Что делать с ипотекой если потерял работу

Выплачивать ипотеку при потере работы можно на особых условиях, главное сразу же обратится в банк и объяснить сложившуюся ситуацию. Что делать, если потерял работу и нужно платить ипотеку?

Последствия неуплаты

Что будет, если вы не станете платить банку по ипотеке? При несоблюдении условий кредитного договора, вас ждут неблагоприятные последствия:

• начисление пени и штрафа за неисполнение обязательств;
• испорченная кредитная история;
• психологическое давление - регулярные звонки сотрудников банка, службы безопасности и коллекторов с требованием погасить долг;
• взыскание задолженности в судебном порядке.

Обращение в АИЖК

Сегодня на государственном уровне существует программа, направленная на оказание помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в трудной ситуации. Она состоит в том, что денежные обязательства заемщика снижаются на 30%. При этом размер государственной поддержки не может превышать 600 тысяч рублей.

Заемщику может быть предложено единоразовое снижение или уменьшение платежа на 50% и более на срок до 1,5 года.

Но рассчитывать на такую поддержку, к сожалению, могут не все. Участниками программы имеют право стать заемщики:

1. имеющие несовершеннолетних детей, в том числе являющиеся опекунами, или те, которые имеют на содержании иждивенца до 24 лет, учащегося на очной форме обучения;
2. являющиеся участниками боевых действий;
3. являющиеся инвалидами.

Воспользоваться государственной поддержкой заемщик может только один раз. Ему необходимо обратиться с заявлением к действующему кредитору.

Кому улыбнется удача?

Сегодня банки готовы работать с проблемными заемщиками и реструктуризировать долг. Технически возможность реструктуризации была всегда. Но до конца кризисного 2008 года Центробанк занимал по этому вопросу жесткую позицию, и реструктуризация практически не производилась.

Евгений Болотин, заместитель председателя Уральского банковского союза: «До 2008 года Банк России крайне негативно относился к реструктуризации кредитов. Нормативные документы предполагали, что если банк когда-либо реструктуризировал кредит заемщику, то должен был создать 100% резерв. В конце 2008 года Центробанк удалось убедить, что реструктуризация будет массовой, и банки не выдержат такого. Они либо не будут создавать резерв, и ЦБ их будет наказывать, либо они создадут резерв и уйдут с рынка. Тогда ЦБ смягчил позицию».

Существует две основные схемы реструктуризации:

• Увеличение срока кредитования (снижается размер ежемесячного платежа на весь срок выплаты кредита. Процентная ставка не меняется);
• Остановка погашения основного долга (на определенный срок заемщику предоставляется возможность не выплачивать «тело» кредита, а только проценты или их часть. Все невыплаченные суммы переносятся на будущие периоды).

Впрочем, в каждом банке есть свои особенности реструктуризации.

Светлана Безбородова, ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»: «В банках по-разному работают с «проблемными» заемщиками. Кто-то предлагает «кредитные» каникулы, кто-то – отменить штрафные санкции, снизить на время размер ежемесячного платежа либо изменить график платежей. Все зависит от банка, его возможностей и программ».

А может случиться и так, что в непредоставлении заемщику поблажек заинтересован не банк, а конкретный специалист.

Евгений Болотин, заместитель председателя Уральского банковского союза: «У каждого банка своя политика по этому вопросу. Есть банки, которые не готовы идти на реструктуризацию, им проще пройти судебную процедуру. Бывает и такое, что банк говорит, что вы можете оформить реструктуризацию, но заемщик приходит к человеку – низовому сотруднику, которому в силу тех или иных причин невыгодно, чтобы клиент реструктуризировал кредит. К примеру, премия этого сотрудника зависит от количества вовремя оплаченных кредитов. И он сделает все, чтобы не дать заемщику никакой реструктуризации. В этом случае заемщик должен идти к специалисту более высокого уровня и объяснять ситуацию».

Потерял работу – сразу сообщи банку, такой совет заемщикам дают все эксперты. В некоторых кредитных договорах содержится пункт о том, что заемщик обязан информировать кредитора об изменении материального положения. Если заемщик скрыл факт перехода на новую, более высокооплачиваемую работу, то вряд ли банк его за это будет журить. А вот если он не сообщил о потере дохода и допустил просрочки – для банка это повод заявить о нарушении условий договора. И при необходимости потребовать погашение кредита досрочно.

Светлана Безбородова, ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»: «Если у заемщика возникли трудности в погашении кредита из-за потери работы, или здоровья, необходимо банк, в котором взят кредит, поставить в известность. Можно это сделать по телефону, а лучше приехать в банк и все изложить в письменном виде, обязательно оставить у себя копию данного заявления с отметкой банка, на случай потери данного заявления в банке».

Главное, не допускать просрочек. Для некоторых кредитных организаций это – принципиальный вопрос. Появление просрочек по кредиту снижает шансы на реструктуризацию долга.

Что делать, когда нечем платить?

В связи с кризисом в стране, кредитными учреждениями были разработаны специальные программы, призванные помочь заемщикам ослабить финансовую нагрузку до момента восстановления их материального положения.

Совет опытных юристов - незамедлительно идите в банк и расскажите о сложившейся ситуации. Рекомендуем обратиться с письменным заявлением, в котором следует указать уважительные причины вашей временной неплатежеспособности. Также лучше сразу приложить подтверждающие документы:

• об утрате работы (например, копию трудовой книжки с отметкой об увольнении);
• справку из центра занятости о постановке на учет в качестве безработного.

Если вы не уверены в своих силах, то можете воспользоваться услугами юриста, который сопроводит вас в банк. Он аргументировано докажет вашу готовность к своевременным платежам, но только через некоторое время. Если банк заинтересован, то предложит возможные способы отсрочки платежей. Вам остается только воспользоваться наиболее приемлемым вариантом.

Сдача квартиры в аренду

Этим вариантом обычно пользуются те заемщики, у которых есть еще одно жилье или имеют возможность переехать к родственникам. Некоторые поступают более кардинально. Например, если квартира имеет хорошую площадь, ремонт и находится в престижном районе, то ее можно выгодно сдать. Сам же заемщик для своего проживания снимает жилье эконом-класса, а разницу вносит в счет погашения кредита.

Но стоит помнить, что на передачу в аренду недвижимости необходимо получить разрешение банка. Избежать этого можно только в том случае, если договор с арендатором заключается на срок меньше года, поскольку его не нужно регистрировать в Росреестре.

Продажа квартиры

Самым радикальным методом решения проблемы является продажа залоговой квартиры. Заемщик может полностью таким образом избавиться от долга и возможно у него останется какая-то часть средств. Но у такого способа много недостатков.

• Во-первых, заемщик лишается жилья, на покупку которого он потратил время и средства. Он может вернуть то, что было потрачено на первый взнос и на оплату основного долга. Но затраты, связанные с оплатой страховок, комиссий, процентов он скорее всего не вернет.
• Во-вторых, необходимо получить разрешение банка.
• В-третьих, далеко не все покупатели готовы покупать квартиру, которая находится в залоге у банка, так как необходимо сначала передать деньги и только потом регистрировать право собственности. Из-за этого часто квартиру заемщик вынужден продавать по цене, ниже рыночной, а это еще дополнительные потери. Но в некоторых случаях – это единственный разумный выход из ситуации, особенно когда потеря работы случилась на первом году выплаты ипотеки, и заемщик еще не успел заплатить банку большую сумму процентов.

Затягивание решения может привести к тому, что банк принудительно реализует залог. При этом цена будет существенно ниже, а из вырученных средств дополнительно спишут штрафные санкции и расходы, связанные с принудительной реализацией. В итоге у заемщика может не остаться никаких средств от реализации.

Кредитные каникулы

Заемщику предложат воспользоваться «кредитными каникулами». Обычно банк дает разрешение не оплачивать основной долг, а в соответствии с графиком платежей обязательно вносить денежные средства за начисленные проценты. Срок предоставления кредитных каникул каждым банком устанавливается индивидуально, зачастую он составляет до шести месяцев. Минус такого решения - после окончания услуги ежемесячный платеж увеличится, так как отложенные платежи будут распределены на оставшийся период кредитования.

Обратите внимание! Эту процедуру следует оформить документально с указанием срока отсрочки, суммы платежей, ответственности заемщика в случае нарушения договора.

Для проверки дополнительного договора лучше воспользоваться услугами юриста, который оценит его с правовой точки зрения и не допустит подписания невыгодного для вас соглашения.

Варианты решения

Существует несколько способов, позволяющих решить проблему с ежемесячными платежами:

• не вносить платежи.

Но этот способ не подходит, так как вы нарушите свои денежные обязательства перед кредитным учреждением. В конечном итоге банк будет вынужден начислять вам пени и штрафы за неуплату, и взыщет сумму задолженности через суд. Вы можете остаться без жилья, а ваша кредитная история будет испорчена;

• продать недвижимость.

В этом случае нужно действовать только с согласия банка, так как ипотечное жилье является залогом. Этот способ может решить вашу проблему быстро, но есть и минусы - вы потеряете в деньгах и не каждый покупатель готов приобретать квартиру, находящуюся под обременением;

• сдать помещение в аренду.

Вырученные средства вносить в счет оплаты по кредиту. Но этот вариант подойдет только в том случае, если у вас есть другое жилье. Также сумма аренды может быть ниже установленных платежей за месяц.