Как сделать родственный обмен

Процедура обмена квартиры между родственниками. Список документов и сроки для оформления. Стоимость процедуры. Порядок обмена квартиры или долями квартир между близкими родственниками. Правила составления договора мены, список необходимых документов

Сроки и стоимость оформления

Срок оформления регламентирован законодательством, но по общим правилам составляет от 3 до десяти дней. Продлить срок может не донесение определенных документов, а также – осложнение в виде отправки запросов в другие регионы.

В соответствии с Налоговым кодексом, данная сделка облагается 13 процентами вычетами в пользу государства от общей суммы.

Но если решено произвести обмен посредством дарения, то непременно можно рассчитывать на то, что сделка будет бесплатной ввиду того, что осуществляется между родственниками.

Какие варианты обмена чаще используют

Чаще всего родственники используют такой обмен:

• квартиры на квартиру;
• долями квартиры;
• комнаты на квартиру.

Возможные способы обмена недвижимостью между близкими родственниками напрямую зависят от целей, которые преследуют граждане:

• улучшение жилищных условий одной или обеих сторон;
• получение имущественной выгоды, если обмен с родственниками приватизированными квартирами предусматривает денежную доплату;
• переезд в другой населенный пункт или регион страны, если осуществляется междугородний обмен;
• решение спора о совместном проживании, если гражданами начат принудительный размен квартиры.

Конкретные способы совершения обмена зависят от указанных причин, а также от правового статуса объекта недвижимости.

Для квартир, находящихся в собственности родственников, таким способом будет совершение гражданско-правовой сделки со взаимной регистрацией прав на вновь приобретенные объекты.

Вариант осуществления мены с участием муниципальных квартир существенно ограничен обязательным требованием о получении согласия собственника фонда или наймодателя. В этом случае отсутствие разрешения не позволит гражданам обменять свою квартиру, ни при каких обстоятельствах.

Такие действия можно совершить только в отношении муниципальных квартир и с согласия наймодателя. Данный вариант является наиболее трудоемким и может быть реализован только при соблюдении множества формальностей.

Требования к родственному обмену квартирами

Родственный обмен квартирами предполагает заключение договора мены. Как уже ранее отмечалось, договор должен быть оформлен в письменной форме, если его цена превышает 10 тысяч рублей.

Также в договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:

• Наименование договора, отражающее предмет сделки;
• Информация о сторонах сделки;
• Права и обязанности сторон при совершении сделки;
• Ответственность за несоблюдение условий договора;
• Описание квартир, обмен которыми будет осуществлен;
• Условия обмена и обстоятельства оформления свидетельства о праве собственности на новое жилье;
• Размер компенсации, если таковая предусмотрена договоренностью сторон.

Как правило, договоры мены, заключаемые между близкими родственниками, не удостоверяются нотариусом. Это происходит ввиду того, что доверие между сторонами существует на высоком уровне и дополнительная защита и гарантия сделки игнорируются.

Договор мены между родственниками не подлежит обязательной государственной регистрации. Стороны сделки обращаются в Росреестр только за регистрацией перехода права собственности на имущество.

Кроме того, сообщать о сделке приходится и в налоговые органы. Обмен квартирами облагается налогами.

Какие документы нужны для обмена?

Кроме составления самого договора мены, сторонам на всех этапах совершения сделки требуется собрать внушительный пакет сопутствующих сделке документов.

В частности, у сторон на руках должны быть:

• Заявление от каждой из сторон сделки с указанием ссылки на договор мены;
• Паспорта сторон сделки;
• Заключенный договор мены за подписью обеих сторон;
• Документы на имущество, удостоверяющее его принадлежность к тому или иному субъекту: свидетельства о праве на наследство, бумаги, подтверждающие приватизацию;
• Кадастровый паспорт квартир;
• Квитанции об оплате государственной пошлины в количестве двух штук от каждой из сторон сделки;
• Выписки из реестра недвижимости, подтверждающие отсутствие обременения;
• Разрешительные документы на сделку от третьих лиц, которые имею право голоса.

Когда передается имущество, принадлежащее обоим супругам, требуется оформление согласия одного из них на совершение сделки, стороной которой выступает второй из них.

Когда в сделке фигурируют несовершеннолетние субъекты, требуется получение разрешения на сделку от органов опеки и попечительства. Это необходимо для того, чтобы опека проконтролировала отсутствие нарушений прав несовершеннолетних граждан.

Как оформить родственный обмен в 2019 году?

Чтобы оформить передачу квартир между родственниками, требуется пройти множество этапов сделки и несколько инстанций для их удостоверения.

Итак, алгоритм оформления родственного обмена квартирами выглядит следующим образом:

• Проведение оценки стоимости жилья. Для этого может потребоваться помощь независимого оценщика. Оценить необходимо как имущество, отчуждаемое по договору, так и ту квартиру, собственником которой Вы становитесь. Это необходимо для того, чтобы обосновать применение компенсационных выплат в случае несоответствия стоимости обмениваемого имущества.
• Подготовка квартиры к продаже. Для этого владельцу требуется расплатиться со всеми имеющимися долгами, снять обременение с жилья.
• Обратиться в БТИ за выдачей технического паспорта.
• Заключить договор мены между сторонами по всем правилам гражданского права.
• Осуществить передачу жилья на основании акта приема-передачи.
• Оформить государственную регистрацию через Росреестр. Для этого требуется подать туда заявления, копи договора и иные необходимые документы.
• Оформить паспорт БТИ на новое жилье.
• Обратиться в налоговую с необходимым пакетом документов.
• Изменить записи в управляющей компании и ТСЖ, сменить расчетно-кассовые счета.

Регистрация обмена квартирами возможна не только в Росреестре. Стороны имеют право обратиться за этой услугой в многофункциональные центры или на портал государственных услуг.

Срок регистрации договора мены составляет от 10 до 30 дней в зависимости от региона, в котором осуществлен обмен.

Налогообложение сделки: что платить за обмен?

Считается, что договор мены идентичен в гражданском праве с договором купли-продажи. Именно поэтому у сторон сделки при этом возникает обязанность по уплате налога на доходы в размере 13%.

Если граждане не являются налоговыми резидентами страны, для них налог на обмен квартир возрастает до 30%.

С 2019 года освобождаются от уплаты налогов в 13% продавцы квартир, владеющие ими более 5 лет.

Для того, чтобы избежать уплаты налогов, договор мены часто заменяется договорами дарения. При процедуре дарения близкие родственники освобождаются от налогообложения.

Законодательное регулирование

В законодательстве нет понятия родственный обмен как такового. Но есть понятие договора мены, который заключается между обеими сторонами сделки. Правоотношения в данном случае регулируются Гражданским кодексом.

С точки зрения этой статьи обмен представляет собой такую же операцию, как и купля-продажа, то есть в отношении него действуют те же правила, например:

1. Обмен должен быть равноценным, иначе одна сторона делает другой доплату.
2. Стоимость каждого объекта недвижимости должна быть согласованной.
3. Право собственности перейдет к новому гражданину только в результате регистрации договора мены, которое нужно сделать в органах Росреестра.

Понятие мены не следует путать с обменом. Эту операцию могут совершить наниматели муниципального жилья (квартир, которые были переданы государством на праве пользования). Право на обмен регулируется Жилищным кодексом.

Таким образом, мена приватизированных (частных) квартир между родственниками в юридическом смысле представляет собой такую же операцию обмена объектами недвижимости. Стороны сделки одновременно выступают в роли продавца и покупателя, поскольку передавая одну квартиру, собственник тут же принимает во владение другую. Однако поскольку квартирами владеют родственники, есть несколько отличий, которые прежде всего касаются налогообложения.

Законодательный регламент

Оговорены ли в законе особые условия, в случае родственного обмена квартир?

Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.

Статья 567 Гражданского кодекса рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.

Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.

Мена – это двухсторонняя сделка, а значит, сторонами могут выступать как родственники, так и совсем посторонние друг другу люди. В статьях Гражданского кодекса нет упоминания о том, что данная сделка имеет какие либо привилегии в случае, если она осуществляется между двумя родственными лицами.

Это значит, что в не зависимости от того, кем вы являетесь своему оппоненту по договору, на вас будут распространяться одинаковые условия контракта.

Также, ознакомиться с вопросами осуществления мены между родственными лицами можно, обратившись к судебной практике ближайшей от вас судебной инстанции.

О том, как обменять комнату в квартире на дом и земельный участок, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также о том, как оформить договор мены квартиры на дом с земельным участком, можно узнать из наших статей.

Куда обратиться?

Когда все работы проведены, можно приступать к оформлению сделки бартера квартир между родственниками. Для начала необходимо оценить суммарную стоимость своего жилья и жилья оппонента. Если цены соразмерны, можно переходить к оформлению договора, если же нет – стоит поговорить о доплате.

После этого составляется контракт либо самостоятельно, без нотариального заверения, либо обращаетесь в нотариальную контору.

Там документ проверяют, присваивают ему номер и заносят в Росреестр.

Родственный обмен приватизированными квартирами

Обмен жилых помещений, которые находятся в собственности участников обмена, заключается в оформлении между участниками договора обмена с последующей регистрацией его в Реестре и перерегистрации объектов недвижимости в кадастровых органах. При этом заверять договор у нотариуса не требуется, после перерегистрации каждому участнику мены выдается новый технический паспорт. Стоит отметить, что последовательность проведения обмена квартирами между посторонними людьми является наиболее безопасным способом для участников совершить куплю-продажу своего имущества, поскольку позволяет учесть разницу в стоимости жилых объектов и исключает возможность обращения наличных денег. Однако, эту процедуру отнюдь нельзя назвать дешевой, как и при заключении договора купли-продажи жилого помещения, обмена, согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, предусматривается обложение налогом денежных средств, полученных от продажи жилой недвижимость. То есть с точки зрения налогового законодательства, даже в случае обмена недвижимости, если она находится в собственности менее 3-х лет, передача ее третьим лицам считается продажей. Если участники обмена являются родственниками и доверяют друг другу, жилые помещения можно обменять через договор дарения, доходы от дарения налогом не облагаются, в случае, если дарение совершено лицом, состоящим с одаряемым в близких родственных отношениях. Кроме того, до 01 марта 2013 г. договора дарения подлежали обязательной регистрации, однако закон № 302-ФЗ от 30 декабря 2012 г. данное условие отменил. Теперь пошлина вносится получателем дара в Росреестр при перерегистрации собственности на жилое недвижимое имущество. Документы для перерегистрации права собственности при дарении недвижимости:

• паспорта участников сделки;
• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРП;
• письменное согласие на продажу или дарение квартиры всех участников приватизации жилья;
• выписка из кадастровых органов об отсутствии обременения на жилой объект и подтверждением его регистрации;
• письменное согласие органов опеки и попечительства, если в помещении, подлежащем продаже или дарению, проживают несовершеннолетние или лица с частичной или полностью утраченной дееспособностью;
• технический паспорт с планом жилого помещения.

Как сделать родственный обмен квартир?

Заключение договора мены между родственниками происходит на тех же основаниях, что и оформление аналогичной сделки между прочими гражданами. Процедура во многом зависит от вида имущества, подлежащего обмену.

Согласно юридической практике, наиболее часто обмениваются следующими объектами недвижимости:

• приватизированным жильём;
• помещениями, выданными в связи с заключёнными договорами социального найма;
• квартирами, полученными иным способом (например, в результате покупки или дарения).

Рассмотрим каждый отдельный вариант подробнее.

Обмен приватизированным жильём

Родственный обмен квартир, принадлежащих гражданам в связи с осуществлённой приватизационной процедурой, заключается в оформлении договора мены, подписании его сторонами сделки и обращении в отделение ЕГРП либо МФЦ для перерегистрации прав на жилые помещения.

Договор мены должен составляться в письменном виде. Если помещения, подлежащие обмену, не являются равноценными, гражданин, получивший более дорогостоящий объект, обязуется оплатить второй стороне разницу в стоимости. При осуществлении данной сделки действуют те же правила, что и при купле-продаже жилья.

Следует заметить, что обмен квартирами подобным образом может принести родственникам существенные финансовые затраты. Если жилое помещение находилось в собственности граждан менее 3 полных лет либо стоило более миллиона рублей, участники сделки должны заплатить налог в размере 13% от полной стоимости квартиры (если граждане не являются налоговыми резидентами страны, размер налога увеличивается до 30%).

Обмен помещениями, находящимися в собственности граждан, но полученных не в результате приватизации (например, по наследству, при покупке и т. д.), происходит аналогичным образом.

Советуем статью: Приватизация доли в квартире.

Обмен коммунальными помещениями

На основании 72 статьи ЖК РФ, лица, занимающие жилое помещение в результате заключённого договора социального найма, при желании могут обменяться жильём в том же населённом пункте или в других городах страны.

Важно учитывать, что для осуществления подобной сделки требуется получить согласие от всех граждан, проживающих и прописанных в квартире, и разрешение от наймодателя (то есть представителя местного административного органа).

Договор об обмене должен составляться в письменном виде и содержать подпись всех нанимателей. Данный документ, согласно 74 статье ЖК РФ, предоставляется наймодателям для получения их согласия на осуществление сделки.

После этого муниципальные власти расторгают прежние договоры социального найма, переселяют граждан в оговоренные квартиры и заключают новые договоры. Разрешение на обмен должно быть оформлено письменно и отправлено нанимателям не позднее 10 дней с момента заключения сделки. В течение этого же срока муниципалитет обязан заключить с лицами новые договоры.

Интересный материал: Договор мены квартиры.

Документация для осуществления обмена коммунальными помещениями

Чтобы получить согласие наймодателя, граждане, желающие обменяться своими коммунальными помещениями, должны собрать определённые бумаги.

Ниже представлен список документов для родственного обмена квартирами, предоставляемый местному административному органу:

• паспорта заявителей;
• оформленное письменно согласие на обмен всех членов семьи, проживающих по одному адресу;
• справка о составе семьи, прописанной в помещении;
• договор социального найма;
• заявление с просьбой одобрить обмен;
• разрешение от ООП (при необходимости);
• и т. д.

Обмен родственников приватизированной на неприватизированную квартиру

Такой вид обмена не оговаривается российским законодательством, поэтому вам предстоит нелегкий и длительный процесс. В первую очередь нужно приватизировать квартиру, которая взята в аренду. Уже после этого обратиться к процессу обмена или дарения жилья.

Следующий способ немного сложнее. Нужно зарегистрировать совершеннолетнего члена семьи в неприватизированной квартире, а перед этим – снять с регистрации в приватизированном жилье. Если размеры жилого помещения соответствуют стандартам социального найма, то прописка пройдет без каких-либо проблем. Затем с помощью официального документа, подтверждающего дарение, осуществить замену хозяина частной квартиры.

С чего начать?

Для начала необходимо подготовиться к бартеру. В первую очередь, договориться с оппонентом по сделке, обговорить ее детали, осмотреть помещения. После этого проведите подготовительные работы с жильем.

Именно, вы должны выписать всех прописанных, чтобы не обременять жилье и нового владельца проблемами, заплатить по счетам за коммунальные услуги, если есть задолженности. Кроме того, необходимо подготовить всю техническую документацию на квартиру.

Если у жилья есть еще собственники помимо вас, они должны быть не против осуществления сделки (читайте об обмене доли жилплощади). То есть, они должны подписать соглашение на отчуждение или же обратиться в суд для раздела имущества.

Стоимость оформления и сроки

Сколько стоит и за что нужно платить? При совершении сделки мены стороны обмениваются недвижимыми помещениями одновременно, однако, процедура государственной регистрации проводится в срок 7 рабочих дней с даты обращения, а если документы поданы через МФЦ — 9 рабочих дней.

Для совершения регистрационных действий будет необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Как правило, общая продолжительность работ не превышает двух месяцев. Порядок и размер уплаты необходимых сборов и пошлин также устанавливается для каждого муниципального образования.

Какие документы необходимы?

Для того чтобы осуществить родственный обмен жилплощадью необходимо предоставить следующие виды бумаг:

• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• соглашение от других собственников об отчуждении;
• техническая документация на жилье;
• справка из БТИ;
• выписка из домовой книги;
• кадастровый паспорт жилплощади;
• квитанция об оплате налога;
• заверенный или незаверенный договор.

Все эти документы собираются в один пакет подаются в Росреестр, где рассматриваются сотрудниками. Если все утроит, то факт обмена будет оформлен.

Обмен приватизированного жилья

Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства. В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата. Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.

Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.

Такая же схема обмена, только между незнакомыми людьми, рассчитана на констатацию в разнице стоимости жилых площадей. Такой вид взаимообмена является более надежным, но в то же время на это пойдут немалые затраты. Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ) говорит о том, что количество денег, полученных в результате продажи жилой площади, которая находилась в чьей-либо собственности не более трех лет, является доходом, облагаемым налогом. Налоговый сбор предполагает тринадцать процентов от суммы стоимости жилплощади. Если же стоимость квартиры не больше одного миллиона рублей, налог не выплачивается. Отмену налога также предусматривает случай, если жилье находится во владении не больше, чем три года, плюс к этому его цена не превышает миллион.

Перед тем, как определиться с таким решением, необходимо учитывать решение супруга по данному вопросу. Это берется во внимание тогда, когда развод осуществлен меньше, чем три года назад, и в том случае, если квартира покупалась в брачном союзе. Если жилье приватизировано одним членом семьи, такое согласие не потребуется так же, как и в случае наследства. Если участники сделки несовершеннолетние, необходимо предоставить оригиналы свидетельств о рождении и разрешение опекунских органов.

Договор дарения можно использовать в том случае, если обмен собираются совершить между собой родственники. В таком случае отсутствует налог на прибыль. До такой договор должен был быть подтвержден регистрацией. Но 30 декабря 2012 года вышел закон, который отменил подобное оформление. Нотариус может заверить документ по желанию дарителя. Факт дарения жилья предусматривает сбор конкретных документов:

1. Наличие паспортов обеих сторон договора.
2. Документ, который подтверждает родственную связь.
3. Свидетельство о праве собственности на жилье.
4. Соглашение в письменном виде на дарение жилья всех приватизированных жильцов.
5. Справка из кадастровых органов.
6. Техпаспорт жилого помещения.
7. Квитанция об оплате за регистрацию передачи прав на владение. Оплата составляет две тысячи рублей.

Договор обмена должен быть:

• Составлен в письменной форме.
• Нотариально заверенным.
• В договоре должны быть указаны характеристики обеих жилых площадей.
• Необходимо отметить дальнейшую судьбу зарегистрированных жителей квартир.
• Предоставлен в трех экземплярах.
• Справки (экспликация, поэтажный план, кадастровый паспорт).

Скачать образец договора родственного обмена квартирами

Что такое родственный обмен?

Родственный обмен предполагает, что два субъекта, состоящие в родственных отношениях, обменивает между собой имущество разной стоимости.

Это сделка, не предполагающая дополнительных оплат со стороны одного и второго субъекта договора.

В действующем законодательстве нет понятия «родственный обмен». Предполагается, что подобная сделка равнозначна договору мены, который может быть заключен не только между родственниками, но и между чужими людьми на добровольных началах.

В рамках договора мены могут быть переданы любые имущественные права, которые не имеют обременения.

Оспаривание сделок, связанных с родственным обменом квартирами, осуществляется в том же порядке, что и любые другие договоры мены имущества.

Нормативная база

Обмен квартирами между родственниками отдельно законодательно не регламентируется.

В ст. 567 ГК РФ отражены общие правовые особенности, касающиеся договора мены. Следующие по нумерации статьи рассматривают нюансы отдельных аспектов обмена имуществом между правовыми субъектами.

Каждая из сторон договора мены выступает продавцом и покупателем одновременно.

В ст. 153-162 ГК РФ закреплены основные требования к договору мены. Например, при цене сделки в 10000 рублей, она в обязательном порядке должна быть оформлена в письменном виде.

Родственный обмен квартиры социального найма

Право нанимателя жилья на обмен подтверждено частью 1 статьи 72 Жилищного кодекса РФ. При этом, частью 5 указанной статьи установлено, что участники квартирного обмена вправе осуществлять мену жилья социального найма между двумя, а также тремя и более лицами, проживающими в одном поселке или городе либо в других населенных пунктах, расположенных на территории РФ. Для проведения обмена жилплощади составляется специальный договор, где указываются условия осуществления обмена. Договор составляется в трех экземплярах и подписывается лицами – участниками сделки. Один экземпляр предоставляется в уполномоченный орган для регистрации, именно он будет являться основным юридическим документом, который удостоверяет передачу жилплощади другому лицу. Часть 1 статьи 74 ЖК РФ предусматривает передачу оригинала договора обмена жилплощади каждого из участников в местные административные органы - представителям наймодателя с целью получения одобрения мены. При этом отказать в выдаче разрешения на обмен администрация вправе только в исключительных случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ, это:

1. если к одному из нанимателей обмениваемой жилплощади предъявлен иск о расторжении либо изменении условий договора социального найма жилого помещения;
2. жилое помещение, подлежащее обмену, признано непригодным для проживания в установленном законом порядке;
3. право пользования жилым помещением, подлежащим обмену, оспаривается в суде;
4. принято решение о капитальном ремонте определенного дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену, с переустройством либо перепланировкой жилых помещений;
5. принято решение о сносе дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену или его переоборудования для использования в других целях;
6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, имеющий одно из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 2 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с текстом части 5 статьи 74 УК РФ обмен жилья социального найма предполагает аннулирование прежних договоров найма, заключенных ранее и заключением займодателями новых договоров о найме жилого помещения с нанимателями по договору обмена. Представители органов местного самоуправления обязаны своевременно расторгнуть прежний договор и заключить новый не позднее, чем в течении 10 дней с момента предоставления им договора обмена жилого помещения социального найма.

Родственный обмен квартирами соцнайма

Статья 72 ЖК РФ (Жилищный кодекс) говорит о возможности обмена снимаемой жилой площади между несколькими жителями не только одного города, но и разных населенных пунктов. Такой обмен предполагает заполнение договора, который оговаривает условия обмена, в трех экземплярах. В свою очередь, один документ должен быть зарегистрированным. В дальнейшем такой документ имеет значение юридического и доказывает, что обязанности переданы уже другому физическому лицу.

Каждый участник обмена обязан предоставить оригинал документа об обмене в местные органы для того, чтобы получить их одобрение. Отказ администрации может быть выдан в определенных случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК РФ:

• Одно из обмениваемых помещений является неподходящим для дальнейшего проживания в нем.
• Право на использование жилья оговаривается в суде.
• Дом, в котором находится квартира, планируемая на обмен, может быть снесён в ближайшее время.
• В квартиру, которая предлагается на обмен, может поселиться человек, заражен хроническими заболеваниями, и проживание с ним может оказаться опасным для здоровья.
• Возможный кардинальный ремонт дома.

Отклонение может быть рассмотрено в суде. В случае отсутствия всех ограничений понадобятся следующие документы:

• Подтвержденный органами местного управления договор об обмене жилья в письменной форме.
• Соглашение об обмене всех зарегистрированных жителей квартиры. Без такого согласия в процедуре может быть отказано.
• При существовании жителей квартиры, не достигших 18-летия, договор обмена должен подтвердить орган опеки и попечительства.
• Заверенное заявление об обмене квартир.
• Справка, которая подтверждает отсутствие долга нанимателя.
• Саправка из домовой книги.
• Документ о состоянии жилого помещения.
• План дома.

Согласно новому распоряжению ЖК РФ должны быть отменены договора об аренде жилья, которые заключили ранее для того, чтобы произвести обмен квартир соцнайма. Органы местного управления должны расторгнуть эти договора и заключить новые в течении десяти дней.

Куда необходимо обратиться?

Обмен жилых помещений между родственниками должен быть зафиксирован в уполномоченных органах.

Для этого стороны обмена должны обратиться в следующие органы и учреждения:

• в органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения объектов недвижимого имущества — если происходит обмен собственных квартир;
• органы по управлению муниципальным имуществом — если осуществляется обмен муниципальных жилых помещений между двумя родственными семьями.

Территориальные подразделения Росреестра зарегистрируют переход прав на объекты недвижимости и выдадут новые правоустанавливающие документы (кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН).

Муниципальные учреждения по распоряжению имуществом произведут обмен путем переоформления договоров социального найма.

Возможные причины отказа

Если граждане поменялись жилыми объектами, принадлежащими им на праве собственности, основанием для отказа может выступать только нарушения при составлении договоров. Собственники вправе самостоятельно распоряжаться своим жильем, а ограничение такого права может быть установлено только законом.

Для обмена муниципальным жильем причиной отказа может стать нежелание наймодателя проводить данную процедуру. Кроме того, в ходе проверки документов может быть установлено сознательное ухудшение жилищных условий для одной или обеих сторон, что также повлечет отказ в оформлении.

варианта мены: пошаговая инструкция

На практике возможны 3 варианта мены, в зависимости от правового статуса объекта недвижимости:

1. Мена частной квартиры на частную.
2. Обмен неприватизированными квартирами, в которых наниматели проживают на основании договора социального найма.
3. Мена частной квартиры на муниципальную – наиболее сложный случай, занимает большое количество времени.

Мена приватизированных квартир

Это наиболее простой случай – сторонам достаточно определить точную стоимость каждого объекта, сделать доплату (при необходимости), оформить все документы и зарегистрировать право собственности.

Для начала нужно адекватно оценить стоимость каждого объекта. В большинстве случаев это делается самостоятельно исходя из рыночной цены аналогичных объектов в том же районе или доме. Затем нужно согласовать эту стоимость друг с другом и выбрать вариант обмена:

• равноценный (с одинаковой ценой);
• с доплатой.

В последнем случае нужно договориться, как именно осуществляется доплата – сразу наличными или в рассрочку за несколько месяцев/лет.

После определения стоимости нужно собрать весь пакет документов (перечень приведен для обоих объектов недвижимости):

• паспорта каждого участника сделки;
• договоры, на основании которых квартиры перешли в собственность сторон сделки (купли-продажи, дарения и т.п.);
• свидетельство о собственности на квартиру (с июля 2019 года вместо него выдают выписку из ЕГРН);
• технические паспорта;
• выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по квартплате.

Все эти документы подаются в отделение Росреестра или любой офис МФЦ – центра по оказанию госуслуг гражданам. Также вместе с этими документами нужно предоставить и подписанный договор мены. Законодательство не предъявляет конкретных требований к этому документу, но в нем обязательно должны быть отражены ФИО сторон, а также сам предмет – обмен квартирами (с указанием адресов) с доплатой или без нее. Также стороны фиксируют, что они действуют по доброй воле, а передаваемое ими имущество не находится в залоге (например, при действующей ипотеке) или под арестом, на него не претендуют третьи стороны и т.п.

Мнение экспертаСаломатов СергейЭксперт по недвижимостиО том как быстро и без рисков продать квартиру через МФЦ мы подробно рассказывали тут.

Договор нужно составить в 3 одинаковых экземплярах – по 1 для каждой стороны сделки. Еще один оригинал остается на хранении в Росреестр. Типовой договор мены выглядит так.

Также стороны должны подписать акты приема-передачи обеих квартир. Именно эти документы подтверждают, что договор исполнен в полном объеме (ключи от имущества переданы, состояние объектов нормальное – т.е. соответствует тому, в котором оно находилось на момент подписания договора мены). Акт является неотъемлемым приложением к договору и составляется в 2 одинаковых экземплярах.

Мнение экспертаОзерова МаринаЮрист, специализация наследственные, семейные, жилищные деламОбразец и инструкция по юридически грамотному заполнению акта приводилась нами ранее здесь. Мнение экспертаСаломатов СергейЭксперт по недвижимостиДоговор мены необязательно регистрировать у нотариуса. Но стороны могут сделать это по своему желанию. Нотариус подтверждает, что каждый человек полностью отдает отчет в последствиях своих действий, находится в здравом уме и принимает решение добровольно.

Обмен муниципальных квартир

Обмен такими объектами возможен, но только при наличии письменного согласия каждого совершеннолетнего дееспособного гражданина, который проживает в этом же помещении. Если речь идет о недееспособных людях или детях, необходимо получить и согласие органов опеки. А для этого нужно доказать им, что законные интересы таких нанимателей будут учтены, т.е. например, ребенок не переедет в худшие условия (меньшая площадь проживания, маленький город с ограниченными возможностями самореализации и т.п.).

Если получено согласие всех нанимателей (а также органов опеки), необходимо собрать полный комплект документов и отправляться в местную Администрацию, с которой и был ранее подписан договор социального найма. Без ее согласия провести любую операцию с квартирой будет невозможно. Вместе с заявлением наниматели предоставляют такие документы:

• паспорта каждого проживающего;
• свидетельства о рождении (для детей);
• документы на обе квартиры (договоры социального найма, ордера – при наличии, технические паспорта);
• выписка из лицевого счета, в которое подтверждается отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

Спустя 30 календарных дней Администрация должна принять решение, согласна ли она на этот обмен или нет. В случае ее несогласия, а также если какой-либо из нанимателей отказывается принять участие в обмене остается только 1 законный вариант – обратиться в суд.

Мена приватизированной квартиры на муниципальную

Законодательство не предусматривает возможности прямого обмена частной квартиры на муниципальную, и наоборот. Поэтому придется действовать обходными путями, например:

1. Приватизировать муниципальную квартиру, после чего совершить типичную мену.
2. Проживающему в частной квартире сняться с регистрации, а затем прописаться в муниципальной (беспрепятственно таким правом могут воспользоваться супруги, родители и несовершеннолетние дети). Затем наниматель, проживающий в государственном жилье, выписывается и прописывается в частную квартиру. Полноценного обмена не получается, но в результате стороны действительно будут проживать в разных местах (и при этом иметь официальную регистрацию).

Мнение экспертаСаломатов СергейЭксперт по недвижимостиО том можно ли продать неприватизированную квартиру рассказано здесь.