Как продать долю в квартире родственнику

Продажа доли в квартире другому собственнику. Как оформить куплю-продажу доли в квартире между родственниками. Причины покупки и продажи доли в доме. Особенности и риски сделки, необходимые документы. Покупки квартиры или ее части у родственника: как получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, образец договора и правила оформления.

Содержание и структура договора купли-продажи доли в квартире

В настоящий момент в законе не имеется закрепленной формы договора купли-продажи. Но в законодательных актах имеется информация для самостоятельного составления документа. При этом, если говорить о соглашении между членами семьи — существенных условий договора-купли продажи доли квартиры между родственниками, отличавших бы его от иных сделок с недвижимостью, не имеется. Сам документ должен выглядеть так:

• название — «Договор купли-продажи доли в квартире»;
• дата (число, месяц, год) и место подписания договора;
• информация о продавце и покупателе: ФИО, номер паспорта, прописка, год рождения и т. п. Отдельно указывается степень родства и ссылка на подтверждающие документы;
• описание предмета договора. Указывается точный адрес квартиры и описывается покупаемая доля: площадь, какая часть помещения продается (половина, четверть, одна восьмая и т. п.). Рекомендуется дать информацию об особенностях продаваемой жилплощади (всего помещения и доли продавца). Сюда же вносится ссылка на кадастровый паспорт квартиры;
• информация о документе, подтверждающем права владельца на обладание долей в квартире. В качестве такого документа может выступать договор-купли продажи, дарственная, завещание и т. п.
• гарантии продавца (он обязан их дать), что доля в квартире не находится под арестом, не заложена и не является объектом спора;
• указывается, что все собственники квартиры (дается информация о них — ФИО, номер и серия паспорта, прописка и т. п.) оповещены о сделке, как того требует статья 250 ГК РФ. Здесь же вписывается дата оповещения (не менее, чем за месяц до подписания договора купли-продажи) и ссылка на письменный отказ от прав на выкуп доли в квартире;
• стороны договора соглашаются — существование других совладельцев квартиры не влияет на оформляемый договор, и не является поводом для его расторжения. Покупатель гарантирует — совершаемая сделка не затронет граждан, проживающих в указанном помещении;
• отдельно прописываются обязанности сторон. Покупатель обязуется выплатить требуемую сумму (цена на долю в квартире указывается отдельно, цифрами и прописью). Продавец обязуется принять оплату и передать жилплощадь покупателю. Стороны соглашаются, что сумма окончательная и не подлежит изменению (увеличению или уменьшению);
• можно дополнительно указать, что доля в квартире считается собственностью покупателя с момента регистрации ее в Росреестре. Дается информация о том, кто возьмет на себя траты по перерегистрации. Это может быть владелец, покупатель, или они разделят траты поровну. При сделках между родственниками предпочтителен последний вариант;
• в конце ставятся подписи сторон и указывается, что договор действует до выполнения сторонами взятых на себя обязательств или до его расторжения. Расторжение проводится согласно действующим законам РФ.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Если родственники не желают составлять акт приема-передачи, то в договор купли-продажи вносятся дополнительные пункты. Вписывается следующая информация — деньги и документы на долю в квартире были переданы в момент подписания договора, он принимается в качестве акта приема-передачи. Соглашение купли-продажи доли в квартире оформляется в трех экземплярах и заверяется у нотариуса. По закону сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, в том числе тогда, когда договор заключается между родственниками.

Необходимые документы

Оформить договор купли-продажи доли в квартире невозможно без дополнительной документации. Это касается соглашений между родственниками в том числе. Составленный договор заверяется у нотариуса. Основной пакет документов подготавливается продавцом. В состав пакета войдет:

• паспорт собственника доли в квартире;
• техпаспорт на жилплощадь. Потерянный или устаревший паспорт переоформляется в МФЦ или БТИ;
• свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (для жилплощади, приобретенной до 2019 года). С 2019 года вместо свидетельства в ЕГРН выдается выписка об объекте недвижимости, обладающая той же юридической силой;
• подтверждение права собственности для сделки купли-продажи (его называют договором основания). В этом качестве выступает договор купли-продажи, мены или дарения, справка о наследовании (завещание) и т. п.;
• справка о лицах, зарегистрированных на продаваемой жилплощади (выписка из домовой книги). В ряде случаев требуется информация обо всех, кто проживает в квартире, в том числе и той ее части, которая не принадлежит продавцу;
• соглашение супруга на совершение сделки. Без согласия супруга владелец доли в квартире не способен ее продать даже близким родственникам.

Покупатель должен предоставить только паспорт и письменное согласие супруга на покупку доли жилплощади. Затем уплачивается госпошлина за оформление договора и гонорар нотариуса. Заверять надо все три копии соглашения. После выполнения условий договора и оформления передаточного акта необходимо официально зарегистрировать сделку. Для этого продавец и покупатель (нужны оба родственника) предоставляют в Росреестр следующий список документов:

• договор купли-продажи доли в квартире и акт приема-передачи (предоставляется по три экземпляра каждого документа, причем по одному экземпляру надо оставить в Росреестре);
• подтверждение того, что совладельцы квартиры были вовремя извещены о готовящейся сделке. Договор должен быть заключен не ранее, чем через месяц после извещения;
• удостоверения личности продавца и покупателя;
• заполненное заявление на перерегистрацию (выдается в отделении Росреестра);

При необходимости в предоставляемый пакет включается дополнительная документация (согласие супруга владельца на продажу доли в квартире, документы из органов опеки, если собственник — несовершеннолетний, и т. п. Для оформления необходимо сразу же заплатить 2000 рублей за перерегистрацию недвижимости. Иначе документы будут возвращены через пять дней после подачи заявления, без оформления и рассмотрения.

Какие проблемы могут возникнуть при получении ипотеки на покупку доли квартиры у родственника?

Проблема может возникнуть одна – кредит попросту не дадут и лучше на это сразу настроиться. Банки крайне неохотно идут на выдачу кредита под покупку долей (да еще и с родственниками) именно из-за риска фальсификации. В этом их можно понять – довольно часто долю родственнику отдают просто так, а полученные средства тратят на совсем другие цели.

И именно поэтому даже если удастся убедить кредитно-финансовую организацию, что намерения ваши чисты, лучше приготовиться к повышенной процентной ставке за такой кредит. Но тогда какой смысл брать долю?

Гораздо выгоднее купить квартиру, даже однокомнатную, в которой вы станете полновластным хозяином и единственным жильцом – а в помещении, которым владеют несколько дольщиков, может быть прописано много людей и все они будут иметь право проживания.

Что делать, если отказывают?

Смотря в чем причина отказа. Одно дело, если нет какого-то одного документа или части их. Или какая-то из бумаг оформлена неправильно.

ВНИМАНИЕ: Впрочем об этом уведомляют на стадии приема документации. Если причина в чем-то другом или банк просто решил, что давать кредит нецелесообразно – отказывают обычно без объяснения причин.

В этом случае лучше всего либо отказаться от идеи ипотеки, либо попробовать обратиться к кредитному менеджеру, в обязанности которого как раз входит подбор банка, готового на такую сделку.

Плюсы и минусы купли-продажи квартиры между родственниками

Недостатком приобретения доли у родственников являются следующее:

• Невозможность в дальнейшем держать под контролем действия родственника с долями.
• Если часть жилплощади куплена супругами, при разводе она будет является совместно нажитым имуществом, в отличие от акта дарения.

Ожидаемые плюсы:

• Размер госпошлины, взимаемый за соглашение, уменьшается прямо пропорционально степени родства участников сделки.
• Если всё выполнено в рамках закона, то в последующем никто не сможет признать сделку недействительной.
• После смерти продавца на долю, приобретённую родственником, не могут претендовать третьи лица, так как доля переходит в собственность по наследству.
• Если участники сделки не признаются в качестве близких родственников, то они имеют право на получение налоговой льготы.
• Для сторон возможно предусмотреть широкий круг гарантий.
• Возможно заключение предварительного соглашения.

Что лучше: продать, подарить или завещать долю родственнику

Собственник может не только продать долю в праве общей собственности на квартиру, но и подарить ее или передать в наследство. Данные сделки качественно отличаются друг от друга, поэтому владельцу будет полезно узнать об их очевидных преимуществах и возможных недостатках:

В каждом отдельно взятом случае собственник сам решает, в какой именно форме ему следует передать право собственности на долю. Здесь важность будут иметь и сопутствующие сделке обстоятельства, и отношения между родственниками, и их материальное положение, и многое другое. Например, вариант с дарением не всегда подходит сторонам: во-первых, родство понадобится подтверждать документально справками и свидетельствами, а, во-вторых, абсолютное отсутствие финансовой составляющей может не устроить нынешнего собственника доли.

С передачей и получением доли в наследство тоже могут возникнуть определенные трудности. Наследственное дело открывается только спустя время после смерти Наследодателя, т.к. требуется согласование всех юридических нюансов, соблюдение нотариального регламента и пр. Этот процесс способен затянуться на срок до 6 месяцев. Без открытия наследственного дела новый владелец сможет лишь пользоваться, но не распоряжаться принятым имуществом.

Кроме того, принятие наследства может сопровождаться конфликтами, спорами и даже судебными тяжбами с другими претендентами на имущество покойного. Именно поэтому продажа доли при жизни обоих родственников зачастую представляется им наиболее оптимальным вариантом.

Договор купли-продажи.

Договор купли-продажи.

За составлением договора купли-продажи следует обращаться в нотариальную контору, составлять его будет помощник нотариуса. Самостоятельно оформленные договоры купли-продажи в отношении недвижимости нотариус не заверяет.
Договор должен содержать следующее:

• Информацию о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
• Информацию о доли в квартире (по какому адресу находится, размер доли, площадь квартиры).
• Цену, условия оплаты, порядок расчета.
• Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
• Права и обязанности сторон.
• На основании, каких документов продается доля.
• Информация о сделке по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности лицах, которые будут проживать.
• Сведения о том, что помещение пригодно для жилья.
• Порядок оплаты расходов по сделке, в каком порядке и кем оплачивается.
• Информация, что другие собственники были уведомлены о продажи доли.

А также иную информацию, которую стороны оговора захотят в нем указать.
Очевидно, что договор это достаточно объемный документ и его составление лучше доверить профессионалу.
Договор оформляется в трех экземплярах: 1 – Продавцу; 2 – Покупателю; 3- в Росреестр.
К договору обязательно должен быть оформлен акт, который свидетельствует о передачи доли новому собственнику (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Вернуться

Правила продажи родственнику доли в квартире

Правила продажи родственнику доли в квартире

Каждый из сособственников, имеющих долю в общей собственности, может по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей (завещать, подарить, продать и т. д.). Если доля передается по возмездной сделке, то преимущественное право покупки будут иметь сособственники (ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Продажа доли в квартире родственнику должна быть произведена с соблюдением следующих правил:

1. Если приобретатель еще не имеет доли в квартире, то в силу ст. 250 ГК РФ требуется:
   • Обязательное извещение других сособственников о намерении продать свою долю. Уведомление составляется в письменной форме и обязательно должно содержать кадастровый номер квартиры, ее адрес, размер доли продавца, цену, по которой предполагается продажа (п. 4.2 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от № 218-ФЗ, далее — закон о госрегистрации недвижимости).
   • Получить отказы сособственников от преимущественной покупки доли или дождаться истечения месячного срока с момента их уведомления.
2. Если покупатель уже является сособственником, то извещать других лиц, владеющих долями в квартире, не требуется (п. 4 ст. 42 закона о госрегистрации недвижимости).
3. Продажа доли требует обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи (п. 1 ст. 42 закона о госрегистрации недвижимости). Исключением из этого правила являются сделки с имуществом, переданным в паевой инвестфонд.
4. Переход права собственности на долю подлежит регистрации в Росреестре. Подробности далее.

Преимущества и недостатки сделки

У оформления договора купли продажи доли квартиры родственнику имеются свои преимущества и недостатки. Большая их часть является субъективными. Можно назвать всего два объективных достоинства:

• цена за нотариальное заверение уменьшается (на 2000 рублей, независимо от общей суммы сделки и выплачиваемой пошлины);
• если близкий родственник также является совладельцем жилплощади, продажа ему доли не требует дополнительного уведомления других собственников. Это позволяет сэкономить время, требуемое на оформление документов.

Остальные достоинства (как и недостатки) относятся, в большей степени, к категории субъективных. У продажи жилплощади родственнику можно выделить следующие субъективные преимущества:

• продавец и покупатель хорошо знакомы. Сторонам проще договориться и прийти к компромиссу. Нередко покупателю не требуется дополнительный осмотр помещения — он уже знаком с имеющимися у жилплощади особенностями;
• существуют исключения из правил, но люди обычно не склонны к мошенничеству и различным махинациям в случаях, когда договор купли-продажи заключается с близкими родственниками;
• покупатель уже знаком с собственниками других долей квартиры. Ему проще наладить с ними контакт как на этапе подготовки соглашения, так и после переезда на приобретенную жилплощадь.

Но у подобных соглашений имеются и свои недостатки:

• Покупатель требует занижения цены на продаваемую долю жилплощади. Мотивируется это тем, что он родственник (причем степень родства может не играть роли). При этом налоговая инспекция обращает внимание на сделки такого рода. И налог с продавца взимается исходя из фактической стоимости продаваемой недвижимости. К нему добавляется пеня за немотивированное изменение цены.
• Порча отношений с родственниками в случае неудачного завершения сделки. В ряде случаев к такому развитию событий приводит даже удачно заключенное соглашение. Родственники (в том числе — не участвовавшие в сделке) могут посчитать, что продавец или покупатель поступили «нечестно» со своей родней. Возможные причины: занижение/завышение цены продавцом, отказ продать долю в жилплощади по себестоимости (или отказ продать другим родственникам), сам факт продажи жилья и т. п.
• Мошеннические действия одной из сторон. В сделках с родственниками тоже бывают случаи мошенничества. При этом они особенно тяжело воспринимаются обманутой стороной, и необратимо влияют на отношения с родней.

Этап №5 – Нотариус подает документы на регистрацию

Теперь нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подавать нотариальный договор на регистрацию. Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и в ней же дополнил 2 пункт — что нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней.

Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, т.к. он выгодоприобретатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

Преимущественное право сособственника.

Преимущественное право сособственника.

В случае если собственник доли в квартире решает ее реализовать, то сначала он обязан предложить ее приобрести другим сособственникам. У сособственников есть месяц, чтоб принять решение отказаться от приобретения доли или же выкупить ее. И только потом собственник желающий продать доли в квартире вправе искать покупателя со стороны (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
То есть у других собственников есть преимущество на приобретение реализуемой доли в квартире перед посторонними лицами (п.1 ст. 250 ГК РФ).

Когда преимущественное право не работает?

• Если сделка безвозмездная (дарение, рента).
• Если желание на приобретение доли выразили сразу несколько дольщиков.
• Если доля продается с публичных торгов, для погашения долга собственника доли по исполнительному производству или при банкротстве.

Вернуться

Договор купли продажи между родственниками, образец

Соглашение о купле – продаже заключаемое между родственниками, должно иметь письменную форму.

Удостоверение такое соглашение не требует.

В документе должны быть отражены обязательно следующие пункты:

1. Предмет соглашение должен быть подробно описан (адрес месторасположения, площадь объекта, количество комнат);
2. Стоимость соглашения (указывает каким образом, должна производиться оплата наличным или безналичным);
3. Указываются права и обязанности сторон;
4. Случаи, когда наступает у сторон ответственность.

Образец договора купли – продажи можно скачать по следующей ссылке договор купли-продажи квартиры образец между физическими лицами.

Этап №6 — Регистрация сделки купли-продажи. Забираем документы

Как только регистратор Росреестра получит документы, он зарегистрирует переход права собственности и внесет соответствующую запись в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации — 1 рабочий день после приема документов в электронном виде (п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от N 218-ФЗ). Из-за загруженности Росреестра, иногда бывают задержки в несколько дней. После регистрации сделки все документы отправят нотариусу обратно. Нотариусы обычно не оповещают клиентов о получении документов, поэтому придется ему звонить и уточнять это по телефону.

Участники сделки могут прийти к нотариусу в разные дни, ведь каждый получает свои документы. Договора купли-продажи будут с пометкой о государственной регистрации. Свидетельства о праве собственности отменили в 2019 году, вместо них выдают выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.

Причины продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире третьему лицу проводится по разным основаниям:

• разругались с родственниками;
• срочно необходимы деньги;
• часть квартиры получена в дар или по наследству, а проживать на этой территории нет ни желания, ни возможности;
• семейная жизнь дала трещину, произошел развод и раздел имущества;
• другие личные обстоятельства.

Выставляя на продажу часть квартиры владелец получает возможность решить материальные проблемы. В то же время он не лишается прописки, ведь у него в собственности остается некоторая доля жилья.

Часто проводится купля-продажа доли в квартире между родственниками. Так делают, когда имеется риск конфискации или раздела имущества, разгорается имущественный спор между бизнес-партнерами. Чтобы не потерять всю квартиру, человек продает ее большую долю брату или тетушке. Себе же при этом оставляет, например, 1/20 часть собственности. В итоге получается, что, вроде бы, и имущество есть, и взять с такого «собственника» особо нечего.

В некоторых ситуациях не остается другого выхода, как продать долю в квартире по наследству. Так поступают, когда полюбовно договориться с остальными наследниками не удалось, а самостоятельно пользоваться частью квартиры для проживания нет возможности или желания.

Документы для оформления

Сделка купли-продажи доли в собственности является достаточно непростой. Чтобы все прошло без ошибок лучше заручиться поддержкой опытного риелтора, имеющего обширный опыт реализации именно такого вида недвижимости.

С риелтором или без него, а документы все равно понадобятся:

• гражданские паспорта участников сделки;
• правоустанавливающие бумаги на долю;
• свидетельство о государственной регистрации прав;
• договор купли-продажи;
• доверенность, когда действие ведется через посредника;
• нотариальное разрешение супруга (когда он есть) на отчуждение имущества;
• разрешение совета опеки и попечительства, когда затронуты права детей;
• выкопировка из ЕГРП об отсутствии ареста, залога и прочих обременений;
• нотариально заверенные отказы прочих дольщиков от преимущественного права выкупа;
• расширенная выдержка из подомовой книги либо квартирной карточки для установления перечня лиц, прописанных на данной территории.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников — кто и как может его получить

Налоговый Кодекс РФ исключает право на вычет у лиц в том случае, когда покупка объекта недвижимости была осуществлена между сторонами, являющимися взаимозависимыми.

Категории лиц, признаваемые взаимозависимыми, являются:

1. Супруги, находящиеся в браке, зарегистрированном в предусмотренном порядке на момент исполнения договора;
2. Родители;
3. Дети;
4. Сестры и братья.

Такое ограничение установлено для тех соглашений, которые были совершены после наступления 2012 года.

Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, можно получить в том случае, когда эти родственники не имеют статус близких.

В этом случае необходимо следовать следующему алгоритму действий:

1. Дождаться, когда после подписания договора пройдет не менее одного года;
2. Обратиться либо по месту официального трудоустройства, либо в налоговую службу;
3. Представить следующие документы:
   1. Сведения о правах на квартиру;
   2. Основание получения прав собственника (соглашение о покупке объекта);
   3. Справка 2 НДФЛ;
   4. Заполненная декларация 3 НДФЛ;
   5. Заявление о предоставлении вычета.

В документе следует указать:

• Наименование органа;
• Первоосновные данные заявителя (ФИО, паспортные данные, метро проживания, телефон);
• Описание приобретенного объекта;
• Требование о возврате средств в размере 13 % от стоимости на основании пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 220 НК РФ.

Сколько раз предоставляется

В соответствии с налоговым законодательством РФ, возврат налога при покупке квартиры осуществляется в пределах, который установил законодатель.

Когда покупка недвижимости была осуществлена после наступления указанного года, имущественный вычет может предоставляться до тех пор, пока его максимальная сумма не составит 260 000 рублей, то есть право на льготу может реализовываться несколько раз.

Ограничению и нюансы связанные с получением имущественного вычета

Ограничение, которое содержит налоговое законодательство, касаемо предоставления вычета между сделками, заключаемыми близкими родственниками, касается только соглашения о купли – продажи.

Однако, продажа квартиры родственнику, признаваемого близким, может быть осуществлена при помощи заключения иного соглашения.

Так, допускается передача прав собственника на основании норм соглашения об уступке прав требования.

Плюсы и минусы

Как и большинство сделок, связанных с реализацией собственности, купля-продажа доли жилья у родственников имеет свои минусы и плюсы. Среди главных недостатков покупки доли имущества у родственников выделяют:

1. риск вычета налога на доходы физических лиц, в случае, когда собственность находится во владении менее 3 лет;
2. купленная супругами недвижимость, в отличии от подаренной, является объектом совместно нажитого имущества.

Среди главных преимуществ покупки доли квартиры у родственников выделяют:

1. быстрый и легкий способ составления договора и подписания соглашения по сделке;
2. невозможность оспаривания условий соглашения со стороны третьих лиц;
3. наличие правовых гарантий в максимальном объеме (см. глава 16 ГК РФ).

Потребуется нотариус

Хоть с 31 июля 2019 года были внесены изменения, которые упростили оформления договоров в сделках с недвижимостью (ст. 5 Федерального закона от N 76-ФЗ), но данные изменения НЕ коснулись сделок по продаже доли.

Если собственник доли хочет ее продать, в данном случае требуется нотариус, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор-купли продажи доли. Согласно п. 1 ст. 42 Федерального закона от N 218-ФЗ для регистрации такой сделки Росреестр требует договор только в нотариально-заверенной форме. И здесь не важно как продавцу досталась доля и кто будет покупатель.

В каких случаях для продажи доли квартиры требуется нотариус.

Оформление сделки купли – продажи

Процесс приобретения доли в квартире или доме мало чем отличается от обычного договора ДКП. Поэтому и проходит он аналогично.

Когда все документы собраны, проверены и не вызывают нареканий можно вносить задаток или аванс. Теперь настало время договариваться с продавцом, как и когда будут произведены окончательные расчеты, кто будет оплачивать регистрационную пошлину и обсуждать другие немаловажные вопросы.

При подписании договора купли-продажи юристы рекомендуют использовать для расчетов банковскую ячейку. Так продавец сможет забрать полную сумму только после того, как завершится процедура перерегистрации права собственности.

Важно! При заключении сделки постарайтесь получить сведения о том, не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом диспансере и не имеет ли пагубных зависимостей (алкоголь, наркотики).

Также важно понимать различие между авансовым платежом и задатком. Разница хорошо видна в момент отказа от сделки:

• если передумал покупатель, аванс он вернуть сможет, а задаток нет;
• когда решение изменил продавец, он должен вернуть задаток в двукратном размере, а аванс только в единичном.

Возможные риски и препятствия

Прочие владельцы

Основное, в чем стоит удостовериться человеку, желающему купить долю в квартире, получил ли продавец документы, подтверждающие отказ прочих совладельцев от приобретения части, предложенной к продаже.

Внимание! Когда такого документа нет или продающая сторона не торопится его демонстрировать, откажитесь от сделки. Договор будет признан недействительным и аннулируется через суд.

Устного отказа недостаточно. Это обязан быть нотариально заверенный документ, причем, отдельный для каждого собственника.

Договор дарения вместо продажи

Если с получением отказа у продавца проблемы, он может предложить подменить документ о купле-продаже дарственной. Для такой сделки разрешения прочих собственников не потребуется. Однако соглашаться не стоит. Если остальные дольщики смогут в суде доказать, что сделка имела притворный характер, договор дарения будет аннулирован. А вот денег обратно вы не получите, ведь дарение — сделка безвозмездная. Вы не сможете доказать, что в реальности что-то платили.

Более того, «дарителем» может оказаться мошенник. Через некоторое время бывший владелец заявит, что страдает психическим расстройством и на момент оформления дарственной был не в себе. Суд постановит вернуть все обратно. Часть квартиры придется вернуть, а вот денег вы, опять же, не получите.

Рейдеры

Хотя это течение и пошло на спад, оно все еще остается достаточно популярным. Суть в том, что мошенники приобретают часть квартиры (долю), а потом буквально вынуждают оставшихся жильцов продать свои доли практически за бесценок. В ход идет все: прямые угрозы, невыносимые условия совместного проживания, регулярные попойки, драки и дебоши на приобретенной территории.

Отсутствие реальной выгоды

По свидетельству риэлторов продажа доли в доме часто экономически невыгодна. Как правило, рыночная стоимость доли всегда ниже, чем номинальная часть при реализации всей квартиры в целом. Кроме того, нотариальное заверение сделки привело к дополнительным расходам. Услуга стоит пол процента от стоимости сделки, но не более 20 000 рублей.

Невозможность выделить «натуру»

Приобретая долю в собственности покупатели часто не осознают, что «доля» и «отдельная комната» — это разные вещи. На практике случается так, что «натуральную» часть доли выделить просто невозможно. Понятие «доли» совершенно не означает, что вы приобретаете отдельную комнату. К продаже предлагается абстрактная часть общей собственности.

НЕ нужно письменно уведомлять других собственников о продаже. Тем более получать чьё-либо согласие

Это касается как раз когда один из собственников в квартире продаёт свою долю другому. Всё это прописано в ст. 250 ГК РФ. Также им не надо спрашивать ни согласия от прописанных (проживающих) в квартире, ни разрешения органов опеки, когда другой собственник (не покупатель) — несовершеннолетний. Проще объясню на примерах.

ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ

Пример №1: У Владимира, Андрея и Оксаны имеется квартира. У каждого по 1/3. Андрей — несовершеннолетний. Владимир решил продать свою долю. Устно предложил Оксане выкупить долю. Также предложил это родителям Андрея, т.к. он несовершеннолетний. Ведь остальные собственники имеют право преимущественной покупки. Оксана согласилась её выкупить. Значит Владимиру уже не надо письменно уведомлять Андрея, точнее его родителей. И не нужно никакого разрешения о органов опеки.

Пример №2: У Ксении, Артема и Ольги есть квартира, у каждого по 1/3. Ксения предложила Артему свою долю выкупить и тот согласился. Теперь Ксения может даже устно не предлагать Ольге выкупить свою долю и вообще не ставить её в известность. Просто продать долю Артему и все.

Пример №3: У Александра и Степана есть квартира, у каждого по 1/2. Александр предложил Степану свою долю выкупить и тот согласился. Логично, что Александру уже не нужно письменно уведомлять Степана. Такие вопросы мне редко, но задают. Как бы это глупо не звучало.

Пример №4: Квартира принадлежит трём собственникам — Дмитрию, Артёму и Елене. Артём устно предложил им выкупить свою долю за 700 тыс.руб., но каждый из них отказался по своим причинам. Поэтому Артём пошёл к нотариусу, и уже он письменно уведомил других собственников купить долю за 700 тыс.руб. Одновременно Артём начал искать покупателя «со стороны». Если в течении месяца от других собственников не будет ответа, то Артём может продать долю кому угодно, но только за 700 тыс.руб. Если цена поменяется, то ему придётся заново уведомлять других собственников и указывать новую цену.

Этапы и расходы:

• Этап №1 – Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты
• Этап №2 — Выберите нотариуса
• Этап №3 – Собираем документы
• Этап №4 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли
• Этап №5 – Нотариус подает документы на регистрацию
• Этап №6 – Регистрация сделки купли-продажи. Забираем документы
• Стоимость услуг нотариуса при оформлении