чем решиться на такой смелый поступок, необходимо выяснить в банке каким образом и на каких условиях происходит смена заемщика, поскольку пока не истечет срок действия кредитного договора, собственником квартиры является банк со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Помимо прочего, довольно-таки проблематично будет найти покупателя, желающего обзавестись недвижимостью, обремененной ипотекой, поэтому придется максимально снизить цену, а это может привести к нехватке полученной от сделки суммы для покрытия долга. Покупатели нервничают и переживают, что требования перейдут и на них.

Что это значит? Давайте разбираться: незначительность и несоразмерность в данном случае означает одновременное выполнение двух условий:

1. незначительная просрочка по внесению ежемесячных платежей (не более 3-ех месяцев).
2. невыплаченная сумма составляет менее 5 % от стоимости предмета ипотеки.

Распространены ситуации при которых, как только начинаются просрочки по выплате ипотеки, банки стремятся побыстрее сбросить с плеч этот груз, передав права по закладной другому банку, который уже и будет разбираться с должником самостоятельно.

У банка помимо прочего есть также возможность продать ипотечный долг коллекторскому агентству. Взаимодействие с коллекторами происходит в двух форматах:

1) Банк, грубо, говоря, продает своего должника и самоустраняется из процесса взыскания. Причем еще на стадии подписания кредитного договора, указываются условия, касающиеся проверки персональных данных, возможность переуступки прав коллекторам и т.д.

2) Банк пользуется лишь определенным набором коллекторских услуг (телефонные переговоры, рассылка сообщений, личные встречи с должником, розыск имущества и т.п.), а право требования оставляет за собой.

Кстати говоря, для должника продажа банком долга в определенной мере тоже выгодна и удобна, ведь появляется шанс значительно сэкономить на %. Так как после вступления в законную силу судебного решения, в котором четко указан размер основного долга и пеней, их размер остается неизменным, а значит у коллекторов нет права увеличивать штрафы. А поскольку коллекторы приобрели у банка долг за низкий % от его реальной величины, то как правило готовы идти на различные уступки, лишь бы в конечном итоге получить хоть какую-то прибыль.

Альтернатива расторжению договора

Если клиент не в состоянии выполнять обязательства по ипотечному договору, то лучше не усугублять ситуацию и сразу прийти с банком какому-либо соглашению: от предоставления отсрочки в выплате основного долга, до реализации жилья.

Лучшим решение для клиента будет предоставление «кредитных каникул» — отсрочка в выплате основного долга, когда заемщик от трех месяцев до полугода выплачивает лишь проценты. Это позволяет выровнять ситуацию, не допустить просрочек во время каких-то трудных жизненных ситуаций – болезни, потери работы.

Реструктуризация задолженности – так же неплохой выход. При переоформлении кредита на более долгий срок в том же банке в переплате выиграть не удастся, но зато снижение ежемесячного платежа при увеличении срока кредита (пролонгация) позволит оставаться на плаву и гасить ипотеку, несмотря на временные трудности. Это в любом случае лучше, чем бороться с просрочкой.

Когда клиент настаивает на расторжении ипотеки

В том случае, если инициативу по расторжению договора проявляет клиент, то долг банку придется возвращать единовременно. Чаще всего расторжение происходит по тому, что заемщик считает условия предоставления ипотеки неприемлемыми, и уже нашел для себя более выгодные.  Не редки случаи, когда условия кредитующего банка ни при чем, а расторгать договор вынуждают жизненные обстоятельства, например бракоразводный процесс или необходимость обмена жилья при переезде.

Нестандартной ситуацией можно считать случай, когда клиент обращается в суд, указывая на ошибку в ипотечном договоре или несоответствие каких-либо его пунктов действующему законодательству. Если суд признает договор недействительным, то клиент вернет банку сумму без учета процентов. По факту получится, что несколько лет деньги использовались бесплатно. Такие случаи крайне редки и требуют вмешательства хорошего юриста, так как банки тщательно прорабатываю текст договора, и обязательно согласуют его с профессионалами в юридических вопросах. Одержать личную победу в борьбе с юротделом, имеющим большую практику, шансов мало.

Распространенным ошибочным мнением является то, что договор будет расторгнут при банкротстве банка. Это не так – расторгать договор (при желании это сделать по своей инициативе) заемщику придется уже с новым кредитором, который выкупит долг старого. Читайте банкротство банка который выдал ипотеку.

Помимо невозможности выплаты ипотеки из-за ухудшения финансового состояния или желания продать (обменять) квартиру, договор может быть расторгнут из-за проблем с застройщиком. Если клиент запланировал въехать в новое жилье к определенному времени и спланировал свой бюджет так, что одновременно арендную плату за проживание и погашение ипотеки осилит в течение заданного периода, то увеличение срока сдачи объекта может внести существенные коррективы.

Вырезка из статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки

Когда пенни и штрафы банка необоснованны и мешают «войти в график», единственной возможностью решить проблему с долгом является судебная помощь. Можно много лет пытаться вырваться из замкнутого круга посильного погашения штрафов и минимального снижения долга, а можно по суду снизить размер задолженности и пересчитать излишне начисленные штрафы. В некоторых случаях будут возвращены излишне уплаченные пени и деньги за незаконно навязываемые страховки (особенно это актуально для ипотечных договоров, заключенных до 2008 года), которые можно будет зачесть в уплату основного долга.

Можно ли отказаться от ипотеки, если она еще не подписана

Если заемщик передумал оформлять кредит на покупку недвижимости на стадии, когда кредитный договор еще не подписан, то для этого потребуется в письменной или устной форме известить об этом банк. Подробного указания обстоятельств и причин принятия такого решения не требуется.

За такие действия по закону или договору ни банк, ни суд не имеют права применять никакие штрафные санкции. Однако важно понимать, что в БКИ отражаются все кредитные операции заемщика, в том числе и подача заявок. Отказ от ипотеки на любом этапе сделки может негативно отразиться на кредитной истории.

Статистика свидетельствует о том, что подобные ситуации в РФ распространены в силу изменения потребностей клиента, смены решения и т.д. Потребность в ипотеке может просто-напросто отпасть, а клиент будет намерен решить жилищные проблемы иным способом.

Цивилизованная аренда

В данном случае вам предлагается переоформить ипотеку на третье лицо, которое станет платить основную сумму ежемесячных взносов, но и будет считаться полноправным собственником. Вы при этом будете выступать арендатором, и ваш ежемесячный платеж станет на порядок меньше, что избавит вас от лишней финансовой нагрузки. Но не решит вашу жилищную проблему полностью.

Как правило, цивилизованная аренда предусматривает проживание бывшего заемщика в ипотечном жилье около пяти лет, а дальше ему придется снова всерьез думать о том, где жить. Цивилизованная аренда оформляется через компании-посредников, которые самостоятельно взаимодействуют с банком и улаживают все формальности.

Расторжение ипотечного договора по обоюдному согласию сторон

Это лучшее решение проблемы для всех сторон. Но банк не пойдет на соглашение, если последнее не будет для него выгодным. При этом удается прийти к обоюдному согласию в следующих ситуациях:

• должник хочет продать предмет залога и расплатиться за счет вырученных денег по ипотеке. Для снижения своих рисков и получения денег, банк может предложить реализацию недвижимости своими силами либо под его полным контролем.
• заемщик отказывается от кредита с переводом задолженности и прочих обязательств на иного субъекта. В таком случае речь идет и о продаже квартиры, и о передаче вслед за этим своих обязательств по займу. Если удастся получить согласие банка, то кредитный договор расторгают, а новое соглашение заключается уже с прочим заемщиком-залогодателем.

Обратите внимание!При наличии штрафных санкций и просрочек платежей вам лучше обратиться в судебный орган для прекращения кредитных обязательств. В такой ситуации можно будет ходатайствовать перед судебным органом о снижении неустойки согласно ст. 333 ГК РФ.

Можно ли отказаться от ипотеки после подписания кредитного договора?

В случае заключения ипотечного договора необходимо будет выбрать для себя подходящий вариант отказа от непосильной ноши в виде ипотеки. Банковские менеджеры помогут выбрать подходящую схему погашения кредита и тонкости различных способов преодоления проблем с ипотечной задолженностью.

Единственным препятствием в решении отказаться от ипотеки может стать незнание, что будет, если отказаться от ипотеки? На любом этапе сделки по заложенной недвижимости клиент должен понимать, что теряет ряд средств, выплаченных по кредиту, но если он не в состоянии больше погашать кредитный долг, то стоит заранее уведомить об этом банк, чтобы не оплачивать ощутимые штрафные санкции за просроченные платежи.

Уступки от банка

На самом деле, смягчить условия ипотеки вполне возможно. Дело в том, что в банке также понимают, что судебная тяжба – это длительный и затратный процесс. Намного выгоднее немного уступить заемщику, чтобы не потерять прибыль по займу в целом. Если вы в состоянии доказать свои сложные финансовые обстоятельства (к примеру предоставить трудовую книжку с записью об увольнении или свидетельство о рождении ребенка, а также декретный больничный и т.д.), то банк вполне может сделать шаг вам навстречу.

Банк, чтобы ввязываться в судебные разбирательства, идет на разные уступки, которые могут выражаться в следующем:

• снижении процентной ставки;
• предоставлении каникул, они могут длиться целый год, заемщик может оплачивать только проценты, не затрагивая тело кредита;
• продлении срока кредита, за счет чего клиент будет платить ежемесячную сумму меньшую, чем она была до этого, так как кредитная часть распределяется на большее количество месяцев;
• рефинансирование также ведет к снижению ежемесячного платежа.

Как только в семье, взявшей ипотеку, возникнут финансовые проблемы, нужно отправляться в банк для выяснения, можно ли отказаться от ипотеки, и что будет с уже заплаченными деньгами.

Проблемные заемщики могут рассчитывать на снижение процентной ставки, кредитные каникулы на срок в среднем около 12 месяцев (когда тело кредита не уплачивается, а погашаются только проценты) или рефинансирование с продлением срока кредита, чтобы ежемесячный платеж снизился. И этот перечень поблажек не исчерпывающий, вам стоит в любом случае сразу обратиться в банк со своей проблемой, возможно, получится договориться и решить проблему малой кровью.                                                                                                                                                                                                                                             

Расторжение договора ипотеки по инициативе банка

Основаниями расторжения договора ипотеки со стороны кредитора служат:

1. Невыполнение обязательств по выплате кредита;
2. Использование банковских средств не по целевому назначению;
3. Предоставление ложных сведений;
4. Совершение перепланировок без получения согласия кредитного учреждения;
5. Причинение вреда предмету залога;
6. Не выполнение условий страхования.

Самой распространенной причиной, по которой банк будет настаивать на расторжении ипотечного договора – наличие постоянных просрочек, при этом если клиент не будет скрываться и утаивать свое реальное финансовое положение, то возможно альтернативное решение – реструктуризация долга (про это ниже). Ипотека, как всем известно, кредит длительный и от потери работы, снижения зарплаты, болезни, появления дополнительных обязательных расходов не застрахован ни один, даже самый ответственный заемщик. Именно поэтому специалисты в области кредитования советуют рассчитывать возможность погашения ипотеки исходя из того, что платеж не должен превышать трети дохода, даже если банк позволяет купить более дорогое жилье при большем платеже.

Вырезка из статьи 159 УК РФ Мошенничество

Нецелевое использование денег, выданных на покупку жилья, встречается редко, так как обычный человек с трудом сможет обойти все ступени банковского контроля. В случае если будет замечено грубое нарушение (подкуп ответственных лиц, поделка документов), то помимо расторжения договора клиенту может грозить еще и уголовное преследование.

Самыми «хитрыми» в плане использования денег, выданных для покупки жилья, являются, как правило, предприниматели и собственники бизнеса. Причем вполне законно. При оформлении нецелевого кредита под залог недвижимости, ставки существенно выше, чем при целевом кредитовании на покупку жилья. Вот особо предприимчивые граждане и «покупают» жилье у родственников, друзей и партнеров по бизнесу, переоформляя право собственности между собой. А деньги, перечисленных продавцу, используют уже для каких-то своих целей, например, пополнение оборотных средств, развитие бизнеса. Так получается значительно дешевле, чем брать кредит на обычных условиях, к тому же меньше проволочек, связанных с оценкой бизнеса при не ипотечном кредите. Хотя стоит отметить, что некоторым банкам и для оформления ипотеки понадобится проанализировать бизнес клиента, но анализ этот будет гораздо более поверхностным, чем если бы кредит выдавался на то же пополнение оборотных средств.

С предоставлением ложных сведений просто, они указываются ради того, чтобы:

1. Банк испытывал сложности в нахождении контакта с проблемных заемщиком,
2. Сумма кредита была выше, несмотря на недостаточную платежеспособность
3. Стоимость кредита снизилась из-за льготных условий.

Перепланировки могут снизить среднерыночную стоимость предмета залога, поэтому все действия требуется согласовывать с кредитором. Он имеет право на осмотр предмета залога, и если жилью причинен вред (как существенной перепланировкой, так и другими путями), договор ипотеки может быть расторгнут. Подробнее про перепланировку ипотечной квартиры.

Невыполнение условия страхования чаще всего ведет лишь к увеличению процентной ставки, но, если дело касается страхования имущества, то так как этот вид страхования обязателен по закону, кредитор может потребовать досрочного возврата всей суммы ипотечного кредита. Требования по страхованию жизни или титула (они, как правило, дороже, если имущество стандартная квартира, а не дом или таунхаус), можно оспорить.

Может ли заемщик расторгнуть ипотечный договор

Такое право у заемщика есть. Расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Другое дело, что реализовать это право практически нереально. Единственное более-менее «рабочее» основание – существенное изменение обстоятельств, в следствие чего заемщик не может выполнять свои обязательства. Но нужно будет доказать, что о таком изменении обстоятельств заемщик не мог предполагать на момент оформления ипотеки, равно как и не мог предпринять меры, чтобы такие обстоятельства предотвратить, а при их наступлении – устранить.

Учитывая, что ипотека традиционно сопровождается страхованием жизни, здоровья заемщика, а также страхованием залога, или по крайней мере такие предложения поступают от банка, то доказать невозможность предположения существенного изменения обстоятельств нельзя. Финансовые проблемы заемщика, приведшие к неспособности погашать долг, не принимаются во внимание даже в суде и даже при форс-мажоре. Яркий пример – проблемы заемщиков по валютной ипотеке, возникшие в 2014-2015 годах из-за резкого падения курса рубля. Все, что было предложено таким заемщикам – воспользоваться реструктуризацией (рефинансированием) или госпомощью по линии АИЖК.

Возможности ипотекодателя

Расторгнуть кредитный и ипотечный договора можно несколькими способами. Первый предусматривает соглашение сторон, когда и клиент, и банк готовы прекратить отношения по обоюдному согласию. Во втором случае понадобится заключение суда.

Но большинство плательщиков интересует не просто факт расторжения сотрудничества, а скорее, как сделать процедуру менее затратной в финансовом плане.

Рассмотрим поводы для разрыва отношений заемщика с банком:

• Рефинансирование займа в другом учреждении для экономии на оплате процентов.
• Продажа залога при согласии кредитора для досрочного погашения займа.
• Банк нарушает условия соглашения, то есть повышает процент по задолженности в одностороннем порядке.
• Заемщик просто желает прекратить отношения с финансовой организацией по личным причинам.
• Появилась необходимость в покупке новой недвижимости, но приходится ради этого продавать заложенное имущество.
• Развод в семье, после которого один из ее членов не готов погашать долг дальше.

Сотрудники отделения вряд ли смогут предложить лояльные схемы, которые бы максимально учитывали интересы плательщика. Все дело в том, что любые изменения в договоре ипотеки, допустим, смена числа плательщиков или поручителей, включая и досрочное погашение, невыгодно для банка.

Распространенной ошибкой принято считать, что разрыв отношений с кредитором стоит ожидать после призвания того банкротом. Но на практике это не так. Расторгать соглашение придется уже с новым юрлицом, который выкупит долг старой финансовой организации.

Как подготовиться к расторжению ипотеки?

Если вы думаете, что расторжение договора избавит вас от проблем, то глубоко ошибаетесь. Дело это непростое, и практически всегда экономически невыгодное. Как подготовиться к тому, чтобы расторгнуть договор ипотеки по своей инициативе в любом банке:

• В первую очередь, запомните: без суда расторгнуть договор вряд ли получится. Дело в том, что банк не стремится упускать свою выгоду, а расторжение договора возможно только при согласии обеих сторон. Таким образом, при отсутствии взаимопонимания с банком, вам придется подготовиться к суду.

• Второе: ответ на вопрос, как расторгнуть договор ипотеки со «Сбербанком» довольно прост. Подготовьтесь выплатить остаток по ипотеке в полном объеме. Как мы уже говорили выше, «Сбербанк» не допускает ошибок, и доказать недействительность договора не получится. Также не стоит связываться с доказыванием того, что вы не осознавали, во что ввязываетесь. Без справки из психдиспансера суд вам не поверит, а со справкой вы только наживете дополнительные проблемы.
• Если у вас нет средств для того, чтобы уплатить долг, вы можете продать квартиру добровольно. Пока вы платите ипотеку, квартира вам не принадлежит. Она – залог, и принадлежит банку. Получить ее вы можете только после того, как выплатите все деньги. Если же вы не можете этого сделать, готовьтесь к продаже. И лучше сделать это самому, ведь в противном случае банк может усугубить ваше положение, и закон будет на его стороне.

Итог прост: без суда, чаще всего, не обойдешься. Но иногда расторжение договора – единственный вариант справиться с возникшими трудностями.

Расторжение ипотечного договора по инициативе банка

В большинстве случаев инициатором расторжения ипотечного договора становится банк. Причиной может послужить любое серьезное нарушение заемщиком обязательств, но, как правило, банки ссылаются:

1. На нецелевое использование заемных средств – на любые нужды и цели, которые не оговорены условиями договора. Несмотря на то, что сегодня заемщикам крайне трудно скрыто распорядиться полученным финансированием, некоторым удается, в том числе с использованием разного рода «серых» схем, направить средства на совсем иные цели, нежели указано в кредитном договоре.
2. На обман, предоставление клиентом ложных сведений, поддельных документов при оформлении ипотеки. Сами по себе выявленные факты редко ведут к расторжению договора, но если они стали причиной или поспособствовали нарушению заемщиком обязательств, то банк обязательно воспользуется ситуацией и либо предложит заемщику расторгнуть договор по соглашению, либо обратиться с соответствующим иском в суд.
3. На нарушение условий залога, что повлекло его утрату, порчу, серьезное уменьшение стоимости. Обеспечение, которое утратило свой первоначальный вид или существенно потеряло в цене по вине заемщика-залогодателя, объективно уже не может считаться надежным. Не исключено, что перед расторжением договора банк потребует предоставить иное обеспечение для изменения условий ипотеки, но вполне вероятно, особенно если есть проблемы с погашением кредита, сразу же заявит о расторжении.
4. На нарушение условий страхования залога. В этом случае складывается примерно такая же ситуация, как и при утрате залогом своих первоначальных характеристик. Но для начала, скорее всего, заемщику поступит требование об устранении нарушений.

Если заемщик просто не платит по ипотеке, то о расторжении договора сразу обычно речи не идет. А вот если банк посчитает нужным обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности, то одновременно будет заявлено и требование о расторжении ипотечного договора.