Апартаменты в спб что это

статья - Вслед за Москвой в Петербурге активно развивается новый формат недвижимости – апартаменты. Один за другим в городе строятся апарт-отели, а девелоперы убеждают потенциальных покупателей в перспективности вложения средств в подобные активы. При наиболее удачном стечении обстоятельств покупка апартаментов обойдется на 15-20% дешевле жилой недвижимости и гарантирует высокую прибыль - до 20% годовых. Оптимистичные прогнозы обещают апартаментам прочное место в арендном сегменте и устойчивое развитие. Но станет ли этот формат новым словом на рынке доходной недвижимости Северной столицы?. статья - Вслед за Москвой в Петербурге активно развивается новый формат недвижимости – апартаменты. Один за другим в городе строятся апарт-отели, а девелоперы убеждают потенциальных покупателей в перспективности вложения средств в подобные активы. При наиболее удачном стечении обстоятельств покупка апартаментов обойдется на 15-20% дешевле жилой недвижимости и гарантирует высокую прибыль - до 20% годовых. Оптимистичные прогнозы обещают апартаментам прочное место в арендном сегменте и устойчивое развитие. Но станет ли этот формат новым словом на рынке доходной недвижимости Северной столицы?

Что нужно знать об апарт-отелях? Плюсы и минусы.

У апарт-отелей есть свои особенности, о которых безусловно стоит узнать перед покупкой недвижимости:

• ПропискаВ апартаментах нельзя прописаться, возможна только временная регистрация сроком не более пяти лет, далее этот срок может быть продлен. Получить ее можно только в апартаментах с назначением «гостиницы». Прописаться сможет только арендатор.

Это связано, прежде всего, с тем, что апартаменты продаются только в коммерческих зданиях, которые принадлежат юридическим лицам. Поэтому в основном апартаменты приобретают в качестве «второго жилья», когда наличие прописки не принципиально. Также они не востребованы покупателями из регионов – т.к. для них важна постоянная регистрация.

• СервисВ апарт-отелях предусмотрен набор дополнительных услуг: тренажерный зал, прачечная, химчистка, кафе, рестораны и др.

Присутствие профессиональной управляющей компании и дополнительного сервиса для многих является важным стимулом при покупке жилья.

• СтоимостьЦена апартаментов обычно на 10-20% ниже стоимости жилья аналогичного уровня.

Стоимость зависит от местоположения и класса объекта, выбора другого жилья поблизости. Цена квадратного метра в Санкт-Петербурге начинается от 74 тыс. руб. (как например, в Апарт-отеле «Салют») и выше. С другой стороны, стоимость квадратного метра в элитных районах соответствует ценам жилых домов этого же класса.

• Коммунальные платежиОбычно коммунальные платежи на 15-20% выше, чем в жилых домах.

Управляющая компания сама определяет их стоимость. Поэтому нужно иметь в виду, что если на покупке апартаментов можно сэкономить, то на обслуживание помещения придется тратить больше.

• НалогиМинусом апарт-отелей являются высокие налоги, рассчитанные по ставкам для офисов или гостиниц.

Ставка колеблется от 0,5% кадастровой стоимости (для квартир 0,1%), если апартаменты входят в состав гостиницы, до 2%, если это многофункциональный комплекс с торговыми и офисными площадями.

• ИпотекаЖилье можно взять в ипотеку, но к сожалению не стоит рассчитывать на налоговый вычет при покупке данного вида жилья.

Также нельзя использовать для покупки материнский капитал или субсидии от государства, т.к. все это предусмотрено только для жилых объектов недвижимости. И не каждый апарт-отель аккредитован банками, нужно уточнять информацию про возможность ипотеки у застройщика.

• Взыскание задолженностиВ случае образования у собственника апартаментов долгов, их могут взыскать без ограничений, даже если это единственное место проживания семьи.

Доходная недвижимость – апартаменты для инвестиций и для жизни

По сравнению с Москвой, где апартаменты занимают около 20% рынка элитной недвижимости, в Петербурге новый формат практически не распространен. Однако ситуация может измениться уже в ближайшие годы. Дело в том, что этот сегмент рынка конкурирует не с жильём, а с офисными проектами и гостиницами. Борьба идет за привлекательные участки в центре города, где нормативные ограничения по плотности и обеспечению социальной инфраструктурой позволяют развивать лишь коммерческие проекты.

Не удивительно, что активное строительство апартаментов в Северной столице сейчас идет в историческом центре, на Каменном и Крестовском острове, где существует запрет на реализацию жилья. Одним из первых апарт-проектов города стал комплекс «Пятый Элемент», который в 2003 году был построен в границах Приморского парка Победы.

С позиции покупателя эти объекты можно разделить на две категории:

• Апартаменты для жизни

Это апартаменты комфорт-класса, которые стоят в среднем на 15-20% дешевле жилья того же уровня. Предложение рассчитано на средних петербуржцев, которые стремятся купить наиболее качественную недвижимость в условиях ограниченных средств. Такие объекты покупают для жизни как полноценный аналог обычной квартиры, нередко оформляя недвижимость в ипотеку. К примеру, стартовая цена квадратного метра в апарт-отеле Salut!, который позиционируется в сегменте «комфорт», 77 тысяч рублей. Две трети объектов в этом комплексе приобретается исключительно для собственного проживания.

• Апартаменты для инвестиций

Элитные апартаменты в премиум-классе, напротив, чаще всего становятся целью для вложения средств. В зависимости от проекта, для сдачи в наём приобретается от 70% до 90% таких объектов. К примеру, в апарт-отеле Vertical, с минимальной стоимостью квадрата в 150 тысяч рублей, 62 объекта из 97 проданы инвесторам. Подобную недвижимость редко покупают в кредит – чаще состоятельные люди просто вкладывают свободные деньги в надежный и прибыльный актив. Покупка объекта в апарт-отеле высокого класса удобна и с точки зрения управления недвижимостью: в будущем все заботы по аренде возьмет на себя управляющая компания.

Различия в налогообложении

При выборе и покупке недвижимости следует учитывать еще одно существенное отличие апартаментов от квартиры – размер налога на будущие квадратные метры. Квартирная налоговая ставка варьируется в пределах 0,1-0,3% от кадастровой стоимости объекта. Владельцам апарт-номеров за аналогичную площадь придется заплатить значительно больше – от 0,5 до 2% ежегодно. Коммуналка также обойдется дороже примерно на 30% – таковы действующие тарифы на электроэнергию, тепло, газ, водоснабжение для нежилых помещений. Никакие льготы, субсидии при этом не предусмотрены.



Апарт-отель: что это, и в чем отличие от жилых домов?

В последнее время в мегаполисах набирает популярность относительно новое для российского рынка направление недвижимости – так называемые апартаменты.

Апарт-отель представляет собой комплекс номеров гостиничного типа с возможностью аренды и включает в себя полный набор гостиничных услуг.

Инвестирование в апартаменты зародилось в США более 30 лет назад, и его родоначальником стал Дональд Трамп, который и разбогател на строительстве подобных гостиничных комплексов. В России строительством апарт-отелей начали заниматься в 2000 годах в Москве и Санкт-Петербурге в связи с дефицитом подходящих мест для строительства жилых домов в центре города, в результате чего девелоперы стали застраивать элитным жильем былые промышленные территории. А родоначальником апарт-отелей в Петербурге является элитный комплекс «Пятый элемент», расположенный в Приморском парке, на берегу Южного пруда. В настоящий момент стоимость выставленной на продажу элитной квартиры общей площадью более 400 м2 составляет грандиозную сумму 713 млн. руб.

Апарт-отели относятся к нежилым помещениям, а к строительству коммерческих объектов предъявляется гораздо меньше требований, чем к жилым домам, и не применяются строгие нормы. Тем не менее они абсолютно подходят для проживания. Также нужно иметь в виду, что вашим соседом вполне может стать какой-нибудь офис.

Что такое квартира?

Общепринято, что квартира – это разновидность недвижимости, которая используется для проживания на постоянной основе или сдается, если необходима кому-то аренда квартир СПб. Обладает всем необходимым для нормальной жизнедеятельности (водопровод, отопление, канализация и т.д.). Квартиры строились, по сути, по одному проекту, поэтому имеют одинаковую площадь (чаще небольшую) и созданы по одной планировке, которая редко меняется, т.к. есть стены, которые нельзя сносить категорически. В общем, если интересует аренда квартир в Санкт-Петербурге, вы получаете обычную недвижимость со стандартными удобствами.

Почему апартаменты появились в Санкт-Петербурге?

Развитие апартаментов в России характерно в основном для больших городов, в т.ч. в Санкт-Петербурге все чаще встретишь предложение о продаже апартаментов.
Основной тому причиной послужил дефицит площадок под жилищное строительство. Еще одна причина – низкий спрос на офисные помещения, не восстановившийся после кризиса. Поэтому многие инвесторы и девелоперы возводят коммерческую недвижимость, адаптируя ее для проживания, или превращают офисные здания в небольшие блоки, оборудуя их под апартаменты.

Модные и элитные – примеры самых престижных апартаментов Питера

Сегодня на петербургском рынке недвижимости представлено больше десятка проектов апартаментов. Большинство из них расположено в Центральном, Петроградском, Московском и Выборгском районах. В основном это апарт-отели класса «бизнес» и «элит», которые рассчитаны на 150-200 номеров. Лишь два объекта позиционируют себя в сегменте «комфорт» - это Salut! на 600 и YE’S на 975 апартаментов.

Квартиры на продажу 1-комнатные квартиры 2-комнатные квартиры 3-комнатные квартиры

Среди наиболее известных и дорогих проектов выделяется One Konyshennaya Square, который расположен на территории между набережной реки Мойки, канала Грибоедова и Конюшенной площадью. Комплекс отличается не только уникальным местоположением в самом центре Петербурга, но и развитой инфраструктурой, которая предусматривает весь спектр гостиничных услуг от уборки апартаментов, консьержа и spa до домовой церкви.

Другой заметный апарт-проект расположен на Каменном острове. Это клубный дом Del`Arte – элитный особняк, рассчитанный лишь на 9 номеров-резиденций. Он находится на территории парка «Тихий отдых», в одном из самых дорогих и комфортных для жизни мест Петербурга.

Также в перечне интересных объектов стоит отметить комплекс из 96 апартаментов «Монферран», который находится неподалёку от Исаакиевской площади, проект «Исаакиевская ассамблея» на набережной реки Мойки, 66 и «Голландия» на набережной Адмиралтейского канала, 15.

Апартаменты и квартиры: разница в вопросах регистрации

С точки зрения отечественного законодательства, апартаменты не являются жилой недвижимостью. Следовательно, прописаться в них на постоянной основе невозможно. В этом заключается ключевое отличие апартаментов от квартиры. Зато получить временную регистрацию в апарт-отеле вполне реально. Ее можно оформить на 5-летний срок, а когда он закончится – повторить процедуру. Такой штамп в паспорте дает право на услуги медицинских и детских образовательных учреждений по месту жительства.

Компания «Полис Групп» заботится о комфорте и благополучии своих клиентов и предлагает оформить временную регистрацию в купленных апартаментах. Ее плюсы – возможность параллельно иметь постоянную прописку в другом населенном пункте или по другому адресу. Вы также можете выбрать более подходящий вам и вашей семье вариант школы, детского сада или медучреждения.

Правовая сторона вопроса

Причина возрастающей популярности апартаментов очевидна: по закону апартаменты не относятся к жилым помещениям, соответственно обходятся застройщику дешевле и продавать их можно дешевле квартир в обычных домах. Девелоперы, которые дорожат своей репутацией стараются не экономить на материалах и сразу строить качественное жилье для проживания. Низких цен от них ожидать не стоит, но зато можно не переживать за соблюдение норм строительства и санитарных норм.

К чему быть готовым при покупке апартаментов? Вот, что сейчас происходит на рынке:

• В настоящее время в федеральном законодательстве нет четкого определения апартаментов и апарт-отелей .

Ранее к постройке апартаментов применялись нормативы для нежилых помещений. Но так было лишь до 1 июля 2015 года. Теперь все может поменяться, так как вступили в силу поправки к техническим регламентам, непосредственно затрагивающие апартаменты. В постановлении от 26 декабря 2014 г. N 1521 определено, что апарт-отелями будут называться "здания с жилыми помещениями, предназначенные для временного проживания". Если ранее к данным объектам применялись нормативы и СНиПы нежилых помещений, то сейчас будут использоваться те же, что и для жилых комплексов. Как данный фактор повлияет на цены, покажет время.

• Также по причине того, что помещение имеет нежилой статус, к правоотношениям не применяется закон о защите прав потребителей, если необходимо устранение недостатков в помещении.

• Приобретая апартаменты, собственник не имеет прав на общее имущество дома, как это бывает в случае покупки обычной квартиры.

• Покупка апартаментов может проходить как по договору инвестирования так и по ДДУ.

В первом случае, если вы окажетесь обманутым дольщиком или застройщика признают банкротом – вам не так просто будет получить свои деньги назад. Т.к. законом № 214-ФЗ права покупателей апартаментов в данном случае не регулируются.

Во втором случае ваши права как дольщика полностью защищены ФЗ № 214. Многие застройщики в Санкт-Петербурге строят апартаменты по ДДУ, в основном это относится к дорогостоящим апартаментам. На сайтах обычно размещены типовые договоры или информация о том, что строительство ведется в соответствии с федеральным законом. Ведь в соответствии с п.2 второй статьи 214-ФЗ – объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение.

• Застройщик не обязан развивать социальную инфраструктуру рядом с апарт-отелем и строить подъездные дороги. Поэтому не стоит покупать апартаменты в гостинице, одиноко стоящей в поле.

Что такое апартаменты?

В Интернете часто можно прочитать информацию о том, что «Апартаменты – это номер, площадь которого не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат и оснащенный полным санузлом и кухонным оборудованием». Это устаревшее понятие, а законодательный акт, определявший его, перестал действовать в апреле 2011 года.
На сегодняшний день термин «апартаменты» определен Приказом Министерства спорта, туризма и молодёжной политики РФ от 25 января 2011 г. № 35 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи», согласно которому апартамент – это комфортабельный номер в любом из средств размещения (отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты, мотели, санатории и т.д.), который оборудован мебелью и инвентарем соответствующего класса и предназначен для временного проживания.
Таким образом, апартаменты – это жилые помещения в нежилом фонде, которые могут быть расположены даже в коммерческих центрах.
При этом они могут быть сданы в аренду (на длительный и короткий срок) или приобретаться в собственность.
Чаще всего сдаются и арендуются апартаменты, сервисные апартаменты и номера в апарт-отелях. В кондо-отелях возможен вариант приобретения апартаментов в собственность.

Таким образом, хотя истинным назначением апартаментов является именно проживание, фактически они являются коммерческой недвижимостью.

«Нежилое» жильё – юридические тонкости апартаментов

Сегодня у апартаментов довольно двусмысленный юридический статус - в российском законодательстве такого понятия просто не существует. Этот вид недвижимости входит в общую категорию «нежилых помещений» наряду с офисами или складами. Подобная деталь немедленно настораживает подозрительных покупателей, однако риэлторы советуют не спешить отказываться от сделки. У специфического оформления апартаментов есть свои минусы и плюсы.

Среди недостатков недвижимости, которая оформляется как нежилая, - невозможность постоянной регистрации в помещении. Это значит, прописаться по месту жительства в стандартных апартаментах не получится. Однако в некоторых проектах эта проблема частично решена – если дом имеет официальный статус гостиницы и обслуживается квалифицированной управляющей компанией, жильцы смогут получить временную регистрацию и все социальные права (детские сады, школы, медицинские услуги и т. д). В остальном у владельцев апартаментов не будет юридических сложностей – можно продать недвижимость , подарить или завещать как обычную квартиру.

Апартаменты можно купить значительно дешевле, чем жильё такого же класса. Для строительства этого типа недвижимости девелоперу требуется значительно меньше согласований, поэтому квадратные метры в итоге становятся доступнее. Правда покупатель больше рискует, инвестируя средства на стадии котлована. Если нежилая недвижимость окажется «недостроем», государство не станет брать на себя обязательства по завершению объекта.

При относительной дешевизне стен содержание апартаментов потребует в среднем на 20% больше затрат, чем обычная квартира. Коммунальное обслуживание такого объекта рассчитывается по коммерческим тарифам, а налог на недвижимость по повышенному коэффициенту (0,5% против 0,1% для жилья).

Зато владельцы подобной недвижимости получают больше свободы в плане распоряжения своей собственностью. Апартаменты легко продать или сдать в аренду как офисное помещение, а отсутствие строгих нормативных требований позволяет делать необходимые перепланировки, не переживая за их согласование. Именно поэтому такие объекты часто становятся произведениями искусства современных дизайнеров и архитекторов.

Также стоит учесть, что по закону на апартаменты нельзя наложить судебное взыскание из-за неуплаченных налогов или алиментов, в отличие от обычной квартиры. Так что это идеальное место жительства для человека, который скрывается от судебных приставов.

самых интересных апарт-отелей в Санкт-Петербурге

Сегодня апартаменты в Санкт-Петербурге набирают популярность. Если еще несколько лет назад можно было по пальцам пересчитать подобные проекты в Северной столице, в настоящее время в городе реализуются десятки таких объектов. Кроме того, значительно расширился класс апартаментов, находящихся в продаже: в Петербурге можно найти самые разные проекты – от класса «комфорт» до «премиум».

Специалисты из «М16-Недвижимость» составили список из 10 самых интересных комплексов с апартаментами в СПб.

ЖК «Небо Москвы»

Традиционно начнем с проектов комфорт-класса. ЖК «Небо Москвы» расположился неподалеку от м. «Фрунзенская». Этот необычный проект включает в себя как классический жилой дом, состоящий из 3 секций, так и апарт-комплекс из 2 секций. В комплексе можно купить апартаменты от застройщика площадью до 110 м2!

Апарт-отель Salut!

Также купить апартаменты комфорт-класса можно в ЖК Salut!, который возводится на Дунайском проспекте, неподалеку от метро «Звездная». Многофункциональный комплекс включает в себя апарт-отель на 1200 апартаментов, деловой центр, центр развития для детей, несколько ресторанов и кафе. В продаже есть апартаменты – от 18 до 56 м2!

Лофт-квартал Docklands

Переходим к проектам бизнес-класса. Их гораздо больше, чем объектов класса «комфорт». Одним из лучших апартаментов в Петербурге по праву считается лофт-квартал ЖК Docklands, строящийся на Васильевском острове. Помимо стильной архитектуры в индустриальном стиле и развитой внутренней инфраструктуры (несколько деловых комплексов, детский сад, фитнес-клуб, панорамный ресторан), комплекс предлагает апартаменты с видом на Финский залив и с отделкой по дизайнерским проектам.

ЖК «Лахта-парк»

В Приморском районе Санкт-Петербурга, на берегу живописного Лахтинского разлива расположился новый комплекс апартаментов ЖК «Лахта-Парк». Этот малоэтажный комплекс состоит 18 секций с апартаментами, 60 стильных коттеджей, собственного спа-комплекса, развивающего центра для детей и модного ресторана. Среди преимуществ комплекса – отличная экология, близость к Финскому заливу и потрясающий вид из окон.

ЖК Lotos Tower

Еще один проект в Приморском районе – апарт-отель Lotos Tower, который возводится на самом берегу Финского залива, рядом с ТРК «Питерлэнд» и парком 300-летия Санкт-Петербурга. Стильный комплекс предлагает роскошные апартаменты, круглосуточный консьерж-сервис и высококлассное сервисное обслуживание. Изюминкой проекта стали открытые террасы на верхних этажах.

ЖК «Елагин апарт»

Апартаменты от застройщика можно приобрести в комплексе бизнес-класса ЖК «Елагин апарт», который возводится на берегу Большой Невки. 8-этажное здание расположилось напротив Елагина острова – одного из самых красивых парков Петербурга. Квартиры в апарт-отеле имеют метраж от 26 м2, а изюминкой проекта стали открытые террасы на 8-ом этаже, с которых открывается панорама Невы и Елагина острова.

Апарт-комплекс YE’S

Стильный апарт-отель YE'S расположился неподалеку от м. «Проспект Просвещения», на улице Хошимина. В комплексе бизнес-класса есть все, что нужно современному человеку: фитнес-центр, ресторан, подземный паркинг и кафе. В комплексе предусмотрен сервис европейского уровня: от клининга до брони авиабилетов. Здесь возможна аренда или покупка апартаментов площадью от 27 м2, полностью готовых для проживания!

ЖК Avenue-Apart

В III квартале 2019 года завершилось строительство апартамент-комплекса Avenue-Apart, расположенного на Петроградской стороне. Новый проект бизнес-класса расположился неподалеку от Аптекарской набережной, Лопухинского сада и Кантемировского моста. В комплексе предусмотрены апартаменты с 1, 2 или 3 комнатами, в которых выполнена отделка «под ключ».

ЖК ArtStudio

Теперь стоит взглянуть на апарт-отели высшего класса. Элитные апартаменты можно найти в ЖК ArtStudio, который возводится в историческом центре Петербурга, в 3 минутах ходьбы от площади Восстания. Уникальный комплекс с фасадом, стилизованным в классическом стиле, предлагает видовые апартаменты метражом до 132 м2! Подземный паркинг, профессиональная служба рецепции, высокий уровень безопасности, роскошные апартаменты – все это ждет вас в ArtStudio.

ЖК «Лахтинский пассаж»

Еще один элитный проект – клубный апарт-отель ЖК «Лахтинский пассаж», расположившийся неподалеку от Лахтинского разлива (Приморский район). Эксклюзивные апартаменты (60-90 м2) располагаются на втором этаже роскошного 3-этажного особняка. Есть варианты с дизайнерской чистовой отделкой и без отделки. Во всех апартаментах возможна установка камина!

Новое явление на строительном рынке России

Апартаменты – это жилое пространство европейского формата. Сегодня оно становится все более популярным в России. Фактически это гостиничный номер, который можно купить с целью проживания, либо для сдачи в аренду. В зависимости от планировки апартаменты могут включать одну или несколько спален, зону гостиной или рабочий кабинет,кухню, санузел и т.д.

Характерное отличие апартаментов от квартиры – наличие дополнительного сервиса для жильцов. При желании, каждый может заказать уборку, доставку еды, стирку и другие услуги. Всеми вопросами занимается профессиональная управляющая компания. Комфортное проживание обеспечивает также внутренняя инфраструктура объекта – магазины, фитнес-клубы, паркинги и даже детские сады. За пределами апарт-отеля есть достаточное количество медицинских и образовательных учреждений, торговых и развлекательных заведений, отлично развитая транспортная сеть.

Отличие апартаментов от квартиры

На петербургском рынке недвижимости можно найти множество проектов, в которых предлагаются апартаменты. За последние годы этот тип недвижимости прочно закрепился на рынке и успешно конкурирует с классическими квартирами.

Тем не менее, многие покупатели продолжают задавать вопрос: «Чем отличаются апартаменты от традиционной квартиры?»

1. Статус апартаментов

Жилые дома, в которых располагаются апартаменты, называются апарт-отели. Это нечто среднее между традиционным жилым комплексом и гостиницей с собственным сервисом.

Согласно законодательству РФ, апартаменты являются нежилой недвижимостью, но при этом могут использоваться для постоянного проживания. Официально апарт-комплексы попадают в раздел коммерческих объектов и объектов общественного назначения таких, как офисы, отели и гостиницы.

2. Плюсы апартаментов

Несомненным плюсом подобной недвижимости является ее цена. Обычно стоимость апартаментов ниже, чем стоимость квартиры такого же размера, расположенной в той же локации.

Читайте также:
Новостройки Санкт-Петербурга со сдачей в 2019 году

Еще один плюс этого типа недвижимости – она идеально подходит для инвестиций. Большинство застройщиков возводит апарт-отели, в которых предлагаются помещения с полной отделкой и даже меблировкой. Вы можете купить апартаменты на свой вкус: без отделки, с белой отделкой или ремонтом «под ключ».

3. Минусы апартаментов

Единственным минусом этого типа недвижимости является то, что в апарт-отеле нельзя получить классическую прописку. Однако всегда можно получить временную регистрацию!

Эксперты «М16-Недвижимость» рекомендуют покупать апартаменты только в том случае, если у вас уже есть жилая недвижимость. Особенно это касается покупателей с детьми!