Как сдавать квартиру в другом городе

Как вы знаете, я планировал сдавать свою квартиру в РФ, находясь в Азии. И сейчас пришло время поделиться своими соображениями по этому поводу. Можно ли сдать квартиру в Москве и снимать на эти деньги жилье на море или в маленьком городе? Рассказывают арендодатели.

Купить квартиру в Москве, чтобы сдавать ее и жить на море — реально ли?

Хитрый план, о котором стоит сказать пару слов — это покупка квартиры в Москве для того чтобы ее потом сдать и жить на эти деньги в более дешевом городе, желательно за границей и желательно с видом на море. Обычно для этих целей рассматривают Болгарию, Крым, Таиланд, Вьетнам. Как показывает практика, этот план содержит серьезные риски и подводные камни, о которых многие забывают.

Алиса, Москва, рантье:

«Я сдавала одну квартиру в Москве, и доход с нее меня, в принципе, устраивал, поэтому я вложила деньги в покупку второй — на стадии строительства — с целью сдать ее и переехать за границу. Через пару месяцев, как дом был сдан в эксплуатацию, рубль «рухнул». В итоге, я сейчас со сдачи двух квартир получаю меньше, чем было с одной в валюте. Соответственно, планы на переезд провалились, а потраченные 100 тысяч долларов уже не вернешь в ближайшие лет 10, наверное, пока рубль не вырастет вместе с ценой на нефть. Сама виновата, не учитывала валютные риски.

Помимо валютных рисков, здесь присутствует факт постоянно растущих тарифов ЖКХ и риск оттока жителей. Так, массовый отток мигрантов в этом году вызвал обвал на рынке аренды жилья в Москве и области. С учетом всех факторов доходы рантье упали в реальном измерении даже не в 2, а в 2,5-3 раза.

Если же брать одну условную квартиру, которую в Москве, например, простому человеку реально купить только на стадии строительства за МКАДом в 20-30 минутах от метро, то она будет стоить порядка 3 миллионов рублей, плюс стоимость отделки — 400 тысяч. Сдать сегодня такой готовый вариант можно за 20-24 тысячи рублей, коммуналка будет 3-4 тысячи».

Таким образом, 20 тысяч вы получите в лучшем случае. Это менее 7% годовых доходности. С этих 20 тысяч рублей вам нужно будет платить за аренду тысяч 10-12 в небольшом российском городе. А за границей вы на них ничего приличного по нынешнему курсу уже в принципе не снимете, прошли те времена. Гораздо умнее было бы купить на эти деньги две квартиры в том городе, где вы будете жить, и избежать всех сложностей с удаленной сдачей квартиры. Сдавать квартиру в Москве и не работать – это давно забытая утопия, актуальная для конца 2000-х.

Также читайте: Как подготовить квартиру к сдаче в аренду.

Доверенный по аренде

У меня для вас плохая новость. Вам в любом случае понадобится доверенный человек в городе нахождения вашей недвижимости. Этому человеку вы должны полностью доверять и он должен уметь решать не стандартные проблемы.

Представляю вам полный список проблем с которыми я встретился за последние полгода. Все эти проблемы требуют вашего присутствия для их решения. Напоминаю что у меня в сумме 7 комнат сдаваемых в аренду. Если у вас меньше комнат, то и проблем скорее всего будет меньше.

1. Потоп в одной из комнат. Когда в комнате никто не жил случилась беда. Вода из душа стала выливаться в комнату мощным потоком. Когда я ее открыл, воды в ней было по щиколотку, а из стены тонкой струйкой бежал ручей. Пришлось делать в комнате небольшой ремонт.
2. На второй квартире квартиранты залили соседей снизу.
3. Квартирант подрался с соседом.
4. Квартирант громко слушал музыку и надоедал соседям.

Уезжая из города следует помнить про возможность возникновения подобных проблем и предусмотреть пути их решения. На мой взгляд доверенный человек самый универсальный способ решения всех проблем.

У этого человека должна быть доверенность на право заключать договора аренды от вашего имени. В противном случае ему будет очень трудно сдать квартиру новым квартирантам. Отсутствие документов не вызывает доверия у потенциальных арендаторов.

Через агентство

Это самый очевидный и простой вариант. Не все агентства недвижимости предоставляют такую услугу, некоторые занимаются исключительно подбором объектов и сопровождением их покупки.

Однако, отдельные фирмы предлагают услугу доверительного управления недвижимостью. В этом случае между вами и агентством подписывается договор.

Фирма берёт на себя все заботы по рекламе, заселению и выселению арендаторов, решению всех текущих проблем, и даже по оплате коммунальных платежей.

При этом существует два основных варианта расчётов между вами и агентством:

1. Агентство ежемесячно перечисляет вам заранее оговорённую фиксированную сумму, а всё, заработанное поверх этого – его комиссия.
2. Агентство удерживает какой-то процент от вырученных денежных средств, остальное перечисляет вам.

На первый взгляд, звучит неплохо. Однако, главный минус этого способа в том, что часто у непосредственного исполнителя отсутствует личная заинтересованность в том, чтобы сдать вашу квартиру быстро, дорого и эффективно.

Сотрудники агентства или сидят на фиксированной зарплате, на которую сдача вашей квартиры или её простой никак не влияют. Или, если и получают какую-то комиссию с выполненной работы, всё равно её размер от доверительного управления в десятки раз ниже, чем от купли-продажи объектов. Соответственно, в первую очередь агент будет стараться заниматься более выгодными в денежном отношении, делами. А это продажа недвижимости, а не её аренда.

Конечно, это не значит, что ваша квартира совсем уж будет заброшена. Однако, агенты могут «забывать» вовремя размещать и обновлять объявление. Не торопиться провести показ жилья потенциальным арендаторам. Не стараться рассказать о плюсах и выгодных сторонах вашей недвижимости

Как показывает практика и многочисленные отзывы на форумах, очень много людей, оставшихся недовольными тем, что доверили управление недвижимостью риэлторам именно из-за их формального и поверхностного отношения.

Ещё одним минусом является высокая стоимость услуг агентства недвижимости. Часто цена доверительного управления составляет до 50% ежемесячных арендных платежей при аренде на длительный срок, и до 50% всех платежей при посуточной сдаче. Добавьте сюда ещё простой объекта, расходы на текущий ремонт, естественный износ имущества. Уже не так выгодно получается, правда?

Тем не менее, этот вариант подходит тем, кто желает сдавать квартиру посуточно, если сам живёшь далеко.

Стоит ли сдавать квартиру через риелторов, если вы переезжаете в другой город

В принципе, можно договориться о такой форме сотрудничества с любым местным риелтором. Но есть более профессиональная услуга – доверительное управление недвижимостью. В этом случае подписывается серьезный договор и прописывается ответственность риелтора. Однако и деньги взимаются не только с арендаторов, но и с собственника (порядка 5-10% от стоимости аренды в месяц), что россиян, в силу менталитета, шокирует, поэтому данная услуга в России распространения не получила. Если вы не имеете возможности смотреть за своей квартирой через доверенного человека и посещать ее самостоятельно хотя бы раз в полгода, будьте уверены, недобросовестный риелтор обязательно воспользуется ситуацией и будет сдавать вашу квартиру посуточно, а вам отдавать копейки или вообще ничего не отдавать, рассказывая сказки, что нет клиентов по вышей высокой цене. А недобросовестным по умолчанию лучше считать любого, кто вам не брат и не сват, доверие незнакомым людям обходится дорого.

Александр, путешественник:

«Я часто приезжаю в Таиланд и обычно останавливаюсь в одном месте. Сдаются там квартиры от управляющей компании, всегда все чистое и новое. Когда курс рубля стал падать, я решил сэкономить и переехал в местечко попроще. Там квартиры сдают местные мелкие предприниматели и агентства. Я, например, подошел к прачечной, на которой была надпись «RENT A ROOM», и стал смотреть предлагаемые варианты.

Женщина вытащила из корзинки большую связку ключей (штук 30) и стала показывать свободные квартиры, которых оказалось всего 3. Везде мебель была в ужасном состоянии, она не менялась никогда, а квартиры постоянно сдавались отдыхающим на короткий срок. В итоге там я снял и заплатил столько же, сколько в нормальном месте – там был старый кондиционер, который потреблял электроэнергию на 100 долларов в месяц, и протекала вода в унитазе. Скупой платит дважды.

Соль в том, что это все квартиры иностранцев, которые долгое время не живут в стране и заключили договор на сдачу с этой женщиной. Чинить там что-то не в ее интересах. В ее интересах держать заполняемость на максимальном уровне, сдавая квартиры на короткий срок и выжимая из них все. Собственник же получает жалкие гроши и никак не может проверить, что делают с его недвижимостью».

Неутешительный вывод, который можно сделать из всего вышесказанного: если у вас нет близкого человека – друга или родственника — в городе, где вы собираетесь сдавать квартиру, лучше ее не покупать как средство для инвестиций, или продать, если вы в родной город возвращаться не собираетесь.

Удаленный прием платежей за аренду квартиры

Тут могут быть два варианта:

• Прием платежей через доверенного человека;
• Прием платежей напрямую от квартирантов на пластиковую карту.

В моем банке любой желающий может пополнить мою карту, но в личном кабинете я не вижу кто произвел платеж, а вижу только сумму платежа. В этом случае не понятно кто заплатил за аренду если мы сдаем комнаты по одинаковой цене. Это решается очень просто, можно договорится о “странных” суммах аренды. Пусть квартирант из первой комнаты платит 9 001 рубль, из второй 9 002 рубля и.т.д.

Если вы сдаете квартиру не легально, то лучше принимать платежи через доверенного человека. У меня все квартиранты вносят аренду в один день 20 числа. Что бы облегчить работу своему помощнику рекомендую вам сделать так же (см. Бланк договора аренды квартиры).

Сдача квартиры после переезда в другой город

Довольно типичная ситуация: человек уезжает из родного города в поисках работы в мегаполис или из мегаполиса переезжает жить на море. При этом за съем квартиры на месте пребывания надо платить, соответственно, надо сдать квартиру в своем городе, чтобы компенсировать себе аренду и не платить за жилищно-коммунальные услуги из своего кармана.

Вопрос решается довольно просто. Обычно квартира сдается ДО переезда на длительный срок. Деньги при этом по договоренности просто поступают ежемесячно на банковскую карту. Обязательно нужно иметь человека «на местности», который будет иметь ключ и решать спорные ситуации.

В противном же случае, если переезд уже состоялся, а квартиру надо сдать после этого, вам понадобится сделать и переслать нотариальную доверенность (за 1000-1500 рублей сроком на 3 года) на сдачу квартиры на имя человека, который ее будет сдавать. Обычно — это близкий родственник, сосед или риелторНа что живут риелторы?. Практика показывает, что к людям, у которых нет хотя бы нотариальной доверенности на сдачу квартиры, арендаторы относятся крайне подозрительно – на рынке много мошенников.

Дмитрий, Московская область, квартиросъемщик:

«Мы с женой искали хороший и недорогой вариант в Москве. Мы сами из дальней области, нужно было устроить жену на работу, чтобы она смогла уйти через год в отпуск по рождению ребенка и получать отпускные от нормального оклада, а не от наших копеек деревенских. Нашли квартиру в Люберцах рядом с метро, все новое, дешево.

Подвох был в том, что квартиру сдавала мать за сына, который живет за границей. Всегда смотрите документы! Я проверил – действительно мать, попросил паспорт, свидетельство о рождении сына, свидетельство о праве собственности, спросил, кто прописан – никто. Доверенность от нотариуса у нее на руках была. Живем уже почти год, все в порядке, хозяйка не заходит, деньги по карте перечисляем, сын так и не объявился».