Как сбить цену на квартиру

Конкуренция на рынке недвижимости на сегодняшний день довольно высокая, поэтому вопрос, как торговаться при покупке квартиры, становится более чем актуальным. Многие риэлторы специально завышают цену, если видят, что квартира обладает какими-то преимущ. Правильно торгуемся при покупке квартиры, снижаем цену и покупаем дешевле. Реальная стоимость квартиры после торга. 2019 год.

Когда торг возможен

К факторам, которые сигнализируют об уместности торга при покупке недвижимости относятся

1. Завышение цены, по сравнению с аналогичными объектами. Ряд продавцов, желая получить хорошую сумму за реализуемое жилье, заведомо завышают цену, «закладывая» в нее размер будущей скидки. Реальному покупателю, в случае торга, хозяин с радостью отдаст жилье по средней рыночной стоимости.
2. Квартира продается давно. Стоит потратить время и разузнать, сколько времени прошло с начала продажи. Если хозяин уже измотан многомесячными просмотрами и переговорами, вероятность скидки будет гораздо выше, чем у квартиры, объявление на которую вышло неделю назад. Такую информацию можно узнать в агентстве недвижимости, на биржах объявлений, в газетах.
3. Хозяин не уверен в цене. В этом случае все играет на руку покупателю. Существует большая вероятность появления непредвиденных ситуаций при покупке вторичного жилья. Нужно сбить цену, но только в разумных пределах. Если цена станет слишком занижена, продавец засомневается и в последний момент расторгнет сделку.
4. Объявление с указанием возможности торга. Хорошо, если удастся выяснить, по какой причине продавец спешит. Если человек ограничен жесткими сроками, шанс на значительную скидку весьма существенен.

Если вы хотите узнать что такое обременение на квартиру и в чем заключаются его особенности, то вам будет полезна эта статья.

Анализ рынка предложений продажи квартир

Первое, что вам предстоит сделать – это определиться с максимальной суммой, которую вы готовы потратить на покупку жилья. Причем не важно, будете ли вы брать недвижимость за наличные, купите ли квартиру в ипотеку, получите в банке кредит наличными — определите верхнюю планку цены на квартиру, выше которой вы не станете покупать. Сразу установите себе пессимистические условия, и не учитывайте скидки или возможность торга, ведь вам может попасться принципиальный продавец, который не станет сбрасывать цену на м2.

Определившись с максимальной ценой переходим к следующему шагу — проводим анализ рынка, изучаем объявления о продаже квартир, выбираем несколько приемлемых вариантов по цене и месторасположению. Теперь вы можете узнать точно, какие предложения, соответствующие вашим запросам, имеются на рынке прямо сейчас. Обращайте внимание на возможности для торга, очень часто об этом прямо сообщается на странице объявления о продаже квартиры, эта информация понадобится вам, чтобы понять, сможете ли вы «выбить» от первоначальной стоимости квартиры в результате торгов с продавцом ту скидку, которая позволит вам купить дешевле понравившееся жилье.

Важное правило: в разговоре с продавцом квартир не хвастайтесь доходами, хорошим материальным положением, дорогой машиной и тд! Продавец поймет, что вы человек обеспеченный, и не будет сбавлять цену на квартиру, которая вам понравилась. Имейте в виду, что профессиональные риэлторы это еще и хорошие психологи, опыт и знания позволяют им сделать так, что покупатель потратить больше чем планировал (ведь их доход очень часто составляет процент от стоимости проданной вам квартиры) и купит в итоге не то, что планировал. Будьте бдительны, и лучше создайте образ «бедного родственника», чем «богатого дядюшки», и не торопитесь «ударить по рукам».

Совет 9. Скажите, что готовы подождать

Нередко человек продаёт своё жилье и ищет взамен другой вариант. Скажите, что готовы подождать, пока найдется подходящий вариант. Возможно даже позволите ещё какое-то время жить в теперь уже вашей квартире, чтобы переезд прошел без спешки и стресса. Конечно, не безвозмездно: такие уступки по срокам должны компенсироваться уступками в цене.

Что проверять, чтобы можно было снизить стоимость

1. Район, в котором находится многоквартирный дом. Если лично для вас местоположение дома не имеет особого значения, но квартиры в этом районе плохо продаются, то это повод, чтобы снизить цену.
2. Аварийность дома.
3. Недостатки в квартире, на которые вам сразу придется потратиться, чтобы сделать ремонт. Такие причины уменьшения цены действуют, только если квартира для владельцев обуза, от которой они хотят поскорее избавиться. Например, когда наследники хотят быстрее продать имущество по завещанию и поделить деньги.
4. Если в квартире хороший ремонт и хозяева намереваются заработать именно определенную сумму денег, то торговаться можно очень интеллигентным способом. Просто спросите: «Это окончательная цена или есть возможность пойти навстречу друг другу?». Когда продавец не видит давления на себя и понимает позицию покупателя, то естественной реакцией будет вопрос о сумме, на которую вы рассчитываете. В итоге такого торга цена будет уменьшена до средней между вашими двумя предложениями.
5. Другой способ торга, который работает, если владелец квартиры относится к категории людей мещанского типа. Эти граждане станут вас больше уважать, если вы будете настаивать на торге. Просто скажите, что покупать не торгуясь – это неправильно, некрасиво и вы так не можете. Фраза: «Будем торговаться! А как по-другому!», будет ими абсолютно понятна и принята.
6. Еще один вид граждан, которые хотят, чтобы их уговорили продать дешевле. Для них важно сделать доброе дело тем, кто в более трудной ситуации, чем они сами. Достаточно доверительно объяснить, как трудно жить со свекровью или тещей, как мечтаете быть от них подальше, а этот район как раз на другом конце города. К тому же квартира, как у бабушки – светлая и красивая.
7. Обычно, снизить стоимость на 50 – 500 тыс. руб. могут те, кто очень торопится уехать куда-нибудь на ПМЖ на деньги, вырученные от продажи квартиры. Но это бывает очень редко. Обычно люди уезжают, а потом продают жилье через риэлторов.

Как бы вы ни торговались – умело или впервые в жизни, не рассчитывайте, что вам «скинут» миллион. Поэтому подбирайте недвижимость в том ценовом диапазоне, который вам подходит.

Разные категории людей относятся по-своему негативно к торгу по такому вопросу, как жилье. Всегда помните, что продать квартиру на вторичном рынке сейчас очень трудно. Поэтому у вас всегда есть шанс снизить цену. Оптимальная величина для торга – это 20% от стоимости. После заключения соглашения подпишите все бумаги правильно, чтобы продавец не заявил потом, что действовал под вашим давлением. При таком исходе, квартира перейдет обратно к владельцу, а сумма, которую вы внесли, может возвращаться на ваш счет долгие годы.

Что поможет торговаться при покупке недвижимости?

Вы определились с объектом недвижимости и размышляете о том, каким образом можно снизить цену. Назовем важнейшие факторы, которые влияют на цену и позволят сбить прайс квадратного метра.

Недостатки квартиры — смело но деликатно подчеркивайте их, давая понять продавцу, что квартира вам подходит, но вы хотите получить скидку. Это могут быть следующие моменты:

• отсутствие ремонта;
• первый или последний этаж;
• наличие рядом с домом автодороги с оживленным движение;
• наличие рядом трамвайных путей, железной дороги и т.д.;
• темные комнаты;
• низкие потолки;
• ветхое состояние здания;
• неисправности систем водоснабжения/отопления и тд.

Идите навстречу продавцу — случается так, что продавец планирует продать свою квартиру, и купить сразу же другую, но пока еще не нашел себе подходящего жилья. В таком случае вы можете согласиться подождать определенное время, взамен попросить продавца сделать вам скидку.

Желание продавца быстро продать квартиру — стоит обращать внимания и на пожелания самого владельца квартиры, которую вы хотите приобрести. Возможно, ему необходимо быстро оформить продажу и уехать в другой город. Поговорите с продавцом и обсудите, готов ли он сделать дополнительную скидку за оперативность. Вполне вероятно, что хозяин квартиры пойдет на уступки.

«Залежалый товар» — если квартира безрезультатно продается уже давно, и объявление об её продаже уже давно мелькает на сайтах недвижимости, то можно сделать на этом акцент. И продавец и риэлтор заинтересованы продать квартиру быстрее, намекните, что вы с радостью возьмете эту квартиру прямо сейчас… но со скидкой.

«Точно такая же, но дешевле» — если вы нашли аналогичный вариант квартиры дешевле, скажите об этом продавцу и отметьте, что купите у того, кто в итоге больше уступит. Если продавцу действительно нужно продать квартиру быстро, он может сделать вам скидку.

Торговаться при покупке квартиры стоит уверенно, от этого зависит, на сколько у вас получится сбить цену и купить подходящее жилье дешевле. Например, если в квартире нет ремонта, то назовите продавцу примерную стоимость ремонта и попросите именно такую скидку, помните, кто первый называет цену, то задает тон.

Крайние этажи

Продавцы квартир на первом и последнем этажах чаще всего сами понимают минусы квартир и изначально ставят цену ниже. Но если вы считаете, что цена все равно завышена, или собственник не учел этот недостаток, пробуйте торговаться.

Минус квартир на первом этаже в том, что под ними находится подвал, поэтому в них иногда попадают неприятные запахи, крысы и тараканы. Если в подвале сыро, может появиться плесень. Спросите у соседей по этажу, есть ли в их квартирах подобные проблемы. Если есть, приведите аргумент собственнику.

Рестораны и магазины, которые расположены в домах, создают неудобства жителям соседних с ними квартир. Люди слышат шум или чувствуют неприятные запахи. Например, я была в доме, где на первом этаже находился ресторан. В системе вентиляции были нарушения, и запахи с кухни ресторана попадали в квартиру. Это коснулось всего подъезда, а не только первого этажа. Поэтому ресторан или магазин за стенкой — значительный удар по цене квартиры.

Что делать? 

Защитит ли титульное страхование от рисков при покупке квартиры?

Подумайте о возможных работах, которые придется сделать в квартире первого этажа, и попробуйте попросить скидку на предстоящие расходы:

1. Придется тратиться на установку теплого пола, потому что из-за подвала зимой пол может быть холодным.
2. Нужно установить противоударные стекла, охранную сигнализацию или решетки. Первый этаж привлекает грабителей, потому что в квартиру проще попасть.
3. Нужно купить специальные фильтры и технику для очистки воздуха: из открытого окна в квартиру могут попадать выхлопные газы, уличная пыль, а если квартира рядом с подъездом, то и сигаретный дым.
4. Нужно установить качественные окна с хорошей звукоизоляцией — в квартире первого этажа слышен шум машин и разговоры людей у подъезда.

Основная проблема последнего этажа — протечки. Тает снег, идет дождь, кровля прохудилась — вода протекает в квартиру. Если над квартирой расположен технический этаж, он защитит от воды. В этом случае протечки возможны, только если вода будет скапливаться на чердаке.

Когда в доме протекает крыша, жители квартир последнего этажа обращаются в управляющую компанию. Ждут сотрудника, составляют акт, затем ждут действий — это занимает время. Если УК работает некачественно и не устраняет протечку, приходится самим тратить деньги на ремонт потолка и стен. Иногда на УК подают в суд за бездействие. Эти минусы снижают цену квартир на последних этажах.

Как заставить УК работать

Сбить стоимость квартиры на последнем этаже сложнее, чем на первом, потому что минусов меньше. В некоторых домах эти квартиры самые дорогие, например в элитных новостройках: красивый вид, собственная мансарда и отсутствие проблем с протечками. Поэтому лучше всего эти аргументы работают в квартирах экономкласса.

Чаще всего собственники соглашаются сделать скидку, если квартира на первом или последнем этаже. Но это актуально не для всех домов. Поэтому перед тем как сказать продавцу о протекающей крыше, убедитесь, что это уместно в том доме, где смотрите квартиру. Для этого можно поговорить с соседями или УК.

Могут быть и другие причины снизить стоимость — поговорите с соседями, спросите их о минусах. Например, я была в доме, где несколько раз прорывало канализацию и топило квартиры первого этажа. Собственник вряд ли о таком расскажет, а соседи поделились.

Основные ошибки при торге

Собственники иногда не просто отказывают в скидке, но и вообще передумывают продавать квартиру конкретному покупателю — например, потому что он хочет сбросить стоимость по субъективным причинам или придирается к мелочам. Это неправильно.

Вот чего не надо делать при торге, если вы покупатель.

Критиковать обои, мебель и декор. Обои можно переклеить, их цвет не влияет на цену квартиры. Мебель и декор продавец заберет с собой или подарит покупателю — они тоже не играют роли. Все это — изменяемые факторы, которые важны при аренде квартиры. При продаже стоит обращать внимание на то, что изменить невозможно, например метраж и расположение дома.

Ссылаться на негативную энергетику. Отрицательная или положительная энергетика в квартире — вопрос субъективный, и доказать продавцу уровень негатива довольно сложно. По своему опыту могу сказать, что продавцов пугают такие разговоры и покупатели.

Что спросить у продавца квартиры

Уговаривать сбросить цену. Если на вопрос, готов ли продавец торговаться, покупатель получил отказ и аргументов для снижения цены у него нет, не стоит уговаривать. Многодетная семья без кормильца, увольнение и другие тяжелые обстоятельства, может, и вызовут у продавца жалость, но не заставят терять деньги. Тем более опытные продавцы знают, что на жалость часто давят мошенники.

Психологические уловки, которые помогут выгодно купить

Есть целый ряд психологических рекомендаций о том, как правильно подойти к этому важному этапу сделки.

• Не начинайте торгов до осмотра жилья. Естественно, говорить о недостатках квартиры, не увидев ее, неверно. Этим действием можно добиться лишь одного — негативного отношения владельца. Тем более, не делайте этого по телефону и электронной почте.
• Не показывайте излишней радости. Если продавец раньше времени поймет, что предлагаемая жилплощадь — предмет длительных поисков, рассчитывать на скидку уже не придется. Смысла в ней нет, ведь за реализацию своей мечты покупатель готов платить.
• Информированность. Если вы владеете конкретными сведениями, спорить с вами будет сложно. Почитайте о доме, узнайте, когда проводился капитальный ремонт. При наличии действительно достойного варианта, стоит проявить креативность. Познакомьтесь с соседями заранее. Это можно сделать впрямую, объяснив, что хотите купить квартиру рядом. Поверьте, разговорчивые соседи смогут снабдить вас бесценной информацией.
• Для установления доброжелательных отношений не пренебрегайте комплиментами. В то же время, не перехваливайте квартиру, иначе хозяин решит, что вас все устраивает и на снижение цены будет сложно претендовать. В жилой квартире похвалите прекрасную мебель, красивые обои, в пустой — упомяните радушие хозяина.
• Используйте юмор. Не забывайте в меру шутить, особенно если это действительно ваша сильная сторона. Между делом оброните намек на скидку. Скорее всего, продавец вам не откажет.
• Разыграйте сценку. Если покупаете квартиру вдвоем, заранее договоритесь о ролях. Например, жена начинает уговаривать мужа на покупку квартиры, он отказывается, ссылаясь на завышенную стоимость. Если продавец мужчина, он сделает скидку женщине с гораздо большей вероятностью. Если же продает квартиру женщина, то активным покупателем будет мужчина, роль женщины — отнекиваться. Главное в этой тактике — соблюсти меру.
• Создайте прецедент. Предположим, вы предлагаете продавцу свою цену, а он ссылается на вашу заведомую необъективность. Есть игровой ход, который может дать весомый результат. Договоритесь с родственниками, соседями и друзьями, что они тоже выступят в роли потенциальных покупателей. Однако, цена, предлагаемая ими должна быть еще ниже той, которую озвучивали вы. Психологи уже давно доказали, что если несколько человек подтверждают некоторое обстоятельство, пусть даже заведомо недопустимое, в присутствии испытуемого, то он или соглашается полностью с достоверностью озвученного, или начинает очень сильно сомневаться. Эта методика дает шанс значительно сбить цену. Ведь на фоне предложений остальных «лжепокупателей» ваше будет смотреться весьма достойно.
  
  

  Освещенность и вид из окна

  Искусственное освещение не играет роли при покупке квартиры, его вы можете изменить сами: докупить люстры, лампы и установить светодиоды. А естественное вы изменить не сможете. Поэтому количество солнечного света влияет на стоимость и привлекательность квартиры.

  По закону в комнатах и кухнях многоквартирного дома должны быть окна. Но в старых домах эти помещения встречаются и без окон — а значит, и без естественного освещения.

  Строительные нормы и правила о жилых многоквартирных зданиях

  Пару лет назад я была в квартире с кладовой площадью 10 м². Собственница решила оборудовать там комнату: поставила диван, комод и стол со стульями. Окон в помещении не было. По факту это комната, а по документам — кладовая. Следовательно, требований к освещению нет. Если бы по документам это была комната, можно было бы просить скидку.

  Помещения и требования к их освещению перечислены в Санпине 2.2.½.

  Естественное освещение будет хуже, если рядом с окнами расположены деревья, дома, хозпостройки, лестницы и все, что загораживает солнечный свет. Если вы смотрите квартиру зимой, обратите внимание на деревья рядом с окнами. Сейчас света может быть достаточно, но летом листва закроет окна.

  На освещенность влияют стороны света, на которые выходят окна квартиры. Если на юг — квартира солнечная и теплая, на север — холодная. Но так бывает не всегда. Чтобы точно понять, сколько солнца и света будет в квартире в разные сезоны, зайдите к соседям и спросите.

  У моего знакомого риелтора покупатели смотрели квартиру зимой. День был пасмурный, и квартира была плохо освещена. Покупатели волновались, как бы не было слишком темно и холодно. Пошли к соседям. Те рассказали, что окна выходят на юг, солнечный свет ничто не загораживает, но летом бывает слишком жарко: жильцы спасаются кондиционерами и шторами. Покупатели отказались от этой квартиры.

  В некоторых случаях близко расположенные постройки портят вид из окна. Это еще один аргумент для снижения цены. Например, я видела новостройку, в проекте которой допустили ошибку и в трех квартирах первого этажа окна выходили прямо на стену хозпостройки.

  

  В каких ситуациях придется торговаться при покупке квартиры?

  Многие покупатели спрашивают, в какой момент нужно начинать торговаться? Когда вы видите объявление о продаже квартиры и в нем упоминание о возможности торга, то имейте в виду, сумма, которую продавец риэлтор готов вам уступить, уже заложена в стоимость квартиры со скидкой. Если вы найдете объявления о продаже недвижимости с аналогичными характеристиками и сравните цены, вы убедитесь в этом сами.

  Редко когда, но бывает и так, что продавец собственник, а не профессиональный риэлтор, и не знает реальных цен, а потому готов, в случае надобности, поторговаться и довольно неплохо скинуть от первоначальной цены.

  И, наконец, бывает срочная продажа недвижимости – наверное, этот вариант можно назвать наиболее удачным для покупателя. По разным причинам владелец недвижимости может срочно нуждаться в финансах и готов продать квартиру гораздо ниже рынка, не 30-50%% конечно, но скидка будет ощутима!

  Распространенным вариантом является и ситуация, когда квартира давно уже была выставлена на продажу, и продавец изначально не собирался снижать цену. Но в определенный момент владелец начинает нервничать, терпение подходит к концу,  переживает, а сможет ли он вообще продать свою квартиру? И в объявлении о продаже в этот момент появляется слово «торг», либо цена вообще снижается.

  Иногда бывает и так, что недвижимость проблемная, продавец хочет «избавиться» от неё как можно скорее, даже за очень низкую цену. Насторожитесь, если квартира явно хорошая, а стоимость её подозрительно ниже рынка, а продавец в добавок охотно начинает «торговаться» с скидывает с и так уже очень «вкусной» цены.

  Итак, ваша первостепенная задача – понять, почему продавец готов торговаться и снижать прайс. И только после того, как вы проанализировали рынок, узнали при каких обстоятельствах продается квартира, только тогда можно начинать и сами торги.

  Совет 5. Не просите слишком много

  Разумеется, перед началом просмотров нужно изучить все подходящие варианты, посоветоваться с риелтором и немного разобраться в рынке — чтобы представлять хотя бы примерное соотношение цен и параметров недвижимости. 

  Если поймете, что за понравившийся вариант просят адекватную рыночную цену, не стремитесь сбить её еще ниже: скорее всего, продавец тоже немного ориентируется в рынке. 

  Какую-то небольшую сумму он вполне может уступить, но продавать хороший вариант за бесценок, скорее всего, не будет. Попытка сильно занизить стоимость может выйти боком: если продавец решит, что вы считаете его глупым, он может и вовсе отказаться иметь с вами дело. Обидно упустить хорошую квартиру из-за такой досадной оплошности.

  Когда возможно снизить цену?

  Есть, как минимум, два случая, когда можно торговаться, например:

  1. Самый удачный вариант: продавец выставил на продажу жилплощадь в связи с отъездом. Его уже ждут в другой стране, к примеру.Иногда продавцы продают квартиру из-за острой нужды в деньгах. У них есть непогашенный кредит в банке или срочно нужны деньги на операцию.Трудно предсказать размер скидки в таком случае. Если удача на стороне покупателя, можно сторговаться на сумму меньше оглашенной вначале на 20-30%, если вырученной от сделки хватит на то, чтобы погасить задолженность или оплатить операцию.
  2. Опубликовав объявление, продавец ждет звонков, а их все нет и нет спустя месяц, два, полгода. Тяжело смириться с затягиванием процесса продажи. Если изначально он хотел выручить за 2-комн. квартиру с ремонтом 1,2 млн. рублей, то по прошествии времени согласен и на миллион.«Вкусная» цена – приманка, чтобы отвлечь от наличия в квартире прописанных жильцов, отсутствия документов на перепланировку или справки о дееспособности из психоневрологического диспансера.Торг для него стал уместным, он «ломается». Из-за чего? Из-за боязни, что продажа затянется на годы, и произойдет обвал цен на недвижимость.

  Плохая инфраструктура

  Вы покупаете не только квартиру, но и возможность пользоваться благами, которые расположены поблизости. На рынке жилой недвижимости большую роль играет транспортная и социальная инфраструктура рядом с жильем. Если какая-то из них развита недостаточно, можно снижать цену квартиры.

  Оценить уровень развития инфраструктуры может только профессиональный оценщик, но для определения первичной стоимости квартиры хватает простых знаний и визуальной оценки.

  Транспортная доступность. Чтобы понять, насколько в районе хорошо с транспортом, оцените:

  1. Далеко ли от дома ближайшая станция метро и за какое время до нее можно добраться пешком и на транспорте.
  2. Наземный общественный транспорт: автобусы, троллейбусы, трамваи и маршрутки. В каких направлениях они ездят, сколько маршрутов действует в районе и насколько часто ходит общественный транспорт.
  3. Загруженность района. Нужно понять, образуются ли на дорогах пробки и за какое время вы сможете выехать из района на автомобиле и общественном транспорте.

  Плохая транспортная доступность — повод просить скидку у продавца.

  Пример высокой транспортной загруженности — выезд из Красносельского района СПб. Здесь ситуация на дорогах в 10 часов утраА здесь — в 8 вечера того же дня. При покупке квартиры в этом районе можно показать собственнику эту картинку и попросить скидку

  Социальная инфраструктура — это торговые центры, продуктовые магазины, супермаркеты, больницы, поликлиники, детские сады, школы, фитнес-центры. Для каждого покупателя важно что-то свое. У меня были клиенты, которым было важно, чтобы рядом с домом были круглосуточные магазины, но они не обращали внимания, где расположены детские сады. А были семейные пары, которым важно, чтобы дети добирались в школу за 10 минут, а где ближайший фитнес-центр — их не интересовало.

  Бывают покупатели с особенными требованиями: например, нужна школа французского языка поблизости, а ее нет. В таких случаях собственники обычно делают скидку, если нет других покупателей и квартира давно продается.

  Но есть объекты социальной инфраструктуры, которые важны большинству покупателей, например продуктовые магазины рядом с домом и общественный транспорт. Из-за неразвитой инфраструктуры продавцы охотно сбрасывают цену. Но часто они изначально учитывают эти недостатки в стоимости.

  Пример плохой инфраструктуры в районе Санкт-Петербурга: поблизости только два продуктовых магазина, которые не работают ночьюПример хорошей инфраструктуры: несколько продуктовых магазинов, в том числе круглосуточных
  

  эффективных советов покупающим жильё

  1. Продавец, а не покупатель называет цену со скидкой. На его стороне «эффект якоря». Узнав, сколько хочет хозяин за жилье, покупатель выдвигает условия и приводит доводы.
  2. Определение для себя, а нужна ли понравившаяся квартира или нет. Если по душе первый вариант, надо определиться с размером суммы, которую не жалко отдать за нее. Это делают в самом начале – еще до торгов.Даже если хозяин уступит ровно столько, сколько надо, можно проиграть: минусов окажется больше, чем плюсов.
  3. Введение в процесс торгов третьего лица, например, соседа. Его задача рассказать о квартире нелицеприятные факты, чтобы хозяину стало немного стыдно. Ни один покупатель после такого «рассказа» не захочет переплачивать, и ему это понятно.
  4. Торги – дело не быстрое. Главное, чтобы никто не потерял терпение раньше времени: ни продавец, ни покупатель. С одной стороны кто сдастся быстрее, тот и проиграет.С другой стороны не всем нравится состояние конфликта и противостояния. Поэтому главное не перегибать палку, не выходить из себя и не переходить на личности.
  5. Молчание – золото. Покупатель должен молчать больше, чем говорить. Если хозяин сделает предложение – например, скидка 5%, не стоит соглашаться сразу. Можно показать языком тела, что она слишком маленькая, учитывая все недостатки. Владелец жилья занервничает и пойдет на уступки.
  6. Театральные реакции. Как ведут себя актеры в театре? Они умеют неожиданно вздрагивать, закатывать широко глаза и удивленно восклицать. Вот также должны поступать покупатели, задавая неожиданный для продавца вопрос «Сколько-сколько Вы хотите за свою 2-комн. квартиру?».От вопроса с такой интонацией любому человеку может стать неловко и неуютно. Это произойдет и с хозяином. Он будет оправдываться, и в конечном итоге сам поймет, что цена на жилье слишком велика.
  7. Нельзя научиться торговаться в одночасье. Надо тренироваться в этом навыке ежедневно во время походов по магазинам.
  8. Выдвигание своих вариантов условий. В случае со сделкой «Купли-Продажи» можно предложить выплатить всю сумму наличными, без оформления ипотеки или взятия кредита в банке;
  9. Если предложенная цена устраивает и есть вся сумма целиком, все равно торгуются.
  10. Нет ничего идеального. Если есть недостатки, есть аргумент для торга.
  11. Принятие правильной позы во время обсуждения деталей сделки. Во время разговора лучше стоять возле дивана или садиться на углу стола. Атмосфера будет доверительной и стороны обязательно договорятся.
  12. Доверительные отношения с владельцем пригодится, когда будут обговаривать детали сделки. Устанавливают их, обращаясь к нему по имени, следя и повторяя каждый его жест. Не надо говорить «я», лучше – «мы» в такой предложении: «Стартовая цена – 2 млн. рублей, но мы обговорим ее детально».
  13. Открытые вопросы лучше, чем блуждания вокруг, да около.
  14. Контроль над реакцией. При расширении зрачков предложение нравится, а при сужении – отсутствие доверия на лицо.
  15. Нельзя расстраиваться, если хозяин отказался сбавлять цену. Ищут другой вариант, который понравится ценой, месторасположением, ремонтом.
  

  Процесс торгов: как не наобещать лишнего

  Любой торг – процесс эмоциональный; а, как известно, на эмоциях можно наобещать многое. Но нет никаких гарантий, что после успешных переговоров сегодня, завтра продавец не «возьмет» свои слова назад.

  Для того чтобы не случилось «непредвиденных» ситуаций, оформляйте договор сразу же, как только договоритесь о приемлемой для обеих сторон сумме. В договоре как можно более подробно прописывайте следующие моменты:

  • общую сумму договора;
  • условия про задаток;
  • срок оформления всех необходимых документов;
  • срок освобождения квартиры бывшим владельцем;
  • штрафные санкции для случаев, когда условия договора не исполняются одной из сторон.

  Как правило, для «подтверждения» свои намерений по договору, покупатель может внести задаток или аванс. Давайте попробуем разобраться, в чем же разница.

  Аванс – это более «мягкая» форма залога. Он вносится покупателем для подтверждения того, что после оформления всех документов квартира будет куплена; задаток – это уже обеспечительная мера (Подробнее см. Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)).

  Если сделка не совершается по вине покупателя, то продавец забирает задаток себе. Но если сделка расторгается по вине продавца, то он, как правило, возвращает задаток в двойном размере.

  Ваши преимущества

  На сегодняшний день весьма небольшой процент сделок по покупке недвижимости производится без участия заемного капитала. Поэтому если вы располагаете реальными денежными средствами, то озвучить это просто необходимо. Оплата наличными по договору купли – продажи выгодна продавцу тем, что вы:

  • Можете купить быстро. Это будет особенно актуально, если продавец ограничен в сроках.
  • Можете подождать, пока освободят квартиру. Многие продают жилье с целью последующего улучшения жилищных условий. На поиск нового дома тоже требуется значительное время, а вы его предоставляете.
  • Можете помочь с оформлением документов. Маленький приятный бонус. Если вы специализируетесь в этой сфере, проблем для вас такое небольшое одолжение не создаст. А продавец будет расположен к вам по-дружески. Возможно, потом вас и знакомым советовать будет.

  Как найти подход к продавцу?

  Покупая жилье, надо знать нюансы, позволяющие диктовать свои условия. Есть разумный довод для сомневающихся в целесообразности торгов: продавец продает, а покупатель покупает – они зависят друг от друга.

  Но иногда даже «козыри» в рукаве не помогают, так как нет доверительных отношений с продавцом. Как же построить их?

  Торг – процесс, который основан на споре и предполагает противостояние сторон. Если хозяин не захочет, он не уступит в цене, откажется продавать квартиру. Не надо обсуждать цену, пока не будет выстроен позитивный эмоциональный контакт с владельцем.

  Не надо вести себя с ним, как с другом. Лучше слепо следовать трем правилам этикета:

  1. вежливость;
  2. внимательность;
  3. пунктуальность.

  На просмотр надо приходить вовремя, разуваться возле двери, вешать одежду на вешалку, если предложат.

  Важно! Любой хозяин любит свою квартиру до глубины души, так как он жил в ней, воспитывал детей, переживал потрясения. Не допустимо «хозяйское» поведение покупателя в ней. Нельзя обсуждать с ним снос стен, способы борьбы с хламом.

  Единственное, о чем можно упомянуть (если так и есть) – о ремонте, но при этом надо похвалить за что-то владельца: например, за узор на потолке или за плитку в ванной комнате.

  Как вести себя в процессе торгов, зная о недостатках?

  О недостатках разговаривают всегда аккуратно, чтобы владелец не обиделся. Обида затмит ему глаза, и станет первопричиной для отказа в сбавлении цены на жилье. Недостатки можно найти во всем, если захотеть, но некоторые покупатели мирятся с ними при условии, если хозяин пересмотрит цену. Аккуратно упоминают о следующих недостатках:

  • неудачная планировка: узкие коридоры, окна выходят на проезжую часть, а не во двор;
  • отсутствие капитального ремонта;
  • проблемы с теплоснабжением из-за того, что квартира угловая;
  • первый/последний этаж;
  • соседи-алкоголики и дебоширы;
  • недостаточная толщина стен и т.д.

  Не перегибают палку при разговоре о них, помнят о здравом смысле и чувстве меры. Не понравились блеклые обои в гостиной? Этот довод плохой, так как они могут нравиться хозяину.

  Адекватное поведение покупателя при выявлении недостатков: спокойное обсуждение с хозяином без гнева, ругательств, криков и препирательств. Когда человек спокоен, всегда услышат его; а когда он кричит, никогда не прислушаются.

  Есть ли у Вас преимущества перед другими покупателями?

  Каждую крупную сделку, как и продажу недвижимости, сопровождает торг. Его считают взаимовыгодным процессом. Иными словами, покупатель должен предложить что-то продавцу, чтобы тот сделал скидку.

  Аргументы продумывают заранее, и никогда не оглашают весь список владельцу. Они – настоящие «козыри», которые лучше выкладывать на стол по одному. Такой подход позволит сбросить цену на столько, насколько получится.

  Продавцы всегда идут навстречу покупателям, которые приведут аргументы:

  1. Быстрая покупка. Не надо продавать ничего, чтобы купить предложенный вариант. Очень ценят владельцы желание оформить сделку купли-продажи недвижимости быстро.
  2. Наличный расчет. Если покупатель говорит, что нужная сумма (с учетом скидки) есть на счету в банке, а задаток в кармане, хозяин «тает» (о том, что такое задаток, чем он отличается от аванса и залога и кому это выгодно, вы узнаете здесь). Напряженнее становится разговор о скидке, если покупатель хочет взять кредит в банке или занять недостающую сумму у родственников. Он зависит в таком случае от обстоятельств, а, значит, и сделка может сорваться.
  3. Готовность подождать с переездом, так как хозяин не доделал ремонт в своей новой квартире или начальник не подписал заявление о переводе на работу в другой город.
  4. Готовность взять на себя хлопоты по оформлению сделки. Этот аргумент оставляют напоследок, и приводят только тогда, когда продавец почти согласился на скидку.

  Психологические уловки и тактика торгов

  Более активные методы убеждений помогают, если переговоры о снижении цены зашли в тупик. Что предпринимают, чтобы изменить ситуацию в свою сторону?

  • Во-первых, можно прийти в понравившуюся квартиру с бумажкой, на которой записать плюсы/минусы всех осмотренных квартир. Увидев ее, любой продавец занервничает. Главное правильно повести себя покупателю и не радоваться раньше времени.Он должен надеть на себя маску скучающего человека, которого больше волнуют не детали, а вид из окна. Лишь изредка он должен бросать взор на бумажку с адресами. Можно пожаловаться на усталость и бросить как бы невзначай фразу: «Лучше уж что-то дешевле купить».Если у хозяина не стоит толпа под дверью из желающих приобрести жилплощадь, он удержит клиента сбавлением цены.
  • Во-вторых, можно схитрить. Если покупатель осматривает квартиру не в первый раз, он знает об ее местонахождении. Когда хозяин будет на работе, он может прийти и переговорить с соседями.Можно договориться о неожиданном визите, когда покупатель придет на осмотр. Если они наговорят «гадости» про нее, продавец занервничает и уступит пару десятков тысяч рублей.

  Как не перегнуть палку?

  Торги – эмоциональный процесс. Обычно сначала говорят, а потом думают, поддавшись своим эмоциям. Владелец жилплощади соглашается на скидку сегодня, а назавтра изменяет решение.

  Почему? Основные причины: сразу после предварительного соглашения к хозяину может прийти другой покупатель и предложить больше или скидку выторговать меньшую. Чтобы избежать такого исхода, лучше не перегибать палку со скидкой: она должна быть аргументированной и разумной, а не запредельной.

  Вопросы и ответы

  Источники

  Использованные источники информации.

  • http://kvartira3.com/uchimsja-kak-pravilno-torgovatsya-pri-pokupke/
  • https://www.papajurist.ru/real-estate/kak-torgovatsya-pri-pokupke-kvartiry/
  • https://j.etagi.com/stati/instrukcii/kak-torgovatsya-s-prodavcom-kvartiry/
  • https://ipoteka.finance/pokupka-kvartiry/kak-sbit-cenu-na-pokupku-kvartiry-kak-torgovatsja.html
  • https://journal.tinkoff.ru/apartment-discount/
  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/kak-torgovatsya.html
  • https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kak_pravilno_torgovatsya_pri_pokupke_kvartiry/